תנאי תשלום שהיו בעבר ברכישת דירה מקבלן

[2022ערן]

שלום לכולם,

כיום שרוכשים שדירה מקבלן בבניין שעדיין לא הוקם מציעים תנאי תשלום 15/85 או 20/80. כלומר %80 במסירה.

מה היו תנאי התשלום בעבר אני מדבר על לפני 3-4 שנים.

הכוונה לרכישה בפריסייל כשאין עוד התחלת בניה. כמה היה מקובל לשלם ומתי.

תודה למי שזוכר

 

[yossik]

מה שהייה, הייה.

 

[2022ערן]

מה שהייה, הייה.

הכל בסדר רק אני שואל מה הם היו?

 

[פטל ואוכמניות]

במשך שנים היה נהוג לשלם לפי אבני דרך, קצב התקדמות הבנייה.

 

[2022ערן]

במשך שנים היה נהוג לשלם לפי אבני דרך, קצב התקדמות הבנייה.

כלומר נניח 15% בחתימה ואחכ 20% עליה לקרקע וכך הלאה והלאה כל חצי שנה בערך או שזה חולק לחודש בחודשו.

 

[פטל ואוכמניות]

כלומר נניח 15% בחתימה ואחכ 20% עליה לקרקע וכך הלאה והלאה כל חצי שנה בערך או שזה חולק לחודש בחודשו.

בעבר זה לא היה תשלום חודשי, אלא ב 3-4 תשלומים על פני נניח שנתיים, פלוס תשלום דמי רצינות בהתחלה ועוד כ 10-15 אחוז בסיום. תלוי משא ומתן.

בשנים 2020-2023 לערך ההצמדה לתשומות הבנייה הייתה משמעותית. הסעיף הזה היה שנים בחוזי בנייה אבל המדד היה ממש אפסי אז לא מעניין אף אחד.

 

[2022ערן]

בעבר זה לא היה תשלום חודשי, אלא ב 3-4 תשלומים על פני נניח שנתיים, פלוס תשלום דמי רצינות בהתחלה ועוד כ 10-15 אחוז בסיום. תלוי משא ומתן.

בשנים 2020-2023 לערך ההצמדה לתשומות הבנייה הייתה משמעותית. הסעיף הזה היה שנים בחוזי בנייה אבל המדד היה ממש אפסי אז לא מעניין אף אחד.

תודה.
אני רואה שאתה מבין אז אולי תעזור לי להבין משהו שקשור לכתבה בכלכליסט שלינק להלן.
היום הקבלנים עושים עסקאות 20/80 מקבלים 20% מזומן. וסכום נוסף בהלוואת בלון כמצויין בכתבה. הקבלן משלם ריבית במקום רוכש הדירה עד מסירת הדירה (כנראה 30% מהדירה או סכום אחר לא ברור).
השאלה שלי בגדול היא האם הקבלנים מפסידים כסף מזה? בהנחה שהם לא מורידים את מחיר הדירה.

מהכתבה אני מבין ואולי אני טועה. שרוכש הדירה משלם 20% הון עצמי. אח"כ הולך לבנק (אולי לבנק של הקבלן) ולוקח הלוואת בלון של 30% מהסכום. נותן את הסכום לקבלן והקבלן משלם את הריבית בגין ההלוואה הזאת.
עם מסירת הדירה הרוכש אמור להחזיר או למחזר את ההלוואה הזאת בתקווה שהריבית במשק תרד.

השאלה שלי היא האם באמת הקבלן מקבל את סכום ההלוואה של ה-30%.
כי אם זה נכון הקבלן לא רק שלא מפסיד מהעסקה של 80/20 אלא מרוויח.

אם זה נכון אז הקבלן למעשה חוסך לעצמו ריבית ליווי בנקאית של 7% ומשלם ריבית הלוואת בלון של 5%.

האם אני צודק או שסבכתי אותך?

שיא חדש בדצמבר: כמעט 20% מהמשכנתאות נלקחו כהלוואת בלון | כלכליסט

מדובר בהלוואות לטווח קצר בהן מתבצע תשלום הריבית בלבד, ובסוף התקופה - של כל הסכום; ההערכות הן כי הזינוק בשיעורן לעומת 11.5% בנובמבר נובע מההאטה בשוק באופן שגרם לעלייה בהלוואות בתיווך הקבלנים; כך הם יכולים להיפטר מהדירות, והבנקים מפזרים סיכונים

www.calcalist.co.il

 

[Therealdeal]

תודה.
אני רואה שאתה מבין אז אולי תעזור לי להבין משהו שקשור לכתבה בכלכליסט שלינק להלן.
היום הקבלנים עושים עסקאות 20/80 מקבלים 20% מזומן. וסכום נוסף בהלוואת בלון כמצויין בכתבה. הקבלן משלם ריבית במקום רוכש הדירה עד מסירת הדירה (כנראה 30% מהדירה או סכום אחר לא ברור).
השאלה שלי בגדול היא האם הקבלנים מפסידים כסף מזה? בהנחה שהם לא מורידים את מחיר הדירה.

מהכתבה אני מבין ואולי אני טועה. שרוכש הדירה משלם 20% הון עצמי. אח"כ הולך לבנק (אולי לבנק של הקבלן) ולוקח הלוואת בלון של 30% מהסכום. נותן את הסכום לקבלן והקבלן משלם את הריבית בגין ההלוואה הזאת.
עם מסירת הדירה הרוכש אמור להחזיר או למחזר את ההלוואה הזאת בתקווה שהריבית במשק תרד.

השאלה שלי היא האם באמת הקבלן מקבל את סכום ההלוואה של ה-30%.
כי אם זה נכון הקבלן לא רק שלא מפסיד מהעסקה של 80/20 אלא מרוויח.

אם זה נכון אז הקבלן למעשה חוסך לעצמו ריבית ליווי בנקאית של 7% ומשלם ריבית הלוואת בלון של 5%.

האם אני צודק או שסבכתי אותך?

שיא חדש בדצמבר: כמעט 20% מהמשכנתאות נלקחו כהלוואת בלון | כלכליסט

מדובר בהלוואות לטווח קצר בהן מתבצע תשלום הריבית בלבד, ובסוף התקופה - של כל הסכום; ההערכות הן כי הזינוק בשיעורן לעומת 11.5% בנובמבר נובע מההאטה בשוק באופן שגרם לעלייה בהלוואות בתיווך הקבלנים; כך הם יכולים להיפטר מהדירות, והבנקים מפזרים סיכונים

www.calcalist.co.il

אין דרך אחת, כל מיני קבלנים עושים כל מיני דברים. בפרט:

1. אני מכיר פרויקט שבו נעשה בדיוק מה שאתה מתאר. הרוכש לוקח הלוואת בלון לשנתיים-שלוש בשיחות ישירות מול הבנק. בעת הפרעון, הקבלן מוריד את הריבית שנצברה מסכום הרכישה שסוכם. הקבלן חוסך לעצמו הלוואה עסקית עם ריבית משמעותית גבוהות יותר. אבל הבנק מקבל בטחונות שהוא לא יכול היה לקבל אילו נתן הלוואה לקבלן (הערת אזהרה על הדירה), ולכן לכאורה מדובר בטריפל ווין (לכאורה כי לדעתי הרוכש מפסיד כאן, אבל אפשר להתווכח).
2. קבלנים חזקים מציעים היום תנאים הרבה יותר אטרקטיביים, למשל 7% ברכישה, 30% בכניסה והיתרה שנתיים לאחר מכן. זה מאפשר לקבלן להציע עסקה משתלמת יותר עבור הרוכש עבור המחיר הנקוב, תוך כדי שהוא (הקבלן) מרוויח פחות אבל לא מייצר טרנד של ירידת מחירים.

אבל יש גם סיטואציות אחרות להלוואות בלון, ואני חושב שמה שאכתוב פה כעת זאת הסיבה ששיעור הלוואות הבלון עלה. אפרט עם דוגמא: יש לי חבר שזכה במחיר למשתכן בפרויקט עם הנחה של 10k למטר. מן הסתם, הוא רוצה כמה שיותר מטרים, אבל הבנק לא יסכים לתת לו הלוואה שחורגת מ 25% מהנטו.

אז מה הפתרון היצירתי? משכנעים את הבנק שכרגע האישה (בסיפור שלי, כמובן שזה יכול להיות הגבר) לא עובדים בגלל המצב, אבל זה ישתנה בהמשך. ואומרים שזאת דירה להשקעה שהם לא יגורו בה, כלומר יקבלו שכירות. ואז הבנק נותן הלוואת בלון, בה ההחזר ביום לקיחת ההלוואה מהווה 25% מהנטו, תחת שלל הנחות לגבי ההכנסות ביום בו הלוואת הבלון תיגמר - שכר בני הזוג יגדל ותווסף הכנסה משכירות.

סיפור אמיתי, בנק מזרחי.

 

[2022ערן]

אין דרך אחת, כל מיני קבלנים עושים כל מיני דברים. בפרט:

1. אני מכיר פרויקט שבו נעשה בדיוק מה שאתה מתאר. הרוכש לוקח הלוואת בלון לשנתיים-שלוש בשיחות ישירות מול הבנק. בעת הפרעון, הקבלן מוריד את הריבית שנצברה מסכום הרכישה שסוכם. הקבלן חוסך לעצמו הלוואה עסקית עם ריבית משמעותית גבוהות יותר. אבל הבנק מקבל בטחונות שהוא לא יכול היה לקבל אילו נתן הלוואה לקבלן (הערת אזהרה על הדירה), ולכן לכאורה מדובר בטריפל ווין (לכאורה כי לדעתי הרוכש מפסיד כאן, אבל אפשר להתווכח).
2. קבלנים חזקים מציעים היום תנאים הרבה יותר אטרקטיביים, למשל 7% ברכישה, 30% בכניסה והיתרה שנתיים לאחר מכן. זה מאפשר לקבלן להציע עסקה משתלמת יותר עבור הרוכש עבור המחיר הנקוב, תוך כדי שהוא (הקבלן) מרוויח פחות אבל לא מייצר טרנד של ירידת מחירים.

אבל יש גם סיטואציות אחרות להלוואות בלון, ואני חושב שמה שאכתוב פה כעת זאת הסיבה ששיעור הלוואות הבלון עלה. אפרט עם דוגמא: יש לי חבר שזכה במחיר למשתכן בפרויקט עם הנחה של 10k למטר. מן הסתם, הוא רוצה כמה שיותר מטרים, אבל הבנק לא יסכים לתת לו הלוואה שחורגת מ 25% מהנטו.

אז מה הפתרון היצירתי? משכנעים את הבנק שכרגע האישה (בסיפור שלי, כמובן שזה יכול להיות הגבר) לא עובדים בגלל המצב, אבל זה ישתנה בהמשך. ואומרים שזאת דירה להשקעה שהם לא יגורו בה, כלומר יקבלו שכירות. ואז הבנק נותן הלוואת בלון, בה ההחזר ביום לקיחת ההלוואה מהווה 25% מהנטו, תחת שלל הנחות לגבי ההכנסות ביום בו הלוואת הבלון תיגמר - שכר בני הזוג יגדל ותווסף הכנסה משכירות.

סיפור אמיתי, בנק מזרחי.

תודה על ההשקעה בתשובה...
דבר אחד עדיין לא הבנתי. גם מהכתבה ברור למה זה טוב לרוכשים (משלמים 15% מההון העצמי ואחכ חוסכים ריבית על הבלון), זה טוב לבנקים כי 30 רוכשי דירות פחות מסוכן מקבלן אחד אבל לגבי הקבלן השאלה שלי האם הוא מקבל את כל הכסף של ההלוואה מייד?

אני מנסה לתת דוגמא על מנת להבין אם זה מה שקורה. הקבלן לא מוריד את מחיר הדירה בפריסייל או מוריד מעט. הלקוח שם 15% הון עצמי ולוקח הלוואה על 30% בלון עד יום המסירה. הקבלן משלם את הריבית במשך 3 שנים או עושה היוון לריבית ומשלם מייד לבנק.
עכשיו השאלות-
1. מתי הקבלן מקבל את סכום ההלוואה של הבלון הרי יש חוק מכר לא יכול לקבל מייד עם החתימה אלא יש שלב בניה.
2. אם אכן הוא מקבל את הבלון מייד אז יש כאן מצב מעניין הוא משלם ריבית עבור הלוואת הבלון אבל חוסך ריבית של ליווי בנקאי אז הוא אפילו מרוויח מהפעולה

ואם כולם מרוויחים זה חשוד. מישהו צריך להפסיד.

 

[Therealdeal]

תודה על ההשקעה בתשובה...
דבר אחד עדיין לא הבנתי. גם מהכתבה ברור למה זה טוב לרוכשים (משלמים 15% מההון העצמי ואחכ חוסכים ריבית על הבלון), זה טוב לבנקים כי 30 רוכשי דירות פחות מסוכן מקבלן אחד אבל לגבי הקבלן השאלה שלי האם הוא מקבל את כל הכסף של ההלוואה מייד?

אני מנסה לתת דוגמא על מנת להבין אם זה מה שקורה. הקבלן לא מוריד את מחיר הדירה בפריסייל או מוריד מעט. הלקוח שם 15% הון עצמי ולוקח הלוואה על 30% בלון עד יום המסירה. הקבלן משלם את הריבית במשך 3 שנים או עושה היוון לריבית ומשלם מייד לבנק.
עכשיו השאלות-
1. מתי הקבלן מקבל את סכום ההלוואה של הבלון הרי יש חוק מכר לא יכול לקבל מייד עם החתימה אלא יש שלב בניה.

מקבל לפי חוק מכר דירות.

2. אם אכן הוא מקבל את הבלון מייד אז יש כאן מצב מעניין הוא משלם ריבית עבור הלוואת הבלון אבל חוסך ריבית של ליווי בנקאי אז הוא אפילו מרוויח מהפעולה

אכן, במקרה הזה הקבלן מקבל, הלוואה בזול יותר. מי מפסיד? רמז: מה קורה אם הקבלן פושט רגל? גם אם קבלן אחר יכנס לנעליו (הרי זאת המטרה של חוק המכר), יכול להיות העיכוב של כמה שנים. הכסף בינתיים הנאמנות בבנק/הועבר לקבלן. בקיצור, הסיכון על הרוכש.

ואם כולם מרוויחים זה חשוד. מישהו צריך להפסיד.

ראה למעלה.

 

[2022ערן]

מקבל לפי חוק מכר דירות.

אכן, במקרה הזה הקבלן מקבל, הלוואה בזול יותר. מי מפסיד? רמז: מה קורה אם הקבלן פושט רגל? גם אם קבלן אחר יכנס לנעליו (הרי זאת המטרה של חוק המכר), יכול להיות העיכוב של כמה שנים. הכסף בינתיים הנאמנות בבנק/הועבר לקבלן. בקיצור, הסיכון על הרוכש.

ראה למעלה.

סליחה שאני נכנס לקטנות אם הקבלן מקבל לפי חוק המכר אז לדעתי הוא לא יכול לקבל את "ההלוואה" במשך לפחות שנה עד הגעה לקומה מסויימת של הדירה שנרכשה. משהו כזה. אז בכל זאת הקבלן לא יהנה "מקיזוז ריביות" מלא. כמובן שהכל בהשוואה לתנאי העסקה שהיו לפני שנה וחצי שנתיים. קיבלתי את הרושם שהקבלן משלם את ריביות הלוואת הבלון של רוכשי הדירות, מקבל את ההלוואה שהרוכש לקח ומקזז את הליווי הבנקאי שהיה אמור לקחת. אם אני מבין נכון יש כאן פער של שנה.

 

[2022ערן]

מקבל לפי חוק מכר דירות.

אכן, במקרה הזה הקבלן מקבל, הלוואה בזול יותר. מי מפסיד? רמז: מה קורה אם הקבלן פושט רגל? גם אם קבלן אחר יכנס לנעליו (הרי זאת המטרה של חוק המכר), יכול להיות העיכוב של כמה שנים. הכסף בינתיים הנאמנות בבנק/הועבר לקבלן. בקיצור, הסיכון על הרוכש.

ראה ל היום עוד כתבה בנושא שנאמר בה שהקבלן אכן מרוויח דרך המימון של רוכשי הדירות....

קבלנים דחפו את הרוכשים לשיא בהלוואות בלון | כלכליסט

כשליש מהעלייה התרחש בדצמבר. הסיבה: הלוואות קבלן שמסבסדות את הריבית לתקופה של שנתיים. ככל שהמצב יימשך, עולה החשש שחלק מהלווים שהתפתו לקחת אשראי מסובסד יתקשו לעמוד בהחזר תשלומים

www.calcalist.co.il

היום עוד כתבה בנושא והקבלן כנראה גם מרוויח מדרך המימון הזאת. כולם מרוויחים. יופי לכולם.

 

[Therealdeal]

סליחה שאני נכנס לקטנות אם הקבלן מקבל לפי חוק המכר אז לדעתי הוא לא יכול לקבל את "ההלוואה" במשך לפחות שנה עד הגעה לקומה מסויימת של הדירה שנרכשה. משהו כזה.

הקבלן צריך את הכסף לטובת הבנייה. בין הוא מקבל אותו מהבנק ובין אם הוא מקבל אותו מהרוכש, הוא לא יזדקק לכסף עד לשלב המתאים. אז אם הכסף מגיע מהלקוח, ההלוואה תילקח בפעימות בהתאם להתקדמות והכסף ישאר בנאמנות בבנק וישוחרר בפעימות לפי התקדמות, ואם הקבלן לוקח הלוואה מול הבנק הוא יקח אותה בפעימות.

אז בכל זאת הקבלן לא יהנה "מקיזוז ריביות" מלא.

לא בטוח מה הכוונה "מלא", אבל הוא בהחלט חוסך כאן את ההפרש.

כמובן שהכל בהשוואה לתנאי העסקה שהיו לפני שנה וחצי שנתיים. קיבלתי את הרושם שהקבלן משלם את ריביות הלוואת הבלון של רוכשי הדירות, מקבל את ההלוואה שהרוכש לקח ומקזז את הליווי הבנקאי שהיה אמור לקחת. אם אני מבין נכון יש כאן פער של שנה.

לא בטוח שאני מבין, אבל המסקנה שלך שזה עדיף לקבלן מאשר לקחת הלוואה עסקית בעצמו מהבנק - בהחלט נכונה.

 

[Therealdeal]

קבלנים דחפו את הרוכשים לשיא בהלוואות בלון | כלכליסט

כשליש מהעלייה התרחש בדצמבר. הסיבה: הלוואות קבלן שמסבסדות את הריבית לתקופה של שנתיים. ככל שהמצב יימשך, עולה החשש שחלק מהלווים שהתפתו לקחת אשראי מסובסד יתקשו לעמוד בהחזר תשלומים

www.calcalist.co.il

היום עוד כתבה בנושא והקבלן כנראה גם מרוויח מדרך המימון הזאת. כולם מרוויחים. יופי לכולם.

לא כולם מרוויחים, כמו שכתבתי למעלה. צריך לנתח את הסיכון. אם הבנייה מתעכבת ו/או הקבלן פושט רגל הלקוח אוכל אותה בגדול.

בתרחיש הקיצוני, אם הקבלן פושט רגל, לא רק שהרוכש יצטרך לשלם בעצמו את הריבית - התחייבות של הקבלן ללקוח מתאיידת אם הוא חדל פרעון. אלא שלרוכש אין משכנתא שפרוסה ל 30 שנה - הוא חייב את כל הכסף במכה בתום תקופת הבלון! הוא שבוי בידיו של הבנק, הבנייה לא מתקדמת ולכן לא ברור שבכלל ניתן לקבל משכנתא חדשה. הרוכש צריך להביא את הכסף חזרה לבנק

תשווה את זה למצב בו הקבלן מוריד 100k ממחיר הבית, שזה נאמר שקול לתשלום שהקבלן צופה להלוואת הבלון.

אם הקבלן פושט רגל, הרוכש לא צריך לשלם פתאום עוד 100k. לרוכש יש משכנתא לטווח ארוך שיותר קל להתמודד איתה מאשר בלון.

הקבלן עושה את השמיניות האלה כי המחיר במצב האופטימי נשאר אותו דבר, אבל הוא מעביר חלק מהסיכון לצד של הרוכש.

 

[ירח אפל]

1. מתי הקבלן מקבל את סכום ההלוואה של הבלון הרי יש חוק מכר לא יכול לקבל מייד עם החתימה אלא יש שלב בניה.

ממתי חוק המכר אומר שאסור לשלם לקבלן מייד?

 

[2022ערן]

ממתי חוק המכר אומר שאסור לשלם לקבלן מייד?

שאלה טובה. אבל יכול להיות שיש קומבינה לעקוף את חוק המכר https://www.kolzchut.org.il/he/שיעורי_תשלום_מקסימאליים_ברכישת_דירה_חדשה_לפי_קצב_התקדמות_הבנייה

 

[2022ערן]

הקבלן צריך את הכסף לטובת הבנייה. בין הוא מקבל אותו מהבנק ובין אם הוא מקבל אותו מהרוכש, הוא לא יזדקק לכסף עד לשלב המתאים. אז אם הכסף מגיע מהלקוח, ההלוואה תילקח בפעימות בהתאם להתקדמות והכסף ישאר בנאמנות בבנק וישוחרר בפעימות לפי התקדמות, ואם הקבלן לוקח הלוואה מול הבנק הוא יקח אותה בפעימות.

לא בטוח מה הכוונה "מלא", אבל הוא בהחלט חוסך כאן את ההפרש.

לא בטוח שאני מבין, אבל המסקנה שלך שזה עדיף לקבלן מאשר לקחת הלוואה עסקית בעצמו מהבנק - בהחלט נכונה.

כן זה מה שהתכוונתי. זה דבר מהותי. כי הקבלנים משווקים את זה כאילו העובדה שהם משלמים את הריבית ללקוח זה כאילו שהם מפחיתים את המחיר לרוכשים ושהם, הקבלנים, מפסידים. מסתבר שזה נכון חלקית. הרוכשים כנראה מרוויחים אבל גם הקבלנים מרוויחים. איך לא חשבו על זה קודם? אולי כי היתה ריבית 0.

 

[2022ערן]

לא כולם מרוויחים, כמו שכתבתי למעלה. צריך לנתח את הסיכון. אם הבנייה מתעכבת ו/או הקבלן פושט רגל הלקוח אוכל אותה בגדול.

בתרחיש הקיצוני, אם הקבלן פושט רגל, לא רק שהרוכש יצטרך לשלם בעצמו את הריבית - התחייבות של הקבלן ללקוח מתאיידת אם הוא חדל פרעון. אלא שלרוכש אין משכנתא שפרוסה ל 30 שנה - הוא חייב את כל הכסף במכה בתום תקופת הבלון! הוא שבוי בידיו של הבנק, הבנייה לא מתקדמת ולכן לא ברור שבכלל ניתן לקבל משכנתא חדשה. הרוכש צריך להביא את הכסף חזרה לבנק

תשווה את זה למצב בו הקבלן מוריד 100k ממחיר הבית, שזה נאמר שקול לתשלום שהקבלן צופה להלוואת הבלון.

אם הקבלן פושט רגל, הרוכש לא צריך לשלם פתאום עוד 100k. לרוכש יש משכנתא לטווח ארוך שיותר קל להתמודד איתה מאשר בלון.

הקבלן עושה את השמיניות האלה כי המחיר במצב האופטימי נשאר אותו דבר, אבל הוא מעביר חלק מהסיכון לצד של הרוכש.

הבנתי שהבנקים דורשים שיעשה היוון לתשלום הריבית של הלוואת הבלון והיא תושלם מייד. אבל בכל מקרה תהיה שאלת הקרן. אתה מעלה סוגיה של קריסת הקבלן. זה יכול לקרות בכל עסקת נדלן. אין כאן שום דבר מיוחד. לכאורה זה משפר את סיכויי הקבלן להרוויח.

 

[Therealdeal]

הבנתי שהבנקים דורשים שיעשה היוון לתשלום הריבית של הלוואת הבלון והיא תושלם מייד. אבל בכל מקרה תהיה שאלת הקרן. אתה מעלה סוגיה של קריסת הקבלן. זה יכול לקרות בכל עסקת נדלן. אין כאן שום דבר מיוחד. לכאורה זה משפר את סיכויי הקבלן להרוויח.

יש כאן שוני מהותי, תקרא את ההודעה הקודמת שלי. השוותי בין ההשלכות על הרוכש במקרה של קריסת קבלן במידה והרוכש לקחת משכנתא רגילה וקיבל הנחה לעומת הלוואת בלון.

הסיכונים שונים בתכלית.