ביקשתי ממנו להזיז את היחידה לשטח שלו. הוא סירב, ומנה 3 סיבות:
1. מדובר בשטח ציבורי.
2. הוא רכש את הדירה כשיחידת המיזוג בשטח שלי.
3. זה כך כבר 30 שנה לפחות (ממועד רכישת הדירה על ידו).
האם יש לו קייס חזק לדעתכם?
מה הייתם עושים?
תשובות, בהסתמך על פסקי דין של סכסוכים לגבי שטח משותף (חפש בגוגל, יש מלא)-
1. אחלה טיעון, נגדו. לפי חוק המקרקעין כל בעלי הדירות מחוייבים להשתמש בשטח משותף באופן סביר ושאינו מונע מהאחרים להשתמש בו באותה מידה. לדוגמא, חניה משותפת, חצר, גג. אתה לא יכול להחנות שתי מכוניות בחניה משותפת בצורה שלא תאפשר לשכן שלך שברשותו רכב אחד, לחנות באותה מידה ותדירות.
2. כדי לחלק רכוש משותף לשימוש בלעדי ולצמיתות, יש צורך בהסכמת כל השכנים. יש הסכם חתום שמאפשר לו שימוש בלעדי בשטח הזה? לא. בנוסף, יש את תקנות רעש מזגנים. אתה יכול לדרוש ממנו להזיז את המזגן ולו כי הוא מרעיש. אין צורך במדידת דציבלים, חפש פסקי דין בנושא ותראה שמבחינת הפסיקה, מספיק שהרעש ״נחשב מטריד״.
3. לא רלוונטי. גם אם הוא משתמש בלעדי בשטח משותף בהסכמת השכנים למשך חצי מאה, זכות שימוש בלעדית בשטח משותף היא זכות מתחדשת מדי יום. כלומר, השכנים שאינם נהנים מהשימוש יכולים לדרוש להשתמש בו באותה מידה ברגע שיחפצו. ראה סעיף 1.
סייגים ל3:
א. אם השכנים (כולל מי שמכר לך את הדירה) קיבלו תמורה מסויימת תמורת ויתור על שימוש בלעדי באותו שטח משותף - סכום כסף, שימוש בלעדי בחצר, בנייה על הגג - הם לא רשאים לחזור בהם. אם יש הסכם כזה בכתב או בע״פ והמוכר לא ידע אותך, אתה א. רשאי לתבוע את המוכר על ניהול מו״מ שלא בתום לב, וכל ההשלכות שנלוות למקרה הנ״ל ב. רשאי לבקש בתביעה נגד שכן המזגן להתעלם מהסכם כזה שכן לו היית יודע עליו, היית מתייחס לעסקה בצורה אחרת.
ב. אם החזרת המצב לאחור תרע את מצבו של אותו שכן, יכול להיות שיש מקום לאפשר לו להמשיך להשתמש בשטח תמורת פיצוי לשכנים. זה קצת אפור ונתון לפרשנות, לדוגמא- שכן השקיע, גידר ושיפץ את החצר המשותפת לשימושו הבלעדי לאורך שנים, ללא תלונות מצד השכנים. במקרה שהשכנים ידרשו מהשכן לפרק את מה שבנה בחצר, יכול להיות שהם יאלצו להסתפק בתמורה שוות ערך וויתור על החצר.
מה הייתי עושה? מסכם את המקרה בצורה תמציתית וברורה ופונה מחר למפקח על הבתים המשותפים. אני מהמר שאין לו שום סיכוי.
שים לב שכל התשובה שלי מבוססת על ההנחה שזה אכן שטח משותף, מה שהשכן מכנה בטעות ״ציבורי״. במקרה והמזגן פולש ולא מאפשר לתלות כביסה בשטח פרטי ששייך רק לך, אין פה שום דיון- תביעה מיידית להעיף את המזגן מהשטח שלך. אל תפחד מ״עימותים״. אנשים כאלה רק מחכים שיתקפלו בפניהם ומעריכים דווקא את מי שעומד על שלו.