סולידי מתחיל :)

[אישימוטו]

היי
קורא ותיק אבל בפורום החל מהיום ..
לאחרונה בעקבות הבלוג עברתי מרמת חיים מאוד גבוהה (דירה בתל אביב .. מכונית חדשה..) למכונית משנת 2010 וחזרתי לגור ביחידה אצל ההורים.. שיעור ההכנסה שלי גדל משמעותית וזה כבר צעד מדהים ..
אבל השאיפה המרכזית שלי היא להפסיק להיות תלוי בתלוש משכורת ..
ב-4500 ש"ח אני מצליח לכסות את כל הוצאותיי ולא מרגיש ש " מתכלב" או משהו כזה למעשה רמת החיים הנמוכה יותר והמגורים הרחוקים מהמרכז מסבים לי שקט ונחת ... וכיף ללכת עם טישירט שאינה ממותגת ולא לפחד שיתלכלך או יהרס : ) זה ממש כמו יציאה לחופשי אבל עדיין תחושת התלות במשכורת ובמעסיקים קשה לי.
אני מרוויח סביב ה-9000 נטו וחוסך כרגע כמחצית מכך (כאמור הוצאות של 4.5) על פי "חוק ה-400" תיק השקעות פסיבי של 1.8 מיליון יכול לעזור לי לפרוש ממירוץ העכברים וכיום כבר יש לי כ-700 אלף שנחסכו בשנים רבות של עבודה.
השאלה היא ..
האם שווה לי לקנות דירה בפריפריה , לדוגמה בחיפה או דימונה , ראיתי שהן מושכרות שם בסכומים כמו 2000-2500 שקל.. וכך אוכל לייצר את ה- 4,500 האלה ביתר קלות בלי לחסוך עד ל-1.8 מיליון?
לשם ההשוואה דירה שעלתה לי 500,000 ומכניסה לי 2500 ש"ח בחודש זה שקול לתיק של מיליון שקל שאני מושך ממנו לפי חוק ה-400 ... למה בעצם לא לעשות את זה?
2 דירות כאלה ואני כבר על הכנסה של 5000 פסיביים שמאפשרות לי לחיות כמו מלך בלי לעמוד בפקקים ובלי להתחנף לבוסים או להישאר שעות נוספות .....
אשמח להמלצות
תודה רבה!!!

 

[Mr LA]

הרעיון של כלל ה-400 הוא שהסכום שאתה מושך לא יכלה את הקרן, והיא תוכל להישאר לך לנצח (או לפחות עד המוות).
יחד עם הפיזור, שמקטין את הסיכויים שההשקעה שלך תתאפס במשבר כזה או אחר, אתה מגיע למצב שמאוד לא סביר שייגמר לך כל הכסף.
עם דירות יש לך יותר סיכון, מכיוון שרוב הנכסים שלך מרוכזים בדירה אחת (או שתיים), במדינה אחת קטנה. אם לצורך העניין יהיה משבר נדל"ן, רעידת אדמה, מלחמה וכו' וכו' - יכול מאוד להיות שתלך לך ההשקעה (וגם במקרה היותר אופטימי, יכול להיות שסתם יהיו לך תקופות ארוכות בלי דייר = בלי הכנסה).
אם יש לך כמה דירות בערים או אפילו מדינות שונות, הסיכון עשוי לרדת. אם הדירה/דירות הן בנוסף להשקעות בשוק ההון, אז הסיכון יורד עוד יותר.
במקרה שמדובר בדירה אחת או שתיים בודדות, הסיכון יחסית גדול - זה לא אומר בהכרח שזו השקעה רעה, אלא שאתה צריך לקחת את זה בחשבון ולתכנן מה אתה עושה אם ההשקעה הזאת נופלת.

 

[משה]

האם הכנסת לחישוב שלך את כל העלויות שכרוכות ברכישת דירה?

משכנתא, שיפוצים, תקופות שבהם אין לך שוכרים וכו'

 

[אישימוטו]

כן אני אפילו אגדיל ואומר שבמידה של רכישת דירה ההורים שלי מוכנים להוסיף לי 100 אלף מכיסם מה שדי מוריד את הסיכון שלי. (הם לא מוכנים לתת לי את אותם 100 לשוק ההון רק לדירה.. לך תסביר להם
כך שבעצם ברכישת דירה ב500 אלף אני בעצם מוציא רק 400 מה שמשאיר אותי עם סכום של כ300 בשןק ההון ואני עוד ממשיך לעבוד כמה שנים ולחסוך ולהגדיל את זה...
נשמע לא מופרך לא?

 

[cypriano de rore]

לשם ההשוואה דירה שעלתה לי 500,000 ומכניסה לי 2500 ש"ח בחודש

אתה אופטימי.

 

[אישימוטו]

אלך איתך הכי אגרסיבי. 1700 שכירות סבבה? עדיין זה החזר די גבוה ביחס להשקעה בשןק ההון וכאמור
1. זה קורה במקביל להמשך השקעה בשוק ההון
2. זה מגיע עם 100 אלף מההורים
3. יש דירות כיום בלוחות שכתוב בפירוש שמושכרות בסכומים גבוהים מזה.

אופטימיות אגב זה תמיד טוב : )

 

[cypriano de rore]

2. זה מגיע עם 100 אלף מההורים

זה אכן יתרון גדול לעיסקה.

1700 שכירות סבבה? עדיין זה החזר די גבוה ביחס להשקעה בשןק ההון וכאמור

לא. זה החזר נמוך מתוחלת השוק העולמי ונמוך בהרבה מתוחלת השוק האמריקאי (וחישבתי את זה עם ה100,000 מההורים שלך).

אלך איתך הכי אגרסיבי. 1700 שכירות סבבה? עדיין זה החזר די גבוה ביחס להשקעה בשןק ההון וכאמור
1. זה קורה במקביל להמשך השקעה בשוק ההון
2. זה מגיע עם 100 אלף מההורים
3. יש דירות כיום בלוחות שכתוב בפירוש שמושכרות בסכומים גבוהים מזה.

אתה מפספס את העיקר. תחשב את ההוצאות שלך ואז תחזור להגיד לי מה הרווח נטו על הדירה.

אופטימיות אגב זה תמיד טוב : )

לא בהשקעות

 

[אישימוטו]

מה בעצם העלויות פרט לתיקונים מפעם לפעם שאין מה לעשות זה חלק מהחיים, משכנתה קטנה במידה ותהיה, עורך דין לעסקה וחודשים בהם הדירה עומדת? שואל ברצינות כדי לדעת כמה זה הולך לצאת בנטו.

 

[cypriano de rore]

מה בעצם העלויות פרט לתיקונים מפעם לפעם שאין מה לעשות זה חלק מהחיים, משכנתה קטנה במידה ותהיה, עורך דין לעסקה וחודשים בהם הדירה עומדת? שואל ברצינות כדי לדעת כמה זה הולך לצאת בנטו.

כל מה שציינת נכון. שים לב שתיקונים מפעם לפעם בדירה של 500,000 ש״ח זה הרבה יותר כסף ממה שנדמה לך. מספיקה פעם אחת של בעיית צנרת לא נגישה כדי לאכול לך תשואה של כמה חודשים (וזה שכיח מאוד בדירות כאילו).
כשהדירה עומדת אתה משלם את הארנונה וחשבונות מינימליים.
תוסיף גם ביטוח לדירה וביטוח חיים.
ולעיתים יש גם בלתמים קשים כמו דייר שלא מוכן להתפנות וכאלה... זו מכה רצינית שלא רק דופקת את התשואה אלא גם את הבריאות הנפשית.

 

[אישימוטו]

תודה רבה. זה בהחלט חומר למחשבה ובהחלט בלגן שנחסך לי בתיק סולידי עם משיכה בשיעור הבטוח

 

[cypriano de rore]

תודה רבה. זה בהחלט חומר למחשבה ובהחלט בלגן שנחסך לי בתיק סולידי עם משיכה בשיעור הבטוח

בשמחה.
רק חשוב להוסיף - אני ממש לא ממתנגדי הנדל״ן. אני חושב שדירה יכולה להיות השקעה מעולה (בין אם למגורים או להשכרה) וחי בדירה שנמצאת בבעלותי (שהיתה ועודנה השקעה מעולה!).
מה שהיה לי חשוב זה שתבין שדירות זולות בפריפריה לא סתם עולות כמו שהן עולות ויש סיבה למחיר הנמוך והיא כמעט תמיד עולה במחיר גבוה למשקיע. אני לא אומר שאין פוטנציאל אלא שחשוב מאוד לקחת את הסיכונים בחשבון. אני אישית מעדיף בהרבה להשקיע יותר כסף (גם אם זה אומר שכרגע לא תוכל לעשות זאת) ולרכוש דירה בזאורי הביקוש במרכז הארץ.

 

[אישימוטו]

אולי באמת. לקנות דירה במצב טוב יותר, בהרצליה או רעננה ולהשכיר אותה ב-4000 וצפונה.
זול אכן עולה ביוקר הרבה פעמים ויש להביא זאת בחשבון.

 

[נעם בלה בלה]

שמע, החלפתי דיירים עכשיו בדירה שהיא לא מאוד ישנה והיא במצב יחסית טוב. עלה לי כולל הכל חודשיים שכירות.
ההנחות שלך מאוד אופטימיות. מעבר לעלויות נוספות שלא הבאת בחשבון (עו"ד, שמאי, אולי גם מתווך, אם אתה לא מתכוון לרכוש את הכל במזומן אז גם ריבית למשכנתא וביטוח חיים שהמשכנתא דורשת, יועץ משכנתאות). בסכומים כאלה אין מס על כלום שזה מעולה. מה עם ביטוח דירה? מה עם הוצאות כמו דוד שמתפוצץ, החלפת צינור שנהיה בלוי, תיקון דלת שנשברת, חלון שלא נסגר, אמבטיה שפתאום האיטום בה לא להיט - הכל דוגמאות מהחיים האמיתיים. מה עם חודשים שהדירה ריקה? שלא נדבר על זה שבמחירים ובמיקומים האלה אתה משכיר לאוכלוסייה חלשה, אתה בקלות יכול להיקלע למצב של חוסר-גביה, סרבני פינוי -> הוצאות משפטיות ועוד.

אני לא אומר לך לא, ואני לא נגד השקעה בנדל"ן. אבל צריך להיות יותר ריאליסטים לגבי ההנחות. תשואה של 6% נטו נשמע לי מאוד אופטימי, זה כנראה יהיה קרוב יותר לחצי מזה.

 

[cypriano de rore]

אולי באמת. לקנות דירה במצב טוב יותר, בהרצליה או רעננה ולהשכיר אותה ב-4000 וצפונה.
זול אכן עולה ביוקר הרבה פעמים ויש להביא זאת בחשבון.

או לקנות דירה במקום בו אתה רוצה לגור ולגור בה (אם זה רלבנטי מבחינת התקציב כמובן).