נדל''ן בצפון אנגליה

[Shlomi Z]

הקטע של ציון יבשת המוצא זה עובדה יבשה, אני לא מחזיק מתרבות הPC בגרוש, אבל לא מעוניין להציק לאחרים.

עושים את ההבדלה של מי האוכלוסיה שגרה שם?

מצטער חבר, אינך יכול לגשת לעניין ה-PC [שאני גם סולד ממנו].
ככה זה מתחיל ואז אתה מגלה שהבן שלך לא מספיק "רגיל" להיכנס למועדון... אל תסתכל על אחרים.
שפה יוצרת מציאות... תודה מראש, מעריכים מלא,
אגף הסולידריות - פורום הסולידית.

מציע שנגמור הנושא פה לפני שיוסיק יקבל עצבים.

 

[רוני]

כי על עצמי אני סומך הכי טוב, וגם - אני רוצה לשלוט בחומר וללמוד על בשרי תוך כדי התהליך!

היי
שאלת שאלות רבות, המכסות את כל תחום השקעת הנדל"ן בחו"ל,
אני בעד הגישה שלך של ללמוד לבד על בשרך, זו גישה חיובית, היא תעזור לך להכיל את התהליך,
ולהתמודד עם בלתמים, חשוב שתיקח בחשבון תשלום שכר לימוד, אין צורך לחשוש מזה,
שכר לימוד או שכר ליווי אלו שני האופציות.

מאחר ואני פועל בשוק זה בעצמי ועם משקיעים בנפח גבוה, אני מציע לך להיזהר מהפיתוי של נכסים בעלי תשואה גבוהה
משכירות (יש לזה מחיר), מומלץ להתמקד בנכסים סולידיים חדשים הפונים לקהל יעד של שוכרים הנקרא YUONG PROFESSIONALS
שוכרים איכותיים ממעמד הביניים, בעלי שכר ממוצע לפחות.

בהצלחה !

https://www.youtube.com/watch?v=acCzUufl41w&t=130s

https://www.youtube.com/watch?v=sf8FIIpyu4o&t=122s

https://www.youtube.com/watch?v=nKc97YWalfM&t=3s

https://www.youtube.com/watch?v=7VvC9cREaGI&t=559s

 

[אורי ג.]

אני מציע לך להיזהר מהפיתוי של נכסים בעלי תשואה גבוהה
משכירות (יש לזה מחיר), מומלץ להתמקד בנכסים סולידיים חדשים הפונים לקהל יעד של שוכרים הנקרא YUONG PROFESSIONALS
שוכרים איכותיים ממעמד הביניים, בעלי שכר ממוצע לפחות.

המלצה טובה לכל השווקים נראה לי.

 

[רוני]

המלצה טובה לכל השווקים נראה לי.

אמת, פשוט בתקופה האחרונה פנו אלי משקיעים בליברפול שהתמקדו בתשואה משכירות, שוכרים בעייתיים,
והיום אחד מהם פנה אלי לגבי תהליך פינוי שוכר. לצערי הוא הלך שבי אחרי תשואה נוצצת משכירות על הנייר

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

היי
מאחר ואני פועל בשוק זה בעצמי ועם משקיעים בנפח גבוה, אני מציע לך להיזהר מהפיתוי של נכסים בעלי תשואה גבוהה
משכירות (יש לזה מחיר), מומלץ להתמקד בנכסים סולידיים חדשים הפונים לקהל יעד של שוכרים הנקרא YUONG PROFESSIONALS
שוכרים איכותיים ממעמד הביניים, בעלי שכר ממוצע לפחות.

בהצלחה !

היי רוני, תודה על התגובה!

הבנתי כבר שאתה פועל באיזור (אשמח אגב לדעת היכן). תשואה גבוהה מגלמת תמיד סיכון, ובעיניי המדינה זרה, יש סיכונים שאיני מוכן לקחת. שוכר בעייתי בליברפול זה לא שוכר בעייתי בפתח תקווה, והטיפול בו קשה פי כמה וכמה, ולכן באמת אני לא מתפתה לתשואות גבוהות דו ספרתיות שמגלמות סיכון רב מידי בעיניי בסוג ההשקעה הזאת. למסקנה הזו כבר הגעתי כשגיבשתי את סוגי הנכסים בהם אתמקד בהשקעה.

אני מכוון לBTL, לשוכרים איכותיים, תשואה שוטפת משכירות ועליית ערך עתידית. בתור משקיע בנפח גדול, למה היית ממליץ עוד לשים לב? איפה המוקשים נמצאים, והאם לדעתך האיזורים אותם רשמתי הם איזורים נכונים לדעתך להשקעה?

 

[LeRenard]

היית שם לפני שאתה רץ להשקיע שם מאות אלפי שקלים?
דבר ראשון תקנה כרטיס וטוס לשם.
תחרוש את העיר עם דגש על השכונות הרלוונטיות בשבילך להשקעה, תיפגש עם כמה ברוקרים, תראה איתם נכסים ותדלה מהם מידע.
תוכל גם לעשות ש"ב באינטרנט באתרים של משקיעי נדל"ן מקומיים (לא מכיר).

מסכים.
חוץ מזה, מניסיון, כדאי לבדוק מה באמת התשואה הצפויה לאחר שהעמסת את כל ההוצאות ולקחת בחשבון את ההכנסות הצפויות. הערכה מדויקת יותר הופכת תשואה דו ספרתית חלומית ל-5% בקלות. ואז תשאל את עצמך האם הסיכון העודף שווה תשואה כזו או לא.

 

[שלמה 123]

ועליית ערך עתידית. בתור משקיע בנפח גדול, למה היית ממליץ

מתי רוצה למכור את הנכס עקב עלית ערך?

 

[רוני]

היי רוני, תודה על התגובה!

הבנתי כבר שאתה פועל באיזור (אשמח אגב לדעת היכן). תשואה גבוהה מגלמת תמיד סיכון, ובעיניי המדינה זרה, יש סיכונים שאיני מוכן לקחת. שוכר בעייתי בליברפול זה לא שוכר בעייתי בפתח תקווה, והטיפול בו קשה פי כמה וכמה, ולכן באמת אני לא מתפתה לתשואות גבוהות דו ספרתיות שמגלמות סיכון רב מידי בעיניי בסוג ההשקעה הזאת. למסקנה הזו כבר הגעתי כשגיבשתי את סוגי הנכסים בהם אתמקד בהשקעה.

אני מכוון לBTL, לשוכרים איכותיים, תשואה שוטפת משכירות ועליית ערך עתידית. בתור משקיע בנפח גדול, למה היית ממליץ עוד לשים לב? איפה המוקשים נמצאים, והאם לדעתך האיזורים אותם רשמתי הם איזורים נכונים לדעתך להשקעה?

אני פועל בכל רחבי צפון אנגליה, מדובר ב 12 ערים, הערים שציינת בניהם, למרות שבכל אזור עדיין צריך לברור את המיקום הנכון.

כאן אתה צריך עזרה של איש נדל"ן מקומי, על תסתמך על אתרי מידע באינטרנט בלבד, הם כוללניים מידי,
תלמד את ההוצאות של הנכס, על תסמוך על אנשי הנדל"ן המקומיים בנושא זה, הם מדברים על תשואה ברוטו בעיקר,
וכאשר הם מחשבים תשואה נטו זה עדיין לא מדויק.

חלק מהקשיים שלך הם במציאת נכס אטרקטיבי בשוק עולה (אני עובד בסיטונאות מול היזמים, ולכן עדיין משיג מחיר מופחת ממחיר השוק),
חברות ניהול גדולות טובות ומנוסות, גובות 12% עבור הניהול (כולל מע"מ 20%), כמשקיע בודד אתה עלול להתקשות להוזיל את דמי הניהול,
אנחנו השגנו עבור הלקוחות דמי ניהול מקסימליים של 9% (אנו עובדים עם 5 חברות ניהול שונות).

 

[גונן1900]

ישנם הרבה יהודים-חרדים ממנצ'סטר ולונדון שעובדים באיזורים הללו, וגם מנהלים נכסים, לדעתי ניתן לקבל מהם מחירים טובים

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מתי רוצה למכור את הנכס עקב עלית ערך?

בעיקרון, האסטרטגיה שאני רוצה לפעול לפיה היא - מיחזור משכנתא לאחר עלייה של 30%, מכירה לאחר עלייה של 60% או 8 שנים - הראשון מהשניים.

 

[יהונתן ב.]

בעיקרון, האסטרטגיה שאני רוצה לפעול לפיה היא - מיחזור משכנתא לאחר עלייה של 30%, מכירה לאחר עלייה של 60% או 8 שנים - הראשון מהשניים.

מבחיתך זה עושה שכל לרכוש גם בלי פקטור של עליית ערך?
עדיף להתייחס לעליית ערך כבונוס, לא תנאי לרכישה.
אלא אם כן אתה עושה השבחה כלשהי

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מבחיתך זה עושה שכל לרכוש גם בלי פקטור של עליית ערך?
עדיף להתייחס לעליית ערך כבונוס, לא תנאי לרכישה.
אלא אם כן אתה עושה השבחה כלשהי

כמובן! תשואת השכירות היא הלחם והחמאה. בשום פנים ואופן לא תנאי רכישה.

 

[דן ג.]

כמובן! תשואת השכירות היא הלחם והחמאה. בשום פנים ואופן לא תנאי רכישה.

אז מה הסיבה למכירה עוד 8 שנים? תצטרך את הכסף למשהו אחר?
אני ממש לא התעסקתי הרבה בנדלן, אבל נראה לי שבקנייה ומכירה ישנם עלויות לא זניחות. 8 שנים, להשקעה בשביל הכנסה משכירות, נשמע לי ממש קצר. יבואו המומחים ויתקנו אותי.

 

[יהונתן ב.]

כמובן! תשואת השכירות היא הלחם והחמאה. בשום פנים ואופן לא תנאי רכישה.

קח בחשבון תכנית יציאה, אתה רוצה להיות בעמדה למכור יום למחרת ולהרוויח.. אם אין לך כרית equity ואתה נכנס במחיר שוק.. אתה מסתכן,
מניח שלא תקנה באיזורי פריים אז הסבירות לעליית ערך לא גבוהה וזה תומך שחשוב להכנס לעסקה שתוכל לצאת ממנה ולהרוויח באותו היום אם תרצה

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אז מה הסיבה למכירה עוד 8 שנים? תצטרך את הכסף למשהו אחר?

כן, להשקיע בעוד נדל''ן.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

קח בחשבון תכנית יציאה, אתה רוצה להיות בעמדה למכור יום למחרת ולהרוויח.. אם אין לך כרית equity ואתה נכנס במחיר שוק.. אתה מסתכן,
מניח שלא תקנה באיזורי פריים אז הסבירות לעליית ערך לא גבוהה וזה תומך שחשוב להכנס לעסקה שתוכל לצאת ממנה ולהרוויח באותו היום אם תרצה

הרווח מתחיל בקנייה...כמובן שלא אקנה בכל מחיר ואחפש עסקה טובה..אני מאמין דווקא שיש הסתברות יותר גבוה שמחירי הדירות באיזורים בהם אני משקיע יעלו מאשר שיישארו סטטיים או ירדו. למה אתה חושב שהסבירות לכך נמוכה?

 

[יהונתן ב.]

הרווח מתחיל בקנייה...כמובן שלא אקנה בכל מחיר ואחפש עסקה טובה..אני מאמין דווקא שיש הסתברות יותר גבוה שמחירי הדירות באיזורים בהם אני משקיע יעלו מאשר שיישארו סטטיים או ירדו. למה אתה חושב שהסבירות לכך נמוכה?

לא אומר שהסבירות נמוכה , אומר שהסבירות נמוכה *יותר* מאזורי פריים,
אך מה שאתה או אני חושבים לא רלוונטי לשוק..
כסף זה אותו כסף בין אם הוא בשדרה החמישית או אלבמה,
לכן לא משנה איפה אתה קונה חשוב להכיר את המספרים ולדעת שאתה יכול לצאת באותו היום אם תרצה,
לא לבסס רכישה על מה שאתה חושב שעתיד לקרות

 

[בת העמק]

עדיף להתייחס לעליית ערך כבונוס, לא תנאי לרכישה.

קח בחשבון תכנית יציאה, אתה רוצה להיות בעמדה למכור יום למחרת ולהרוויח

אני מוצאת סתירה בין 2 הדברים. תרצה להסביר?

 

[רוני]

בעיקרון, האסטרטגיה שאני רוצה לפעול לפיה היא - מיחזור משכנתא לאחר עלייה של 30%, מכירה לאחר עלייה של 60% או 8 שנים - הראשון מהשניים.

כך לא בונים פורטפוליו נכסים מניבים, אם אתה רוצה לממש רווח, תיקח מימון באנגליה כנגד הנכס (70% משכנתא בלון),
ותקנה נכס נוסף.

בצורה זו אין אירוע מס ולא תשלם מס רווחי הון, ואת הנכס שתרכוש במימון מלא, יהיה לך תזרים חודשי חיובי משכירות משום שתשלם
אך ורק ריבית, ובנוסף, על הנכס השני לא תשלם מס על הכנסה משכירויות לחלוטין, לפי שיטת חישוב המס השולי, המאפשרת קיזוז
הוצאות, קיזוז פחת וריבית של המימון.

את הנכס השני תוכל לרכוש במדינה אחרת, משום שהשוק באנגליה לא יהיה אטרקטיבי עד אז.

 

[יהונתן ב.]

אני מוצאת סתירה בין 2 הדברים. תרצה להסביר?

הכוונה היא שלהכנס לתוך עסקה במחיר retail עם ציפייה לעליית ערך טבעית זו ספקולציה..
בסייקל היום בפרט מומלץ שיהיה אלמנט מסויים של value add שנותן לו אפשרות לקנות משמעותית מתחת למחיר שוק לנכסים זהים,
לרוב נכסים כאלה צריכים השבחה(שיפוץ) מסויימת