איך להשקיע בנדלן

[הנועזת]

מה רף הכניסה שוק הנדל"ן בישראל, נכון לינואר 2016?

השאלה הזו לא עומדת בחלל ריק. כשרציתי לבצע את העיסקה הראשונה שלי והיה לי 40K בלבד בכיס בלבד, לקחתי מינוף משמעותי, מצאתי דירת חדר וחצי בקריות, רחוק מאוד מאיזור הנוחות שלי ובסופו של דבר הכפלתי את ההון העצמי שלי. אי אפשר למתוח את החבל מכל קצותיו.

 

[איש(3718)]

@Rachel

השרשור הזה נראה לי קצת כמו לימוד שחיה באופן תאורטי בהתכתבות , זה חשוב, אבל חייב להיעשות במקביל לביצוע מעשי.
אם את רוצה באמת ללמוד לשחות, את חייבת להכנס למים (רדודים בתחילה) כמה שיותר מהר. המידע של @סנופי ואחרים חשוב ועוזר מאד, אבל הוא רק הקצפת על העוגה. העוגה עצמה חייבת להיות כיתות רגליים שלך כמה שיותר מהר.

מה זה אומר? חפשי אזור שנראה לך מעניין , וקיבעי עם מתווכים לראות מספר דירות באזור זה (מתוך מטרה להכיר את הנושא, ולאו דווקא לקנות באותו האזור). קל מאד לעשות זאת, וזה יתן לך תחושה ראשונית טובה הרבה יותר לגבי התאמתך לתחום מאשר כל הדיונים התאורטים בפורום. יכול להיות שהעובש על הקירות ו\או פני הדיירים החמוצים יוציאו לך החשק , או אולי להיפך. אבל חייבים לקום וללכת ולראות דירות ולפגוש מתווכים ומוכרי דירות.

 

[בת העמק]

בלי לשים לב, בשתי משפטים הסברת "מדוע יש בועת נדלן בישראל"

למה?

 

[כסף_כסף]

1. כי נוצרה מגמה בשוק שכל אחד שיש לו 150 אלף פנויים הופך להיות "משקיע נדלן" וחושב שצריך להשקיע אותם בדירה, עם מינוף של 1:4. ברור שבקצב הזה גם לבנות 200 אלף דירות בשנה לא יספיק.
2. כי דירה ישנה בחורים (בכל קנה מידה) שציינת לא אמורה לעלות את הסכומים האלה, לא ביחס למה שאנשים משתכרים שם ולא בהשוואה עולמית

 

[בת העמק]

כי נוצרה מגמה בשוק שכל אחד שיש לו 150 אלף פנויים הופך להיות "משקיע נדלן"

למה זה קשור בדיוק? אם יש לה תכנית להשקיע בנדל"ן אז זה הסכום שהיא צריכה כהון עצמי. מי אמר שזה כל הכסף הפנוי שעומד לרשותה?

כי דירה ישנה בחורים (בכל קנה מידה) שציינת לא אמורה לעלות את הסכומים האלה, לא ביחס למה שאנשים משתכרים שם ולא בהשוואה עולמית

שטויות במיץ. דירה ישנה בעפולה, מבחינת המצב שלה, זהה לדירה ישנה בתל-אביב. לפי מה קבעת שהיא לא צריכה לעלות ככה? מדד ידוע להשוואת מחירים הוא בדיקת כמה משכורות נדרשות לאדם כדי לקנות דירה. אם השכר שלך 6000 ש"ח ואתה קונה ב-600,000 ש"ח אז מדובר על 100 משכורות. זה נחשב למצב נורמלי גם בעולם. בתל-אביב, אותה דירה עולה פי 5-8 אבל המשכורת הממוצעת אולי פי 2. ולכן אני אגיד לך שדירה בתל-אביב לא אמורה לעלות כמו שהיא עולה. בעפולה עוד לא איבדו את השכל.

 

[ע.מדי]

קן המגמה של עליות המחירים כפי שפורסם בדוח ה oecd מתאר מצב בועתי, גם אם קונים ב 30% מתחת לשווי שוק כנראה שביחס לשווי האמיתי זו לא הנחה, אני הייתי משקיע כסף בחסכון אגרסיבי כדי להתכונן לפיצוץ ואז קונה ובינתיים לומד (ליד הבית) את שוק הנדלן
לא בטוח שזה הזמן להיכנס במינוף 1:4 לשוק הנדלן ...

 

[Buffett]

מדובר על 100 משכורות. זה נחשב למצב נורמלי גם בעולם

די בטוח שזה לא נכון. בטח לא לערי פריפריה. יש לא מעט לינקים של מחקרי oecd בנוגע לזה אבל אין לי כוח לחפש כרגע.
חוץ מזה שזה מדד די עקום ואני לא מבין למה להשתמש בו. הרבה יותר הגיוני להסתכל על תשואה.

 

[ogi]

קן המגמה של עליות המחירים כפי שפורסם בדוח ה oecd מתאר מצב בועתי, גם אם קונים ב 30% מתחת לשווי שוק כנראה שביחס לשווי האמיתי זו לא הנחה, אני הייתי משקיע כסף בחסכון אגרסיבי כדי להתכונן לפיצוץ ואז קונה ובינתיים לומד (ליד הבית) את שוק הנדלן
לא בטוח שזה הזמן להיכנס במינוף 1:4 לשוק הנדלן ...

אשמח לראות לינק.

 

[שודד הפינג פונג]

די בטוח שזה לא נכון.

תלוי איפה, יש מקומות שכן:
http://go.calcalist.co.il/pic/Untitled-1.pdflist.pdf
אבל אני לא חושב שנכון לקפוץ למסקנה שהפריפריה זולה יותר באופן יחסי, ישנם עוד משתנים.

 

[הנועזת]

בעפולה עוד לא איבדו את השכל.

טיעון יפה..אבל בני אדם הם לא ראציונליים, והפער ברמת המחירים בין הפריפרייה למרכז משקף את זה.
בפועל, רשת כבישים טובה דוגמת כביש 6 ושלוחותיו/ קו רכבת המחברים בתדירות גבוהה למרכז, הם הפטנט היחיד עליו ניתן "לסמוך" בקירוב הפריפריה למרכז, גם במספר המשכורות ביחס למחיר.
לדוגמה, היישוב חריש הממוקם כיום על מחלף עירון של כביש 6 במשך שנים, נלחם על עצם קיומו שנים, ונחשב לבלתי רלוונטי נדל"נית, בעייני גם אחריי הקפיצה הנוכחית שלו, מעניין מאוד. יקנעם, כנ"ל.
מי שרוצה לדעת, לאן נושבת הרוח בפריפריה, הכלי החזק ביותר לבדוק את זה הוא דרך התפתחות עורקיי התחבורה מת"א.
כל כך ברור מאליו, ועם זאת מעטים הם אלו שעושים מזה כסף. עוד דוגמה יפה היא שכונת גני אביב בלוד, לפניי כ 5 שנים, הציבו שם תחנת רכבת ממש בלב השכונה. אפשר היה לראות איך גרף המחירים מתרומם בעניין של חודשים.
אישית, הפריפריה של תל אביב, קרי, דרום ת"א, השוק הכי יציב והכי אטרקטיבי בארץ- אבל לא מתאים לכל אחד גיאוגרפית.
לא מייעצת לאף אחד כלום.

 

[ע.מדי]

אשמח לראות לינק.

http://www.themarker.com/news/1.2834967

 

[ogi]

http://www.themarker.com/news/1.2834967

תודה

 

[אנא-אל]

למרות שפתחתי פעם שרשור,
מה אם יש 100% הון עצמי, לדירת מגורים קטנה שאינה רגישה לתנודתיות בשוק הנדלן בגלל הגודל.
מצד אחד מאבדים את הצמיחה שבהשקעה (ריבית דריבית) מצד שני, החסכון בשכ"ד קבוע, ומהווה לפחות 3% משווי הנכס. כולל ארנונה, וביטוחים.
הרעיון הזה שאני יכולה לחיות בפחות מ2000 שקל כי אין לי שכר דירה מאד קוסם לי. ואת ההפרש להמשיך לחסוך כדי להשקיע בשוק ההון.

 

[daat99]

למרות שפתחתי פעם שרשור,
מה אם יש 100% הון עצמי, לדירת מגורים קטנה שאינה רגישה לתנודתיות בשוק הנדלן בגלל הגודל.
מצד אחד מאבדים את הצמיחה שבהשקעה (ריבית דריבית) מצד שני, החסכון בשכ"ד קבוע, ומהווה לפחות 3% משווי הנכס. כולל ארנונה, וביטוחים.
הרעיון הזה שאני יכולה לחיות בפחות מ2000 שקל כי אין לי שכר דירה מאד קוסם לי. ואת ההפרש להמשיך לחסוך כדי להשקיע בשוק ההון.

בואי ונכניס את המספרים.
כמה עולה הדירה? בערך 600 אלף?
לפי כלל ה-3% תיק של 600 אלף יכול לספק לך משכורת שנתית (לפני מס) של 18 אלף שח - או 1500 שח לחודש.
נוריד מס רווחי הון ונקבל 1125 שח לחודש.

על פניו נראה שהדירה יותר משתלמת, נכון?
כן - אבל רק בטווח הקצר.
בדירה את מאבדת את הצמיחה העתידית של אותה ההשקעה (אם ערך הדירה עולה את לא מקבלת משכורת שגדלה - לרוב מחירי השכירות גדלים יותר לאט ממחירי הדירות באופן משמעותי).

אם נניח קצב גדילה של 6% בלבד לתיק ההשקעות שלך (שהתחיל מ-600 אלף שח) ומשיכה של 3% משוויו בכל שנה אז:
בתוך 5 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 695564 שח עם משכורת נטו חודשית של 1304 שח.
בתוך 10 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 806349 שח עם משכורת נטו חודשית של 1511 שח.
בתוך 20 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 1083666 שח עם משכורת נטו חודשית של 2031 שח.

תשימי לב שבמהלך כל התקופה הזו אנחנו מושכים את אותה המשכורת ולא משקיעים אותה מחדש!!!

אם נחליט שלא למשוך את המשכורת אז:
בתוך 5 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 802935 שח שיכול לספק משכורת נטו חודשית של 1505 שח.
בתוך 10 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 1074508 שח שיכול לספק משכורת נטו חודשית של 2014 שח.
בתוך 20 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 1924281 שח שיכול לספק משכורת נטו חודשית של 3608 שח.

אני מעדיף לוותר על הדירה ולהשקיע בגדילה תוך תשלום שכר דירה.

כמו כן צריך לזכור שכאשר הדירה בבעלותך אז את צריכה לתקן את כל הבעיות שצצות בה ואם את גרה בשכירות אז בעל הבית מממן את התיקונים ואת יכולה לעבור לדירה יותר זולה במידת הצורך.

 

[בת העמק]

פועל, רשת כבישים טובה דוגמת כביש 6 ושלוחותיו/ קו רכבת המחברים בתדירות גבוהה למרכז, הם הפטנט היחיד עליו ניתן "לסמוך" בקירוב הפריפריה למרכז, גם במספר המשכורות ביחס למחיר.

מבחינת עפולה, המרכז שלה הוא חיפה ולא תל-אביב. לכן הרכבת שנבנית היא לחיפה.
דווקא הכביש לתל-אביב הוא דו נתיבי והכביש לחיפה הוא אסון, לפחות עשרים ק"מ מתוך הדרך זה כבישים חד נתיבים אדומים.

 

[אנא-אל]

בואי ונכניס את המספרים.
כמה עולה הדירה? בערך 600 אלף?
לפי כלל ה-3% תיק של 600 אלף יכול לספק לך משכורת שנתית (לפני מס) של 18 אלף שח - או 1500 שח לחודש.
נוריד מס רווחי הון ונקבל 1125 שח לחודש.

על פניו נראה שהדירה יותר משתלמת, נכון?
כן - אבל רק בטווח הקצר.
בדירה את מאבדת את הצמיחה העתידית של אותה ההשקעה (אם ערך הדירה עולה את לא מקבלת משכורת שגדלה - לרוב מחירי השכירות גדלים יותר לאט ממחירי הדירות באופן משמעותי).

אם נניח קצב גדילה של 6% בלבד לתיק ההשקעות שלך (שהתחיל מ-600 אלף שח) ומשיכה של 3% משוויו בכל שנה אז:
בתוך 5 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 695564 שח עם משכורת נטו חודשית של 1304 שח.
בתוך 10 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 806349 שח עם משכורת נטו חודשית של 1511 שח.
בתוך 20 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 1083666 שח עם משכורת נטו חודשית של 2031 שח.

תשימי לב שבמהלך כל התקופה הזו אנחנו מושכים את אותה המשכורת ולא משקיעים אותה מחדש!!!

אם נחליט שלא למשוך את המשכורת אז:
בתוך 5 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 802935 שח שיכול לספק משכורת נטו חודשית של 1505 שח.
בתוך 10 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 1074508 שח שיכול לספק משכורת נטו חודשית של 2014 שח.
בתוך 20 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 1924281 שח שיכול לספק משכורת נטו חודשית של 3608 שח.

אני מעדיף לוותר על הדירה ולהשקיע בגדילה תוך תשלום שכר דירה.

כמו כן צריך לזכור שכאשר הדירה בבעלותך אז את צריכה לתקן את כל הבעיות שצצות בה ואם את גרה בשכירות אז בעל הבית מממן את התיקונים ואת יכולה לעבור לדירה יותר זולה במידת הצורך.

אני הנחתי מספרים אחרים.
דירה עד 350 אלף מושכרת בפחות או יותר 1500 בחודש זה יוצא 5% אבל עיגלתי למטה.
אני חושבת ש6% שנתי זה אופטימי מדי אלא יותר 3% וגם כמובן זה לא מובטח.
האם זה משנה את התמונה?

 

[amit]

בואי ונכניס את המספרים.
כמה עולה הדירה? בערך 600 אלף?
לפי כלל ה-3% תיק של 600 אלף יכול לספק לך משכורת שנתית (לפני מס) של 18 אלף שח - או 1500 שח לחודש.
נוריד מס רווחי הון ונקבל 1125 שח לחודש.

על פניו נראה שהדירה יותר משתלמת, נכון?
כן - אבל רק בטווח הקצר.
בדירה את מאבדת את הצמיחה העתידית של אותה ההשקעה (אם ערך הדירה עולה את לא מקבלת משכורת שגדלה - לרוב מחירי השכירות גדלים יותר לאט ממחירי הדירות באופן משמעותי).

אם נניח קצב גדילה של 6% בלבד לתיק ההשקעות שלך (שהתחיל מ-600 אלף שח) ומשיכה של 3% משוויו בכל שנה אז:
בתוך 5 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 695564 שח עם משכורת נטו חודשית של 1304 שח.
בתוך 10 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 806349 שח עם משכורת נטו חודשית של 1511 שח.
בתוך 20 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 1083666 שח עם משכורת נטו חודשית של 2031 שח.

תשימי לב שבמהלך כל התקופה הזו אנחנו מושכים את אותה המשכורת ולא משקיעים אותה מחדש!!!

אם נחליט שלא למשוך את המשכורת אז:
בתוך 5 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 802935 שח שיכול לספק משכורת נטו חודשית של 1505 שח.
בתוך 10 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 1074508 שח שיכול לספק משכורת נטו חודשית של 2014 שח.
בתוך 20 שנים נקבל תיק השקעות בשווי 1924281 שח שיכול לספק משכורת נטו חודשית של 3608 שח.

אני מעדיף לוותר על הדירה ולהשקיע בגדילה תוך תשלום שכר דירה.

כמו כן צריך לזכור שכאשר הדירה בבעלותך אז את צריכה לתקן את כל הבעיות שצצות בה ואם את גרה בשכירות אז בעל הבית מממן את התיקונים ואת יכולה לעבור לדירה יותר זולה במידת הצורך.

אתם חיים בסרט , צמיחה של 6% בשנה אחרי מס? בסביבת הריבית האפסית בה אנחנו נמצאים?

נכון להיום הבורסה מנופחת בדיוק כמו הנדלן , כתוצאה מהדפסות הכסף והריבית האפסית .

 

[daat99]

אתם חיים בסרט , צמיחה של 6% בשנה אחרי מס? בסביבת הריבית האפסית בה אנחנו נמצאים?

צמיחה של 6% בשנה לפני מס וזה סביר לחלוטין לתיק בסגנון הארי בראון שמורכב ממרכיבים שונים של מניות, אג"ח וכו'.

אם התיק לא יצמח בסכום כזה בכל שנה אז @הסולידית תאלץ לחזור למירוץ העכברים מהר מאוד וכל הדיונים הנרחבים שנעשו בפורום יאבדו כל ערך.

נכון להיום הבורסה מנופחת

זו דעתך האישית וזכותך לדעה משלך אבל אל תצפה מכולם להסכים אתך.
יש דעות שונות בנושא ובכל מקרה הבורסה יכולה להיות מנופחת כמה שהיא רוצה - בטווח הארוך אתה עדיין אמור להשיג תשואה לא רעה על ההשקעות שלך (אחרת אין טעם להשקיע בכלל וכבר עדיף לצרוך את הכסף היום).

גם אנשים שהשקיעו בשיא כל הזמנים (דאז) לפני 2008 יצאו עם רווח.
גם אנשים שהשקיעו בשיא כל הזמנים (דאז) לפני 2000 יצאו עם רווח.
גם אנשים שהשקיעו בשיא כל הזמנים (דאז) לפני 1929 יצאו עם רווח.
הכל זה שאלה של כמה זמן הם היו צריכים לחקות.
ואם נהיה קיצוניים ונלך למשבר 1929 שהשאיר יותר מ-30% מהאוכלוסייה ללא עבודה אז מי שהשקיע בשיא מלפני המשבר היה צריך רק 5 שנים בשביל להתאושש (עם התחשבות בדיבידנדים שחולקו ע"י החברות במדד) ולחזור לרווחים.

Time in the market is more important than timing the market​

אני הנחתי מספרים אחרים.
דירה עד 350 אלף מושכרת בפחות או יותר 1500 בחודש זה יוצא 5% אבל עיגלתי למטה.
אני חושבת ש6% שנתי זה אופטימי מדי אלא יותר 3% וגם כמובן זה לא מובטח.
האם זה משנה את התמונה?

האם יש לך הנחות לגבי הוצאות צפויות?
האם יש לך הנחות לגבי כמה זמן הדירה תישאר ריקה?
האם יש לך הנחות לגבי קצב עליית מחירים (או ירידת מחירים)?

כל הנתונים הללו משחקים תפקיד וצריך להתבונן בתמונה המלאה.

לעניות דעתי 6% גדילה בשנה זו השערה פסימית בעיקר בהתחשב בעובדה שאנשים שהשקיע בשיאי הבורסה ממש לפני משברים (כולל משבר 1929 שהשאיר שליש מהאוכלוסייה ללא פרנסה בכלל!) עדיין השיגו תשואות של 9% ומעלה.

אנשים נוטים להתבונן על הטווח הקצר ולהגיד "היום זה שונה" אבל לשכוח שאת אותן הססמאות בדיוק אנשים אחרים אמרו לפני ובמהלך כל המשברים הקודמים בהיסטוריה.
ההיסטוריה הוכיחה שכל הססמאות הללו לא נכונות וכל האנשים שברחו כי "הבורסה בועתית" יצאו מופסדים לעומת כל האנשים שהמשיכו להשקיע תוך הבנה שעולם כמנהגו נוהג.

תמיד יהיו דברים שאנשים יתפסו אליהם ויטענו "הפעם זה שונה" בדיוק כמו שקרה בכל משבר קודם.
השאלה הקשה היא למה עכשיו אנחנו צריכים להאמין למי שאומר "הפעם זה שונה" אם לכל אורך ההיסטוריה הם תמיד טעו...

 

[הנועזת]

Time in the market is more important than timing the market

אחלה משפט ועכשיו סתם נקודות למחשבה ואני מאוד מאוד מעריכה פה את @daat99 . הנאמר פה הוא בנוסף, לא במקום.
בנוגע להנחה של -3% בנדלן ושוק ההון כהנחת מוצא, עם צמיחה של 6%, זו הנחה שגויה. למה?
כי בשביל 3% בנדל"ן, לא חותמים עיסקה נקודה.
הריבית היום אפסית המשכנתא קצת מתייקרת והופ את/ה כמשקיע/ה מחוץ לכסף.
מתחת ל 6% אני לא מוצאת טעם לפתוח את הארנק. על אחת כמה וכמה בעריי פריפריה. אולי זה לא פטריוטי אבל זה ריאל פוליטיק.
השקעה בנדל"ן חייבת להיות שמרנית, עם תוכנית מאוד סדורה, כולל תוכניות חליפיות. באיזוריי פריפריה הארד קור, התנודות הן מאוד קיצוניות, בדיוק כמו מניות בעלות ערך שוק נמוך, או מניות יתר.

 

[Buffett]

כי בשביל 3% בנדל"ן, לא חותמים עיסקה נקודה.
הריבית היום אפסית המשכנתא קצת מתייקרת והופ את/ה כמשקיע/ה מחוץ לכסף.

מסכים לגמרי.
כן צריך לזכור שבנוסף ל-3%-4% תשואה מדמ"ש יש גם תשואה מעליית ערך, אם קיימת. וזה אם אחד גדול למי שרוכש היום נכס נדל"ני. אבל אסור להתעלם.