מניות ריט או רכישת נדל"ן?

[DigiDog87]

יש ברשותי 500K שאני מעוניין להחשף איתם לנדל"ן עם מינוף של 500K, שאלה שאני שואל את עצמי כבר תקופה ארוכה, האם פשוט לרכוש מניות ריט או לקנות נדל"ן פיזי כמו דירה להשקעה אם אני רוצה להחשף באופן משמעותי לשוק הנדל"ן?


תסריט #1:
לקחת הלוואות כנגד קופת הגמל וקרנות ההשלמות של 500K עם ריבית נמוכה בשביל מינוף
פיזור הכסף בין מניות ריט שונות כמו ריט1, סלע נדל"ן וכדומה
תשואה של מעל 4.5% בממוצע

היתרון: לא צריך להתעסק עם שוכרים, דירה ריקה ובעיות, נזילות.
חסרון: תנודתיות.


תסריט 2#
לקחת משכנתא של 500K ולרכוש דירה בפריפריה
תשואה של 3% בממוצע

יתרון: יציבות, בטחון פסיכולוגי שרואים 4 קירות, תשואה גבוהה יותר ב 10 שנים האחרונות.
חסרון: צריך להתעסק עם שוכרים, דירה ריקה ובעיות, קושי בנזילות.

 

[עידו ג]

לא אכנס למה עדיף ולנתונים שציינת, אך היתרון העיקרי ואולי הבודד (למעט פסיכולוגי) של נדל"ן הוא יתרון המיסוי. במניות ריט הוא מן הסתם לא קיים.

באופן אישי אני ממש לא בעד מניות ריט. מצד שני החלופה שאתה מציע גם לא כל כך טובה (לדעתי).
למה דווקא מניות ריט?

 

[DigiDog87]

לא אכנס למה עדיף ולנתונים שציינת, אך היתרון העיקרי ואולי הבודד (למעט פסיכולוגי) של נדל"ן הוא יתרון המיסוי. במניות ריט הוא מן הסתם לא קיים.

באופן אישי אני ממש לא בעד מניות ריט. מצד שני החלופה שאתה מציע גם לא כל כך טובה (לדעתי).
למה דווקא מניות ריט?

אין לי איזשהי העדפה לריט, אני פשוט רוצה שחלק מהתיק שלי יהיה חשוף לנדל"ן בצורה כזאת או אחרת, השאלה איזו דרך בהסתברות יותר גבוהה להניב יותר תשואות..

 

[vigaror]

תסריט 2#
לקחת משכנתא של 500K ולרכוש דירה בפריפריה
תשואה של 3% בממוצע

ראית איזה דירות אתה יכול לקנות עם מיליון? אל תשכח עלויות נלוות בקניה(עו"ד, אולי שיפוץ, אולי תיווך. . .) איזה שכירות תקבל שם?
חישבת מה ההחזרי משכנתא ואם אתה יכול לעמוד בהם? ומה יקרה אם לא תמצא שוכר תקופה?
יש לך רכב? אתה יכול להגיע לשם ולטפל בדברים אם צריך?
אתה מתכננן להביא מישהו אחר שיעשה לך את העבודה מרחוק? אם כן תראה כמה הוא לוקח ואם זה עדיין כדי.


לתחושתי יש לך עוד הרבה לבדוק לגבי תסריט #2

 

[חתול לילה]

לתחושתי יש לך עוד הרבה לבדוק לגבי תסריט #2

גם לגבי תסריט #1

 

[Therealdeal]

דירה להשכרה זה נדל"ן, ריט זה עסק. אתה לא משקיע בדיור, אלא ביכולת של העסק לשגשג. יש ניגוד אינטרסים מובנה בחברות האלה בין ההנהלה למשקיעים, תקרא על מגוריט כמה כתבות מהשנים האחרונות ותלמד על חברת הניהול שלהם.

 

[הנועזת]

היופי בנדל"ן ובו זמנית החסרון שלו בהיותו פרטיקיולרי.
בחירת נכס ספציפי יכולה להניב רווחיות גבוהה בלי קשר למצב השוק, או מדד הייחוס.
החסרון בנדל"ן שזו השקעה לא מפוזרת, ולכן בחירה לא נכונה יכולה להחטיא את ההזדמנות המיסויית, או במקרה גרוע במיוחד לצור הפסד.

בסכומים עליהם אתה מדבר ההזדמנות המיסויית בדירה ראשונה, פטור מלא ממס רכישה ופטור ממס שבח(לאחר שנה וחצי). בנוסף פטור ממס על דמי השכירות.

ובנוגע למינוף ...אלא אם אתה אשף בשוק ההון, זו רמת סיכון לא מחושבת במיוחד במחירי השוק הנוכחיים.

בנוגע לדירה בפריפריה לא הייתי ממהרת, במיוחד אחריי ה 7 באוקטובר. שווה לבדוק אפשרות תזרימית למשכנתא גבוהה יותר ולהתקרב למרכז.