אדם מתכנן ואלוהים צוחק

[c881]

חשבתי אולי יותר על "יציאות צרכניסטיות", אבל מדובר פרופר בהרפתקאת נדל"ן תוך אמונה שמה שהיה הוא שיהיה.

מדובר על אדם שהיה עובד בנק והתבלבל וחשב שהוא והבנק - חד הם.
לקח לפני 3 שנים (טיפה לפני הקורונה) משכנתא לרכוש בית פרטי. לפי 2/3 קבוע צמוד מדד + 1/3 בפריים.
ושנתיים ראשונות בגרייס (לשלם רק ריבית) כדי להספיק לבנות יחידת דיור ולהשכיר אותה ואז למחזר...
אבל מי שהתעסק עם רישוי בניה יודע ששנתיים זה בתקווה לסיים בירוקרטיה.
לא התחיל את הבניה (חצי נחמה), התחיל לשלם סופסוף את המשכנתא, רק שהריבית עלתה והמדד קפץ ופתאום הקרן גדולה יותר...

 

[האזרח הקטן]

לא התחיל את הבניה (חצי נחמה), התחיל לשלם סופסוף את המשכנתא, רק שהריבית עלתה והמדד קפץ ופתאום הקרן גדולה יותר...

ובכמה עלה שווי הנכס מאז הרכישה? אם רכש לפני הקורונה סביר להניח שעשה קפיצה גדולה.

 

[c881]

הוא סיפר שהבית שווה כ - 3.9. לא שאלתי כמה עלה.
הוא בדיוק הציב שלט מכירה ב - 2.10.

אתה רוצה לנחש כמה המחיר ירד כתוצאה ממלחמה ומעליית ריבית משכנתא?
או יותר נכון, כמה אנשים דפקו לו בדלת/ התקשרו לגבי רכישה?

 

[האזרח הקטן]

אני עדיין משער שהוא כנראה יגזור קופה יפה לעומת מחיר הקנייה לפני 4 שנים.

 

[אורי ג.]

אני עדיין משער שהוא כנראה יגזור קופה יפה לעומת מחיר הקנייה לפני 4 שנים.

קופון גוזרים במכירה ובהצלחה עם זה עכשיו, ובנתיים המשכנתא והמדד דופקים...

לקח לפני 3 שנים (טיפה לפני הקורונה) משכנתא לרכוש בית פרטי. לפי 2/3 קבוע צמוד מדד + 1/3 בפריים.

שישקול דחייה של המשכנתא, נותנים היום בקלות ויכול לפתור לו את הבעיה התזרימית לפחות.

 

[c881]

משער

עם השערות לא הולכים למכולת.

 

[האזרח הקטן]

עם השערות לא הולכים למכולת.

אם זה נכס במרכז, אין לי שום ספק שהמחיר קפץ מאז הרכישה.

 

[אורי ג.]

אם זה נכס במרכז, אין לי שום ספק שהמחיר קפץ מאז הרכישה.

סביר להניח שאתה צודק אבל זה שהמחיר קפץ זה זה לא מספיק, המחיר צריך לקפוץ ביותר מעלויות העסקה שלו ועלויות המימון שלו, כל זה מתי שימכור אותו, עד אז יש רווח על הנייר וסביר להניח שקטן הרבה יותר ממה שהוא ציפה.

 

[c881]

אם זה נכס במרכז, אין לי שום ספק שהמחיר קפץ מאז הרכישה.

מאקרו - מיקרו

הבחור שאל אותי לגבי הוצאה של המשפחה הסבירה (זוג + 4 ילדים)
הסברתי לו ש-בני כמה הילדים? חוגים? סופר שקונים בו? ילד עם ADHD? שניים?
איפה קונים בגדים?
איזה רכב/ים יש לך בחניה?
ארנונה? מתי החלפת מוצרי חשמל לבנים?
כמה אמבטיות/ מקלחות עושים?
ילדה עם שיער ארוך?
מאיזה מגזר אתה? עלויות שונות בחגים השונים.
מה שמוביל לכך שהמשפחה הסבירה שגרה אצלך בבית תוציא סכום שונה לחלוטין מהמשפחה הסבירה שגרה אצלי בבית.
ושנינו משפחה של 2 + 4 ילדים.

 

[האזרח הקטן]

סביר להניח שאתה צודק אבל זה שהמחיר קפץ זה זה לא מספיק, המחיר צריך לקפוץ ביותר מעלויות העסקה שלו ועלויות המימון שלו, כל זה מתי שימכור אותו, עד אז יש רווח על הנייר וסביר להניח שקטן הרבה יותר ממה שהוא ציפה.

אני לא מתווכח, פשוט בא להציג ל c581 שלהסתכל על הקפיצה בעלות המימון לבדה זה חסר משמעות (אם כי אין שמחה כמו שמחה לאיד) בלי שיש נתונים על הנכס ועל מצבו התזרימי של הבעלים.

 

[האזרח הקטן]

מאקרו - מיקרו

הבחור שאל אותי לגבי הוצאה של המשפחה הסבירה (זוג + 4 ילדים)
הסברתי לו ש-בני כמה הילדים? חוגים? סופר שקונים בו? ילד עם ADHD? שניים?
איפה קונים בגדים?
איזה רכב/ים יש לך בחניה?
ארנונה? מתי החלפת מוצרי חשמל לבנים?
כמה אמבטיות/ מקלחות עושים?
ילדה עם שיער ארוך?
מאיזה מגזר אתה? עלויות שונות בחגים השונים.
מה שמוביל לכך שהמשפחה הסבירה שגרה אצלך בבית תוציא סכום שונה לחלוטין מהמשפחה הסבירה שגרה אצלי בבית.
ושנינו משפחה של 2 + 4 ילדים.

אז אם אין לך שום מידע מלבד תמהיל המשכנתא שלו, מה מטרת הפוסט שפתחת?

 

[גרהם]

ברמה הפרטית, לא מאחל לאף אחד להפסיד כסף.
ברמה הכללית, האמונה של רבים שבישראל המציאו נכס קסום שמחירו "תמיד עולה" גורמת להרבה נזקים ויהיה טוב אם תעבור מהעולם.

 

[stamEhad]

ברמה הפרטית, לא מאחל לאף אחד להפסיד כסף.
ברמה הכללית, האמונה של רבים שבישראל המציאו נכס קסום שמחירו "תמיד עולה" גורמת להרבה נזקים ויהיה טוב אם תעבור מהעולם.

וואו, זה בעיקר. זה לפעמים מגוחך איך ה"חלום" של ישראלים זה "לקנות דירה בישראל". למה? כי האבא והדוד והשכן שלהם הם כולם נאורים וכולם חכמים ויודעים שחייב לקנות דירה...הרי זה ברור...

הרבה גם מתבלבלים בין לקחת משכנתא של 75% לבין לקנות דירה שתהיה בבעלותך. העיקר שאפשר להגיד ש"יש לי דירה"

 

[גרהם]

וואו, זה בעיקר. זה לפעמים מגוחך איך ה"חלום" של ישראלים זה "לקנות דירה בישראל". למה? כי האבא והדוד והשכן שלהם הם כולם נאורים וכולם חכמים ויודעים שחייב לקנות דירה...הרי זה ברור...

הרבה גם מתבלבלים בין לקחת משכנתא של 75% לבין לקנות דירה שתהיה בבעלותך. העיקר שאפשר להגיד ש"יש לי דירה"

ב-15 שנים האחרונות אנשים הרוויחו המון כסף בנדלן. הרוב על הנייר, אבל לא מעט אנשים גם מימשו והרוויחו (באופן טבעי על הכשלונות פחות שומעים). אני לגמרי מבין אנשים שמסתכלים מהצד ורואים חבר שהרוויח שכר של כמה שנים מקניה ומכירה בעסקה פשוטה ומרגישים שגם הם יכולים וחוששים שהם יישארו מאחור מבחינה כלכלית אם לא יצטרפו לחגיגה. ויש גם לא מעט מקרים קיצוניים של אנשים משכילים ומבינים בכלכלה ובכסף שבטוחים שהדרך היחידה להתקדמות כלכלית היא רכישת דירת מגורים בישראל.
בנוסף, יש גורמים שאכן תומכים בעליות - החלטת המדינה בעשורים האחרונים שלא ייבנו מספיק דירות (כוונה, מחדל? שכל אחד יחליט בעצמו) ומול זה קצב גידול אוכלוסיה הגבוה במדינות המתקדמות, גירושים, תוחלת חיים גבוהה וכיוצ"ב.
לדעתי, המלחמה הנוכחית היא סוג של נקודה "סינגולרית" בכלכלה הישראלית ואחריה ייתכן שנקלע למציאות שתביא לתנודות משמעותיות (אפשרי לשני הכיוונים) במחירי הנדלן בכלל ודירות למגורים בפרט.

 

[האזרח הקטן]

הרבה גם מתבלבלים בין לקחת משכנתא של 75% לבין לקנות דירה שתהיה בבעלותך.

איפה הבלבול? אתה יכול להיות בעל דירה ברשותך וגם להיות בעל חוב, אין סתירה בין השניים.

 

[bigbang]

וואו, זה בעיקר. זה לפעמים מגוחך איך ה"חלום" של ישראלים זה "לקנות דירה בישראל". למה? כי האבא והדוד והשכן שלהם הם כולם נאורים וכולם חכמים ויודעים שחייב לקנות דירה...הרי זה ברור...

עבור רבים השיקול הוא חוסר הנוחות במגורים בשכירות (בעיקר כשיש ילדים ובגילאים מבוגרים).

 

[c881]

אז אם אין לך שום מידע מלבד תמהיל המשכנתא שלו, מה מטרת הפוסט שפתחת?

זה נכס במרכז, אין לי שום ספק שהמחיר קפץ מאז הרכישה.

נסיון להראות לאנשים שלא כל מי שרכש במרכז (מה זה מבחינתך מרכז?) בתאריך (או טווח תאריכים) אוטומטית מורווח.
אם רק "אנשים שהצליחו" מפרסמים את ההצלחות שלהם, אנשים שוכחים שיש גם מי שנכשל.

 

[האזרח הקטן]

נסיון להראות לאנשים שלא כל מי שרכש במרכז (מה זה מבחינתך מרכז?) בתאריך (או טווח תאריכים) אוטומטית מורווח.

אבל לא הראית זאת.

 

[c881]

אבל לא הראית זאת.

כמו שאומרים...
את הכסף סופרים במדרגות.
אתה רואה מחיר צפוי ואומר "הרוויחהוא רואה כסף שהוא לא מצליח לשחרר ולהתקדם בתוכנית שתכנן לפני 4 שנים ומגיע אלי.

 

[גרהם]

כמו שאומרים...
את הכסף סופרים במדרגות.
אתה רואה מחיר צפוי ואומר "הרוויחהוא רואה כסף שהוא לא מצליח לשחרר ולהתקדם בתוכנית שתכנן לפני 4 שנים ומגיע אלי.

ומעבר לשאלת הרווח, מי שמשקיע בנדל"ן צריך להביא בחשבון את נושא הנזילות. הנסיבות שעלולות לגרום לו למכור מכורח - ריבית, מלחמה, פיטורים וכו', אינן בלתי תלויות.