מבצעי "שלם עכשיו 5% והשאר בקבלת מפתח" - האם במעמד החתימה יש להמציא אישור משכנתא?

[אורי ג.]

לא מכיר נתונים רשמיים. שלטי החוצות ועמודי הפרסום בעיתונים מוכיחים ש"ככה קונים היום דירות". מצב שלא היה מעולם עד כמה שידוע לי.
אולי תתקן אותי אם ידוע לך אחרת.

עוד הפעם, ראית כמה פרסומות והחלטת שככה קונים היום דירות. מאיפה אתה יודע? מי אמר לך?

הרוויחו שכיסו ריביות של שנה שנתיים. בתרחיש יום הדין זה לא מה שיציל אותם.

בתרחיש יום הדין כולנו נמות, אתה סתם זורק סיסמאות.

להיפך, הבנקים מעודדים את התופעה. אבל לא לעולם חוסן.

הבנקים עושים מה שטוב לבנקים, לבנקים טוב שיבנו בניינים ויחזירו את האשראי בגין זה.

סוחרים בדירות כאילו היו אופציות על טסלה. כשנמחק כסף בהימור על אופציה אקזוטית זה לא נעים - כשגורל שוק הנדל"ן הישראלי על הכף זה כבר סיפור אחר.

וואו איזה דרמטיות אז לא. המעטי מעטי מעטים שבאמת קנו ב5% תמורה ולא רצו או יכלו להשלים את הרכישה אחרי X שנים פשוט יפסידו את ה5% שלהם והקבלן ימכור את הדירה למישהו אחר, סביר להניח ביותר כסף. אין פה שום "גורל שוק הנדל"ן" ולא צריך לעשות מכל מבצע רגעי דרמה פוסט אפוקליפטית.

הקטע באירועים כאלה שהם לא מודיעים מראש.

איזה אירועים? אתה מדבר על אירועים פרי מוחך הקודח. כל הסימנים (כולל אמירות של בנק ישראל) שאנחנו בדרך לעליות מחירים.

 

[munmun]

מחירי הדירות עלו הרבה יותר מהאינפלציה ב15 השנה האחרונות. אני זוכר שכתבתי פה בפורום פעם כמה מעל, אבל בגדול כשהאינפלציה היתה בערך 0.5% ב-10 שנים, הדירות עלו ב100%+. זה מצב שהוא אינו בר קיימא לטעמי.

אם תסתכל גם כאן ב-15 השנה האחרונות אתה תראה שגם כאן מחירי הדירות עלו הרבה יותר מהר מהעלייה בשכר.

הריבית תרד ל-0%? גם אם היא תהיה 3%, זה גבוה משמעותית ממה שהיה פה 12+ שנים. קצב של 5% עלייה בשנה הוא עדיין 2% מעל האינפלציה שזה קצב שלא קרה 100 שנה בארה"ב (דירות בדרך כלל עולות עם האינפלציה. בישראל הם עלו הרבה מעבר לאינפלציה).

אני מדבר על האינפלציה ה״אמיתית״, ולא זאת שמפרסמת הלשכה לסטטיסטיקה.
זה שהאינפלציה של הסל שלהם היתה 0.5% ב 10 שנים רק מחזק את הטענה שלי.
אם מוצרי בסיס לא מתייקרים, אבל המשכורת עולה אז אנשים יבזבזו את הדלתא על דירה.
המצב הוא בר קיימא והגיוני לגמרי.

 

[mikethe]

עוד הפעם: בורות, אין קשר ולו קל ביותר למצב בארץ.

את זה קל לבדוק, הרבה מהן ציבוריות. בדקת?
עוד יותר קל לבדוק: מה הציבור חושב שמחירן הראוי, בדקת?

למה אין קשר למצב בארץ? חברות ישראליות חסינות מהכלל שפושטים רגל בגלל תזרים רבעוני ולא ירידת מניה (שווי שוק)? גם לדוגמא ליהמן ברדרס היו חברה ציבורית עם שקיפות דרך דו"חות תקופתיים-כמו שמישהו כאן ציין-הדברים האלה יודעים להתפך מהר מאוד.
מה שכתבת שיזם בונה כמה פרויקטים מרובי בניינים בו"ז ולכן אם פה ושם יהיו קשיי מכירות אזי לא נורא - זה לדעתי לא מדויק בדיוק מהסיבה שציינתי כרגע: בסוף כמו כל חברה התזרים השוטף הרבעוני קריטי והוא תלוי בכל דירה ודירה שמצליחים למכור. זה שיש לו במקביל פורטפוליו עשיר של פרויקטים לא רלוונטי בדיוק כמו ששווי שוק כולל לא מהווה חסינות מקריסה. דרך אחרת להסתכל על זה שגם לגדולים כל דירה בכל רבעון חשובה היא המבצעים האגרסיביים גם שלהם-אילולא היו יכולים להתעזר בסבלנות. ושורש הסיבה שלרוב בעסקים מהסוג הזה יש שרשרת מינופים ותלויות וקריסה של זנב ההתפלגות יכול לגרגור תגובות שרשרת מפתיעות: בדיוק כמו שמספיק ש-% בודד בלבד מלקוחות הבנק ירוץ אליו כדי למוטטו.

 

[mikethe]

אני מדבר על האינפלציה ה״אמיתית״, ולא זאת שמפרסמת הלשכה לסטטיסטיקה.
זה שהאינפלציה של הסל שלהם היתה 0.5% ב 10 שנים רק מחזק את הטענה שלי.
אם מוצרי בסיס לא מתייקרים, אבל המשכורת עולה אז אנשים יבזבזו את הדלתא על דירה.
המצב הוא בר קיימא והגיוני לגמרי.

הדרך להבין האם המצב בר קיימא:
1. גרף לאורך שנים של כמה מהציבור מצליחים להיכנס בתור שחקנים לראשונה לשוק - קניית דירה ראשונה, ללא תוכניות סבסוד ממשלתיות? ובעיקר מה המחיר הממוצע של דירות אלו?
האם הגענו למצב מחירים כ"כ גבוה שבלי עזרה ממשלתית אין דרך לקנות דירה ראשונה שלא בפריפריה? איך מנטרלים את רוכשי הדירות בהנחה ומבטאים כמה מהם היו מצטרפים לגרף הנ"ל ובאיזה מחיר בתור רוכשים רגילים (זה לא רק הדלתא הנחה)? אם עליית המחיר הממוצעת של דירה ראשונה בשוק החופשי הייתה מתונה הרבה יותר מעליית המחירים הכללית של הדיור - האם זו לא דרך עקיפה לשקף את הנק' לגבי עליית שכר/כסף פנוי?
2. גרף משפרי דיור - גם ההייטקיסט הממוצע המוצלח לא יכול בתור דירה ראשונה לקנות ב-5 מיליון שזו 4-5 חד' איכותית באזור טוב. מנגד כל אחד שנכנס לנדל"ן עם 3 חד' ממוצעת לפני 5-10-15 שנה, יכול לגלגל וכך לעמוד ביעדי המשכנתא לשדרוג. אם המצב הנוכחי בר קיימא אנחנו אמורים לראות עקביות בכמות העסקאות ופער מחירים לשדרוג שעולה בקצב עליית ההון הפנוי או קורלטיבי אליו בפקטור מסוים.

מתי המצב לא בר קיימא בכלכלה-חברה? כשכישורים ועבודה קשה לא נושאים פרי. כשגם מוצלחי ההייטקיסטים לא יכולים לקנות מגורים ברמת איכות סבירה+ בקרבת התעסוקה האיכותית והמקדמת קריירה שלהם במרכז, ונאלצים להתפשר גיאוגרפית מה שמוביל אח"כ לפשרות על מקומות העבודה והזדמנויות צמיחת הקריירה ומימוש עצמי. ומנגד אחרים בגלל טיימינג (קנו דירה לפני שנים במחירים של אז) ולא כישורים תופסים את מקומם - בטווח הארוך ככה נראית דעיכה של חברה/מדינה. ולכן קריטי שמשאב מחירי הדיור לא יעלה במנותק מיכולות ההשתכרות וזה אמור להיות אינטרס של המדינה. מה שבפועל קרה שנוצר כדור שלג של עליות ומינופים שאיבד שליטה ועכשיו האינטרס של המערכת הוא שחס וחלילה אף אחד לא ילחץ על הברקס כי זה עוד יכול להקריס הכל.

 

[האזרח הקטן]

בכל מקרה, מס רכישה הם חייבים לשלם.

אפשר למיטב ידיעתי לדחות את התשלום כל עוד לא שילמת 50% מעלות הרכישה (תמורת ריבית והצמדה).

 

[האזרח הקטן]

רוכש שעושה עסקת פריסייל בלי לדעת שיוכל להשלים את הרכישה עושה טעות, ועשוי לשלם על כך פי כמה מההון העצמי ששם.
כפי שהוזכר, הקבלן דווקא יכול להרוויח מכך - יקבל חלק ממחיר הדירה ויישאר עם הדירה.

 

[mikethe]

רוכש שעושה עסקת פריסייל בלי לדעת שיוכל להשלים את הרכישה עושה טעות, ועשוי לשלם על כך פי כמה מההון העצמי ששם.
כפי שהוזכר, הקבלן דווקא יכול להרוויח מכך - יקבל חלק ממחיר הדירה ויישאר עם הדירה.

אם אכן יש רוכשים שמתחייבים ללא כיסוי זה בין היתר אומר שהמוכר לא מצליח למצוא קונים טובים יותר היום מה שמעלה את ההסתברות שלא ימצא כאלה גם בעתיד, על זה כל השרשור. ושוק של קונים לא טובים הוא סימן בהסתברות לעתיד של קשיים, פשיטות רגל וירידות מחירים. השאלות הן מעבר לבולטות בשלטי החוצות כמה עסקאות השלם עכשיו X השאר במפתח נפוצות וכמה מתוכן אלה קונים לא טובים (ללא כיסוי אמיתי במקרה שיצטרכו אשכרה לקבל את הסחורה כמו בחוזים עתידיים על סחורות בבורסה)?

 

[האזרח הקטן]

אם אכן יש רוכשים שמתחייבים ללא כיסוי זה בין היתר אומר שהמוכר לא מצליח למצוא קונים טובים יותר היום מה שמעלה את ההסתברות שלא ימצא כאלה גם בעתיד, על זה כל השרשור. ושוק של קונים לא טובים הוא סימן בהסתברות לעתיד של קשיים, פשיטות רגל וירידות מחירים. השאלות הן מעבר לבולטות בשלטי החוצות כמה עסקאות השלם עכשיו X השאר במפתח נפוצות וכמה מתוכן אלה קונים לא טובים (ללא כיסוי אמיתי במקרה שיצטרכו אשכרה לקבל את הסחורה כמו בחוזים עתידיים על סחורות בבורסה)?

למוכר אין דרך טובה לדעת אם לקונה יהיה כיסוי בעוד 3 שנים או לא. מספיק שהרוכש בדיוק יפוטר חודש לפני, והוא יתקשה לקבל אישור למשכנתא, ובטח שאין לו דרך לדעת על הכנסות עתידיות וכלל הנכסים של הרוכש.

עוד נקודה לקחת בחשבון, אם הרוכש כן ימצא מישהו שמעוניין להיכנס בנעליו לפני האכלוס, אותו מישהו יקבל משכנתא לפי מחיר הנכס שבו הרוכש המקורי רכש, כך שבמקרה של עליית ערך לא יוכל לקבל 75% מימון.

 

[ג'וני לנד]

אם אכן יש רוכשים שמתחייבים ללא כיסוי זה בין היתר אומר שהמוכר לא מצליח למצוא קונים טובים יותר היום מה שמעלה את ההסתברות שלא ימצא כאלה גם בעתיד, על זה כל השרשור. ושוק של קונים לא טובים הוא סימן בהסתברות לעתיד של קשיים, פשיטות רגל וירידות מחירים. השאלות הן מעבר לבולטות בשלטי החוצות כמה עסקאות השלם עכשיו X השאר במפתח נפוצות וכמה מתוכן אלה קונים לא טובים (ללא כיסוי אמיתי במקרה שיצטרכו אשכרה לקבל את הסחורה כמו בחוזים עתידיים על סחורות בבורסה)?

לגמרי. ההצעות שיש לקונים בשוק הנדל"ן נכון להיום לא היו בעבר.
וזה מעיד גם על היכולות של הקונים וגם על היזמים.
משום מה @אורי ג. מתעלם מהנקודות שהועלו כאן.
בטענות שצריך מקור כמה עסקאות כאלה קיימות בשוק?!
אני משער בהסתברות פשוטה שרוב מי שצורך דירה היום לא ישלם 100% אם הוא יכול לשלם 5%.

לגבי מצב חברות יזמות בנייה, באמת הם מתומחרות על אש בינונית. הציבור בישראל בטוח מאוד בשוק הנדל"ן.

 

[אורי ג.]

משום מה @אורי ג. מתעלם מהנקודות שהועלו כאן.

לא מעלים פה נקודות, אנשים מקשקשים עצמם לדעת וזה פחות מעניין אותי, אז פרשתי.

 

[אiהד]

שלום,
זה נראה שמשקיעי הנדל"ן בשנים האחרונות השתנו:
פעם היו קונים דירות להשקעה ומשחררים אותן לשוק השכירות.
היום רק מגלגלים דירות כעסקה פיננסית ובכך משמרים רף מחירי נדל"ן גבוה: ולכן הביקוש הכי גבוה לפרי סיילים הכי מוקדמים העיקר לדחות את קבלת המפתח כמה שניתן.
השאלה שלי: האם במעמד החתימה בו משלמים נניח "רק 5%" וכו', נדרש כבר לקחת משכנתא, להמציא אישור עקרוני למשכנתא או בקיצור משהו שמוכיח שאם וכאשר בקבלת מפתח לא תמצא קונה במקומך, תוכל לעמוד במשכנתא הנדרשת?
אם כן - זה עדיין מצביע שלציבור יש כסף לממן את רף המחירים הגבוהה הנוכחי (וכמובן מסקרן איך זה שלרבים כ"כ יש כ"כ הרבה הון עדיין) ולכן הכל בסדר.
אם לא - איך זה בכלל חוקי ואיפה בנק ישראל ולמה הם מחכים שהבנקים עם החסכונות שלנו יקרסו?
תודה,

א. מסכים איתך שזה נראה כמו בועת נדלן
ב. לדעתי אנחנו רואים בעיקר מבצעי שלם 10% והיתרה בכניסה - כי זה כמה הלוואה הבנקים מוכנים לתת - ללקוח וליזם (במקרה הזה זה לבד ולחוד, כל אחד מהם ישלם ויקח את הדירה אם הוא יכול)
ג. למען שמירה על יציבות המשק - אני מאמין שהממשלה תעדיף להוביל לאינפלציה מטורפת (שתוריד את מחירי הדירות הריאליים) מאשר לאפשר למחירי הדיור לרדת ולפגוע במשקיעי הנדל"ן ובבנקים
ד. בסוף שאלה אם מה שמוביל לעליית המחירים הוא מחסור בדירות - כמו שמשקיעי הנדל"ן אומרים - או בועת הלוואות וכדו - כמו שאחרים טוענים
אני אישית חושב שתשואת השכירות הנמוכה בישראל היא סימן שאנחנו בבועה כרגע, אבל אני לא נביא
ה. אלו שראיתי מציעים לך להביא 10% מהבית, לקחת הלוואה על עוד 10% - שזה עוד התחייבות אישית של הרוכש שהולכת עכשיו ליזם - ועל זה לקחת משכנתא
ככה היזם מובטח על 20% מהשווי הנוכחי של הדירה, גם במקרה של ירידת מחירים, ביטול של העסקה מצד הלקוח ואין אפשרות למצוא רוכש אחר
כנראה זה יותר טוב מלקחת עוד הלוואה יזמית

הפוך! הם הרוויחו 10% מהדירה ונשארה להם הדירה בידיהם, דפקו קופה יפה.

בגלל זה +מלמדי השכלתי דיבר על ירידה של מעל 10% במחירי הדירות
היזם חשב שהדירה בסוף תהיה שווה 2M, בסוף הייתה ירידה של 20% במחיר והוא נשאר עם 0.2M במזומן שהוא קיבל מה(כבר לא) לקוח ודירה ששווה 1.6M

מספרי אמת יש או רק סיפורים?

יש לך מספרי אמת בכיוון כלשהו?
כמה דירות נמכרות ככה?

 

[efi]

@אורי ג.
המחיר לדירות להשכרה ירד כל כך?

 

[אורי ג.]

@אורי ג.
המחיר לדירות להשכרה ירד כל כך?

מה זה "כל כך"? בכמה הם ירדו?

 

[wa11a]

@אורי ג.
המחיר לדירות להשכרה ירד כל כך?

4 חדרים במודיעין ב- 7000 ש״ח זה ירדו? זה לא זול יחסית לעיר שדי רחוקה ממרכזי תעסוקה.

 

[efi]

מה זה "כל כך"? בכמה הם ירדו?

בכתבה כתוב ממוצע 2 מליון לעומת 4.4 ממוצע בשכונה
רק שממוצע הדירות בפרויקט הוא 3 חדרים (80 מטר?)
לעומת 5-6 חדרים חלקם דו משפחתיים בשכונה (130 מטר?)
כך שאם נגזור 35K למטר, מחיר דירת 3 חדרים (שזה ממוצע הדירות בפרויקט) 2.8-9M
הנחה של כ-30%

 

[wa11a]

בכתבה כתוב ממוצע 2 מליון לעומת 4.4 ממוצע בשכונה
רק שממוצע הדירות בפרויקט הוא 3 חדרים (80 מטר?)
לעומת 5-6 חדרים חלקם דו משפחתיים בשכונה (130 מטר?)
כך שאם נגזור 35K למטר, מחיר דירת 3 חדרים (שזה ממוצע הדירות בפרויקט) 2.8-9M
הנחה של כ-30%

אני מאמין שהתמהיל של הדירות בשכונה מאוד שונה מהתמהיל בפרוייקט. יש בפרוייקט 25% דירות שני חדרים ו- 50% 3 חדרים. בלי לבדוק זה רחוק מאוד מהתמהיל בשכונה.
למי אכפת מה הממוצע מחיר הכללי בשכונה? זה נתון שפשוט לא אומר כלום.

 

[efi]

יש בפרוייקט 25% דירות שני חדרים ו- 50% 3 חדרים.

נכון וגם 25% דירות 4 חדרים, לכן כתבתי ממוצע 3.

למי אכפת מה הממוצע מחיר הכללי בשכונה? זה נתון שפשוט לא אומר כלום.

לפי עיסקאות שנסגרו, המחיר נע סביב 35K למטר.

 

[efi]

@אורי ג.
המחיר לדירות להשכרה ירד כל כך?

מה זה "כל כך"? בכמה הם ירדו?

@אורי ג.
ככל ואני מבין נכון את סיכום השמאות הזאת בעמוד 73
שווי מטר לשכירות החסום למכירה לטווח ארוך הוא כ-20% נמוך יותר (307.9M לעומת 377.5M שווי מכירה)
אני מבין נכון?

 

[אורי ג.]

שווי מטר לשכירות החסום למכירה לטווח ארוך הוא כ-20% נמוך יותר (307.9M לעומת 377.5M שווי מכירה)

אמ;לק.