החזר קרן

[אלעד164]

כיצד החזר קרן ההלוואה משפיע על התשואה ??
הרי החזר הקרן משמע כסף שלי שהושקע .דהיינו הפך ממונף ל הון, אני צודק ?? אם כך זה משנה את כל התמונה כל חודש

 

[FIYaacov]

התשואה לא משתנה.

 

[Honey jar]

החזר הקרן מקטין בד"כ את עלויות המימון שלך.
התשואה ברוטו לא תשתנה. העלויות שלך יקטנו ולכן התשואה נטו תגדל.

 

[FIYaacov]

החזר הקרן מקטין בד"כ את עלויות המימון שלך.

החזר קרן זה כמו להעביר כסף מחשבון א' ברשותך לחשבון ב' ברשותך.

העלויות שלך

התזרים שלך יגדל, לא התשואה.

 

[אורי ג.]

כייון שאני יודע למה אתה שואל אז אוסיף:
החזר הקרן מאד משנה במקרה שלך כיוון שהחזר הקרן במקרה שלך יכול להיות מאד שונה מהקרן שנתת ולפיכך גם משנה את התשואה.
החזר קרן יכול לשנות את התשואה בעוד פעמים כמו אם אג"ח הונפק או נסחר בנכיון, במקרה של תספורת, הפסד אינפלציוני וכו'.
תשואה אמיתית של השקעה אני ממליץ לחשב בIRR או XIRR למדרין, תוך חישוב התזרים מזומנים המלא.

 

[Honey jar]

החזר קרן זה כמו להעביר כסף מחשבון א' ברשותך לחשבון ב' ברשותך.

בכל הפעמים שהחזרתי קרן, זה היה כרוך בהעברה מחשבון שברשותי, לטובת חשבון ברשות הבנק.

התזרים שלך יגדל, לא התשואה.

התשואה ברוטו לא תגדל. התשואה נטו כן תגדל.
אם דירה בעפולה שעולה 1 מיליון ש"ח יודעת להניב 50 אלף שח בשנה, אז התשואה היא 5%.
אם יש לי הלוואה כנגד הדירה, התשואה (נטו) כנראה תהיה נמוכה מ- 5%. ככל שאחזיר יותר קרן, עלויות המימון שלי יקטנו והתשואה תתקדם לכיון ה- 5%.

 

[אורי ג.]

אם יש לי הלוואה כנגד הדירה, התשואה (נטו) כנראה תהיה נמוכה מ- 5%. ככל שאחזיר יותר קרן, עלויות המימון שלי יקטנו והתשואה תתקדם לכיון ה- 5%.

בדיוק הפוך, בהנחה שעלות המימון שלך קטנה מ5% התשואה שלך תגדל ולא תקטן.

 

[Honey jar]

בדיוק הפוך, בהנחה שעלות המימון שלך קטנה מ5% התשואה שלך תגדל ולא תקטן.

הפוך על הפוך.
בהעדר מימון, התשואה היא 5%.
בהתקיים מימון, התשואה אחרי מימון קטנה מ- 5%.
כאשר מחזירים קרן, המימון קטן, והתשואה לאחר מימון, גדלה.

 

[אורי ג.]

הפוך על הפוך.
בהעדר מימון, התשואה היא 5%.
בהתקיים מימון, התשואה אחרי מימון קטנה מ- 5%.
כאשר מחזירים קרן, המימון קטן, והתשואה לאחר מימון, גדלה.

טוב, אני אדבר עם המרצה שלי למימון לשעבר, אסביר לו שכל תורת המימון שגויה.
תודה.

 

[Honey jar]

טוב, אני אדבר עם המרצה שלי למימון לשעבר, אסביר לו שכל תורת המימון שגויה.
תודה.

יותר סביר שלא הקשבת בשיעור בתשומת לב.
1. ראובן קנה את הדירה מהונו העצמי. כל שנה קיבל 50 אלף ש"ח ונהנה מתשואה של 5% בכל שנה.

2. שמעון קנה את הדירה במימון מלא. הוצאות הריבית בשנה הראשונה היו 30 אלף ש"ח, ובשנה השניה היו רק 10 אלף ש"ח בעקבות החזרת קרן בסכום נכבד.
תשואתו בשנה הראשונה הייתה 2%, ובשנה השנייה הייתה 4%.

לא צריך בשביל זה קורס באוניברסיטה.

 

[אורי ג.]

יותר סביר שלא הקשבת בשיעור בתשומת לב.

סביר להניח, לרובן לא טרחתי לבוא בכלל אבל דווקא לקורסים במימון כן באתי (השתדלתי לפחות).

 

[Honey jar]

סביר להניח, לרובן לא טרחתי לבוא בכלל אבל דווקא לקורסים במימון כן באתי (השתדלתי לפחות).

ראה את תגובתי הערוכה.

 

[אורי ג.]

2. שמעון קנה את הדירה במימון מלא. הוצאות הריבית בשנה הראשונה היו 30 אלף ש"ח, ובשנה השניה היו רק 10 אלף ש"ח בעקבות החזרת קרן בסכום נכבד.
תשואתו בשנה הראשונה הייתה 2%, ובשנה השנייה הייתה 4%.

לא צריך בשביל זה קורס באוניברסיטה.

זה נכון באמת לא צריך, רק שתשובתך אינה נכונה. תשואתו בכל השנים היא אינסופית.
אבל שמע זה מתחיל לשעמם אותי אז ברשותך אני פורש.

 

[Honey jar]

זה נכון באמת לא צריך, רק שתשובתך אינה נכונה. תשואתו בכל השנים היא אינסופית.
אבל שמע זה מתחיל לשעמם אותי אז ברשותך אני פורש.

כן כן, תשואתו היא אינסופית. ברור.

 

[עש לילה]

2. שמעון קנה את הדירה במימון מלא. הוצאות הריבית בשנה הראשונה היו 30 אלף ש"ח [...]. תשואתו בשנה הראשונה הייתה 2% [...].

כלומר ראובן שמעון נכנס לבנק בתחילת השנה עם אפס שקלים (אבל כנראה עם חיוך של מיליון דולר אחרת לא ברור איך קיבל מימון מלא לקניית הדירה), ויצא בסוף השנה עם 20 אלף ש"ח בכיס. לא הבנתי איך זה מתורגם לתשואה של 2% על ההון הראשוני שלו?

 

[Honey jar]

כלומר ראובן נכנס לבנק בתחילת השנה עם אפס שקלים (אבל כנראה עם חיוך של מיליון דולר אחרת לא ברור איך קיבל מימון מלא לקניית הדירה)

רשמתי. ראובן קנה את הדירה מהונו העצמי. היו לו מיליון שקלים בעו"ש.

ויצא בסוף השנה עם 20 אלף ש"ח בכיס. לא הבנתי איך זה מתורגם לתשואה של 2% על ההון הראשוני שלו?

מי שיצא עם 20 אלף ש"ח זה שמעון, לא ראובן.
ה- 2% אינם על הונו הראשוני. אין לו הון ראשוני. בדוגמה הוא לקח את כל המיליון כהלוואה. ה- 2% הם תשואה על ההשקעה. על הנכס.

 

[עש לילה]

@Honey jar אם היה לך שקל בכיס, והיו נותנים לך שתי אפשרויות: להשקיע אותו בפיקדון שמניב 5% לשנה, או ללכת איתו לבנק ולקבל הלוואה לשנה של 999,999 ש"ח בריבית 3% ולשים מיליון שקל באותו פיקדון שמניב 5% לשנה. (א) מה היית עושה, ו-(ב) מה הייתה התשואה שלך על ההון העצמי בשני המקרים?

 

[Honey jar]

@Honey jar אם היה לך שקל בכיס, והיו נותנים לך שתי אפשרויות: להשקיע אותו בפיקדון שמניב 5% לשנה, או ללכת איתו לבנק ולקבל הלוואה לשנה של 999,999 ש"ח בריבית 3% ולשים מיליון שקל באותו פיקדון שמניב 5% לשנה. (א) מה היית עושה, ו-(ב) מה הייתה התשואה שלך על ההון העצמי בשני המקרים?

א. מקבל את ההלוואה ושם מיליון ש"ח בפיקדון.

ב. בשני המקרים 5%

ברשותך, גם לי יש שאלה. מה התשואה על ההשקעה בפקדון? 5%? 2%? אינסופית?

 

[עש לילה]

ב. בשני המקרים 5%

לא. במקרה השני ההון העצמי שלך היה 1 ש"ח, ויצאת ברווח של כמעט 20 אלף ש"ח. התשואה על ההון שלך במקרה הזה הייתה אסטרונומית, גדולה בהרבה מ-5%, וזו בדיוק הסיבה שבחרת:

א. מקבל את ההלוואה ושם מיליון ש"ח בפיקדון.

ברשותך, גם לי יש שאלה. מה התשואה על ההשקעה בפקדון? 5%? 2%? אינסופית?

התשואה על הפקדון כמכשיר השקעה הייתה 5% בשני המקרים. ככה מודדים את ההצלחה שלך כמשקיע להשתמש בהון הכולל שעומד לרשותך אחרי מימון.
התשואה על ההון העצמי שלך הייתה שונה מאוד בשני המקרים, בזכות ההלוואה. ככה מודדים את ההצלחה שלך במציאת אפיק מימון יעיל וזול.

ובחזרה לנושא השרשור: אם באמצע השנה נפל לך פתאום סכום של מיליון ש"ח, האם היית מעדיף (א) לסגור איתו את ההלוואה ולהקטין את תשלום הריבית עליה, או (ב) להשקיע את הכסף בנפרד ולהרוויח עליו תשואה נוספת של 5%?
התשובה היא כמובן (ב). במקרה הראשון, ההחזר שלך על ההשקעה נשאר 50 אלף ש"ח, אבל חסכת חצי מהריבית ולכן נשארת ברווח של 35 אלף ש"ח. במקרה שני, לעומת זאת, הרווח מההשקעה הראשונית נשאר 20 אלף ש"ח אחרי תשלום הריבית, אבל עכשיו הרווחת עוד 25 אלף ש"ח מזה שהשקעת את המיליון שקיבלת באמצע השנה, כלומר סה"כ רווח 45 אלף ש"ח.

(הסיבה שאולי לא הבנת את זה קודם היא כי חשבת על תרחיש (ג) שבו אתה גם לא מחזיר את ההלוואה, וגם לא משקיע בשום צורה את המיליון ש"ח שקיבלת באמצע השנה. במקרה כזה באמת הרווח הכולל בסוף השנה יהיה רק 20 אלף ש"ח ולכאורה אתה מפסיד מזה שלא החזרת את הקרן באמצע השנה.)

 

[ברננקי]

כן כן, תשואתו היא אינסופית. ברור.

אם יש לי 0 תפוחים, ובעקבות פעולה מסויימת קיבלתי 20 תפוחים, אז מספר התפוחים שלי גדל באינסוף אחוז. (מספיק שהיה לי תפוח אחד בהתחלה והתשואה היתה מספר רגיל).