הגיע הזמן להתחיל - בן 26

[yossik]

תודה על העדכון.

 

[grimble grumble]

40K התאדו, לא נעים אבל לא נורא, זה היה שיעור חשוב.

רק לדייק את הנקודה הזאת ואולי לשפר את הרגשתך.

הכסף הזה לא התאדה, זה מס על רווח שהיית צריך לשלם בין כה וכה במוקדם או במאוחר.
מה שכביכול התאדה זאת הריבית דריבית שהסכום הזה היה יכול לצבור עד מועד המכירה המקורי.

דחיית מס זה נחמד וחשוב אבל זה לא קריטי כמו שחשבת כנראה.
בעיקר כי אתה עוד צעיר וחוסך.

 

[האזרח הקטן]

בפועל ההחלטה הזו עלתה לי פי 2 מס ממה שהייתי אמור לשלם

אם היו לך גם הפסדי הון שנה שעברה או ב 6 השנים האחרונות, אתה יכול לקזז את רווחי ההון מול ההפסדים.

ובכל מקרה, כל הכבוד על העסקה המוצלחת, הרבה אנשים היו נרתעים מלקנות דירת ירושה עם ריבוי מוכרים שדורשת שיפוץ. נשמע שעשית עסקה מאוד משתלמת בטיימינג טוב.

 

[Danila]

היי אחי, חייב להגיד לך שזה פשוט נהדר לקרוא את יומן המסע שלך!
תמשיך ככה ובהצלחה בהמשך!

 

[שייק חלבון]

איך הזמן עובר, מאז העדכון האחרון חלפה כמעט שנה.
מדהים איך החיים עוברים כשיש עשייה ושגרה, מרגיש כמו אוטוסטרדה, אבל נהנה מזה.
אז עקב עליית מחירים של שירותי ייעוץ התזונה בחברה שאני עובד בה, ההכנסה שלי עלתה, ב2021+2022 הממוצע החודשי היה ברוטו 60K (ללא מעמ) - כביכול משכורת.
כרגע בפיק הגעתי ל90K, מאמין שהממוצע יהיה 75-80K.
אני חייב להודות שהייתי בטוח שאתרגש הרבה יותר כשאגיע למספרים האלה, עכשיו אני מבין שזה לא ממש ככה.

בנושא ההשקעות, אני עדין כמובן מחזיק בדירה שלי בפ"ת.
מקודם שם עניין הפינוי בינוי אבל זה זז לאט מאוד, העירייה מתנגדת וממשיכים לנסות, אני מקווה שייצא עם זה משהו בסוף אבל אני מחזיק אותה בכל מקרה.
היא קרובה 100 מטר לקו האדום של הרכבת שמתחיל לפעול אוטוטו ואני בטוח שערכה ימשיך לטפס עם הזמן מהיר יותר מקצב האינפלציה.

עקב ההתנסות עם הנדלן, החלטתי ללכת לכיוון עוד דירות להשקעה בנדלן ישראלי הממוקמות בגוש דן בלבד.
אני חוסך כל שקל שאני מצליח וממשיך לבזבז מעט באופן יחסי, העלייה בהכנסה לא סינוורה אותי ואני לא מתפתה, כרגע היעד החשוב ביותר בעיניים שלי הוא הדירה השניה ושמתי לי מטרה לקנות אותה על סוף 2023.
יש לי כרגע 300K בעו"ש ואני אתחיל את מסע החיפושים כאשר יהיו לי קרוב ל500K, אמור להיות סביב אוקטובר.

מבחינת מצב נוכחי:
עו"ש 305K
קהש 66K
פנסיה 113K
מניות 653K
דירה (שווי נוכחי לפי עסקאות באיזור - שמרני) 1800K - משכנתא = 665K
סה"כ - 1.8M

התלבטויות:
את הדירה השנייה ארכוש בוודאות ממוזמן שלי + מינוף.
את הדירה השלישית אני אוכל תאורטית לרכוש מהכסף של המניות, אבל משהו בי אומר לי כן להשאיר את זה שם.
בכל מקרה כרגע העיניים על הדירה השניה בכל הכוח, אסיים אותה, אחתום, רק אז ארשה לעצמי לקחת אולי סופ"ש של חופש קטן עם בת הזוג שלי ואז אמשיך במרץ לדירה השלישית.
שבת שלום לכולם, שנמשיך בעשייה ובהתפתחות.

 

[Researcher]

יש לי כרגע 300K בעו"ש

למה לא להפקיד בקרן כספית או פיקדון בבנק? לא ממליץ אבל זה סכום משמעותי שנשחק.

 

[The Stoic]

סחטיין, בהצלחה. מצטרף להמלצה להשכיב את הכסף בעו"ש כרגע בקרן כספית. גם אם זה רק שליש או שניים ממה שיש לך בעו"ש.
לא מרתיעה אותך ירידת המחירים המסתמנת בנדל"ן? אם אני הייתי מחפש כרגע דירה להשקעה הייתי ממתין באופן אישי, אולי יהיו מציאות בהמשך.

 

[שייק חלבון]

למה לא להפקיד בקרן כספית או פיקדון בבנק? לא ממליץ אבל זה סכום משמעותי שנשחק.

ביררתי עם הבנק לגבי פיקדון עם תחנת יציאה חודשית והפיקדון היה משהו ממש נמוך שלא ממש משנה (סביב 1.5% שנתי) ולכן החלטתי כבר להשאיר אותו בעוש.

 

[שייק חלבון]

סחטיין, בהצלחה. מצטרף להמלצה להשכיב את הכסף בעו"ש כרגע בקרן כספית. גם אם זה רק שליש או שניים ממה שיש לך בעו"ש.
לא מרתיעה אותך ירידת המחירים המסתמנת בנדל"ן? אם אני הייתי מחפש כרגע דירה להשקעה הייתי ממתין באופן אישי, אולי יהיו מציאות בהמשך.

נהפוכו.
אני מרגיש שהזמן שבו אתחיל לחפש (עוד כמה חודשים) יהיה דווקא זמן טוב למצוא מציאות.
אני עוקב באדיקות אחרי השוק הרלוונטי לקנייה ואני מזהה שהרבה מוכרים ירדו מהעצים שלהם, המחירים במגמת ירידה והדירות כבר לא נחטפות מהר ככ.
בנוסף ההסתכלות שלי היא רחבה מאוד, המטרה היא לאסוף את הדירות ולא להסתובב עליהן.
עם מה שקורה פה מבחינת קצב ילודה ורצון כמעט בלתי מתפשר של הרבה אנשים לגור במרכז, להשקפתי ערך הדירות יעלה בטווח הרחוק, אולי לא בעוד שנה שנתיים, אבל עשור שניים קדימה כן.

 

[Researcher]

ביררתי עם הבנק לגבי פיקדון עם תחנת יציאה חודשית והפיקדון היה משהו ממש נמוך שלא ממש משנה (סביב 1.5% שנתי) ולכן החלטתי כבר להשאיר אותו בעוש.

מתי ביררת? כי היום אפשר להשיג די בקלות פקדונות של 4.5% וצפונה עם סכומים כאלה.

 

[שייק חלבון]

מתי ביררת? כי היום אפשר להשיג די בקלות פקדונות של 4.5% וצפונה עם סכומים כאלה.

אם אתה נועל את הכסף לשנה אז כן.
ביררתי לפני חודש לגבי פיקדון עם תח' יציאה חודשית.

 

[The Stoic]

נהפוכו.
אני מרגיש שהזמן שבו אתחיל לחפש (עוד כמה חודשים) יהיה דווקא זמן טוב למצוא מציאות.
אני עוקב באדיקות אחרי השוק הרלוונטי לקנייה ואני מזהה שהרבה מוכרים ירדו מהעצים שלהם, המחירים במגמת ירידה והדירות כבר לא נחטפות מהר ככ.
בנוסף ההסתכלות שלי היא רחבה מאוד, המטרה היא לאסוף את הדירות ולא להסתובב עליהן.
עם מה שקורה פה מבחינת קצב ילודה ורצון כמעט בלתי מתפשר של הרבה אנשים לגור במרכז, להשקפתי ערך הדירות יעלה בטווח הרחוק, אולי לא בעוד שנה שנתיים, אבל עשור שניים קדימה כן.

כן האמת שהתכוונתי לעוד כמה חודשים, חשבתי שאתה מתכוון לקנות בימים הקרובים. עם זאת, שינויים במחיר בענף הנדל"ן יכולים לקחת גם שנים, וכשיש מגמה של ירידת מחירים אנשים נוטים להמשיך לשבת על הגדר ולחכות כדי לא להיות פראיירים ולקנות במחיר גבוה יותר ממה שיכלו (בניגוד לתקופה שבה המחירים עולים ואז כולם רצים לקנות לפני שהמחיר יהיה גבוה עוד יותר).
בדיוק היום הסתכלתי לבדוק אם ההנחות בנדל"ן נעלמו באתר של הייטקזון כי ראיתי שהן היו בתוקף עד ה2.5, אני רואה שהם הוארכו עד ל-18.5... כנראה לא רצים לקנות מהם.
אני חייב להגיד שאני לא קונה את סיפור קצב הילודה כאן יותר מדי, אם תסתכל על כל העולם המחירים בכל מדינה עלו בעשרות אחוזים מאז שהריבית נהייתה אפסית ויש מדינות שבהן מחירי הדיור עלו יותר מהארץ ושם אין אוכלוסיות עם מאפיינים דומים לשל החרדים/הערבים בארצנו.

אגב, למה אתה מסתכל על פקדונות במקום על קרן כספית שתביא לך תשואה גבוהה יותר מפקדונות, נזילה תמיד ותעלה לך הרבה פחות במיסים?

 

[טרטליה]

אם אתה נועל את הכסף לשנה אז כן.
ביררתי לפני חודש לגבי פיקדון עם תח' יציאה חודשית.

יש בבנק ירושלים פקדון בריבית משתנה - אאלט זה כיום 3.8% עם אפשרות לצאת כל 35 יום ללא קנס

 

[שייק חלבון]

אגב, למה אתה מסתכל על פקדונות במקום על קרן כספית שתביא לך תשואה גבוהה יותר מפקדונות, נזילה תמיד ותעלה לך הרבה פחות במיסים?

מעניין, יכול לפרט קצת על זה?
איזו קרן, מספרים וכו ?

 

[The Stoic]

מעניין, יכול לפרט קצת על זה?
איזו קרן, מספרים וכו ?

אני אישית מחזיק 40-50 אלף ב5117700. שים לב שהתשואה של השנה הקודמת הייתה נמוכה יותר כי ריבית בנק ישראל הייתה נמוכה יותר ולכן זה לא משקף את השנה הקרובה. הקרן אמורה להשיג לך תשואה כמו של הפקדונות בבנקים או טובה יותר.

כשאני מדבר על מיסוי יותר טוב הכוונה שלי היא שבעוד שבפיקדון לוקחים לך 15% עמלה על רווח נומינלי (כלומר, פשוט מורידים לך 15% מהרווח as is), בקרן כספית המס הוא 25% על הרווח הריאלי. כלומר, אם בשנה נתונה הקרן עשתה נניח 6% והאינפלציה באותה שנה הייתה 5%, אתה תשלם 25% רק על 1% (כלומר הרווח בניכוי האינפלציה). לעומת זאת על אותו רווח בפיקדון בנקאי תשלם 15% מס על כל ה-6% רווח. מה שיוצא רבע אחוז לעומת כמעט אחוז. כמובן היתרון הכי גדול בעיניי זה שזה נזיל תמיד. יש שרשור ארוך יותר על הנושא בפורום שוק ההון ששיתפו שם כמה קרנות אם תרצה להתעמק יותר או לקרוא כאן או לעשות קצת גוגל

עריכה: הנה הסולידית העלתה פוסט בפייסבוק בדיוק בשבילך

 

[שואל השאלות2]

קראתי עכשיו את היומן.. מדהים לראות את הדרך שעשית. מרשים מאוד, וגורם לי לתהות האם ואיך אפשר להעלות הכנסה בצורה משמעותית כל כך כמו שאתה עשית כשכיר.
המון בהצלחה בהמשך!

 

[שייק חלבון]

שבוע טוב חברים.
מעדכן פה אחרי 4 חודשים.
תכננתי לחסוך סביב 600K+ ואז להתחיל בחיפוש אחר הדירה השנייה שלי.
אבל, תנאי השוק לדעתי הובילו ליצירת הזדמנויות ואני שמח להגיד שלפני כחודש התחלתי בתהליך קניית דירה נוספת.
מספרים לפני הכל:
הדירה היא בקומה 9. 75 מר, מרפסת 12 ומחסן 6.
היא בבניין של 19 קומות ותקום על בניין ישן שכבר הרסו (קניתי מיזם ולא לפני הפינוי בינוי).
היתר הבנייה כבר ניתן, הבניה תחל בקרוב והיא צפיה להימשך 3 שנים.
רכשתי את הדירה במחיר ב 2.19M כאשר אני שם 20% והיתר מוצמד למדד תשומות הבניה בחציו (כלומר 40% מהסכום הכולל).
הבניין ממוקם בשכונת רמת ורבר בפ"ת למי שמכיר.
400 מטר דרומית לתחנה של הקו האדום שאוטוטו מתחיל לפעול. מזרחית לבניין שקניתי, באותו רחוב התקבל אישור להרוס 19 בניינים ישנים ולבנות 4 מגדלים של כ30 קומות וזה בנוסף לעוד 15 מתחמי פינוי בינוי שיש בשכונה.
כשהצלבתי את כל העובדות האלה, בשילוב של המחיר הדרוש למ"ר, זה עשה לי שכל ולכן לקחתי את העיסקה.

מה שזה דורש ממני :
לחסוך עוד 10% - 219K
לחסוך את מס הרכישה - 175K (פחות 10K שכבר שילמתי)
לחסוך את עלויות התשומות - כ50K
התכנון שלי הוא לקחת משכנתא של דירה חליפית בעוד 3 שנים (70%) ואחרי שנה וחצי אשלם את מס הרכישה, אני לוקח בחשבון שיש הצמדה של כמה עשרות אלפים.

המצב כרגע:
דירה 1 ששווה 1700-1800K (משכנתא 1130)
דירה 2 על הנייר ששווה 2190 K (שמתחי בפועל 438K)
תייר ני"ע ששווה 730K
עם העו"ש, הפנסיה והקהש, סהכ שווי = 2M

המטרות קדימה:
להכין לי את כלל הכספים הדרושים למעמד השלמת העיסקה של דירה 2 (סביב 500K, יש לי 3 שנים למשימה אבל אני רוצה לסיים עם זה בהקדם)
אחכ - קדימה לדירה 3.

 

[אורי ג.]

להכין לי את כלל הכספים הדרושים למעמד השלמת העיסקה של דירה 2 (סביב 500K, יש לי 3 שנים למשימה אבל אני רוצה לסיים עם זה בהקדם)

אתה מודע לזה שהתוכנית שלך תצריך החזר משכנתא של כ16K בחודש מה שיגרור דרישת הכנסה של לפחות 40K נטו בחודש (כנראה יותר)?
אתה מודע שהתזרים שלך מהדירות יהיה שלילי, נכון?

בכל מקרה הרבה בהצלחה.

 

[שייק חלבון]

אתה מודע לזה שהתוכנית שלך תצריך החזר משכנתא של כ16K בחודש מה שיגרור דרישת הכנסה של לפחות 40K נטו בחודש (כנראה יותר)?
אתה מודע שהתזרים שלך מהדירות יהיה שלילי, נכון?

בכל מקרה הרבה בהצלחה.

היי
לגבי המשכנתאות - הנטו שלי כרגע סביב 40-45 ולפעמים קצת יותר.
לגבי התזרים - יודע ומוכן להכיל. זה יוצא לפי החישוב שלי תזרים שלילי של 5000-6000 בחודש אחרי שכירויות.
בתרחיש הקיצון הגרוע ביותר - אמכור.

 

[בורונוס]

שבוע טוב חברים.
מעדכן פה אחרי 4 חודשים.
תכננתי לחסוך סביב 600K+ ואז להתחיל בחיפוש אחר הדירה השנייה שלי.
אבל, תנאי השוק לדעתי הובילו ליצירת הזדמנויות ואני שמח להגיד שלפני כחודש התחלתי בתהליך קניית דירה נוספת.
מספרים לפני הכל:
הדירה היא בקומה 9. 75 מר, מרפסת 12 ומחסן 6.
היא בבניין של 19 קומות ותקום על בניין ישן שכבר הרסו (קניתי מיזם ולא לפני הפינוי בינוי).
היתר הבנייה כבר ניתן, הבניה תחל בקרוב והיא צפיה להימשך 3 שנים.
רכשתי את הדירה במחיר ב 2.19M כאשר אני שם 20% והיתר מוצמד למדד תשומות הבניה בחציו (כלומר 40% מהסכום הכולל).
הבניין ממוקם בשכונת רמת ורבר בפ"ת למי שמכיר.
400 מטר דרומית לתחנה של הקו האדום שאוטוטו מתחיל לפעול. מזרחית לבניין שקניתי, באותו רחוב התקבל אישור להרוס 19 בניינים ישנים ולבנות 4 מגדלים של כ30 קומות וזה בנוסף לעוד 15 מתחמי פינוי בינוי שיש בשכונה.
כשהצלבתי את כל העובדות האלה, בשילוב של המחיר הדרוש למ"ר, זה עשה לי שכל ולכן לקחתי את העיסקה.

מה שזה דורש ממני :
לחסוך עוד 10% - 219K
לחסוך את מס הרכישה - 175K (פחות 10K שכבר שילמתי)
לחסוך את עלויות התשומות - כ50K
התכנון שלי הוא לקחת משכנתא של דירה חליפית בעוד 3 שנים (70%) ואחרי שנה וחצי אשלם את מס הרכישה, אני לוקח בחשבון שיש הצמדה של כמה עשרות אלפים.

המצב כרגע:
דירה 1 ששווה 1700-1800K (משכנתא 1130)
דירה 2 על הנייר ששווה 2190 K (שמתחי בפועל 438K)
תייר ני"ע ששווה 730K
עם העו"ש, הפנסיה והקהש, סהכ שווי = 2M

המטרות קדימה:
להכין לי את כלל הכספים הדרושים למעמד השלמת העיסקה של דירה 2 (סביב 500K, יש לי 3 שנים למשימה אבל אני רוצה לסיים עם זה בהקדם)
אחכ - קדימה לדירה 3.

בתור אחד שמכיר ממש טוב את שוק הנדל"ן באיזור הזה ספציפית, לדעתי עשית עיסקה טובה שתניב רווח משמעותי.
זה איזור שבעוד שנים מועטות יהיה יקר כמעט כמו שכונת נווה גן הסמוכה.
סתם שתדע שהבדלים בין הקבלנים והיזמים בפתח תקווה משמעותיים גם במחיר.
הייתי לוקח במקומך יועץ משכנתאות ממש טוב כי בסכומים כאלו כל שבריר אחוז משמעותי.