נדל''ן בצפון אנגליה

[המשקיע המתחיל הדביל]

כך לא בונים פורטפוליו נכסים מניבים, אם אתה רוצה לממש רווח, תיקח מימון באנגליה כנגד הנכס (70% משכנתא בלון),
ותקנה נכס נוסף.

בצורה זו אין אירוע מס ולא תשלם מס רווחי הון, ואת הנכס שתרכוש במימון מלא, יהיה לך תזרים חודשי חיובי משכירות משום שתשלם
אך ורק ריבית, ובנוסף, על הנכס השני לא תשלם מס על הכנסה משכירויות לחלוטין, לפי שיטת חישוב המס השולי, המאפשרת קיזוז
הוצאות, קיזוז פחת וריבית של המימון.

את הנכס השני תוכל לרכוש במדינה אחרת, משום שהשוק באנגליה לא יהיה אטרקטיבי עד אז.

תודה על הפירוט רוני.

אולי לא הייתי ברור, אבל אכן תיכננתי לקנות נכס אחד בהלוואת בלון (הלוואה באנגליה), ולאחר מכן (הפרש של כמה חודשים) עוד נכס אבל גם כן באנגליה ולא בבלון.

לא הצלחתי להבין באיזו צורה אתה אומר שלא יתרחש אירוע מס ולמה? אשמח להסבר. (עריכה: נראה לי שהבנתי. אתה מתכוון להחזיר את הקרן ע"י מיחזור משכנתא בזמן שהייתה עליית ערך משמעותית בנכס? אם כן אז זה מה שתיכננתי לעשות בגדול).

בנוסף, אמרת שאת הנכס הנוסף כדאי לקנות במדינה אחרת כי אנגליה עד אז לא תהיה אטרקטיבית. למה? אני מתכנן לקנות אותם בהפרשי זמן של כמה חודשים אחד מהשני.
אגב, מסוכן בעיניי לקחת את הנכס השני גם בהלוואת בלון. איך היית ממליץ לפעול במקרה של הנכס השני?

 

[בת העמק]

הכוונה היא

עדיין סתירה לדעתי.
העצה לקנות מתחת לערך השוק היא קריטית לעסקת פליפ, פחות קריטית לעליית ערך עקב שינויים כלליים בשכונה/עיר/מדינה (תהליך של שנים) והרבה פחות קריטית למי שמבסס השקעה על סמך תשואת שכ"ד של דירה או צבר דירות. ברור שתמיד נחמד לקנות נמוך, כמו בבורסה, אבל העצות צריכות להתאים לכוונותיו של השואל. להגיד לו לקנות דירה שלמחרת הוא כבר מוכר אותה ברווח, זאת לא נראית לי עצה מתאימה למי שמתכנן החזקה של 8 שנים ורוצה להנות משכ"ד.

 

[רוני]

לא הצלחתי להבין באיזו צורה אתה אומר שלא יתרחש אירוע מס ולמה?

מכירת נכס כדי לממש רווח הון, יוצרת אירוע מס, ותחייב אותך בתשלום מס רווחי הון ועלויות מכירה.
לעומת זאת, מימוש הרווח על ידי משכון הנכס ומשיכת הכסף להשקעה נוספת, כאן אין אירוע מס, לא תשלם מס רווחי הון,
ועלויות מכירה.

בנוסף, אמרת שאת הנכס הנוסף כדאי לקנות במדינה אחרת כי אנגליה עד אז לא תהיה אטרקטיבית. למה?

כדי לקבל מימון באנגליה יש מספר תנאים,
זה ייקח זמן, בין היתר אתה צריך להיות הבעלים של הנכס במשך חצי שנה לפחות,
תהליך קבלת המשכנתה לקח לי 6 חודשים נוספים, לקנות דירה ייקח לך עוד מספר חודשים......

בינתיים השוק במגמת עלייה, לכן יתכן מצב שעד שתקבל משכנתה כנגד הנכס באנגליה,
השוק יהיה פחות אטרקטיבי עבורך להשקעה, ואז תצטרך להשקיע את הכסף בשוק אחר.

לגבי רכישת הנכס השני עם משכנתה בלון או בכלל לגבי רמת המינוף, אני לא יכול לייעץ לך כאן,
זה אינדיבידואלי ושונה ממשקיע למשקיע בהתאם ליכולות שלו וליתר המאפיינים שלו.

 

[יהונתן ב.]

עדיין סתירה לדעתי.
העצה לקנות מתחת לערך השוק היא קריטית לעסקת פליפ, פחות קריטית לעליית ערך עקב שינויים כלליים בשכונה/עיר/מדינה (תהליך של שנים) והרבה פחות קריטית למי שמבסס השקעה על סמך תשואת שכ"ד של דירה או צבר דירות. ברור שתמיד נחמד לקנות נמוך, כמו בבורסה, אבל העצות צריכות להתאים לכוונותיו של השואל. להגיד לו לקנות דירה שלמחרת הוא כבר מוכר אותה ברווח, זאת לא נראית לי עצה מתאימה למי שמתכנן החזקה של 8 שנים ורוצה להנות משכ"ד.

לקנות נכס מתחת למחיר של זהה אליו בשוק זה טוב לכל, בין אם הכוונה לעשות פליפ או להחזיק לשכירות, עלייה טבעית נוספת בשוק זה רק בונוס
לבסס רכישה על כך שאתה מתכוון להחזיק אותו שנים והוא "בטח יעלה" זו ספקולציה
לקנות לתוך equity זה פקטור חשוב בשוק שכבר עבר שנים של עליות מחירים,
כשקנית נכס ששווה יותר ממה ששילמת עליו משאיר לך שלל תכניות יציאה, בין היתר מקום למנף פחות אגריסיבי ועדיין להוציא את ההשקעה שלך החוצה ומשמעותית להגדיל את התשואה שלך ביחס למינוף.
זה שהוא יכול *תיאורטית* למכור ברווח יום למחרת, בא להדגיש שבמידה והשוק פונה/מתקן נגדו, כרית הequity תתן לו מרחב יציאה מבלי לספוג הפסד בניגוד לאם רוכש נכס במחיר retail,
תשואה משכירות זה נחמד כל עוד אתה לא מוכר בהפסד בסופו של יום,
השאיפה צריכה להיות לשילוב של השניים ביום הרכישה.

 

[יהונתן ב.]

אגב, מסוכן בעיניי לקחת את הנכס השני גם בהלוואת בלון. איך היית ממליץ לפעול במקרה של הנכס השני?

למה בעינייך הראשון בטוח והשני מסוכן?

 

[בת העמק]

השאיפה צריכה להיות לשילוב של השניים ביום הרכישה.

אני לא מחליטה מה השאיפה הנכונה וגם אתה לא. אדם יכול להחליט שעליית הערך פחות חשובה לו מתשואת ההשכרה (או אפילו עליית התשואה בעקבות עליית מחירי השכרה צפויים להערכתו). בנושא השקעות בבורסה, אנחנו נזהרים מלהמליץ או לייעץ. בנושא נדל"ן, הטיפים של חברי הפורום שמתעסקים בתחום הם חשובים אבל גם כאן כדאי להיזהר בסוג העצות. אפשר לתת טיפ לגבי מה חשוב לדעת/לשקול/לשים לב אבל אתה לא יכול לקבוע למישהו מה צריכה להיות השאיפה שלו.
בסופו של יום, רובנו אנונימים אחד כלפי השני ולא לוקחים שום חלק מהאחריות (ואפילו לא יודעים אם איך שהאדם מציג את עצמו ואת ניסיונו זאת האמת) אז בזהירות בבקשה

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

למה בעינייך הראשון בטוח והשני מסוכן?

כי במקרה של 2 נכסים גובה המינוף גדל משמעותית.

במקרה של נכס 1 אני משאיר גם סכום כסף בצד לכיסוי חלק נכבד מהקרן.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כדי לקבל מימון באנגליה יש מספר תנאים,
זה ייקח זמן, בין היתר אתה צריך להיות הבעלים של הנכס במשך חצי שנה לפחות,
תהליך קבלת המשכנתה לקח לי 6 חודשים נוספים, לקנות דירה ייקח לך עוד מספר חודשים......

אני מכיר את רוב התנאים.
אם כדי לקבל מימון על נכס אני צריך להיות הבעלים של הנכס לפחות לחצי שנה, אז אין לי אפשרות לקבל מימון בכלל על נכס ראשון?

 

[יהונתן ב.]

אדם יכול להחליט שעליית הערך פחות חשובה לו מתשואת ההשכרה (או אפילו עליית התשואה בעקבות עליית מחירי השכרה צפויים להערכתו

אדם גם יכול להחליט שטוב לו להפסיד כסף ולשאוף לכך.
אך השאיפה היא שלא.. לא מייעץ, אך גם אם הייתי, סביר שלא העצה הזאת היא זו שתוביל לתוצאה שלילית
אחריות כל אחד לוודא מה שנכתב ונקרא

 

[יהונתן ב.]

כי במקרה של 2 נכסים גובה המינוף גדל משמעותית.

במקרה של נכס 1 אני משאיר גם סכום כסף בצד לכיסוי חלק נכבד מהקרן.

אם אתה מתכוון למכור אחרי 8 שנים כמו שציינת קודם,
איזה תנאי מימון קונבנציונלי חשבת לקבל?
בעשור הראשון רוב המשקל ההחזר הוא לכיוון הריבית ופחות לקרן, לכן לווא דווקא כלכלי לשלם גם קרן לפי התכנית שלך, זה פוגע לך בתזרים ועדיף שהכסף יהיה בשליטתך מאשר במגירה של הבנק (צריך תכנית ומשמעת), את הכסף הזה תוכל להשקיע מחדש או לשלם נתח מהקרן בזמנך בהתאם לתנאי המימון שלך.
בכל מקרה ובמיוחד במצב בו אתה לוקח הלוואה ריבית בלבד, חשוב לקנות נכון.
-דעתי האישית-

 

[דן ג.]

כן, להשקיע בעוד נדל''ן.

לא הבנתי.
מה התכנון? הבנתי ממך שהתוכנית היא תשואה משכירות (ולא דווקא עליית ערךֽ). מה ייקרה בעוד 8 שנים? למה שתרצה לעבור לנכס אחר עם כל העלויות הנלוות?
(אם אתה יודע טוב איך לקנות בזול ולמכור ביוקר, כך שזה מכסה את כל העלויות ואתה נשאר ברווח, למה לחכות 8 שנים?)

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אם אתה מתכוון למכור אחרי 8 שנים כמו שציינת קודם,
איזה תנאי מימון קונבנציונלי חשבת לקבל?
-דעתי האישית-

או עליית ערך פוטנציאלית, או 8 שנים הראשון מבניהם כתבתי.

לגבי תנאי מימון, כתבתי בתחילת בשירשור, היות ועדיין לא השלמתי את כל תמונת הנתונים (עלויות ותנאי הלוואות), טרם עשיתי תכנון מס, כשאגיע לשלב הזה, אבדוק אלטרנטיבות מימון..

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לא הבנתי.
מה התכנון? הבנתי ממך שהתוכנית היא תשואה משכירות (ולא דווקא עליית ערךֽ). מה ייקרה בעוד 8 שנים? למה שתרצה לעבור לנכס אחר עם כל העלויות הנלוות?
(אם אתה יודע טוב איך לקנות בזול ולמכור ביוקר, כך שזה מכסה את כל העלויות ואתה נשאר ברווח, למה לחכות 8 שנים?)

מי אמר שאני יודע היטב לקנות בזול ולמכור ביוקר?
הרעיון הוא לפעול בשוק במשבר, ובזמן התאוששות לנצל עליית ערך ולממש בצורת מיחזור משכנתא כפי שרוני הסביר. בינתיים להינות משכירות יציבה וסולידית יחסית מאוכלוסיה יציבה..
נכס אחד להשאיר, בעזרת רווחים מנכס שני + חסכון מצטבר להתקדם הלאה לרכישת נכס נוסף, או אם מתאפשר אפילו 2.

מודע לסיכונים כמובן, בגלל זה אני מנסה לבצע היטב חקר שוק (ואפילו שומע בעצתכם וכנראה אטוס לשם לראות בעיניים שלי איזורים), משאיר סכום בצד המרווח ביטחון, מנסה לבצע תכנון מס אופטימלי וכו'..

אם הייתי מחפש תשואה יזמית או לחילופין עסקאות פליפים (עשיתי אחת כזו בארץ), אז כמובן שכל מה שאמרתי לא היה רלוונטי בכלל. אני מנסה לבנות תיק נכסים כלשהו לעתיד תוך כדי מטרת הכנסה שהצבתי לעצמי.

 

[רוני]

אני מכיר את רוב התנאים.
אם כדי לקבל מימון על נכס אני צריך להיות הבעלים של הנכס לפחות לחצי שנה, אז אין לי אפשרות לקבל מימון בכלל על נכס ראשון?

כישראלי הגר במזרח התיכון, נכון לעכשיו לא שמעתי על מקרה שהצליחו לקבל מימון לרכישה ראשונית,
תזכור שהבנקים האנגלים לא נותנים לנו מימון כישראלים.

לעומתם הבנקים המוסלמים באנגליה יותר גמישים בנושא זה, אך הם מאפשרים אך ורק למחזר נכס קיים ומושכר 6 חודשים.

 

[דן ג.]

מי אמר שאני יודע היטב לקנות בזול ולמכור ביוקר?
הרעיון הוא לפעול בשוק במשבר, ובזמן התאוששות לנצל עליית ערך ולממש בצורת מיחזור משכנתא כפי שרוני הסביר. בינתיים להינות משכירות יציבה וסולידית יחסית מאוכלוסיה יציבה..
נכס אחד להשאיר, בעזרת רווחים מנכס שני + חסכון מצטבר להתקדם הלאה לרכישת נכס נוסף, או אם מתאפשר אפילו 2.

אני עדיין לא מבין, אבל כנראה שהבעיה אצלי.
לממש עליית ערך, במקרה וזה קורה, אני מבין. מה שלא הבנתי, זה את מטרת התכנון שלך לצאת מההשקעה להשקעה אחרת אחרי 8 שנים, גם אם אין עליית ערך.

 

[גונן1900]

בסכומים גבוהים של כמיליון פאונד ומעלה אפשרי לקבל משכנתא מבנקים מקומיים

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני עדיין לא מבין, אבל כנראה שהבעיה אצלי.
לממש עליית ערך, במקרה וזה קורה, אני מבין. מה שלא הבנתי, זה את מטרת התכנון שלך לצאת מההשקעה להשקעה אחרת אחרי 8 שנים, גם אם אין עליית ערך.

במקרה כזה מבחינתי ההשקעה לא עמדה ביעדים שהצבתי ומצב כזה יוגדר ככישלון. אעדיף למשוך את הכסף, לספוג את ה"מכה בכנף", ולבצע השקעה אחרת.

שוב, זה רק מספר. הכל כרגע בגדר תוכנית פעולה וכמובן שאני מניח שתוך כדי תנועה דברים יכולים להשתנות.

כמובן שאם אהיה בהפסד אסטרונומי חלילה, כנראה לא אמכור בפאניקה את הנכס.

המספר נגזר כפונקציה של הגיל שלי, ומה הגיל בו שמתי יעד לעצמי להגיע להכנסה מסויימת מתיק הנכסים שאני מנסה לבנות.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כישראלי הגר במזרח התיכון, נכון לעכשיו לא שמעתי על מקרה שהצליחו לקבל מימון לרכישה ראשונית,
תזכור שהבנקים האנגלים לא נותנים לנו מימון כישראלים.

לעומתם הבנקים המוסלמים באנגליה יותר גמישים בנושא זה, אך הם מאפשרים אך ורק למחזר נכס קיים ומושכר 6 חודשים.

רוני, האם אתה עובד מול בנקים מוסלמים? אתה יכול להעיד האם ישנה גמישות מספקת בכדי לעבוד מולם?

 

[רוני]

רוני, האם אתה עובד מול בנקים מוסלמים? אתה יכול להעיד האם ישנה גמישות מספקת בכדי לעבוד מולם?

אני קיבלתי משכנתא מבנק מוסלמי באנגליה על פי חוקי השריעה

 

[nick]

אני קיבלתי משכנתא מבנק מוסלמי באנגליה על פי חוקי השריעה

למיטב ידיעתי זה אומר שהבנק אשכרה שותף בבעלות על הנכס יחד איתך.

אני מניח שבפועל חוקית זה יוצא אותו דבר