אדם מתכנן ואלוהים צוחק

[stamEhad]

איפה הבלבול? אתה יכול להיות בעל דירה ברשותך וגם להיות בעל חוב, אין סתירה בין השניים.

אני אגיד לך איפה הבלבול, אנשים מדברים ומתנהגים כאילו זה לא ככה. אבא של אשתך, דוד שלך, השכן שלך ונהג המונית שנסעת בה אתמול דואגים להזכיר כמה זה חשוב לקנות דירה ולהתפלא למה לא עשית את המהלך הזה כבר? גם אם נדרש ממך לקחת משכנתא של 75% בסכום של כמה מיליונים, זו אפילו לא שאלה עבורם. בית "צריך" לקנות. והרבה פעמים לא מדברים מתוך רצון לנוחות, אלא מבחינה כלכלית גרידא.
הנהג מונית גם יספר לך שחבר שלו קנה דירה בראשון לציון שעלתה בעשרות אחוזים בכמה שנים, אבל הוא לא יספר לך שלאותו חבר יש משכנתא של 1.8 מיליון שח והיא 50% פריים, ו30% צמודה למדד ובדיוק פיטרו אותו ואין לו באמת כרית ביטחון לכמה חודשים קדימה כי הוא לא חשב על זה. מזה משנה? העיקר דירה... גם אני לא סגור על זה שהוא מבין לעומק מה זה אינפלציה ושלא כל העלייה היא נטו עלייה כלכלית ורווח למשקיע.

אנשים לא שואלים את עצמם האם השקעה אחרת אולי כדאית יותר? לא מחשבים אפילו את העסקה בקיזוז עלויות מימון ועלויות תפעוליות אחרות. הם "יודעים" שנדלן תמיד עולה כמו שידידינו @גרהם כבר ציין.

מרגיש שהמון אנשים רוכשים רק כי זה מה שנהוג, וכי זה מה שמצופה מהם. אז מה אם דירה לא חדשה בחדרה עולה כמו דירה נאה במרכז של ערים גדולות באירופה כמו ברלין? אז מה אם משכנתא של מיליונים שהם לוקחים צמודה כולה לשקל שהוא מטבע ממש לא מרכזי בעולם (לעומת השקעה במניות להשקעות אחרות שלא צמודות למטבע ספציפי)? העיקר לקנות.

כשיש לך דירה עם משכנתא, אתה יכול מבחינה סמנטית להגיד שיש לך בעלות על דירה. זה נכון סמנטית אבל פרקטית הדירה לא שייכת רק לך, היא שלך ושל הבנק. אם הכל יהיה בסדר ותמשיך לעבוד קשה למשך 30 שנה ותשלם את כל התשלומי ריבית, אז הדירה באמת שלך. עד אז, לפחות בעיני, היא לא.
אם פתאום אדם נכנס לדיכאון עמוק ולא יכול להמשיך לעבוד במשך שנים, ויש לו משכנתא גדולה (שזה נכון לגבי הרבה אנשים) מה יקרה? לפי מה שאתה אומר הדירה בבעלותו נכון? אבל לא באמת... לא תשלם, יקחו לך אותה.

זו לפחות התחושה האישית שלי שאני מדבר עם אנשים (באשר הם) על הנושאים הללו. המון ללכת אחרי העדר ומעט מאד חשיבה.

Bottom line - כידוע דירה אחת בישראל עם ההטבות מס יכולה להיות אחלה השקעה. אבל גם יכולה מאד להיות שלא ואפילו לסבך אותך עם חובות שלא תוכל לעמוד בהם, ואת זה אנשים לא תמיד מבינים.

 

[stamEhad]

עבור רבים השיקול הוא חוסר הנוחות במגורים בשכירות (בעיקר כשיש ילדים ובגילאים מבוגרים).

אני בטוח. וזה באמת שיקול חשוב, במיוחד שבישראל אין כל כך דיור ציבורי/חוקים שמגנים על שוכרים לטווח ארוך וכו'.

אבל עבור רבים אחרים (למשל כאלו שקנו דירה להשקעה) אני לא בטוח שמה שציינת זה מה שמוביל אותם. השיקול הוא "צריך לקנות דירה", בלי באמת לבחון האם יש אלטרנטיבות השקעה שמתאימה ונוחה להם יותר.

 

[bigbang]

אני בטוח. וזה באמת שיקול חשוב, במיוחד שבישראל אין כל כך דיור ציבורי/חוקים שמגנים על שוכרים לטווח ארוך וכו'.

חוקים בסגנון יגרמו לשוק השכירות להיות עוד יותר גרוע ממה שהוא היום (יבריח משקיעים, יקטין את ההיצע, ייצר שוק שחור), אבל לא על כך הדיון.

אבל עבור רבים אחרים (למשל כאלו שקנו דירה להשקעה) אני לא בטוח שמה שציינת זה מה שמוביל אותם. השיקול הוא "צריך לקנות דירה", בלי באמת לבחון האם יש אלטרנטיבות השקעה שמתאימה ונוחה להם יותר.

מישהו צריך לקנות "דירות להשקעה" בשביל שיהיה שוק שכירות מתפקד, לא?
המחירים יקרים בגלל בעיית היצע וחידלון ממשלתי.

 

[פטל ואוכמניות]

מדובר על אדם שהיה עובד בנק

לפי הסיפור, נשמע שהוא היה עובד בנק אבל לא עסק בכספים בכלל.... גם לפני 3 שנים זה לא היה רעיון מוצלח לקחת 2/3 צמוד מדד, היה קלצ סביר בהחלט

 

[האזרח הקטן]

כשיש לך דירה עם משכנתא, אתה יכול מבחינה סמנטית להגיד שיש לך בעלות על דירה. זה נכון סמנטית אבל פרקטית הדירה לא שייכת רק לך, היא שלך ושל הבנק. אם הכל יהיה בסדר ותמשיך לעבוד קשה למשך 30 שנה ותשלם את כל התשלומי ריבית, אז הדירה באמת שלך. עד אז, לפחות בעיני, היא לא.
אם פתאום אדם נכנס לדיכאון עמוק ולא יכול להמשיך לעבוד במשך שנים, ויש לו משכנתא גדולה (שזה נכון לגבי הרבה אנשים) מה יקרה? לפי מה שאתה אומר הדירה בבעלותו נכון? אבל לא באמת... לא תשלם, יקחו לך אותה.

אתה מערבב בין בעלות על הנכס לבין חוב - אלו שני מושגים שאין ביניהם קשר ישיר.
כמובן שאם לא תעמוד בתשלום החוב, יכולים לעקל לך נכסים בהתאם לגובה החוב (וריבית פיגורים והוצאות גביה) - זה נכון לחשבון הבנק, לתיק המניות שלך, לקרן ההשתלמות, וגם לדירה.
עדיין הדירה היא בבעלות שלך מרגע שחתמת על קנייתה.
זה שבמקרה הנכס המשועבד להלוואה זו הדירה לא הופך אותך ל"פחות בעלים" עליה בשום צורה.

 

[stamEhad]

אתה מערבב בין בעלות על הנכס לבין חוב - אלו שני מושגים שאין ביניהם קשר ישיר.
כמובן שאם לא תעמוד בתשלום החוב, יכולים לעקל לך נכסים בהתאם לגובה החוב (וריבית פיגורים והוצאות גביה) - זה נכון לחשבון הבנק, לתיק המניות שלך, לקרן ההשתלמות, וגם לדירה.
עדיין הדירה היא בבעלות שלך מרגע שחתמת על קנייתה.
זה שבמקרה הנכס המשועבד להלוואה זו הדירה לא הופך אותך ל"פחות בעלים" עליה בשום צורה.

כל מה שאתה אומר נכון. אתה הבעלים של הדירה, אתה גם יכול למכור אותה מתי שתרצה.

אבל אני מדבר על כך שאני מאמין שהמון אנשים שקנו דירה בין אם למגורים ובין אם להשקעה לא באמת בחנו לעומק את ההשפעות הכלכליות על חייהם, ובחנו scanrios שונים ואולי השקעות שונות. זה מונע יותר מהתודעה הקלוקטיבית ומלחץ חברתי.
אין לי נתונים ואני ממש לא מבין גדול, אבל משיח עם אנשים מרקעים וגילאים שונים, אנשים פשוט חוזרים על המנטרה שחייבים לקנות דירה, אין דרך אחרת.

זה נכון לחשבון הבנק, לתיק המניות שלך, לקרן ההשתלמות, וגם לדירה

אמת. אבל אבסוליטית ביחס לעולם דירה ממוצעת בישראל עולה המון כסף. אדם מן השורה ייקח משכנתא של מיליון שח ויותר גם בלי לחשוב על זה יותר מדיי כי כך נהוג.
וכנראה אותו אדם מן השורה לא היה לוקח מינוף על תיק מניות, אם יש לו כזה בכלל. ובקרן השתלמות יכול לקחת הלוואה קטנה בהרבה ממשכנתא. נכון גם להלוואה בבנק (אלא אם כן זה לעסק).
הנקודה שלי היא שבגלל שלקנות דירה זה מנטרה של הציבור, ובגלל שבאמת יקר והמשכנתא גבוהה, אז הסיכוי לאדם מן השורה לעשות טעות קריטית גדל.

 

[חיפאי]

נהגי מונית מדברים עכשיו על הדירה שחבר שלהם קנה בפאפוס.

 

[גרהם]

נהגי מונית מדברים עכשיו על הדירה שחבר שלהם קנה בפאפוס.

כן, גם אני מכיר אנשים שעשו אקסטרפולציה מזה ש"מחירי הדירות בישראל תמיד עולים", לכל העולם. כנראה רוב האנשים לא מסוגלים לנהל כסף.

 

[papaya]

ברמה הפרטית, לא מאחל לאף אחד להפסיד כסף.
ברמה הכללית, האמונה של רבים שבישראל המציאו נכס קסום שמחירו "תמיד עולה" גורמת להרבה נזקים ויהיה טוב אם תעבור מהעולם.

לא שאני לא מסכים, אבל אי אפשר להקביל את זה לאמונה שאם תשקיע במדדי מניות לאורך זמן תרוויח?

ב-15 שנים האחרונות אנשים הרוויחו המון כסף בנדלן. הרוב על הנייר, אבל לא מעט אנשים גם מימשו והרוויחו (באופן טבעי על הכשלונות פחות שומעים). אני לגמרי מבין אנשים שמסתכלים מהצד ורואים חבר שהרוויח שכר של כמה שנים מקניה ומכירה בעסקה פשוטה ומרגישים שגם הם יכולים וחוששים שהם יישארו מאחור מבחינה כלכלית אם לא יצטרפו לחגיגה. ויש גם לא מעט מקרים קיצוניים של אנשים משכילים ומבינים בכלכלה ובכסף שבטוחים שהדרך היחידה להתקדמות כלכלית היא רכישת דירת מגורים בישראל.
בנוסף, יש גורמים שאכן תומכים בעליות - החלטת המדינה בעשורים האחרונים שלא ייבנו מספיק דירות (כוונה, מחדל? שכל אחד יחליט בעצמו) ומול זה קצב גידול אוכלוסיה הגבוה במדינות המתקדמות, גירושים, תוחלת חיים גבוהה וכיוצ"ב.
לדעתי, המלחמה הנוכחית היא סוג של נקודה "סינגולרית" בכלכלה הישראלית ואחריה ייתכן שנקלע למציאות שתביא לתנודות משמעותיות (אפשרי לשני הכיוונים) במחירי הנדלן בכלל ודירות למגורים בפרט.

די מזדהה עם התיאור כאן.
ותכלס, רוב המעגלים היותר קרובים(אליי) עשו את מרבית הונם מרכישת דירות בישראל(יכול להיות כי זו ההשקעה הכי פופולרית בישראל, פחות ממניות), אבל קשה שלא לספוג את הדברים האלו ולנסות וליישם אותם(טבעי).
לגבי הנקודת שינוי, אם ניקח סטטיסטיקות ממלחמות עבר מחירי הנדל"ן עלו מאז, אז למה שהפעם דברים יהיו שונים?
אגב חשוב לי להדגיש שאני נוטה להסכים עם מה שרשמת, אלו שאלות שלא הצלחתי לענות עליהם בעצמי.

 

[חתול לילה]

לא שאני לא מסכים, אבל אי אפשר להקביל את זה לאמונה שאם תשקיע במדדי מניות לאורך זמן תרוויח?

מנייה זו חברה שהעסק שלה הוא להרוויח כסף. זו הסיבה שהמדדים עולים.

מה בדירה שלך גורם שתהיה עשיר יותר עם הזמן?
נכון, אתה יכול להשכיר אותה, אבל אז איפה תגור?

 

[גרהם]

אבל אי אפשר להקביל את זה לאמונה שאם תשקיע במדדי מניות לאורך זמן תרוויח?

לא. מדד מניות רחב כולל אחרי מניות בשווי מצרפי של טריליוני דולרים של חברות שמחזיקות באינספור נכסים מגוונים שונים ומשונים.
אי אפשר להקביל להחזקה של נכס נדל"ן אחד במדינה קטנה ומסוכנת.

אז למה שהפעם דברים יהיו שונים

למה שהם יהיו דומים? אחרי מלחמת ששת הימים היתה כאן אופוריה, אחרי מלחמת יוה"כ נחתם הסכם שלום עם הגדולה באויבותינו. מה יהיה הפעם? ובכלל, כמה משותף יש לישראל של שנות ה 70 עם ישראל של היום?
אני לא מאחל רע למשקיעים וודאי לא למדינה (אני חי בה ומאחל לילדיי שירצו לחיות בה), אבל לא רואה שום סיבה להניח שההיסטוריה תחזור על על עצמה.

 

[TheFlash]

ושנתיים ראשונות בגרייס (לשלם רק ריבית) כדי להספיק לבנות יחידת דיור ולהשכיר אותה ואז למחזר...
אבל מי שהתעסק עם רישוי בניה יודע ששנתיים זה בתקווה לסיים בירוקרטיה.

לקח שנתיים לקבל היתר?

 

[c881]

תלוי עיר, תלוי מה רוצים לבנות...
אבל אני חושב ש- @אורי ג. יכול להעיד שגם יותר.

 

[קפיצת הדרך]

אבא של אשתך, דוד שלך, השכן שלך ונהג המונית שנסעת בה אתמול דואגים להזכיר כמה זה חשוב לקנות דירה ולהתפלא למה לא עשית את המהלך הזה כבר? גם אם נדרש ממך לקחת משכנתא של 75% בסכום של כמה מיליונים, זו אפילו לא שאלה עבורם. בית "צריך" לקנות. והרבה פעמים לא מדברים מתוך רצון לנוחות, אלא מבחינה כלכלית גרידא.

לרוב האנשים הללו אין בכלל בכלל בכלל השכלה פיננסית.
רוב האנשים הללו, אם לא ייקחו משכנתא ולא יתכננו לקנות דירה, לא יחסכו את הכסף הזה אלא ישרפו את כל ההכנסה שלהם על צריכה שוטפת.
רוב האנשים הללו, אם יקבלו סכום כסף גדול יחסית ולא יקנו איתו (כהון ראשוני) דירה, לא יכניסו את הכסף לשוק המניות אלא ישאירו אותו (במקרה הטוב) באיזה פיקדון בבנק. ואם ייכנסו לשוק המניות זה לרוב יהיה לאיזה מניית טרנד/שקר כלשהי ובכל מקרה הם יברחו אחרי ירידה של 30% בהיסטריה ויישבעו לא להיכנס שוב כי ״שוק ההון זה הימורים״.

אז תגיד לי אתה - עבור ״רוב״ האנשים זה לא כלכלי יותר לקנות דירה?
נכון יש מטומטמים שקופצים הרבה מעל הפופיק ונכנסים לחובות/צריכים למכור את הבית וכו׳.
אבל רוב האנשים יעשו הכל (הכל!) בשביל לעמוד בתשלומי המשכנתא (ולרוב יעמדו בתשלומי המשכנתא) בדיוק מהסיבה המקורית של קניית הבית - שדירה בבעלות בישראל זה קדוש וחייבים לשמור עליה.

בסופו של יום, לרוב האנשים, זה באמת יהיה הנכס המשמעותי הכמעט יחיד שהם יחסכו בצורה עצמאית (פנסיה זה חובה ומזל שכך).

 

[TheFlash]

תלוי עיר, תלוי מה רוצים לבנות...
אבל אני חושב ש- @אורי ג. יכול להעיד שגם יותר.

אני אומנם לא בניתי בשנים האחרונות, אבל בניתי בעבר במקומות הכי ידועים לשמצה מבחינה בירוקרטית, כולל בכאלה שצריך אישור של ועדה מקומית + רמ"י. זה לקח לי תמיד לא יותר משנה. אני מדבר על בניית בית פרטי, כאן מדובר על יחידת דיור. חסרים כאן פרטים אבל זה נישמע די ארוך.

 

[TheFlash]

חשבתי אולי יותר על "יציאות צרכניסטיות", אבל מדובר פרופר בהרפתקאת נדל"ן תוך אמונה שמה שהיה הוא שיהיה.

מדובר על אדם שהיה עובד בנק והתבלבל וחשב שהוא והבנק - חד הם.
לקח לפני 3 שנים (טיפה לפני הקורונה) משכנתא לרכוש בית פרטי. לפי 2/3 קבוע צמוד מדד + 1/3 בפריים.
ושנתיים ראשונות בגרייס (לשלם רק ריבית) כדי להספיק לבנות יחידת דיור ולהשכיר אותה ואז למחזר...
אבל מי שהתעסק עם רישוי בניה יודע ששנתיים זה בתקווה לסיים בירוקרטיה.
לא התחיל את הבניה (חצי נחמה), התחיל לשלם סופסוף את המשכנתא, רק שהריבית עלתה והמדד קפץ ופתאום הקרן גדולה יותר...

בואו נעשה סדר.

חסרים אומנם פרטים אבל בלי להכיר את המקרה הפרטי, אנחנו מדברים על בנאדם שרכש בית פרטי בישראל אולי בתקופה הטובה ביותר בעשורים האחרונים. במקומות אותם אני מכיר, המחיר של בתים כאלה זינק מאז הקורונה בעשרות אחוזים, אני לא רואה אותם מתרסקים בשנה האחרונה. שוב, אני לא מכיר את המספרים, אבל קשה לי להבין איך הוא יפסיד כאן.

 

[c881]

כאן מדובר על יחידת דיור. חסרים כאן פרטים אבל זה נישמע די ארוך.

לא חקרתי אותו על פרטי ההוצאת עדכון - מספר ועדות שהיו בזמן קורונה, לדוגמה.
כרגע, 3 שנים אחרי רכישה, עוד לא נתקעה יתד באדמה.

במקומות אותם אני מכיר, המחיר של בתים כאלה זינק מאז הקורונה בעשרות אחוזים, אני לא רואה אותם מתרסקים בשנה האחרונה. שוב, אני לא מכיר את המספרים, אבל קשה לי להבין איך הוא יפסיד כאן.

רוצה לספר לי איזה אזורים אתה מכיר? אני מוכן לומר לך רק אם זה אחד מהם.
ואיך תרצה לחשב רווח?
בינתיים הוצאות על המשכנתה גדלו ב-24K בשנה, הקרן (חוב) גדלה ואף אחד לא מגיע לרכוש את הבית (שהציע למכירה)

 

[stamEhad]

@קפיצת הדרך אמרת דברים יפים ונכונים.

אבל זה שזה עבד לאנשים ב15 שנים האחרונות לא מבטיח שזה ימשיך לעבוד. מצד אחד באמת יש אנשים שלא היו חוסכים אחרת, מצד שני משכנתא שלא מתאימה לזוג יכולה גם לפרק משפחות (לצערי הרב מכיר חבר שהמשכנתא המנופחת היתה אחת הסיבות ללחץ במשפחה ובסוף גירושין) ולהסב נזקים כבדים לטווח הארוך.

בשנים האחרונות מחירי הדירות רק עלו ובאמת ההשקעות היו מוצלחות. אבל אם לא כך היה הדבר? זה עדיין עדיף בכל מחיר לקנות דירה, גם לבנאדם שזה אולי הסיכוי היחיד שלו באמת לחסוך? אולי, אבל אולי גם לא. מה שנקרא הרבה יותר מזל משכל ואמונה תפלה של "חייב לקנות דירה כי מחירה יעלה לעד".

בשורה תחתונה כן מסכים איתך שיש אנשים שעבורם לשאת בנטל המשכנתא באמת יכול להציל אותם, אחרת לא היו חוסכים/משקיעים מאומה.

 

[יזם]

לא חקרתי אותו על פרטי ההוצאת עדכון - מספר ועדות שהיו בזמן קורונה, לדוגמה.
כרגע, 3 שנים אחרי רכישה, עוד לא נתקעה יתד באדמה.

רוצה לספר לי איזה אזורים אתה מכיר? אני מוכן לומר לך רק אם זה אחד מהם.
ואיך תרצה לחשב רווח?
בינתיים הוצאות על המשכנתה גדלו ב-24K בשנה, הקרן (חוב) גדלה ואף אחד לא מגיע לרכוש את הבית (שהציע למכירה)

מי שמוכר בתקופות כמו היום זה רק אנשים לחוצים שמוכנים להתפשר על הרווח/חייבים למכור.
המשקיע/יזם הנדלן החכם נכנס היום ויחכה לשיא, לדוגמה - מי שקנה בקורונה ומכר שנה שעברה בשיא.

 

[גרהם]

מי שמוכר בתקופות כמו היום זה רק אנשים לחוצים שמוכנים להתפשר על הרווח/חייבים למכור.
המשקיע/יזם הנדלן החכם נכנס היום ויחכה לשיא, לדוגמה - מי שקנה בקורונה ומכר שנה שעברה בשיא.

איך המשקיע החכם ידע בשנה שעברה שזה השיא ואיך הוא יודע שהיום מי שמוכר מתפשר על הרווח?
נשמע כמו חכמה בדיעבד.