שלום!
אשמח לשמוע מכם בעלי הניסיון (אפילו אם אין, אבל יש לכם חשק לחלוק פניני חוכמה) על אסטרטגיה זו.
(עד כמה שאני מבין):
דיור ציבורי (Social Housing) זו דרך מאוד נפוצה באנגליה להעניק דיור למעוטי יכולת. בקצרה, ישנו חוזה למס׳ שנים בין השוכר שנמצא ברשימת המתנה לחברה שמספקת את שירותי הדיור (באנגליה אלו חברות ב- house assosiation ו-local council). כל חברה מגדירה קריטריונים לדירה (בד״כ מצריך שיפוץ) שתאפשר לה להיות מושכרת לטובת SH.
מצד המשכיר, החוזה הוא בינו לבין החברה בו היא מתחייבת לשלם שכירות קבועה בין אם הדירה מושכרת ובין אם לא (תקופה של 3-5 שנים בד״כ). בנוסף, החברה מטפלת בניהול הנכס ובדייר כך שלמשכיר אין שום התעסקות. לגבי השכירות, כדי שיהיה תמריץ למשקיעים להכנס בכלל לעסק הזה, השכירות שמתקבלת גבוהה מבשוק הפרטי, ויש אפשרות להכניס בחוזה סעיף לניהול מו״מ להעלאת שכ״ד בכל שנה.
אסטרטגית עליית ערך היא לא דבר של מה בכך, במיוחד למשקיע מרחוק ובמיוחד בסביבת ריבית כמו היום. השקעה שאני שוקל היא בsh תוך ניסיון מציאת מיקום אטרקטיבי, אך בעדיפות נמוכה יותר. דבר שהכי חשוב בעיניי הוא מינוף הדירה בעתיד, וכאן אני מתלבט.
יתרונות -
* תשואה גבוהה מהממוצע (בהשקעות שבדקתי מדובר בנטו 7.5-8%).
* אין התעסקות מול דיירים, גביית חובות וניהול.
חסרונות -
* מינוף - קשה יותר לקבל משכנתא על דירה שמיועדת לדיור ציבורי. אם מקבלים, אז הריביות יהיו גבוהות יותר (משמעותית?).
* שוכרים - מיועד לאנשים ממעמד סוציואקונומי נמוך. דבר שמעיד על בלאי גבוה יותר.
* ניהול כושל - לא כל החברות משקיעות מאמצים בניהול הנכס וקראתי על מקרים שבסוף החוזה נאלצו לעשות שיפוץ מסיבי.
* זהות החברה - מתחבר לסעיף הקודם, חברות לדיור ממשלתי פושטות רגל בשל ניהול כושל (מציעות מחירים גבוהים מדי למשכירים ומתקשות לעמוד בתשלומים).
מסקנות -
* בדיקה מדוקדקת של החברה דרכה משכירים.
* מיקום - כמו בכל השקעת נדלן. מעבר לכך, מקום שקרוב לאיזור התחדשות עירונית (באנגליה נקרא regeneration) עשוי לאפשר קבלת משכנתא בצורה קלה יותר בעקבות עליית ערך, או לחילופין שיפוץ הדירה חזרה להשכרה בשוק הפרטי.
* להיעזר באנשי מקצוע - זו בהחלט השקעה שדורשת יותר מאמץ מאשר BTL סטנדרטי כמו רכישה באיזור של young professionals. אנשי מקצוע בשטח שמתעסקים בסגנון השקעות זה (או ליווי).
* לעבור יסודית על המספרים כדי לוודא שיש מרווח בטחון לאחר לקיחת משכנתא על הדירה שתתאים לאסטרטגית פורטפוליו נכסים עם תזרים חיובי.
דברו אלי
אשמח לשמוע מכם בעלי הניסיון (אפילו אם אין, אבל יש לכם חשק לחלוק פניני חוכמה) על אסטרטגיה זו.
(עד כמה שאני מבין):
דיור ציבורי (Social Housing) זו דרך מאוד נפוצה באנגליה להעניק דיור למעוטי יכולת. בקצרה, ישנו חוזה למס׳ שנים בין השוכר שנמצא ברשימת המתנה לחברה שמספקת את שירותי הדיור (באנגליה אלו חברות ב- house assosiation ו-local council). כל חברה מגדירה קריטריונים לדירה (בד״כ מצריך שיפוץ) שתאפשר לה להיות מושכרת לטובת SH.
מצד המשכיר, החוזה הוא בינו לבין החברה בו היא מתחייבת לשלם שכירות קבועה בין אם הדירה מושכרת ובין אם לא (תקופה של 3-5 שנים בד״כ). בנוסף, החברה מטפלת בניהול הנכס ובדייר כך שלמשכיר אין שום התעסקות. לגבי השכירות, כדי שיהיה תמריץ למשקיעים להכנס בכלל לעסק הזה, השכירות שמתקבלת גבוהה מבשוק הפרטי, ויש אפשרות להכניס בחוזה סעיף לניהול מו״מ להעלאת שכ״ד בכל שנה.
אסטרטגית עליית ערך היא לא דבר של מה בכך, במיוחד למשקיע מרחוק ובמיוחד בסביבת ריבית כמו היום. השקעה שאני שוקל היא בsh תוך ניסיון מציאת מיקום אטרקטיבי, אך בעדיפות נמוכה יותר. דבר שהכי חשוב בעיניי הוא מינוף הדירה בעתיד, וכאן אני מתלבט.
יתרונות -
* תשואה גבוהה מהממוצע (בהשקעות שבדקתי מדובר בנטו 7.5-8%).
* אין התעסקות מול דיירים, גביית חובות וניהול.
חסרונות -
* מינוף - קשה יותר לקבל משכנתא על דירה שמיועדת לדיור ציבורי. אם מקבלים, אז הריביות יהיו גבוהות יותר (משמעותית?).
* שוכרים - מיועד לאנשים ממעמד סוציואקונומי נמוך. דבר שמעיד על בלאי גבוה יותר.
* ניהול כושל - לא כל החברות משקיעות מאמצים בניהול הנכס וקראתי על מקרים שבסוף החוזה נאלצו לעשות שיפוץ מסיבי.
* זהות החברה - מתחבר לסעיף הקודם, חברות לדיור ממשלתי פושטות רגל בשל ניהול כושל (מציעות מחירים גבוהים מדי למשכירים ומתקשות לעמוד בתשלומים).
מסקנות -
* בדיקה מדוקדקת של החברה דרכה משכירים.
* מיקום - כמו בכל השקעת נדלן. מעבר לכך, מקום שקרוב לאיזור התחדשות עירונית (באנגליה נקרא regeneration) עשוי לאפשר קבלת משכנתא בצורה קלה יותר בעקבות עליית ערך, או לחילופין שיפוץ הדירה חזרה להשכרה בשוק הפרטי.
* להיעזר באנשי מקצוע - זו בהחלט השקעה שדורשת יותר מאמץ מאשר BTL סטנדרטי כמו רכישה באיזור של young professionals. אנשי מקצוע בשטח שמתעסקים בסגנון השקעות זה (או ליווי).
* לעבור יסודית על המספרים כדי לוודא שיש מרווח בטחון לאחר לקיחת משכנתא על הדירה שתתאים לאסטרטגית פורטפוליו נכסים עם תזרים חיובי.
דברו אלי
נערך לאחרונה ב:
