תשלום מס עבור השכרת נכס בחו"ל

[itamaratz]

שלום לכולם,
אי מעוניין לרכוש דירה להשקעה בבלגיה עם מימון של 70%%, לפי חוזר מס הכנסה עלי לשלם מס על השכירות בארץ לפי אחת משתי החלופות:
1. לפי אחוז המס השולי עם אפשרות לקיזוז הוצאות
2. 15% על ההכנסות

אם אני בוחר באפשרות מס' 1, האם אני רשאי להכניס בהוצאות את החזרי המשכנתא כולה או אפילו רק את החזרי הריבית?
מה עוד אני רשאי להכניס כהוצאה ואיך הדרך הטובה ביותר לעשות זאת?

תודה מראש לעוזרים,
איתמר

 

[Honey jar]

אם אני בוחר באפשרות מס' 1, האם אני רשאי להכניס בהוצאות את החזרי המשכנתא כולה או אפילו רק את החזרי הריבית?

החזר הקרן איננו הוצאה מוכרת. מדובר בתשלום על הנכס המוכר כהוצאה באמצעות הפחת.

 

[גרהם]

עדיף לקבל ייעוץ מס לא בפורום.
שתי נקודות למחשבה
אחת, יש חשיבות לנושא הזיכוי ממס זר
השניה, אל תשכח שחוק מס שבח לא יחול במכירה

 

[sunshine]

למיטב ידיעתי,כשאתה בוחר במסלול מס שולי אתה בהחלט רשאי להזדכות על ריבית משכנתא בנוסף לפחת.
במסלול 15 אחוז מס רק פחת.
גם אני מושקע בחול..
ממליץ בחום להתייעץ עם יועץ מס שיבחן מה עדיף עבורך.

 

[itamaratz]

תודה רבה.
מה עוד ניתן להכניס כהוצאות ואיך הדרך הטובה ביותר לעשות זאת?
אני משלם שם:
- מיסי עירייה
- מס רכישה
- נוטר
- ריבית על המשכנתא
- ביטוח מבנה

האם יכול לצאת מצב שלא אשלם מס בכלל או שדבר כזה לא אפשרי בכלל?

 

[sunshine]

בכל מדינה המיסוי שונה.
בארהב כמשקיע יש לך "נקודות זיכוי" של 4000 דולר לערך אם אני זוכר נכון,כך שיש סיכוי שלא תשלם מס כמשקיע מתחיל..אין לי מושג מה הדין בבלגיה..ממליץ בחום לחפש יועץ מס..

 

[TunaGolem]

בארהב כמשקיע יש לך "נקודות זיכוי" של 4000 דולר לערך אם אני זוכר נכון

10 למבוגר + 4 לכל ילד.

 

[RaeNye]

10 למבוגר + 4 לכל ילד.

אין standard deduction לnra.

 

[רובי1]

ספר לנו על ההשקעה עצמה, מחיר הנכס, אחוז תשואה, חברה מנהלת. תודה.

 

[sunshine]

בדקתי בדוח השנתי..
הסעיף נקרא exemption עס 4000 דולר.

 

[אורי ג.]

מה עוד ניתן להכניס כהוצאות ואיך הדרך הטובה ביותר לעשות זאת?

כל הרשימה הם הוצאות מוכרות במסלול של המס השולי.

האם יכול לצאת מצב שלא אשלם מס בכלל או שדבר כזה לא אפשרי בכלל?

בהחלט, קח בחשבון שהוצאת פחת לא מקטינה לך את חבות המס אלא רק דוחה אותה למכירה.

 

[itamaratz]

ספר לנו על ההשקעה עצמה, מחיר הנכס, אחוז תשואה, חברה מנהלת. תודה.

העסקה היא כזאת:
דירת סטודיו במרכז לובן
מחיר: 142,000 יורו
עלויות נלוות לרכישה (נוטריון+מס): 14,200 יורו
סה"כ עלות רכישה: 156,200 יורו
שכירות חודשית: 500 יורו
מימון: 75%
ריבית שנתית: 2.4%
משך: 17 שנה
הוצאות שנתיות: 300 יורו ביטוחים, 300 יורו (מוערך) בלאי
מס על שכירות: לא חישבתי עדיין כמה יצא לי לשלם אבל הסכום הוא לא גבוה כנראה.
תשואה על הנכס: 3.15%
תשואה על מזומן: 4.82%

התשואות לא כל כך גבוהות אבל אפשרויות ההשקעה בארץ בנדלן עבורי הם מוגבלות מאוד (חוק דירה שלישית, מס רכישה גבוה, מימון נמוך).
יש בן משפחה שמטפל בדירה בבלגיה מכל ההיבטים (בנקים, תיקונים וכו) ככה שאין לי בעיה מהבחינה הזאת.

אשמח לשמוע מה דעתכם על העסקה.

 

[רובי1]

אשמח לשמוע מה דעתכם על העסקה.

תודה.
אכן תשואה לא גבוהה, האם עיקר העניין הוא צפי לעליית ערך?
אייך אתה מקבל מימון, יש לך היסטוריה בבנקים שם?
הריבית על המימון צמודת מדד? משתנה?

 

[itamaratz]

עיקר העניין הוא לנסות ולהתפתח לשוק חדש, עיר סטודנטיאלית עם ביקוש גבוה להשכרה, צפי לעליית ערך ואפשרות לקבל מימון מהבנק בתנאים טובים.
המימון נעשה דרך הבנק בבלגיה שקרוב משפחה שגר ומשקיע שם כבר שנים, מקשר אותי אליו.
עדיין לא קיבלתי את הריביות הסופיות אבל כנראה ריבית קבועה לא צמודה.

 

[itamaratz]

כל הרשימה הם הוצאות מוכרות במסלול של המס השולי.

בהחלט, קח בחשבון שהוצאת פחת לא מקטינה לך את חבות המס אלא רק דוחה אותה למכירה.

תוכל להרחיב בנושא?

 

[אורי ג.]

תוכל להרחיב בנושא?

באיזה נושא?

 

[itamaratz]

באיזה נושא?

לגבי הפחת...

 

[אורי ג.]

לגבי הפחת...

יוריד לך את חבות המס מההכנסה השוטפת אבל גם יוריד לך את מחיר עלות רכישת הנכס בהתאמה בבואך לשלם מס שבח/מס רווח הון.

 

[itamaratz]

תודה