איך להשקיע בנדלן

[Rachel]

אז אחרי אינסוף דיונים בנושא: השקעה בנדלן, כן או לא, הגענו לשלב הבא.
אם החלטנו שכן - אז למה עלינו לשים לב? על מה להקפיד?
(אם החלטנו שלא - אז לפי הדעה הרווחת בפורום נשקיע את כספינו בקרנות מחקות מדדים, ונלך לישון).

אם זה מעניין, בעיקר החלטנו ללכת על נדל"ן כי:
1. כפי שציינתי בעבר, יש סכום כסף שההורים חסכו עבורנו ונוכל לקבל אותו רק לצורך לרכישת דירה. בינתיים הוא מרקיב בעו"ש, לא חבל?
2. אנחנו לא מתכננים בשום מיקרה לקנות דירה ב-100% הון עצמי, אז עדיף לנצל את הריביות הנמכות עכשיו ולסגור משכנתא בריבית קל"צ לטווח של כ10-15 שנה. (לפי רוברט קיוסאקי משכנתא היא חוב טוב בריבית טובה, אז למה לא?).

עכשיו השאלה היא: מה לקנות, ואיפה.
אני לא מחפשת המלצות, חלילה. כן נקודות למחשבה, לניתוח ולדיון.

ממה שקראתי עד כה בפורום, בכל השרשורים שכוללים תגית 'נדלן' או משהו קשור הבנתי ש:
1. את הרווח עושים בקניה. דירה קונים בלפחות 20% מתחת למחיר השוק (@סנופי )
שאלתי: איך נדע מה מחיר השוק? איך נדע שהמחיר אכן נמוך ממנו? איך בודקים שאין סיבה בגינה המחיר הנמוך (נניח צנרת תקולה, או כל בלת"מ אחר).
2. לא מספיק לברר על 10 דירות באזור מסויים (@daat99 )
שאלתי: כמה כן? איזה קריטריונים צריכים לשמש לצורך ההשואה.

עוד שאלות שעניינות אותי:
איך לבחור אזור להתעניינות בכלל? לפי אילו קריטריונים?
איך בודקים את תקינות הדירה? האם מביאים מעריך שווי חיצוני?
בכמה לאמוד את ההוצאות הנלוות (עו"ד, מתווך, שמאי, עוד משהו?) כדי שנוכל לבדוק מלכתכילה נכסים המתאימים לתקציבנו, כולל הוצאות נלוות.
ובכלל: @אורי @רוני @רובי1 ומשקיעי נדל"ן נוספים בפורום: שתפו אותנו מנסיונכם.
ממקרים שחוויתם: מה צריך לעורר נורה אדומה? ממה להיזהר? ממה להתלהב? מתי לחכות בסבלנות?

מודה מראש לכל מי שמקדיש מזמנו לאחרים בפורום הזה, זה מדהים איך אנשים פשוט מנסים לעזור לאחרים, מדהים.

הערה: אם אתם חושבים שהפורום אינו מתאים שאלה זו, או שיש פורום אחר, מתאים יותר, אשמח להפניות.

 

[daat99]

. כפי שציינתי בעבר, יש סכום כסף שההורים חסכו עבורנו ונוכל לקבל אותו רק לצורך לרכישת דירה. בינתיים הוא מרקיב בעו"ש, לא חבל?

לא בהכרח.
לפעמים עדיף שכסף ירקיב בעו"ש ולא ירוויח כלום מאשר יושקע באפיק הלא נכון ויפסיד הרבה.
**הערה: ממש לא משנה מה האפיק הלא נכון**

אנחנו לא מתכננים בשום מיקרה לקנות דירה ב-100% הון עצמי, אז עדיף לנצל את הריביות הנמכות עכשיו ולסגור משכנתא בריבית קל"צ לטווח של כ10-15 שנה. (לפי רוברט קיוסאקי משכנתא היא חוב טוב בריבית טובה, אז למה לא?).

הריביות אכן משחקות לטובתכם היום וככל הנראה לא ירדו יותר מדי בעתיד ואפילו יעלו.
לעומת זאת חסכון קטן בריבית לא מצדיק רכישת דירה במחיר מופקע.
אם את מרוויחה 0.5% ריבית בשנה על פני 30 שנה זה לא מכסה הפסד של 50% בערך הנכס.
לפני שאת קופצת להגיד "אין סיכוי שהדירה תתרסק ב-50%" אז תזכרי שהאמריקאים אמרו את אותו הדבר בדיוק באמצע 2008...
ולפני שאת אומרת "בישראל זה לא יקרה" אז תזכרי שבישראל יש לנו סיכונים גיאופוליטיים הרבה יותר חמורים מאשר בארצות הברית ודירה יכולה להתרסק בחצי רק בגלל שהתנחל לך ראש משפחת פשע בדירה ממול בלי יכולת של המשטרה להגן עליך.

עכשיו השאלה היא: מה לקנות, ואיפה.

אין לי שמץ של מושג

איך נדע מה מחיר השוק?

מחקר ארוך ומקיף על האזור המבוקש והתבוננות לא רק בדירות שמפורסמות אלא בדירות שנמכרו בפועל.
אחרי שמזהים מכירות של כמה דירות ויודעים באילו מחירים העסקאות נסגרו בפועל מתחילים להבין מה מחיר השוק של דירות באותו האיזור.
כשאנחנו יודעים מה מחיר השוק באותו האזור כל מה שנותר לעשות הוא לארוב לדירות שמתפרסמות במחיר נמוך משמעותית מהמחיר שהגענו אליו ולהיות מבין הראשונים שמגיעים לדירה וחותמים על חוזה.

אני בזמנו חיפשתי דירה במשך כמעט שנה וחצי.
באחד מימי החמישי בשעות הערב המאוחרות התפרסמה דירה בהנחה של 23% מהמחיר שאני חשבתי שהיא שווה.
ביום שישי ב-11 בבוקר הלכתי לראות את הדירה וכשעה אחרי מוצאי שבת כבר חתמנו על זכרון דברים (גם אני וגם המוכר היינו דתיים).

השילוב של הכרת מחיר השוק וזיהוי הדירה במחירי הפסד הוביל אותי להחלטה מאוד מהירה שהשתלמה בצורה מאוד טובה (המחיר עלה בצורה מאוד משמעותית בתוך שנה).
למרות כל זה מניות דיבידנד בשווי ההון העצמי ללא משכנתה הרוויחו יותר מפי-2 מהדירה שרכשתי עם משכנתה של כמעט 50%...

איך בודקים שאין סיבה בגינה המחיר הנמוך (נניח צנרת תקולה, או כל בלת"מ אחר).

זה הדרך כלל משהו שלא ניתן לבדוק בפרק זמן קצר במיוחד ולכן לוקחים טווח ביטחון מספק בשביל לכסות גם על בלת"מים כאלו.
במקרה הפרטי שלי גם אם הצנרת היתה הרוסה והייתי צריך להחליף הכל אז במקרה הגרוע עדיין הייתי רוכש את הדירה (אחרי הוצאות שיפוץ כבדות) במחיר שהוא יותר נמוך ממה שאני הגדרתי כמחיר השוק.
בדברים הללו יש סיכונים מחושבים ולרוב ניתן לזהות דברים ממש קריטיים לפני שמבצעים את העסקה.
בדירה שאני רכשתי באמת היתה נזילה בצנרת שעלה לי לתקן אותה פחות מ-1% משווי השוק של הדירה.
זה השאיר לי רווח לפי מחיר השוק שהגדרתי של יותר מ-20% אחרי ההוצאות.
הסיבה שהדירה נמכרה במחיר כל כך נמוך היתה שילוב של סכסוך שכנים (המוכרת היתה מסוכסכת עם כמעט כל הדיירים והם רבו על בסיסס יומיומי - לעתים עם התערבות של המשטרה) והעובדה שהמוכרים בדיוק חתמו חוזרה לרכוש בית אחר והיו צריכים את הכסף דחוף בשביל לקחת משכנתה חדשה.

. לא מספיק לברר על 10 דירות באזור מסויים (@daat99 )
שאלתי: כמה כן? איזה קריטריונים צריכים לשמש לצורך ההשואה.

רוברט קוואסקי מדבר על לראות 100 דירות בשביל לקנות 1.
אני אישית ראיתי יותר מ-100 (אולי יותר מ-200) ורכשתי רק אחת.

איך לבחור אזור להתעניינות בכלל? לפי אילו קריטריונים?

אני הגדרתי מראש שהדירה נועדה להשקעה ולכן קודם הגדרתי לעצמי את קהל היעד שאני רוצה שיגור בדירה.
קהל היעד המועדף עלי היה משפחות עם 2-3 ילדים אבל לא צעירות במיוחד.
עקב כך חיפשתי דירות של כ-4 חדרים, בלי הרבה מדרגות, באיזור עם בתי ספר יסודיים טובים, תחבורה ציבורית סדירה ומקומות שבהם ניתן לבצע קניות דחופות קטנות ליד הבית.

אחרי שהגדרתי את קהל היעד ואת סוג האיזור שאני מחפש מצאתי שכונות שעונות לקריטריונים הללו והשוויתי ביניהן עם הקריטריונים הללו.
בסוף התמקדתי בשכונה ספציפית והתחלתי לראות דירות באיזור בלי הפסקה.
הייתי כמעט בכל דירה שפורסמה במהלך השנה וחצי הבאות וערכתי רישום של מתי הדירה פורסמה לראשונה ובאיזה מחיר.
כמו כן תיעדתי את השינויים במחירי הדירות שפורסמו ומתי ראיתי כל מודעה בפעם האחרונה.
בצורה הזו יכלתי לקבל תמונה כוללת (אבל לא מדוייקת ב-100%) של כמה דירות נמכרו ובאילו מחירים (התמונה אינה מדוייקת כי לא תמיד ידעתי אם דירה לא מפורסמת יותר כי היא נמכרה או כי הבעלים החליט שלא למכור - לפעמים בדקתי זאת ע"י הרמת טלפון ולפעמים הנחתי זאת לפי המחיר המקורי).

כל המחקר הזה הוביל אותי למחיר השוק של הדירות הללו ובעקבותיו ידעתי לזהות שהדירה שרכשתי בפועל נמכרת במחיר הפסד (עבור המוכר כמובן) ולכן היה לי הבטחון העצמי ללחוץ על ההדק ולסגור עסקה מיידית לפני ששאר האנשים התחילו להתקשר אליו ביום ראשון בשביל לראות את הדירה.

איך בודקים את תקינות הדירה?

אני עשיתי בדיקה בסיסית בעצמי (פתיחת ברזים, חיבור מכשירים לחשמל, דפיקה קלה על הקירות עם היד וכו').
לא היו דברים חריגים ולא הייתי מוכן להסתכן שמישהו אחר יחטוף לי את הדירה אז הסתפקתי בזה.

האם מביאים מעריך שווי חיצוני?

מי שמבצע את המחקר המעמיק שתיארתי (ושקוואסקי מתאר) לא צריך מעריך חיצוני כי הוא יודע להעריך את שווי הדירות הללו בעצמו.

בכמה לאמוד את ההוצאות הנלוות (עו"ד, מתווך, שמאי, עוד משהו?) כדי שנוכל לבדוק מלכתכילה נכסים המתאימים לתקציבנו, כולל הוצאות נלוות.

אני מגדיר את זה כ-4% כרף עליון.
לרוב ניתן להתמקח על העלויות הללו מראש ולשלם פחות.
אני בפועל שילמתי בערך 1% כולל עורך דין ומתווך ועוד כ-0.5% על הוצאות נלוות.

הערה: אם אתם חושבים שהפורום אינו מתאים שאלה זו, או שיש פורום אחר, מתאים יותר, אשמח להפניות.

שאלה על "השקעה בנדל"ן" בפורום "פינת המשקיעים" - מישהו אחר מוצא קשר בין הדברים?
למדתי פעם משהו בשיעור לשון שאומר שיש קשר בין מילים כאלו אבל שכחתי כבר איך קוראים לזה

 

[ברננקי]

נקודה למחשבה - שימו לב מה היחס בין כמות הכסף שתקבלו ובין כמות הכסף שילך לאיבוד על הריבית של המשכנתא (כמובן שזה תלוי במחיר הנכס, ואם היחס קטן מ 1 יש לחשוב האם העסקה בכלל משתלמת)

 

[Rachel]

תודה @daat99 על התשובה המפורטת והמנומקת.
אני מוכרחה לנצל את ההזדמנות להודות לך על הסבלנות הבלתי נידלית הנושבת ממקלדתך!
כל פעם שאני קוראת תשובות שלך אני תוהה כמה זמן וידע אתה משקיע בשביל חבר'ה שאתה בכלל לא מכיר! באמת מדהים!

שאלה על "השקעה בנדל"ן" בפורום "פינת המשקיעים" - מישהו אחר מוצא קשר בין הדברים?
למדתי פעם משהו בשיעור לשון שאומר שיש קשר בין מילים כאלו אבל שכחתי כבר איך קוראים לזה

התכוונתי באופן כללי לכך שהשאלה בפורום של 'הסולידית' הדוגלת בהשקעה בשוק ההון. לא מצאתי פורום איכותי ברמה הזו בנושא נדל"ן.
אם מישהו מכיר - אשמח לפניה.

אגב, תיאור המחקר המקצועי והתפרסותו על פני שנה וחצי מעלה אצלי שאלות:
ומה אם הריבית תעלה, בינתיים?
ואיך עובדים והולכים לראות כל כך הרבה דירות במקביל? זו לא עבודה בפני עצמה?
(בפרט שאנחנו גרים בירושלים וחשבנו לקנות בפריפריה - צפונית או דרומית. בכל מיקרה נסיעות מרובות יכולות להפוך את הרעיון למטריד).

 

[daat99]

התכוונתי באופן כללי לכך שהשאלה בפורום של 'הסולידית' הדוגלת בהשקעה בשוק ההון. לא מצאתי פורום איכותי ברמה הזו בנושא נדל"ן.
אם מישהו מכיר - אשמח לפניה.

היה לנו דיון ארוך על זה כשהתחלתי את השרשור על השקעה במניות שמגדילות את הדיבידנדים שלהן בכל שנה.
המסקנה הסופית היא שמדובר בפורום השקעות כללי ולא בפורום מעקב אחרי מדדים.
יש כאן דו-שיח מאוד פתוח בין הרוב המוחלט של המשתתפים שתורם המון להבנה של כולם בנושאים שהם לא משקיעים בהם בעצמם.

דעתי האישית היא (וכך אני נוהג) שאם רוצים להשקיע בצורה מסויימת אז צריך להכיר את כל ההשקעות החלופיות לפחות כמו את ההשקעה הנבחרת בשביל שנוכל לדעת מה ההשקעה הנכונה ולא "לנחש" מה ההשקעה הנכונה.
זו הסיבה שאני חוקר ולומד על המון סוגים של השקעות (והימורים בבורסה) מעבר להשקעה שלי בפועל במניות דיבידנד.

בצעירותי כל מה שידעתי זה "נדל"ן זו ההשקעה היחידה" ולכן רכשתי דירה מאוד מהר.
מאז החכמתי המון ואני כבר לא מאמין בנדל"ן אבל לא בגלל שנדל"ן אינה השקעה טובה אלא בגלל שמצאתי השקעה שעבורי היא יותר טובה (הן מבחינת צפי התשואה העתידי והן מבחינת השינה השקטה בלילה).

זה כמובן לא אומר שום דבר על אף אחד אחר והשקעה במניות דיבידנד לא מתאימה לכולם (לדעתי היא לא מתאימה לרוב האוכלוסייה).

ומה אם הריבית תעלה, בינתיים?

הכל זה פרופורציונלי.
הריבית היום לטובתך אבל אם היא עולה אפילו באחוז שלם ובמקום לשלם 3.5% (קבועה לא צמודה) את תשלמי 4.5% (קבועה לא צמודה).
אנחנו מדברים על ריבית של 1% על כחצי מיליון שח (אולי אפילו פחות) על פני 20 שנה.
במקרה הגרוע מדובר בסכום של 100 אלף שח.

אם את מוצאת את אותה הדירה ששווה מיליון במחיר של 800 אלף אז יש לך חיסכון בטוח היום של 200 אלף שח (שילמת 200 אלך פחות).
עם אותו הון עצמי של חצי מיליון (נניח ולא חסכת אגורה במהלך אותן השנה וחצי) את צריכה משכנתה של 300 אלף שח - שוב ל-20 שנה.
בפועל הפער בריביות של 1% הוא על 300 אלף שח ולא חצי מיליון ולכן מדובר בריבית יתרה בסך של 60 אלף שח.
מכאן יוצא שאת תשלמי 60 אלף שח יותר בריבית אבל רכשת את הדירה ב-200 אלף שח פחות.

מה את מעדיפה?

כמובן שאף אחד לא יודע אם תמצאי דירה במחיר הזה בעוד שנה וחצי או מה יקרה לריבית.
הנקודה היא שלקפוץ למים רק בגלל שאף אחד לא יודע מה יקרה מבטיח לך רק דבר אחד - הסיכוי שלך לשלם סכום גבוה משמעותית על הדירה יעלה בצורה משמעותית מול המתנה ורכישה אחרי מחקר.

 

[Buffett]

1. את הרווח עושים בקניה. דירה קונים בלפחות 20% מתחת למחיר השוק

בהצלחה עם זה. ממליץ לקנות 2 דירות אם את מוצאת

איך נדע מה מחיר השוק? איך נדע שהמחיר אכן נמוך ממנו?

רק טיפ קטן בנוגע לזה. כנסי ל-madlan.co.il. תזיני שם כתובת ותקבלי את כל הנכסים שנמכרו בפועל באזור. לכל נכס רשום מה השווי למ"ר. זה כמובן לא 100% מדויק אבל לרוב דירות עם מאפיינים דומים נמכרות במחירים דומים למ"ר. ואז תוכלי לקחת מחיר ממוצע למ"ר ולהכפיל בגודל הדירה שאת מחפשת ולקבל מושג לגבי השווי.
שימי לב שבמדלן יש דירות שנמכרו בפועל ודירות שמוצעות למכירה. הדירות שמוצעות למכירה הן תמיד יקרות יותר. תתייחסי רק לדירות שנמכרו.

 

[liranviper]

סתם כמה נקודות



זכויות עתידיות
יש לערוך בדיקה מקיפה של הנכס וסביבתו בעירייה, שכן ישנם הרבה גורמים שיכולים להעלות את ערך הנכס בעתיד.

גורמים שכדאי לבדוק:
כוונות לשיקום ופיתוח של העיריה
תוכניות לפינוי בינוי
התאמה לתמ”א 38
הקמה עתידית של מוסדות חינוך
פרוייקטים מתוכננים בסביבה
הקמת תחנת רכבת בסביבה
פארקים בסביבה
גני ילדים
קאנטרי קלאבים
בניית מתחמי תעסוקה חדשים בעיר
בנייה או חידוש מתחמי בילוי
בניית מוסדות לימוד חינוך ותרבות
השקעה בשיפור פני העיר
סלילת כבישים ותשתיות שיקצרו זמן נסיעה מהנכס לרחבי הארץ


שטחי בנייה באיזור
רצוי למצוא מיקום עם שטחי בנייה מצומצמים, כדי שהיצע הדירות לא יוכל לגדול משמעותית עם השנים. באופן זה, הביקוש הגדל לדירות ייצור עליית ערך.

איזור חדש
אם מדובר באיזור חדש לגמרי, כדאי לדוק היטב את נושא התשתיות ולוודא שלא מסתמנות בעיות עתידיות של חיבורי חשמל, מים, מערכות ביוב, כבישים, פיתוח סביבתי וכדומה.

חיפוש בסופי שבוע
יש לראות את הנכס גם במהלך שעות היום, במהלך שעות הלילה, באמצע שבוע ובסוף שבוע
בנפרד כל אחד מהם לא מספיק, שכן הרושם מהנכס יכול להשתנות מאוד בין שעות היום לשעות הלילה ובין ימי חול לסופ”ש.

ביקשות לשכירות
מומלץ לא להשקיע במקום מוצף משקיעים, כי כשנרצה להשכיר יהיו הרבה מתחרים ואו שנפסיד על חודשים ללא שוכר או שדמי השכירות יהיו נמוכים.

נכס סחיר
על הנכס להיות קל למכירה בבוא העת, כדי שאוכל לממש את ערך הנכס בבוא העת

אוכלוסייה
דירות קטנות מדי או דירות באזורים נחשלים מזמינות אוכלוסיית שוכרים חלשה, שייתכן ויהיו לה קשיים בתשלום שכר הדירה. בנוסף, ייתכן ויגורו בדירה קטנה מספר רב יחסית של אנשים מה שיגדיל את הבלאי של הדירה.

אנטנות סלולריות
לבדוק באתר של המשרד להגנת הסביבה האם יש אנטנה סלולרית בבניין או ממש ליד

רעש
לדבר עם שכנים, לברר שאין רעש חריג. למשל מתחבורה ציבורית ליד

ערך הנכס
מדלן - שירות שמעריך את הנכס והסביבה שלו, כולל קיום אנטנות סלולריות. מאפשר גם בחינם להירשם לשירות התרעות על שינויים בערך הנכס

רעידות אדמה
האם הנכס עמיד לרעידת אדמה?


Iעורך דין
יש להשתמש בעורך דין מקצועי עם נסיון, ולא להשתמש בעורך דין של בעל הנכס

משא ומתן
מומלץ לגשת למשא ומתן מלווה במתווך צמוד ו/או בעל נסיון ברכישת דירות, משום שיש להם כבר נסיון במשא ומתן ואני עלול לקבל החלטה על בסיס אמוציונאלי.
- להתחיל בסמול טוק
- לתת לצד השני קודם לנקוב במחיר שלו
- להתחיל מדברים שמסכימים עליהם
- להוציא מהצד השני כמה שיותר "כן"-ים לפני שמגיעים לנושאים הקריטיים כמו מחיר

הוצאות נלוות
חשוב להכניס לחישוב ההוצאות גם הוצאות נלוות:

• מס רכישה - רכישת בית חייבת במס רכישה שהוא אחוז מסויים ממחיר הדירה
• היטל השבחה - אם הנכס מאפשר השבחה או בנייה נוספת, יחש לשלם עליו היטל השבחה לרשות המקומית. למשל אם אפשר לסגור מרפסת או לבנות עוד חדר על הגג, צריך לשלם היטל זה. נהוג שההיטל משולם על ידי המוכר, ויש לתת לתשלום זה ביטוי בחוזה הרכישה
• עמלת תיווך - נהוג לשלם עד 2% ממחיר הנכס בתוספת מע”מ, אך אפשר להתמקח
• ריהוט
• עלויות קיפוץ
• שמאות נדל”ן - הבנק דורש הערכת שמאי ביחס לשווי הנכס אשר ימושכן לטובתו
• דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל - אם הנכס נמצא על “אדמת מינהל” (שייך לרשות מקרקעי ישראל) אז המדינה מחכירה את השטח לרוכשים. אם הנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל, יש לבדוק מולה אם צריך לשלם דמי הסכמה ו/או דמי היוון. כמו כן, יש לבדוק שאין על הנכס חובות קודמים.
• מס שבח - מוטל על מוכר זכות במקרקעין, וחל על הסכום שבו עולה שווי מכירת המקרקעין על יתרת שווי רכישת המקרקעין. הרבה פעמים אפשר לקבל פטור ממס שבח.
• שכר טרחת עורך דין
• דמי פיתחת תיק - סכום המשולם לבנק בעת פתיחת תיק משכנתא חדש. אפשר להתמקח עם הבנק ואף לקבל פטור ממנו לעיתים
• תשלום על רישום ביטחונות - תשלום על אגרות טאבו (למשל דמי אגרה להוצאת נסח, אימות נסח באמצעות האינטרנט, אגרת רישום משכנתא, אגרת רישום הערת אזהרה, אגרה לביטול הערת אזהרה) ואגרת רישום מישכון ברשם המשכונות

חריגות בנייה
חריגות בנייה הן עבירות בעלות אופי פלילי שגם פוגעות בערך הנכס, לכן צריך לבדוק שאין בנכס חריגות בנייה. אפשר לפנות אל הבנק בבקשה לשמאות מסובסדת בעלות מוזלת של כמה מאות שקלים כדי לבצע בדיקה לעומק שאין חריגות בנייה בנכס


בדיקה מקיפה
חשוב לבצע בדיקה מקצועית מקיפה, ולוודא שאין ליקויים בנכס שידרשו הוצאות כספיות

 

[liranviper]

אגב, לגבי איזור לקנייה- לא מייעץ ולא כלום, אבל אני אישית קניתי ברמלה.

- קרוב לת"א, ליד נתב"ג. יחסית קרוב לירושליים
- הרבה נכסים בבניינים שמיועדים לפינוי-בינוי. זה פרוייקט הדגל של ראש העיר, והוא מקדם את הנושא חזק מאוד
- אין הרבה שטחים לבנייה ברמלה
- ערים שכנות יקרות פי 2 עד פי 4, מה שרק יכול למשוך את המחירים למעלה בהמשך - באר יעקב,ראש”לצ, רחובות, נס ציונה
ויש את לוד ששכנה שדומה לרמלה, אבל האוכלוסייה בה יותר חלשה
- עזריאלי בנה שם קניון חדש מדהים
- העירייה משקיעה המון בחינוך (יום לימודים ארוך, חוג רובוטיקה מגיל גן, חוגים מקצועיים, כאלה דברים)

חשוב לשים לב שיש ברמלה איזורים טובים ולא טובים, כמו בכל עיר. באופן כללי סוציו אקונומי לא גבוהה, יש אוכלוסיה מעורבת באיזורים מסויימים. רוצה לומר, שצריך לבחור את הדייר בפינצטה.

 

[yossik]

סתם כמה נקודות

למה סתם?
נקודות חשובות מאוד.

 

[mudale222]

נראה לי שהסיכוי למצוא דירה שמחירה לפחות מתחת ל20% ממחיר השוק שואף ל0 אפילו לאנשי מקצוע מיומנים. אבל אין לי סימוכין לעניין הזה.

 

[Buffett]

הדירות האלה, אם קיימות, נחטפות ע"י מתווכים או אנשי נדלן מקומיים תוך חצי יום. זה לא רלוונטי לרוב האנשים.

 

[daat99]

נראה לי שהסיכוי למצוא דירה שמחירה לפחות מתחת ל20% ממחיר השוק שואף ל0 אפילו לאנשי מקצוע מיומנים. אבל אין לי סימוכין לעניין הזה.

אם אני הצלחתי אז כולם יכולים!

אנשי נדלן מקומיים

זה בדיוק מה שאני עשיתי

 

[mudale222]

אם אני הצלחתי אז כולם יכולים!


זה בדיוק מה שאני עשיתי

הרבה מזל כנראה וגם הרבה מאמץ. לא מכיר עוד מישהו שהלך וחיפש 200 דירות ועקב במשך שנים אחרי שוק מקומי של דירות עד שנפלה לו הזדמנות כזאת.

 

[daat99]

הרבה מאמץ. לא מכיר עוד מישהו שהלך וחיפש 200 דירות ועקב במשך שנים אחרי שוק מקומי של דירות עד שנפלה לו הזדמנות כזאת.

גם אני לא - אבל כל מי שעקשן מספיק (ונראה לי שכולם כאן יודעים כמה אני עקשן) מסוגל לעשות זאת.
אני אף פעם לא טענתי שזה קל ופשוט וניתן לעשות זאת מהספה עם פיג'מה

בכל אופן תחשוב כמה שעות עבודה בפועל אתה צריך במקצוע שלך בשביל להשיג "20% מערך הנכס".
אתה תתפלא לגלות שבעבודה שלך אתה משקיע הרבה יותר זמן ומשיג משכורת נמוכה באופן משמעותי (גם אם אתה עובד הייטק כמוני - אל תשכח מסים!).

 

[מרק עוגיות]

עלויות קיפוץ

מה זה?

 

[רוני]

מומלץ ללמוד את התחום (באמצעות מקורות מידע באינטרנט, מעקב אחר מועדוני משקיעים בחו"ל, קריאת בלוגים של משקיעי נדל"ן בחו"ל,לימדה על שימוש במימון בהשקעות נדל"ן, קורסים להשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל און ליין), בשלב הבא מגדירים יעד שאליו שואפים להגיע בהשקעות נדל"ן, מחליטם על אסטרטטגיית פעולה (בנדל"ן ישנן מספר אסטרטגיות השקעה), מחליטים היכן להשקיעה.
השקעה טובה בנדל"ן צריכה לענות על מספר פרמטרים בסיסיים, על ההשקעה להיות בעלת פוטנציאל לעליית ערך משמעותית, תשואה אטרקטיבית משכירויות, ופוטנציאל לעלייה בשער החליפין של המטבעה הזר בהשקעה בחו"ל. עיתוי ההשקעה ומיקום ההשקעה הם המפתח להצלחתה.

 

[אנא-אל]

לגבי בחירת איזורים
אם גרים בעיר מסוימת איך עושים מחקר ומכירים לעומק ערים אחרות ומאתרים דירות במקומות לא מוכרים בעליל? אפילו בארצות אחרות?

 

[Buffett]

נוסעים, מסתובבים, מדברים עם אנשים ברחוב, עם שכנים, בעלי עסקים קטנים. ראיתי אנשים שעושעים עבודת מחקר רצינית יותר לפני קניית סמארטפון מאשר בקניית דירה.
אני לא כ"כ מבין אנשים שקונים דירה בשלט רחוק, למרות שאני יודע שזה אפשרי.
כל אחד איך שמרגיש לא נוח.

 

[רוני]

לגבי בחירת איזורים
אם גרים בעיר מסוימת איך עושים מחקר ומכירים לעומק ערים אחרות ומאתרים דירות במקומות לא מוכרים בעליל? אפילו בארצות אחרות?

מומלץ להיעזר באנשי נדל"ן מקומיים שהם עצמם משקיעים ומכירים את השוק, הם יודעים לבחור נכס מניב עבור הלקוח שהוא משקיע וזה שונה ממציאת דירה המשמשת למגורים, יש להם חשיבה של משקיע נדל"ן.

 

[liranviper]

מה זה?

זה שיפוץ עם שגיאת דפוס =)