לומדים, חוסכים, משקיעים

[yik - financial planner]

רוצה לשתף, הייתה לי אתמול חוויה מוזרה. נורא קשה לי בשיחות בנושאים כלכליים שנוגעות להחלטות של אנשים, וככלל אני מנסה להימנע מהן. בפרט כשמדובר באנשים שההבנה שלהם בנושא מועטה. כל פעם שאני שומע על מקרה שלא מסתדר לי עם ההגיון, אני מנסה לשבת עם עצמי\אשתי ולבחון את ההנחות שלנו מחדש - כדי לראות שאני לא מפספס כלום.

מה שתקראו למטה זה מונולוג שלי עם עצמי. מוזמנים להתייחס כמובן.

אז ככה -

קרובי משפחה של אשתי, זוג בגילאי השלושים עם תאומים, האישה בהייטק והבעל במגזר הציבורי. מרוויחים להערכתי 30-35 נטו. קנו קוטג' בחמישה מליון שקל! בפריפרייה של המרכז (חדרה-גדרה). משכנתא עם תשלום התחלתי של 12k (הון עצמי שנתמך חזק על ידי ההורים). באותו רגע השכלתי שלא לפתח שיחה עימם על כך, והצלחתי להימנע מעימות שלא היה תורם ליחסים בנינו. אבל הרכישה הזאת ממש לא מסתדרת לי עם ההגיון.

הסיבות שהייתי מופתע מהרכישה שלהם:

1. זה לא המחיר של קוטג' באיזור הזה, אלא חצי מליון פחות לכל הפחות. הם טוענים שזאת הייתה קנייה אימפולסיבית. לא נשמע לי הגיוני לאפשר רכישה אימפולסיבית בסכומים כאלה.
2. ייתכן שהמשכורות שלהם יעלו לאורך הזמן, אבל כרגע מדובר בהוצאה של מעל 30% מהמשכורת נטו על דיור. לפני ארנונה, מים, חשמל ותחזוקה כמובן. (ולעניות דעתי) חרב הפיטורים תמיד צריכה לרחף מעל עובדי ההייטק שמרוויחים משמעותית מעל למומצע.
3. הריבית על ההלוואה כיום (לפני עוד עליות בפריים, לפני אינפלציה) היא מעל 4%. כלומר תשלום הריבית כרגע מעל 6666 בחודש. גבוה יותר מהשכירות שהם משלמים כיום על נכס במקום טוב יותר עם מאפיינים קצת פחות טובים אך מושלמים לצרכיהם (כך הם אומרים, לא אני).
4. מאוד חשוב להם לגור בבית עם גינה, והם חוששים (כך הם אומרים) שבעתיד בעקבות עליית המחירים ייתכן וכלל לא יתאפשר להם לרכוש בית כזה.
5. הם אומרים שהרכישה אינה כלכלית אלא רגשית ומשרתת את שיפור איכות החיים שלהם כמשפחה.

אני כמובן לא יכול, לא צריך, ולא רוצה לבקר אותם, כל אחד ראשי לקבל החלטות כראות עיניו. אני מנסה להסביר לעצמי כאן מדוע אני לא הייתי פועל כך:

1. למרות שאנחנו מרוויחים הרבה מעבר למשק בית ממוצע, אני לא חושב שאפשר להניח שזה יהיה המצב לאורך 30 שנה.
2. לא הייתי לוקח התחייבות בסדר גודל כזה ביחס להון העצמי.
3. ריכוז ההשקעה בנכס אחד במדינה אחת מרגיש לי לא חכם כלכלית.
4. להעלות את רמת החיים זה חשוב. יש תמיד טריידאוף בין ההווה לעתיד. אבל המספרים במקרה הזה פשוט לא מסתדרים. לרכוש בית כזה, לשלם 150K+ מס רכישה, אין פטור ממס שבח - זה לקחת המון מהעתיד לטובת ההווה.
5. לנו באופן אישי אין לי צורך מיוחד בבית עם גינה. ועדיין, מרגיש לי שהרבה מבני גילנו נדחפים לשם מתוך לחץ חברתי. "אם לא תקנו היום לא תוכלו לקנות בעתיד", או "אבל איפה תארחו אנשים?". זה מזכיר לי חבר שרצה ללמוד הנדסת מכונות, אבל אז קיבל 780 בפסיכומטרי, ובגלל שיכל - נרשם ללימודי רפואה. עצם זה שמשפחה שמרוויחה טוב יכולה להרשות לעצמה לקנות בית פרטי\דירה בתל אביב לא אמור לשנות להם את פונקצית התועלת. אנחנו צריכים להכיר את עצמנו טוב בשביל להתמיד בשלנו.
6. כששאלתי את אשתי אם היא מעדיפה שיהיה לנו בית פרטי או שנטוס לחו"ל שש פעמים בשנה, היא ענתה בלי למצמץ (לטוס). אנחנו לא צריכים בית גדול או מכונית חדשה. זה יתרון לנו לרווחה המשפחתית, אבל הרבה פחות מאשר ביקורים תכופים בבתי קפה, נסיעות לחו"ל, חוגים, מסגרות חינוך איכותיות וכו'. משפחה צריכה להכיר את פונקצית התועלת שלה ע"י שיח ולמידה.

הייתי צריך את השיחה התוך-אישית הזאת... תודה.

חושב בדיוק כמוך.

 

[Therealdeal]

דרך אגב, אם אתה עדיין חושב על 30k כמספיק בהינתן שאתם מוציאים היום בסביבות 18 ?

מדבר על התוכנית שלנו מתחילת המסע?

בכנות, אין לי מושג. אנחנו די צנועים, אני לא מצליח לדמיין כרגע איך אנחנו מוציאים 30 בחודש. חלק לא קטן מההוצאה היום היא על מסגרות לילדים ומה שנגזר מכך. מצד שני, יכול להיות שבעתיד נרצה לשנות את המספרים קצת.

אף אחד מאיתנו לא יהנה מפרישה מלאה בלאו הכי. גם ללמד כמה קורסים בשנה, לעשות קצת ייעוצים ועוד חלטורות זו פרישה מבחינתי. זה בעיקר נקודה מנטלית. אם לוקחים בחשבון שנמשיך להכניס (כיום העיסוקים שלי מהצד מכניסים בסביבות 150k בשנה), לא חושב שתהיה בעיה.

 

[Therealdeal]

דרך אגב, אם אתה עדיין חושב על 30k כמספיק בהינתן שאתם מוציאים היום בסביבות 18 ?

אה, ועוד נקודה ששכחתי לגבי זה - אנחנו מנהלים סגנון חיים שיאפשר לנו לקצץ משמעותית את ההוצאות החודשיות במידת הצורך. במילים שאני אוהב מעולם התוכן שלי, אנחנו רובסטיים לשינויים ודואגים להיות בכושר בעניין הזה. היפותטית, מי שלקח התחייבות של 12k בחודש לפני הוצאות שאינן קשורות לדיור יכול להצטמצם, לעבור דירה ולהשכיר את שלו ואפילו למכור אותה. בפועל זה הרבה יותר קשה. אז אם לא יתאפשר לנו לחיות ברמה של 30k, לא נעשה את זה.


(אני באופן אישי נוקט באותה השקפה לגבי הקריירה. אני מפתח את הקריירה שלי גם לעומק וגם לרוחב)

 

[half-solid]

אני באופן אישי נוקט באותה השקפה לגבי הקריירה. אני מפתח את הקריירה שלי גם לעומק וגם לרוחב

יכול לפרט?

 

[Zorg]

מדבר על התוכנית שלנו מתחילת המסע?

אכן.

אה, ועוד נקודה ששכחתי לגבי זה - אנחנו מנהלים סגנון חיים שיאפשר לנו לקצץ משמעותית את ההוצאות החודשיות במידת הצורך. במילים שאני אוהב מעולם התוכן שלי, אנחנו רובסטיים לשינויים ודואגים להיות בכושר בעניין הזה. היפותטית, מי שלקח התחייבות של 12k בחודש לפני הוצאות שאינן קשורות לדיור יכול להצטמצם, לעבור דירה ולהשכיר את שלו ואפילו למכור אותה. בפועל זה הרבה יותר קשה. אז אם לא יתאפשר לנו לחיות ברמה של 30k, לא נעשה את זה.


(אני באופן אישי נוקט באותה השקפה לגבי הקריירה. אני מפתח את הקריירה שלי גם לעומק וגם לרוחב)

מהנסיון שלנו, ההוצאות כמו כל דבר בחיים מתחלקות ל - 3.

1) הוצאות של הזוג המאושר בפנסיה מוקדמת, זה מה שהוצאת קודם פלוס 50% בערך. טיולים לחו״ל ברמה קצת יותר גבוהה, פחות שימת לב על הוצאות וכדומה. אולי מגורים במקום קצת יותר מרכזי.

2) הוצאות על ״ילדים״ בגיל אחרי צבא. זה כבר משהוא אחר לגמרי. אוניברסיטה, עזרה בשכר דירה, עזרה ברכב, עזרה בקניית דירה וכדומה. הוצאות הרבה יותר גבוהות. לא חייבים כמובן אבל אם אפשר אז למה לא לעזור ? (אם היה להם חינוך ״סולידי״ אז זה יהיה באמת עזרה ולא ״מגיע לי״).

3) גודל ירושה שאתה תרצה להשאיר. האם רוצים להשאיר 0 ? או לתכנן על השארת איזה סכום ?

 

[Therealdeal]

יכול לפרט?

חשבתי שעה במצטבר ביומיים האחרונים על מענה שגם יבטא בדיוק מה אני עושה, ומנגד לא יחשוף יותר מידי פרטים. אני לא מרגיש שהצלחתי.

אז אומר כך - יש לי משרה (ציבורית) כשכיר שאני אוהב ומתמיד בה עם פוטנציאל להיות מועסק בה כל חיי. מרוויח שם כרגע 25k. בנוסף, יש לי עוד משרת שכיר שמכניסה 5k בחודש, בתחום אחר שגם בו אני מתמקצע. ובנוסף לאלו, יש לי עוסק מורשה בתחום שלישי, שמאוד רחוק מדברים אחרים שאני עושה ואני לומד מהפעילות בו המון. מרוויח באפיק הזה 15k בחודש (ומשלם משמעותית פחות מיסים הודות לקיזוז הוצאות מחייה). העבודה שלי כעצמאי התחילה בשנתיים האחרונות, ואני חווה מזה סיפוק אדיר.

כמו שכתבתי בהתחלת השרשור, אני *יודע* שאני יכול לקבל סכום גלובלי גבוה משמעותית ממה שאני משתכר היום אילו הייתי שכיר בהייטק. אבל חשוב לי לפתח את עצמי בכל מיני כיוונים. אני גם יודע שבשלב מסויים בהמשך אעבור ליזמות לכמה שנים, ורוצה לפתח את הכישורים והקישורים הרלוונטים.

מצטער שלא יכול להיות ספציפי, מגבלות הפורמט.

 

[Therealdeal]

אכן.


מהנסיון שלנו, ההוצאות כמו כל דבר בחיים מתחלקות ל - 3.

1) הוצאות של הזוג המאושר בפנסיה מוקדמת, זה מה שהוצאת קודם פלוס 50% בערך. טיולים לחו״ל ברמה קצת יותר גבוהה, פחות שימת לב על הוצאות וכדומה. אולי מגורים במקום קצת יותר מרכזי.

1. מסכים. ההוצאות שלנו היום מתחת ל 15 (ירדו מהיום שפתחתי את השרשור הודות למעבר לדירה זולה). אני מאמין שבמצב יציב נגיע ל 20, ואז עלייה של 50% לשלושים נשמעת סבירה.

2) הוצאות על ״ילדים״ בגיל אחרי צבא. זה כבר משהוא אחר לגמרי. אוניברסיטה, עזרה בשכר דירה, עזרה ברכב, עזרה בקניית דירה וכדומה. הוצאות הרבה יותר גבוהות. לא חייבים כמובן אבל אם אפשר אז למה לא לעזור ? (אם היה להם חינוך ״סולידי״ אז זה יהיה באמת עזרה ולא ״מגיע לי״).

בהחלט. אנחנו חוסכים כסף שצבוע לילדים, אם כי אני לא בטוח באיזה פורמט הוא יעבור הלאה. אני חושב על זה בתור ירושה ביד חמה, וזוהי ירושה לכל דבר ועניין. באידיאל היינו מוריש מיליון שקל לילד בדרך שמתאימה לנו.

3) גודל ירושה שאתה תרצה להשאיר. האם רוצים להשאיר 0 ? או לתכנן על השארת איזה סכום ?

בתוכניות "הסולידיות" שלנו (עבודה עוד 15 שנה), בהנחת 5% בשנה, חסכון של 20k בחודש ובהינתן הסכום ההתחלתי, נגיע לסכום שאני לא יודע לבזבז. בטח אם הסטנדרט שלנו למגורים לא ישתנה בעתיד (ולא רואה סיבה שזה יקרה). לא רוצה לחשוב על סכום, אבל ההוראות לתפעול כלל הכספים, מיקומם וכו' קיימות היום.

 

[half-solid]

חשבתי שעה במצטבר ביומיים האחרונים על מענה שגם יבטא בדיוק מה אני עושה, ומנגד לא יחשוף יותר מידי פרטים. אני לא מרגיש שהצלחתי.

אז אומר כך - יש לי משרה (ציבורית) כשכיר שאני אוהב ומתמיד בה עם פוטנציאל להיות מועסק בה כל חיי. מרוויח שם כרגע 25k. בנוסף, יש לי עוד משרת שכיר שמכניסה 5k בחודש, בתחום אחר שגם בו אני מתמקצע. ובנוסף לאלו, יש לי עוסק מורשה בתחום שלישי, שמאוד רחוק מדברים אחרים שאני עושה ואני לומד מהפעילות בו המון. מרוויח באפיק הזה 15k בחודש (ומשלם משמעותית פחות מיסים הודות לקיזוז הוצאות מחייה). העבודה שלי כעצמאי התחילה בשנתיים האחרונות, ואני חווה מזה סיפוק אדיר.

כמו שכתבתי בהתחלת השרשור, אני *יודע* שאני יכול לקבל סכום גלובלי גבוה משמעותית ממה שאני משתכר היום אילו הייתי שכיר בהייטק. אבל חשוב לי לפתח את עצמי בכל מיני כיוונים. אני גם יודע שבשלב מסויים בהמשך אעבור ליזמות לכמה שנים, ורוצה לפתח את הכישורים והקישורים הרלוונטים.

מצטער שלא יכול להיות ספציפי, מגבלות הפורמט.

תשובה מעוררת הערכה והשתאות. כל הכבוד על היכולת להיות בעשייה משמעותית בכל הנ"ל.

שאלת המשך ברשותך, שאני לא יכול להתאפק מלשאול:
יכול לשתף איך אתה מסנכרן את כל האירועים האלה עם השעון?
משרה אחת - כנראה מלאה. 9 שעות ביום?
משרה שניה - איך נכנסת בלו"ז? שעה בערב כל יום?
עוסק מורשה - מתי? בלילות?

איך כל זה עובד במקרה שלך?

מאחל לך המשך עשייה מוצלחת ופוריה

 

[Therealdeal]

תשובה מעוררת הערכה והשתאות. כל הכבוד על היכולת להיות בעשייה משמעותית בכל הנ"ל.

שאלת המשך ברשותך, שאני לא יכול להתאפק מלשאול:
יכול לשתף איך אתה מסנכרן את כל האירועים האלה עם השעון?
משרה אחת - כנראה מלאה. 9 שעות ביום?
משרה שניה - איך נכנסת בלו"ז? שעה בערב כל יום?
עוסק מורשה - מתי? בלילות?

איך כל זה עובד במקרה שלך?

מאחל לך המשך עשייה מוצלחת ופוריה

תודה על המילים החמות.

אני חושב שמי שעובד במשרה של 9 שעות ביום לא יבין איך זה אפשרי. כשאתה עובד בהייטק במשרה תובענית. כמו שכתבתי בתחילת המסע, אם הייתי עובד היום במשרה כזאת הייתי מרוויח לפחות כפול ב TC. בחרתי ללכת לכיוון אחר שיפתח לי דלתות ויאפשר לי להתפתח לכמה שיותר כיוונים. אני מוותר על השכר בטווח הקצר (ואולי גם בטווח הארוך) בשביל להינות יותר ממה שאני עושה ולאפשר לי להתפתח.

במקום שאני נמצא היום, המשרה הראשית שלי דומה לעסק קטן שאפשר לעשות לו אופטימיזציה. אם אייעל תהליכים ואביא אנשים טובים לעבוד לצידי, אני מאמין שאוכל להגיע להישגים טובים עם שניים וחצי ימי עבודה. אני עדיין לא שם, אבל בדרך. ובכל מקרה לא נדרשים ממני יותר מארבעה ימים.

המשרה השנייה דורשת יום מלא פעם בשבועיים שלושה וכמה שעות מידי פעם, והעצמאי חצי יום-יום בשבוע בממוצע. אני עובד חמישה ימים בשבוע, ופעמיים-שלושה בשנה יש לי תקופות עמוסות ממש שבהם אני עובד גם סופש.

מקווה שההסבר עוזר להבין את התמונה אפילו שלא ציינתי פרטים קונקרטיים.

 

[half-solid]

מקווה שההסבר עוזר להבין את התמונה אפילו שלא ציינתי פרטים קונקרטיים.

הייתי מסכים לבוא להיות זבוב על הקיר אצלך במשרד איזה שבוע

 

[Therealdeal]

אני מתכנן כמה עדכונים גדולים של השרשור הזה החודש, בנושאי מאזן משפחתי, קריירה שלי ושל בת זוגי, ונדל"ן. אבל בינתיים רוצה לשתף -

קיבלתי הבוקר מייל מ IB שחלפה שנה מאז שפתחתי את החשבון, כלומר יום הולדת שנה! בשנה הזאת רכשנו בכל חודש, לפי איוונט מתוזמן בקלנדר, קרנות מחקות 20 אש"ח מהחסכון באותו חודש (יתר החסכון הלך להשקעות לטווח קצת בפקדונות וקרנות כספיות). כיום יש בחשבון קרנות מחקות בשווי 75k דולרים. הכספים הללו גם מושקעים ב 100% יעילות וגם מאפשרים לי ניידות גאוגרפית במקרה הצורך (לא מאמין שנצטרך). פיזור שאנחנו מקבלים בחינם.

לא הייתי חושב על המהלך הזה בלי חברי הפורום, אז תודה!

 

[yik - financial planner]

יתר החסכון הלך להשקעות לטווח קצת בפקדונות וקרנות כספיות

למה בעצם? האם זה קרן חירום בסכום קבוע או אחוז מהקצאה של כלל התיק?

 

[yik - financial planner]

אני מתכנן כמה עדכונים גדולים של השרשור הזה החודש, בנושאי מאזן משפחתי, קריירה שלי ושל בת זוגי, ונדל"ן.

אשמח לקרוא

 

[Therealdeal]

למה בעצם? האם זה קרן חירום בסכום קבוע או אחוז מהקצאה של כלל התיק?

בעיקר רצון להשאיר כסף נזיל להזדמנות נדל"ן.

 

[Overthinker]

בעיקר רצון להשאיר כסף נזיל להזדמנות נדל"ן.

קודם כל, תודה על השיתוף.
האם אתה יכול להציע פודקאסטים להם היה לך ערך במהלך השנים/דברים שרצים עכשיו?

בנוגע להזדמנויות נדל"ן - במצב דומה לפחות בפאן הזה. מתלבט אם לקנות דירה (אין לי כוונה לגור בה שכן יש לי אלטנרטיבה). מהי מבחינתך הזדמנות? כאדם שמעולם לא היה לו חוב, להיכנס למשכנתא לא נשמע מאוד מפתה (ולהחזיר על כל שקל בסביבות 1.7/8 או 2 שקלים). אשמח אם תאיר את עיניי.

מצפה לקרוא את המשך הפוסטים שלך.

 

[Therealdeal]

קודם כל, תודה על השיתוף.
האם אתה יכול להציע פודקאסטים להם היה לך ערך במהלך השנים/דברים שרצים עכשיו?

בנוגע להזדמנויות נדל"ן - במצב דומה לפחות בפאן הזה. מתלבט אם לקנות דירה (אין לי כוונה לגור בה שכן יש לי אלטנרטיבה). מהי מבחינתך הזדמנות? כאדם שמעולם לא היה לו חוב, להיכנס למשכנתא לא נשמע מאוד מפתה (ולהחזיר על כל שקל בסביבות 1.7/8 או 2 שקלים). אשמח אם תאיר את עיניי.

מצפה לקרוא את המשך הפוסטים שלך.

שמח לשתף, תודה על פידבק.

לגבי פודקאסטים - יצא לי להאזין להמון בעבר (שולף מהראש - מדברים נדל"ן, חיות כיס, כסף בקיר, מנועי הכסף, השקעות לעצלנים, אינווסטקאסט, גורו נדל"ן, עמית עשת ועוד). אני מדבר פה על מאות שעות נסיעה בתחב"צ, הליכה ונהיגה.

היחידים שאני עוקב אחריהם כיום הם מנועי הכסף (כי מדובר באקטואליה) וחיות כיס (כי הם מייצרים תוכן מעולה). בכל השאר יש פרקים מוצלחים יותר ומוצלחים פחות. יש כאלה שאני כבר לא מסוגל להאזין להם (לא אציין שמות). אם לבחור אחד, הרבה פרקים של אינווסטקאסט תרמו לי להבנה - זה הזכור לי ביותר הוא 24 (זה כבר לא מהראש, בדקתי) שעוסק בשאלה "האם עצמאות כלכלית היא המטרה". עזר לי לפתח את סגנון החיים שאני מקווה לקיים בעתיד, שהוא שילוב של קריירה ופרישה. הפודקאסט עצמו גם די מגוון, ויש כל כך הרבה פרקים שתוכל לצלול לכל נושא שתרצה. פלג דודוביץ מקצועי ופדגוג בחסד עליון, האחרים בעיקר מראיינים אותו בלי לומר זאת במפורש.

אני מציע שתתייחס לפודקאסטים כמו ספרים - תדרג את ההעדפות שלך, ותראה למי אתה מתחבר. ממש לא כולם שווים את הזמן שלך.

לגבי נדל"ן - איפשהו ב 2020 קלטתי שהתפיסה שלי לגבי נדל"ן שגויה. זה איזשהו תהליך רציף שפירטתי לגביו בעבר, אז לא ארחיב. מאז "לא הצלחתי" לקנות דירה בעיקר בגלל הססנות וחוסר החלטיות. לא הצלחנו לבחור איפה אנחנו רוצים להיות על הספקטרום של דירה להשקעה לעומת דירה למגורים. בתקופה הזאת וגם בשנים הקרובות יש לנו מקום מגורים שאנחנו מרוצים ממנו, כך שהבעיה למעשה אפילו מאתגרת יותר.

מהי הזדמנות? אין לי תשובה ברורה. אבל אני כן יכול לומר מה אנחנו יכולים לעשות שאחרים לא:
1. להעמיד הון עצמי גבוה. בחנו לאחרונה עסקת מזומן של דירה בקבוצת רכישה בהנחה של 25% על השוק (כלומר אי הוודאות קטנה משמעותית מאשר בהתחלה). אמנם זאת קבוצת רכישה, אבל הבנייה בשלבי סיום (חצי שנה לפני אכלוס) מה שאמור להקטין אי וודאות. צריך להעמיד 2.5 מליון ולא ניתן לקחת משכנתא כי אין אפשרות לשיעבוד. יש שוק קטן יותר של רוכשים שמסוגל להיכנס לעסקה כזאת, ולכן מבחינתי זאת הזדמנות.
2. לקחת משכנתא בהחזר חודשי גבוה. ההכנסה הפנויה נטו שלנו בחודשים האחרונים הייתה מעל 45K (נדמה לי שזה עשירון תשיעי מבחינת הכנסות, לא בטח) מה שיאפשר לנו לקחת משכנתא של 2 מליון אפילו בתנאים של היום (אם נרצה, ואני לא חושב שנרצה).

כאדם שמעולם לא היה לו חוב, להיכנס למשכנתא לא נשמע מאוד מפתה (ולהחזיר על כל שקל בסביבות 1.7/8 או 2 שקלים).

אני לא חושב שיש משמעות לפקטור של כמה החזרתי לעומת כמה לקחתי. אי אפשר לחבר כסף על פני זמן. כספים שאני מקבל היום וכספים שאני משלם עוד עשור לא שווים אותו דבר - אריתמטיקה של כסף לא עובדת ככה. מה שחשוב זה התשואה הפנימית של העסקה.

תחת הנחות שנראות לי הגיוניות (ריבית ממוצעת על המשכנתא של 5%, 50% מינוף, תשואת שכירות שנתית של 2.8% ו 2-3% עליית ערך שנתית) אנחנו עדיין נקבל תשואה פנימית של 3.5% בשנה. אם עליית הערך תהיה 4%, התשואה כבר תקפוץ ל 7% שנתי. אבל אני מסכים כמובן גם שיכולה להיות ירידת מחירים (ריאלית\נומינלית) בטווח הקצר-בינוני, וכן יש פה פוטנציאל להפסד.

במקום שאנחנו נמצאים (אפרט בהמשך בפוסט ארוך), אני לא מפחיד להפסיד 25% מירידת ערך של דירה כמו שאני מפחד שהכסף שאנחנו שומרים במזומן לטובת רכישת דירה ישחק או שהשכירות תתייקר. שלא לדבר על קטסטרופות כמו היפר אינפלציה. מבחינתי, גידור שכר הדירה שלי זאת מטרה ראויה, וכזאת שתאפשר לי להוציא מעצמי את המירב בקריירה ביום יום (אני משקיע זמן לא מועט במחשבות ופעולות על רכישת דירה, ומודע לכך שזאת חרדה שפוגעת בי). הייתי מאוד שמח לשים את הנושא הזה מאחורי, ואשתי הייתה שמחה אף יותר. לדעתה וגם לדעתי זה פוגע בקשר בנינו. מבחינתה אין סיבה לקנות דירה אם לא מתכוונים לגור בה (אני בטוח שעוד עשור אני אגיד שאשתי צדקה - היא פשוט יותר רציונלית).

 

[Overthinker]

שמח לשתף, תודה על פידבק.

לגבי פודקאסטים - יצא לי להאזין להמון בעבר (שולף מהראש - מדברים נדל"ן, חיות כיס, כסף בקיר, מנועי הכסף, השקעות לעצלנים, אינווסטקאסט, גורו נדל"ן, עמית עשת ועוד). אני מדבר פה על מאות שעות נסיעה בתחב"צ, הליכה ונהיגה.

היחידים שאני עוקב אחריהם כיום הם מנועי הכסף (כי מדובר באקטואליה) וחיות כיס (כי הם מייצרים תוכן מעולה). בכל השאר יש פרקים מוצלחים יותר ומוצלחים פחות. יש כאלה שאני כבר לא מסוגל להאזין להם (לא אציין שמות). אם לבחור אחד, הרבה פרקים של אינווסטקאסט תרמו לי להבנה - זה הזכור לי ביותר הוא 24 (זה כבר לא מהראש, בדקתי) שעוסק בשאלה "האם עצמאות כלכלית היא המטרה". עזר לי לפתח את סגנון החיים שאני מקווה לקיים בעתיד, שהוא שילוב של קריירה ופרישה. הפודקאסט עצמו גם די מגוון, ויש כל כך הרבה פרקים שתוכל לצלול לכל נושא שתרצה. פלג דודוביץ מקצועי ופדגוג בחסד עליון, האחרים בעיקר מראיינים אותו בלי לומר זאת במפורש.

אני מציע שתתייחס לפודקאסטים כמו ספרים - תדרג את ההעדפות שלך, ותראה למי אתה מתחבר. ממש לא כולם שווים את הזמן שלך.

לגבי נדל"ן - איפשהו ב 2020 קלטתי שהתפיסה שלי לגבי נדל"ן שגויה. זה איזשהו תהליך רציף שפירטתי לגביו בעבר, אז לא ארחיב. מאז "לא הצלחתי" לקנות דירה בעיקר בגלל הססנות וחוסר החלטיות. לא הצלחנו לבחור איפה אנחנו רוצים להיות על הספקטרום של דירה להשקעה לעומת דירה למגורים. בתקופה הזאת וגם בשנים הקרובות יש לנו מקום מגורים שאנחנו מרוצים ממנו, כך שהבעיה למעשה אפילו מאתגרת יותר.

מהי הזדמנות? אין לי תשובה ברורה. אבל אני כן יכול לומר מה אנחנו יכולים לעשות שאחרים לא:
1. להעמיד הון עצמי גבוה. בחנו לאחרונה עסקת מזומן של דירה בקבוצת רכישה בהנחה של 25% על השוק (כלומר אי הוודאות קטנה משמעותית מאשר בהתחלה). אמנם זאת קבוצת רכישה, אבל הבנייה בשלבי סיום (חצי שנה לפני אכלוס) מה שאמור להקטין אי וודאות. צריך להעמיד 2.5 מליון ולא ניתן לקחת משכנתא כי אין אפשרות לשיעבוד. יש שוק קטן יותר של רוכשים שמסוגל להיכנס לעסקה כזאת, ולכן מבחינתי זאת הזדמנות.
2. לקחת משכנתא בהחזר חודשי גבוה. ההכנסה הפנויה נטו שלנו בחודשים האחרונים הייתה מעל 45K (נדמה לי שזה עשירון תשיעי מבחינת הכנסות, לא בטח) מה שיאפשר לנו לקחת משכנתא של 2 מליון אפילו בתנאים של היום (אם נרצה, ואני לא חושב שנרצה).



אני לא חושב שיש משמעות לפקטור של כמה החזרתי לעומת כמה לקחתי. אי אפשר לחבר כסף על פני זמן. כספים שאני מקבל היום וכספים שאני משלם עוד עשור לא שווים אותו דבר - אריתמטיקה של כסף לא עובדת ככה. מה שחשוב זה התשואה הפנימית של העסקה.

תחת הנחות שנראות לי הגיוניות (ריבית ממוצעת על המשכנתא של 5%, 50% מינוף, תשואת שכירות שנתית של 2.8% ו 2-3% עליית ערך שנתית) אנחנו עדיין נקבל תשואה פנימית של 3.5% בשנה. אם עליית הערך תהיה 4%, התשואה כבר תקפוץ ל 7% שנתי. אבל אני מסכים כמובן גם שיכולה להיות ירידת מחירים (ריאלית\נומינלית) בטווח הקצר-בינוני, וכן יש פה פוטנציאל להפסד.

במקום שאנחנו נמצאים (אפרט בהמשך בפוסט ארוך), אני לא מפחיד להפסיד 25% מירידת ערך של דירה כמו שאני מפחד שהכסף שאנחנו שומרים במזומן לטובת רכישת דירה ישחק או שהשכירות תתייקר. שלא לדבר על קטסטרופות כמו היפר אינפלציה. מבחינתי, גידור שכר הדירה שלי זאת מטרה ראויה, וכזאת שתאפשר לי להוציא מעצמי את המירב בקריירה ביום יום (אני משקיע זמן לא מועט במחשבות ופעולות על רכישת דירה, ומודע לכך שזאת חרדה שפוגעת בי). הייתי מאוד שמח לשים את הנושא הזה מאחורי, ואשתי הייתה שמחה אף יותר. לדעתה וגם לדעתי זה פוגע בקשר בנינו. מבחינתה אין סיבה לקנות דירה אם לא מתכוונים לגור בה (אני בטוח שעוד עשור אני אגיד שאשתי צדקה - היא פשוט יותר רציונלית).

שוב תודה רבה על התגובה המפורטת - בהחלט יש ברשימה אחלה פודקאסטים שבעיקר שומרים על המוטיבציה הגבוהה שלי להמשיך ולהשקיע בעצמי לטווח הארוך ולא לזנוח את הנושא.

בנוגע לנדל"ן - כמוך אני מתבשל לא מעט עם המחשבה האם ומתי לקנות דירה (ראשונה). האם זו עתידה להיות דירה למגורים או להשקעה? דעתי השתנה בשנים האחרונות ואם אני לא יודע היכן אני רוצה לגור, אני לא רוצה להתפשר ולקנות להשקעה, במיוחד אם אני כלל לא בטוח בהשקעה.

בסוף גם אם אני בוחר במינוף, חלק מההון העצמי נכנס לדירה שמייצגת בעצם אפס שונות בהשקעה, בשונה ממדדי נדל"ן או כמובן מדד מחקה מניות. באמת לא יודע אם אני רוצה את כאב הראש הזה (שוכרים, תחום חדש שאיני מכיר באמת) ועוד.

בכל מקרה, נהנה לקרוא את כל מה שאתה כותב ומצפה להמשך דיון פורה.

 

[yik - financial planner]

מבחינתי, גידור שכר הדירה שלי זאת מטרה ראויה, וכזאת שתאפשר לי להוציא מעצמי את המירב בקריירה ביום יום (אני משקיע זמן לא מועט במחשבות ופעולות על רכישת דירה, ומודע לכך שזאת חרדה שפוגעת בי). הייתי מאוד שמח לשים את הנושא הזה מאחורי, ואשתי הייתה שמחה אף יותר. לדעתה וגם לדעתי זה פוגע בקשר בנינו. מבחינתה אין סיבה לקנות דירה אם לא מתכוונים לגור בה (אני בטוח שעוד עשור אני אגיד שאשתי צדקה - היא פשוט יותר רציונלית).

גם אני השתעשעתי לאחרונה עם הרעיון להגדיל חשיפה לנדל"ן פיזי, אבל כל פעם שאני מנתח את זה אני מגיע לאותה מסקנה, שנדל"ן פיזי כהשקעה פחות אטרקטיבי עבורי.
והסיבות הן רבות - התעסקות, הוצאות שוטפות(שיפוצים,ביטוח), עלויות עסקה ומיסים, חוסר יעילות בהשקעה מחדש של התשואה השוטפת, תוחלת תשואה נמוכה יותר ממניות, מחיר נוכחי לא אטרקטיבי, תקופות שהנכס לא מושכר, דייר שמסרב להתפנות, חשיפה לנכס בודד ועוד ועוד.
לגבי גידור שכר הדירה - אני חושב שבמקרה שלך אתה יכול להיות רגוע, עם יכולת השתכרות כמו שלך, וכיוצא מזה היכולת ליצור תיק השקעות שמן, לדעתי העניין של הגידור שכר הדירה בטל בשישים. ודווקא בגמישות הזאת של לגור בשכירות יש יתרון...

 

[yik - financial planner]

אנחנו עדיין נקבל תשואה פנימית של 3.5% בשנה

תשואה שלא מצדיקה את הטרחה לדעתי...

כמו שאני מפחד שהכסף שאנחנו שומרים במזומן לטובת רכישת דירה ישחק

בהחלט סיכון ממשי אם מחזיקים מזומן לטווח ארוך. אני בתקופה האחרונה הגעתי למסקנה שפקדונות למיניהן זה לא השקעה, ולכן פעלתי בשנה פלוס האחרונות להסיט כספים שאני לא צריך בטווח הקצר למניות....

 

[Redroze]

להעמיד הון עצמי גבוה. בחנו לאחרונה עסקת מזומן של דירה בקבוצת רכישה בהנחה של 25% על השוק (כלומר אי הוודאות קטנה משמעותית מאשר בהתחלה). אמנם זאת קבוצת רכישה, אבל הבנייה בשלבי סיום (חצי שנה לפני אכלוס) מה שאמור להקטין אי וודאות. צריך להעמיד 2.5 מליון ולא ניתן לקחת משכנתא כי אין אפשרות לשיעבוד. יש שוק קטן יותר של רוכשים שמסוגל להיכנס לעסקה כזאת, ולכן מבחינתי זאת הזדמנות

קודם כל שאפו על השיתוף.
לא יודע אם כבר רכשת או לא אבל ממליץ לך לבדוק את הסטטוס המשפטי לעומק. אני מכיר פרויקטים שגם אחרי אכלוס לקח לא מעט זמן להסדיר את העניין הרישומי כדי לקבל משכנתא (הכוונה כשאתה תרצה למכור גם תצטרך למצוא קונה עם מזומן). הסיבה היא הליך פרצלציה שצריך לבצע בגוש/חלקה המדובר.