נדל"ן בגוש דן היום

[neoh]

אחרי שחרשתי את הפורום בזמן האחרון וקראתי המון שרשורים, קודם כל שאפו לכל החברים פה.
למדתי פה הרבה ואני ממשיך ללמוד.

אני פותח את השרשור הזה כדי לשאול את שאלת השאלות.
בהנחה שהייתם מחפשים דירה להשקעה בגוש דן היום, באיזה איזור הייתם מתמקדים ויותר חשוב מכך מדוע?
ניכר כי לחלק מחברי הפורום פה יש ידע נרחב שרבים אחרים יכולים ללמוד ממנו.

ולפני שאני מקבל תגובות שליליות:
1. ברור לי שיש הרבה אסטרטגיות שונות בנדל"ן
2. ברור לי שחשובה העסקה הבודדת שהשמקיע יעשה ולאו דווקא רק האיזור
3. אין לי ספק שניתן למצוא הזדמנויות ביותר מאיזור מאחד
4. ידוע לי שעסקה שמתאימה לאדם א' לאו דווקא תתאים לאדם ב'
5. מעדיף לא להגביל כרגע את הדיון לסכום רכישה מסויים - לצורך הדיון אפשר להניח שיש לכם את ההון הדרוש כדי לבצע את הרכישה שהכי מעניינת אתכם

למרות כל אלה, אני חושב שיהיה מעניין לכולם לשמוע את דעתכם, איך אתם רואים את השוק, ואיזה עסקאות אתם הייתם מחפשים בעת הנוכחית.

 

[רוני]

באיזה איזור הייתם מתמקדים ויותר חשוב מכך מדוע?

היי
אענה לך בפשטות כיצד אני הייתי פועל, הייתי מחפש נכס בטווח הגעה עד 30 דקות בתחבורה ציבורית,
למרכז העיר הגדולה, למרכזי תעסוקה גדולים ומגוונים ולמרכזי קניות.

הייתי מתמקד בנכס הפונה לסוג מסוים של שוכרים הנקראים YOUNG PROFSSIONALS.

 

[monkey22]

דרום ת"א, יפו, יד אליהו/ביצרון, מקומות ספציפיים ברמת גן, נווה שרת, שכונות ספציפיות בהרצליה, גבעתיים.
רק בהקשר של השקעה כמובן.

 

[RustyJ]

היי
אענה לך בפשטות כיצד אני הייתי פועל, הייתי מחפש נכס בטווח הגעה עד 30 דקות בתחבורה ציבורית,
למרכז העיר הגדולה, למרכזי תעסוקה גדולים ומגוונים ולמרכזי קניות.

הייתי מתמקד בנכס הפונה לסוג מסוים של שוכרים הנקראים YOUNG PROFSSIONALS.

הם לא עושים רעש לשכנים?
https://youtu.be/VcZnRz7WujA

 

[bengi]

רחוק מאוד מלהיות מומחה.....

אני קניתי בזמנו דירה על תווי הרכבת הקלה. מספיק קרוב לתחנה עתידית, אבל לא קרוב מדי כדי להימנע מהרעש.
דעתי היא שרכבת וים הם יתרונות מאוד גדולים בשוק פה בארץ.
רחוק מאוד מלהיות מומחה אבל אם היה לי כסף לקנות עוד דירה אני חושב שבמיוחד בת ים ואולי גם פתח תקווה הן אופציות לא רעות. מספיק קרובות לתל אביב, פלוס רכבת עתידית, ויחסית זולות.

 

[סול]

רחוק מאוד מלהיות מומחה.....

אני קניתי בזמנו דירה על תווי הרכבת הקלה. מספיק קרוב לתחנה עתידית, אבל לא קרוב מדי כדי להימנע מהרעש.
דעתי היא שרכבת וים הם יתרונות מאוד גדולים בשוק פה בארץ.
רחוק מאוד מלהיות מומחה אבל אם היה לי כסף לקנות עוד דירה אני חושב שבמיוחד בת ים ואולי גם פתח תקווה הן אופציות לא רעות. מספיק קרובות לתל אביב, פלוס רכבת עתידית, ויחסית זולות.

באיזו עיר אם אפשר לשאול? ומהם טווחי המחיר?

מקומות ספציפיים ברמת גן,

אשמח אם תפרט אילו.

 

[monkey22]

אשמח אם תפרט אילו.

מעדיף לא להכנס למקום של המלצה ספציפית, יותר ממה שכבר כתבתי.

רחוק מאוד מלהיות מומחה.....

אני קניתי בזמנו דירה על תווי הרכבת הקלה. מספיק קרוב לתחנה עתידית, אבל לא קרוב מדי כדי להימנע מהרעש.
דעתי היא שרכבת וים הם יתרונות מאוד גדולים בשוק פה בארץ.
רחוק מאוד מלהיות מומחה אבל אם היה לי כסף לקנות עוד דירה אני חושב שבמיוחד בת ים ואולי גם פתח תקווה הן אופציות לא רעות. מספיק קרובות לתל אביב, פלוס רכבת עתידית, ויחסית זולות.

אמנם רחוק מלהיות מומחה אבל המסקנות שלך טובות.

 

[solidix2]

אצלי אפילו המחשבה של קניית דירה להשקעה בארץ לא עולה בראשי

 

[bengi]

באיזו עיר אם אפשר לשאול? ומהם טווחי המחיר?

מעדיף להימנע מלפרט, מתנצל...

 

[ההוא מהדרום]

בהנחה שהייתם מחפשים דירה להשקעה בגוש דן היום, באיזה איזור הייתם מתמקדים ויותר חשוב מכך מדוע?
ניכר כי לחלק מחברי הפורום פה יש ידע נרחב שרבים אחרים יכולים ללמוד ממנו.

השאלה היא מה מחפשים בשקעה תזרים, רווח, החזר הוצאות, יציבות.
השאלה למה חוסכים ולא כמה ואיך (זה נגזרת של השאלות הראשונות)

 

[neoh]

השאלה היא מה מחפשים בשקעה תזרים, רווח, החזר הוצאות, יציבות.
השאלה למה חוסכים ולא כמה ואיך (זה נגזרת של השאלות הראשונות)

בוא נצא מתוך נקודת הנחה שמחפשים רווח

 

[horizon]

בוא נצא מתוך נקודת הנחה שמחפשים רווח

רווח משמע קנייה בזול מכירה ביקר (פלייפ)?
צריך לקחת בחשבון את הדברים הנלווים לעסקה כזאת, מס רכישה במידה וזאת דירה נוספת, עורך דין , שמאות, מתווך, מס רווח הון
כל אלו לפני עלויות מימון.
קח בחשבון שזאת תקופה קצת באי וודאות (פועל לשני הצדדים).
כדי לייצור פה רווח אמיתי בעסקה כזאת צריך להביא ערך מוסף אחרת זה החלטה ספקולטיבית.
בהצלחה

 

[Wonko]

היי
אענה לך בפשטות כיצד אני הייתי פועל, הייתי מחפש נכס בטווח הגעה עד 30 דקות בתחבורה ציבורית,
למרכז העיר הגדולה, למרכזי תעסוקה גדולים ומגוונים ולמרכזי קניות.

הייתי מתמקד בנכס הפונה לסוג מסוים של שוכרים הנקראים YOUNG PROFSSIONALS.

היי, איך היית מגדיר דירה של young professional? ומה היתרונות של נכס כזה לדעתך?
בתור מישהו שכנראה עונה בעצמו להגדרה (עד לפני שנה גם גרתי לבד, עכשיו עם בת זוגי) הייתי אומר משהו כמו 55-70 מ"ר, 2-2.5 חדרים (שכירות תלוי לוקיישן אבל באזור 4000-5000). נישמע נכון? האם אתה מכליל את ההגדרה לזוגות צעירים עם הכנסה גבוהה?
מבחינת היתרונות, אני מניח שאתה צופה תקשורת בריאה ומעט התעסקות עם אנשים בעלי הכנסה גבוה ומעט חובות אם בכלל. מה עוד?

בנוסף, כשחיפשתי דירה אז לא חשבתי אפילו על בת ים או פתח תקווה. אבל עכשיו עם סיום הרכבת הקלה, קשה לי להבין איך בת ים כל כך יותר זולה מרמת גן. הרי בעוד פחות משנה תיהיה רכבת קלה לתל אביב ואז יהיו הרבה דירות איכותיות (אולי אפילו מסוג young professional) בבת ים, לא כך?

 

[אחד שלא יודע]

בנוסף, כשחיפשתי דירה אז לא חשבתי אפילו על בת ים או פתח תקווה. אבל עכשיו עם סיום הרכבת הקלה, קשה לי להבין איך בת ים כל כך יותר זולה מרמת גן. הרי בעוד פחות משנה תיהיה רכבת קלה לתל אביב ואז יהיו הרבה דירות איכותיות (אולי אפילו מסוג young professional) בבת ים, לא כך?

אני אומנם לא מומחה אבל אף אחד לא מבטיח לך שזה באמת יהיה עוד שנה(שמעתי שיש עיכובים) אף אחד גם לא מבטיח שהכלי הזה יהיה יעיל.
ברמת גן יש מרכז תעסוקתי די גדול בבורסה שכולל גם כמה חברות סטארטפ והיא מטר מהמהרכז ההייטקי ברמת החייל.
איזו תעסוקה יש בבת ים?
אם הכלי הזה יהיה יעיל אז כנראה שתיהיה עלייה מסוימת גם בבת-ים אך לא ניתן "לחזות" זאת.

 

[רוני]

young professional

היי

מדובר בעיקר בבני מעמד הביניים, באוכלוסיה הממוצעת, אבל גם כאן יש פערים בין בני אותו המעמד,
תלוי במיקום הנכס, יכול להיות בתל אביב, בת ים, רמת גן......

בגדול בכל מקום בו אני פועל אני מכוון לנכסים בעלי שכירות נגישה,
הפונים לשוכרים אלו, בדיוק מהסיבות שציינת.

 

[vigaror]

קשה לי להבין איך בת ים כל כך יותר זולה מרמת גן.

האוכלוסיה שם נחשבת לפחות טובה יחסית - חינוך פחות טוב, אוכלוסיה יותר עבריינית וכדומה - לפחות זה הסטריוטיפים על האזור.

פתח תקווה

נחשבת דתית(אולי מפריע לחלק מהאנשים) - את זה אתה יכול לראות ממפת תוצאות הבחירות.

סיום הרכבת הקלה

כמו שכתבו פה לא ברור מתי היא תסתיים באמת ואם זה באמת ישפר את המצב וגם חלק קטן מהתחנות ממוקמות באמצע שום מקום(אין בתים ואין עסקים במרחק הליכה).

 

[Wonko]

אני אומנם לא מומחה אבל אף אחד לא מבטיח לך שזה באמת יהיה עוד שנה(שמעתי שיש עיכובים) אף אחד גם לא מבטיח שהכלי הזה יהיה יעיל.
ברמת גן יש מרכז תעסוקתי די גדול בבורסה שכולל גם כמה חברות סטארטפ והיא מטר מהמהרכז ההייטקי ברמת החייל.
איזו תעסוקה יש בבת ים?
אם הכלי הזה יהיה יעיל אז כנראה שתיהיה עלייה מסוימת גם בבת-ים אך לא ניתן "לחזות" זאת.

האוכלוסיה שם נחשבת לפחות טובה יחסית - חינוך פחות טוב, אוכלוסיה יותר עבריינית וכדומה - לפחות זה הסטריוטיפים על האזור.


נחשבת דתית(אולי מפריע לחלק מהאנשים) - את זה אתה יכול לראות ממפת תוצאות הבחירות.


כמו שכתבו פה לא ברור מתי היא תסתיים באמת ואם זה באמת ישפר את המצב וגם חלק קטן מהתחנות ממוקמות באמצע שום מקום(אין בתים ואין עסקים במרחק הליכה).

טיעונים מעניינים.
הסתכלתי באמת בתוצאות הבחירות לפי ישובים והמספרים מראים הבדל ניכר בין תל אביב-רמת גן-גבעתיים לבין בת ים-פתח תקווה.
בנוסף, ראיתי כתבה מהחודש שרשום בה שהקו האדום של הרכבת הקלה יפתח רק בעוד שנתיים בניגוד למה שרשום באתר של הרכבת הקלה.

 

[ITS]

טיעונים מעניינים.
הסתכלתי באמת בתוצאות הבחירות לפי ישובים והמספרים מראים הבדל ניכר בין תל אביב-רמת גן-גבעתיים לבין בת ים-פתח תקווה.
בנוסף, ראיתי כתבה מהחודש שרשום בה שהקו האדום של הרכבת הקלה יפתח רק בעוד שנתיים בניגוד למה שרשום באתר של הרכבת הקלה.

הייתי מוסיף על השנתיים האלו עוד שנה, ליתר ביטחון.