איך מזהים עסקת נדל"ן טובה

[בת העמק]

איזה ירידה של 20%?
יש אולי ירידה של אחוזים בודדים ברמה הארצית וגם זה תלוי איפה מסתכלים,
לפי מדלן הממוצע של כל ישראל דווקא בעלייה

אחת הסיבות לכך, כפי שקראתי שוב ושוב בכל מיני בלוגים, פורומים ואתרים, היא בגלל שהשוק "קפוא" אז מעט הדירות שנקנות יכולות להטות מאד את הסטטיסטיקה ואם הדירות המעטות הן בסקאלה העליונה של המחירים אז ככה זה ישתקף בדוחות.
מעבר לכך, יש כל מיני שטיקים שהקבלנים עושים כדי להראות מכירות במחיר גבוה ולבצע הנחות בסתר (שידרוג ציוד הדירה, תשלום חלק הריבית של הלקוח עד סיום הבניה, אי הצמדה למדד תשומות הבניה וכיוצא בזה).
מי שרוצה לקנות דירה רגילה כיום וחושש, כדאי לו ממש לתרגל מו"מ מול קבלן, מתווך או בעל דירה ולחוות בעצמו כמה יהיו מוכנים לרדת במחיר.

 

[משתמש בלי זהות]

אני לא יודע מאיפה הנחרצות לקבוע שירידת מחירי הדירות היא בגלל הפוליטיקה ובחירת גוש כזה או אחר
ישנם הרבה סיבות טובות לירידה במחירים והם מסבירות טוב מאד את המציאות

בנוסף הבעיה הכי גדולה היא חוסר קשב ציבורי לנושאים כמו יוקר מחיה בכלל ומחירי הדירות בפרט
מי שעסוק בנושאי ביטחון וכל מה שקשור לא יבחר את הבחירות הפוליטיות שלו לפי ביצועים כלכליים
ואם הפוליטיקאים מבינים שהנושא הזה הוא בחשיבות משנית אצל ציבור הבוחרים הם ישקיעו עליו פחות
וזה לא משנה מאיזה גוש או מפלגה אתה מתמודד

 

[iam]

ירידת מחירי הדירות או קפיאתם לפי דעתי נובעת בגלל חוסר יכולת כלכלית ואי וודאות.
1)חוסר יכולת לחסוך להון עצמי ראשוני עבור משכנתא עבור דירה למגורים (גם עקב יוקר המחיה וכל המסביב, צריך יותר מ25% הון בשביל שתשלום המשכנתא החודשי יהיה הגיוני כלכלית)
2)חוסר יכולת כלכלית לשלם את התשלום החודשי של המשכנתא עבור דירה למגורים(גם בגלל הריבית שעלתה וגם בגלל יוקר המחיה)
3) אי וודאות לגבי העתיד(פיטורים, בינה מלאכותית, מלחמות, בחירות וכו', ניתן לראות למשל במרכז שההייטקיסטים היוו 30% מהרוכשים והיום 11%, אנשים חושבים פעמיים אם לקחת התחייבות ל30 שנה אם הם לא יודעים מה יהיה עוד 5 שנים מבחינת תעסוקה)

 

[הנועזת]

תל אביב היא לא מראה של המדינה, מה שגם בחלק מהשכונות בתל אביב המחירים עלו (נוה אביבים, הצפון הישן החלק המרכזי . . .)

נסה למכור דירה בתל אביב וספר לי איך הולך לך.

שניכם צודקים, קיימת דיפרנציאציה משמעותית בין האזורים, אזורים חזקים שומרים על יציבות בתוך תל אביב ובסביבתה בעיקר ברמות התמחור הגבוהות.
סוציו-אקונומי זה לא סתם מטבע לשון. בעלי הון בלחץ לא ממהרים לרשום הפסד או אפילו להרוויח פחות, הם משכילים ויפעילו את כישוריהם הפיננסיים כדי: למחזר משכנתה, למשוך מימון משוק ההון וכו'. עם זאת ישנם כאלה (ואגב אני ביניהם) וואלה אני אמכור בהנחה של 10% עסקה זולה ואקנה בהנחה של 15 % עסקה גדולה ובדרך הכיתי בגונג.

 

[MichaelScott]

והדובדבן, אתה לא קונה מדד...כאן הידע הוא כח, ואם הוא קיים אפשר לעשות מטעמים. למי שיש את הזמן והמוטיבציה אפשר לעשות את זה גם לבד. יש על זה באתר הישן שלי מאמר מקסים של הלקוח הראשון שלי, איש הייטק שלא האמין עד שחווה את זה בעצמו, קניה מתחת למחיר השוק שפשוט מכה את המדד.

אפשר לדעת בדיעבד האם בעסקה מסוימת הכית את השוק.
בשביל רוב האנשים שיעשו כמה עסקאות נדל״ן בודדות, ונניח שברובן הכו את השוק, האם אלו נתונים מספקים כדי להסיק שיש להם אסטרטגיה שמכה את השוק?
אחרת - זה נותר ברמה של אנקדוטה של אדם שהכה את השוק בזמן הנכון עם אנבידיה או טסלה.

 

[הנועזת]

אפשר לדעת בדיעבד האם בעסקה מסוימת הכית את השוק.
בשביל רוב האנשים שיעשו כמה עסקאות נדל״ן בודדות, ונניח שברובן הכו את השוק, האם אלו נתונים מספקים כדי להסיק שיש להם אסטרטגיה שמכה את השוק?
אחרת - זה נותר ברמה של אנקדוטה של אדם שהכה את השוק בזמן הנכון עם אנבידיה

טענתי שידע משנה. בנדלן. בשוק ההון. בכל תחום מקצועי. רוצה ללכת על בטוח ועל נתונים סטטיסטיים תמשיך עם מדדים רחבים.

 

[Deleted member 19423]

@אורי ג.
מה הסיבה לזה שגיכחת על התגובה שלי? אם אתה רוצה להאיר את עינינו יש דרכים יותר מכובדות לעשות את זה, לא?