בשעה טובה החלטתי לרכוש דירה

[קפיצת הדרך]

הקטע שרציתי לספר לכם הוא שבמסגרת החיפוש, אני נתקל באמת באינספור מודעות של פרויקטים חדשים … באמת אינספור מודעות של קבלנים עם דירות של 2.2…..2.3….2.4
ממש באיזורים שאני רוצה!

מוכן לשתף? איזה דירות (שטח/כמה חדרים)? באיזה אזורים?
(זוכרת שהאזורים שממש רצית היו אזורים יקרים)

 

[אורי ג.]

תשקול באמת לרכוש מקבלן, מעבר לזה שאתה מקבל דירה חדשה מהניילון יש עוד הרבה יתרונות:
1. מסירה עוד כמה שנים, יש לך זמן לחסוך עוד כסף = פחות משכנתא.
2. הצפי שהריביות משכנתא ירדו.
3. אתה חוסך מתווך (הרבה כסף).
4. אתה לא צריך שמאי (למעט אולי מסובסד מטעם הבנק, זה גרושים).
5. צריך להביא מעט כסף מהבית בהתחלה (80/20 וכו'), את יתרת ההון העצמי אפשר להפקיד בפק"מ או שו"ע ולהרוויח לא מעט ריבית בנתיים.
6. אפשרות לתוספת או שינויים והקבלן מטפל.
7. אתה מקבל אחריות על הדירה.

ב2.5 אפשר להביא חדש מקבלן גם בבת-ים וגם בשכונות סבירות בפ"ת.

 

[Eranlavi]

מוכן לשתף? איזה דירות (שטח/כמה חדרים)? באיזה אזורים?
(זוכרת שהאזורים שממש רצית היו אזורים יקרים)

היי ”קפיצת דרך”………תודה שאת עוקבת אחריי ,אכן זכרת מאוד נכון, אבל אני כבר מתנצל אם אולי הטעתי אותך .

כשכתבתי עכשיו “איזורים שממש רציתי”,התכוונתי למקומות נגיד כמו רמת גן…..אבל זה לא ב “שיכון ותיקים” שמאוד רציתי
ֿאלא יותר בפרוייקטים חדשים נגיד בירדן…בשדרות ירושלים ….ראיתי אפילו קצת יותר לכיוון הספארי ,
כל מיני פרוייקטים של תמ”א שאפשר ב 2.3..2.5 להשיג דירה חדשה מהניילונים !
או למשל בבת ים, יש פרוייקטים של דירות ממש חדשות (על הנייר)………שיכולות להתאים לי.

ֿהאיזורים שממש ממש רציתי ,נגיד כפר גנים ג בפתח תקווה , מרום נווה ברמת גן ,תל אביב מרכז לא באמת רלוונטיים לגביי…
ֿאולי בעוד 200 גילגולים
אני פשוט כבר ירדתי מזה בסטייט אוף מיינד….והראש שלי מתוכנת למשהו אחר
אז אולי בטעות המשפט “באיזורים שממש רציתי”, קצת בילבל.

 

[Eranlavi]

תשקול באמת לרכוש מקבלן, מעבר לזה שאתה מקבל דירה חדשה מהניילון יש עוד הרבה יתרונות:
1. מסירה עוד כמה שנים, יש לך זמן לחסוך עוד כסף = פחות משכנתא.
2. הצפי שהריביות משכנתא ירדו.
3. אתה חוסך מתווך (הרבה כסף).
4. אתה לא צריך שמאי (למעט אולי מסובסד מטעם הבנק, זה גרושים).
5. צריך להביא מעט כסף מהבית בהתחלה (80/20 וכו'), את יתרת ההון העצמי אפשר להפקיד בפק"מ או שו"ע ולהרוויח לא מעט ריבית בנתיים.
6. אפשרות לתוספת או שינויים והקבלן מטפל.
7. אתה מקבל אחריות על הדירה.

ב2.5 אפשר להביא חדש מקבלן גם בבת-ים וגם בשכונות סבירות בפ"ת.

תודה על תגובתך. ….אז בעצם קלעתי לדעת גדולים .

ֿאבל אין דבר כזה ”יתרונות”, בלי “חסרונות” ———אז בכל זאת,
מה לדעתך החסרונות (הסיכונים) בתרחיש כזה?

הסיכון היחידי שמצאתי זה שנגיד היום ב 2024 אני יכול לקבל בלי בעיות משכנתא של עד 1.9 מיליון כי אני מרוויח יפה…
ֿאבל אם ,חס וחלילה, פתאום ב 2026, חצי שנה לפני מסירת הדירה, אני לא אעבוד או סתם לקחתי חופש ולא יהיו לי הכנסות,
ֿהבנק יכול להגיד לי “מצטערים…מוכנים לתת לך רק 500k משכנתא”…….ואז אני אהיה בבעיה מול הקבלן כי לא יהיה לי
ֿאת x אחוז הנותרים להביא לו .

זה הסיכון היחידי?

אגב, לגבי סעיף 6 שכתבת:
ממה שאני קראתי בכמה מקומות, אתה ממש לא יכול לשנות דברים במפרט של הקבלן , אלא אם כן אתה מוסיף כסף.
ֿאו שלא קראתי נכון

 

[Homer]

סיכונים : עיכוב במסירה כי אין פועלים, או אישורים להתחלת עבודה או סיום עבודה (מאוד סביר)

 

[Eranlavi]

סיכונים : עיכוב במסירה כי אין פועלים, או אישורים להתחלת עבודה או סיום עבודה (מאוד סביר)

איזה סיכון יש לי בזה??
אני בלי משפחה/ ילדים שצריכים מסגרות בתחילת שנה וכו…זה יתרון אדיר.

ֿֿאז מקסימום, אם חלילה יש עיכוב במסירה,
אני ממשיך לגור בדירה השכורה שלי (זאת שאני גר בה היום) עוד חודשיים,שלושה, או במקרה הגרוע עוד שנה …..וזהו.

הֿרי זה לא שאני משלם משכנתא במקביל!

את ה 80 אחוז הנותרים אני צריך לתת לקבלן רק בעת המסירה…אז אקח משכנתא ממש בסמוך.

אני מסכים שלמשפחה, דבר כזה יכול להיות מאוד מאוד בעייתי………המקרה שלי לא דומה…..אתה לא חושב כך?

ֿאני דווקא חוזר על הסיכון , שגם כתבתי אותו לאורי, והוא שלדעתי, הסיכון בסנריו שתיארתי, זה שהבנק פתאום
ֿיחתוך את המשכנתא שהוא יסכים להביא לי ב 2027…רגע לפני שאני צריך להביא לקבלן…..חוץ מזה, אני לא רואה פה שום סיכון…
ֿלהיפך…זה דווקא מעולה לי .

ֿֿאולי באמת גם לא אפסול דירה חדשה מהניילונים.

ֿאפרופו, “דירה חדשה מהניילונים”,
אני חייב להגיד לכם שבמסגרת השיטוטים שלי אחר חיפושי דירות…אני נתקל גם המון באנשים שבעצם מפרסמים
ֿדירה חדשה ….שהכניסה אליה בעצם רק בעוד (נגיד שנה )…………כאילו היא עדיין בבנייה עכשיו …..

ֿאז אני מנסה להבין מה אותו בנאדם עשה :
הוא בעצם קנה מקבלן לפני 3 שנים, דירה ב 2 מיליון שקל על הנייר , אולי לפני ההיתר בנייה ….
או אפילו קצת יותר מאוחר , שהדחפורים כבר היו בשטח ולכולם כבר ברור שהתחילו לעבוד על הדירה …
ואז הוא חיכה, שנה,שנתיים, ואז לקראת סיום הבנייה, הוא מפרסם לי את הדירה כבר עם עליית מחיר ???
זאת אומרת, האיש הזה בעצם קנה אותה ב 2020 ב 2 מיליון על הנייר ….ואחרי 3 שנים הוא מתכוון למכור לי אותה ב 2.3 , 2.4 או כל מספר אחר שהוא חושב שהיא שווה?

כאילו, מותר לו לעשות את זה?
הוא לא צריך לפחות לחכות שהבנייה תסתיים….שהבית יהיה רשום על שמו…שהלקוח ייראה בית עומד ויציב ,
ורק אז שיוציא אותה למכירה ?
אני לא מבין איך הוא כבר מוכר אותה ,שנה קדימה? (הרי הוא לא הקבלן).

 

[yosy]

1.5 מיליון משכנתא (החזר של 8000-8500 בערך)

נראה לי יותר 9 9.5

3. אתה חוסך מתווך (הרבה כסף).

לא תמיד מקבלן אין מתווך
החשבון שלך קצת מבולבל
כשאתה פסימי אתה מוריד מהחסכונות שלך 200 אלף ולוקח משכנתא 1.5 מיליון
וכשאתה אופטימי אתה מוריד מהמשכנתא 200 אלף ומשתמש בהם
?

 

[Eranlavi]

נראה לי יותר 9 9.5

לא תמיד מקבלן אין מתווך
החשבון שלך קצת מבולבל
כשאתה פסימי אתה מוריד מהחסכונות שלך 200 אלף ולוקח משכנתא 1.5 מיליון
וכשאתה אופטימי אתה מוריד מהמשכנתא 200 אלף ומשתמש בהם
?

תודה יוסי, על תגובתך .

1. לי נאמר על ידי היועץ שזה באיזור ה 8000-9000….תלוי בשנים ,בתמהיל,בפריסה….ניכנס לדקויות שאני אחליט ..אבל זה הכיוון ואני לוקח את זה בחשבון —אין לי בעיה.

2. נכון. אם אני מחר הולך לראות דירה, ואני ממש רוצה לסגור עיסקה….ויש לי כרגע רק 1.3 מיליון שקל הון ….
ֿאז אני לא מוכן להתאבד כלכלית ישר על השנה הראשונה ….ולשים את כל ה 1.3 כהון!
אז אני מחשב ש 1 מיליון אשים בדירה ….
100,000 שקל בוודאות הולכים על כל ההוצאות מסביב (עו”ד, מתווך,מס רכישה,שמאות מוקדמת וכו וכו ..אוקיי?)
וזהו…..אני משאיר לי עוד 100,000 שקל בעוש, שיהיה לי על כל צרה (חס וחלילה תהיה עוד קורונה , פתאום מלחמה בצפון …ולא תהיה עבודה חודש, חודשיים,,,לא יודע……צריך להיות זהיר ולחשוב על הכל!

3. בתסריט האופטימי —אם אני מחליט ללכת על דירה חדשה מקבלן , ורוב התשלום הוא בעוד 3 שנים…
ֿאז כתבתי כבר שם (אולי לא שמת לב), שאני מצליח לחסוך המון בשנה! ולכן, כשאני אגיע בעוד 3 שנים לשלם לקבלן
ֿאני לא אפחד להשתמש ברוב הכסף שהצלחתי לחסוך מהעבודה ….וגם בחישוב הזה, אני עדיין משאיר לי מרווח נשימה של 100k

ֿלא טעיתי בחישובים.
ֿהייתי די עקבי

 

[אורי ג.]

זה הסיכון היחידי?

דחייה במועד קבלת הדירה.
עליית ריביות.
פשיטת רגל של הקבלן/יזם.

ממה שאני קראתי בכמה מקומות, אתה ממש לא יכול לשנות דברים במפרט של הקבלן , אלא אם כן אתה מוסיף כסף.

1. נכון, אתה יכול להוסיף כסף ולשנות את המפרט (וגם לקבל אחריות על זה).
2. גם זה לא תמיד חובה, המפרט שאתה מקבל הוא בר מיקוח.

הסיכון היחידי שמצאתי זה שנגיד היום ב 2024 אני יכול לקבל בלי בעיות משכנתא של עד 1.9 מיליון כי אני מרוויח יפה…
ֿאבל אם ,חס וחלילה, פתאום ב 2026, חצי שנה לפני מסירת הדירה, אני לא אעבוד או סתם לקחתי חופש ולא יהיו לי הכנסות,
ֿהבנק יכול להגיד לי “מצטערים…מוכנים לתת לך רק 500k משכנתא”…….ואז אני אהיה בבעיה מול הקבלן כי לא יהיה לי
ֿאת x אחוז הנותרים להביא לו .

אכן סיכון, לחלופין אתה יכול לשלם לו הכל מראש לקחת משכנתא כבר כיום, ככה אתה מבטל את הסיכון הזה מאידך אתה גם מפסיד את כל היתרונות של דחיית התשלום.

לא תמיד מקבלן אין מתווך

תמיד.

 

[Eranlavi]

דחייה במועד קבלת הדירה.
עליית ריביות.
פשיטת רגל של הקבלן/יזם

1. כתבתי -אני לא איש משפחה…מקסימום ממשיך לגור פה עוד קצת (בעלת הבית תשמח)
2. הריבית כבר לא תעלה. אין לי כדור בדולח, אבל אני מוכן להתחייב (בפני עצמי) על כך.
3. אמממ………פה אתה כבר מתחיל להדאיג אותי. —- האם אין משהו שמגן עליי?
לא אמרו שמאז “חפציבה” , וענבל אור שוק הנדל”ן השתנה ב 180 מעלות ושונו המון דברים כדי להבטיח ללקוחות ביטחון ?

 

[Eranlavi]

אכן סיכון, לחלופין אתה יכול לשלם לו הכל מראש לקחת משכנתא כבר כיום, ככה אתה מבטל את הסיכון הזה מאידך אתה גם מפסיד את כל היתרונות של דחיית התשלום.

לא. ברור שאין סיכוי שאשלם גם שכירות וגם משכנתא …….אבל כן, בהחלט סיכון (אם כי אני מנסה תמיד להיות אופטימי

 

[אורי ג.]

3. אמממ………פה אתה כבר מתחיל להדאיג אותי. —- האם אין משהו שמגן עליי?
לא אמרו שמאז “חפציבה” , וענבל אור שוק הנדל”ן השתנה ב 180 מעלות ושונו המון דברים כדי להבטיח ללקוחות ביטחון ?

יש, תקרא קצת על "ערבות חוק מכר".

 

[Eranlavi]

יש, תקרא קצת על "ערבות חוק מכר".

אממ…..קראתי על החוק .
ֿנשמע חוק מעולה שהורחב אחרי סאגת “חפציבה”……
ֿאז איפה פה הסיכון ?
אם הקבלן פושט רגל, הכספים מוגנים. האמנם?

 

[Redroze]

בשביל להשוות בין דירה חדשה לדירה ישנה אתה צריך להפחית את השכירות שהיית יכול לקבל על הדירה הישנה ף, כלומר התרחיש הוא שהיית רוכש דירה ישנה ונשאר לגור בדירה השכורה שלך.
ברור שלא היית עושה את זה בפועל, אבל אתה מפסיד תשואת שכירות בדירה חדשה לעומת דירה ישנה.

אני ממליץ לך להתעקש על סעיף שמאפשר לך למכור לפני השלמת ה-80% הנותרים. זה יכול לשמש אותך כאסטרטגיית יציאה במידה והבנק לא יאשר משכנתא בעתיד.

 

[Eranlavi]

בשביל להשוות בין דירה חדשה לדירה ישנה אתה צריך להפחית את השכירות שהיית יכול לקבל על הדירה הישנה ף, כלומר התרחיש הוא שהיית רוכש דירה ישנה ונשאר לגור בדירה השכורה שלך.
ברור שלא היית עושה את זה בפועל, אבל אתה מפסיד תשואת שכירות בדירה חדשה לעומת דירה ישנה.

אני ממליץ לך להתעקש על סעיף שמאפשר לך למכור לפני השלמת ה-80% הנותרים. זה יכול לשמש אותך כאסטרטגיית יציאה במידה והבנק לא יאשר משכנתא בעתיד.

אתה בעצם מדבר על האסטרטגיה הזאת, שהרבה אנשים עושים ? …

הוא בעצם קנה מקבלן לפני 3 שנים, דירה ב 2 מיליון שקל על הנייר , אולי לפני ההיתר בנייה ….
או אפילו קצת יותר מאוחר , שהדחפורים כבר היו בשטח ולכולם כבר ברור שהתחילו לעבוד על הדירה …
ואז הוא חיכה, שנה,שנתיים, ואז לקראת סיום הבנייה, הוא מפרסם לי את הדירה כבר עם עליית מחיר ???
זאת אומרת, האיש הזה בעצם קנה אותה ב 2020 ב 2 מיליון על הנייר ….ואחרי 3 שנים הוא מתכוון למכור לי אותה ב 2.3 , 2.4 או כל מספר אחר שהוא חושב שהיא שווה?

כאילו, מותר לו לעשות את זה?
הוא לא צריך לפחות לחכות שהבנייה תסתיים….שהבית יהיה רשום על שמו…שהלקוח ייראה בית עומד ויציב ,
ורק אז שיוציא אותה למכירה ?
אני לא מבין איך הוא כבר מוכר אותה ,שנה קדימה? (הרי הוא לא הקבלן)<<<<<<

 

[Williamsburg]

אם צריך להחליף נורה, אז הוא יחליף שם במקום

בודקים נורות, מגבים וצמיגים לפני שניגשים לטסט...

 

[Redroze]

אתה בעצם מדבר על האסטרטגיה הזאת, שהרבה אנשים עושים ? …

כן, רק מי שעושה את זה כ- plan A ואתה צריך את זה כ- plan B.
אחרת, אם הבנק לא יאשר משכנתא בעתיד אתה בהפרת חוזה.
עדיף שתהיה לך את האופציה הזו לברוח, גם אם בהפסד כספי מסוים.

 

[Eranlavi]

כן, רק מי שעושה את זה כ- plan A ואתה צריך את זה כ- plan B.
אחרת, אם הבנק לא יאשר משכנתא בעתיד אתה בהפרת חוזה.
עדיף שתהיה לך את האופציה הזו לברוח, גם אם בהפסד כספי מסוים.

כן….הבנתי

 

[האזרח הקטן]

אני ממליץ לך להתעקש על סעיף שמאפשר לך למכור לפני השלמת ה-80% הנותרים. זה יכול לשמש אותך כאסטרטגיית יציאה במידה והבנק לא יאשר משכנתא בעתיד.

לדעתי לא כדאי להסתמך על האפשרות התאורטית למכור לפני המסירה. גם אם הקבלן מאפשר זאת בחוזה, לא בטוח שתוכל לממש זאת כשתחפש קונה, ואם כן זה עלול להיות בהפסד לא מבוטל. לא הייתי חותם על חוזה מול קבלן אם יש לי ספק לגבי היכולת להשלים את העסקה.

 

[האזרח הקטן]

לא. ברור שאין סיכוי שאשלם גם שכירות וגם משכנתא …….אבל כן, בהחלט סיכון (אם כי אני מנסה תמיד להיות אופטימי

אתה יכול למשוך משכנתא על סכום קטן יחסית כיום, ואז ההחזר החודשי יהיה נמוך בהתאמה עד למשיכת שאר הכסף.
היתרון הוא שברגע שלווית סכום כלשהו מהמשכנתא, הבנק מתחייב להקצות לך את המסגרת הכוללת.