קנית דירה במשתכן

[אורי ג.]

אחי, שהוא רווק זכה במחיר למשתכן. האם יש דרך להבטיח מבחינה חוזית שבמידה ותוך שבע שנים (הזמן שאסור להעביר את הדירה לפי החוק) הוא לא ישיג את הכסף הנדרש לדירה הוא יעביר את הדירה אלי? חשוב לציין שאני אממן את הדירה ב100 אחוז.

אפשרי כנראה אבל חובה חובה עו"ד.
הערת אזהרה בטאבו זו הדרך לדעתי הלא מקצועית.

 

[jhonnyc]

*אני לא עו"ד ולא מבין בענייני נדלן אז יכול מאוד שמה שאני כותב למטה שטויות במיץ*

מארגני התוכנית ניסו למנוע בדיוק תרחישים כאלה (רכישת דירות זכאות ע"י הורים/אחים/חברים על שם הזכאים).
שים לב שכשאח שלך רוכש את הדירה הוא מצהיר שלא עשה ולא יעשה הסכמים רגילים או *עתידיים* ב7 שנים מהזכיה. את הנוסח אתה מוזמן לראות בנספח בחוברת המכרז לקבלן של הפרויקט שבו זכיתם.
כמו כן הוא חותם על זה שהוא צפוי לקנס של מאות אלפי שקלים אם יפר את ההסכם.
אתה יכול לעשות הסכמים מגוונים עם אחיך אבל מטרת חוזים זה שהיה לאן ללכת איתם ביום שחור ופה תהיה בעיה.
אני במקום אחיך בחיים לא הייתי מסכים לזה.

אכן אם זה נכון אז אין לחוזים שום תוקף וההפך זה יכול להכניס את אחי לקנס גבוה. ככה שאין ברירה

 

[אורי ג.]

אכן אם זה נכון אז אין לחוזים שום תוקף וההפך זה יכול להכניס את אחי לקנס גבוה. ככה שאין ברירה

חוזה הלוואה הוא אינו חוזה בעלות והוא מותר.

 

[jhonnyc]

חוזה הלוואה הוא אינו חוזה בעלות והוא מותר.

אבל אסור לרשום שהבית יעבור לבעלותי או לשעבד אלי לפי מה שאני מבין מהחוק...

 

[אורי ג.]

אבל אסור לרשום שהבית יעבור לבעלותי או לשעבד אלי לפי מה שאני מבין מהחוק...

ברור שמותר לך לשעבד, איך נראה לך מקבלים משכנתא?

 

[פזרן]

ברור שמותר לך לשעבד, איך נראה לך מקבלים משכנתא?

שוב אני לא מבין בזה, אבל נשמע שאסור לחתום כל הסכם שכולל העברה עתידית לנכס, כאשר הבנק הוא יוצא מן הכלל.

מתוך תצהיר זכאי בקניית דירה של אחד הפרויקטים:
"אני/אנו מתחייב/ים בזאת שלא למכור את דירת מחיר למשתכן, החל מיום רכישתה ועד חלוף 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לדירה או 7 שנים ממועד ביצוע ההגרלה )בעקבותיה נרכשה יחידת הדיור(, המוקדם מביניהם. כמו-כן, אני/אנו מתחייב/ים שלא לחתום, לפני תום 5/ 7 השנים האמורות, על כל הסכם לפיו הזכויות בדירת מחיר למשתכן יועברו לאחר תום 5 / 7 השנים הנ"ל.

.4 התחייבות זו וזכויות משרד הבינוי והשיכון ו/או רשות מקרקעי ישראל כאמור לא יחולו במקרה של מימוש דירת מחיר למשתכן על ידי בנק שיעניק לנו הלוואה המובטחת במשכנתא בדירת מחיר למשתכן, בנסיבות של אי פרעון ההלוואה על ידנו לבנק."

 

[אורי ג.]

שוב אני לא מבין בזה, אבל נשמע שאסור לחתום כל הסכם שכולל העברה עתידית לכנס, כאשר הבנק הוא יוצא מן הכלל.

שיעבוד נכס זה לא העברה עתידית לנכס וזה גם לא מימוש. אני לא רואה מקום כלשהו שאומר שאסור לך לשעבד את הנכס, כן יהיה אסור לך כנראה לקחת חזקה על הנכס לפני שיעברו 7 השנים הנ"ל אבל שמע זה לא שאלה לפורום, זה שאלה לעורך-דין המתמחה במקרקעין.

 

[פזרן]

זה לא שאלה לפורום, זה שאלה לעורך-דין המתמחה במקרקעין.

עם זה אני מסכים ב100%.

 

[חיים 111]

עם זה אני מסכים ב100%.

אכן פנה לעורך דין.
שים לב שבדירה רגילה מותר לרשום משכנתא לא רק על שם הבנק, אלא גם על שם אנשים פרטיים. יכול להיות שבמחיר למשתכן יאסרו את זה, אבל לדעתי, אם מראש זה מוגדר כהלוואה, ובמקרה ואחיך יזכה בלוטו במהלך 7 השנים הוא יוכל פשוט לשלם לך את ההלוואה והדירה תישאר שלו - זה לא נחשב כהסכם עתידי.
לדעתי הסכם עתידי שנאסר כאן הוא הסכם שבו בכל מקרה הדירה עוברת אליך אחרי 7 שנים. כאן היא תעבור אליך רק אם יהיה לו פיגור בהלוואה.
אולי כדאי להגדיר תשלום חודשי קבוע שהוא צריך לשלם לך גם במהלך 7 השנים (מבוסס על ריבית הגיונית), ובמידה והוא לא עומד בתשלומים, והחוב מצטבר לרמה מסוימת (למשל, אם 7 שנים הוא לא שילם כלום...) הדירה תעבור אליך.
אם יש לך משכנתא רשומה על שמך, אני לא רואה סיבה שתהיה עם זה בעיה במקרה של פטירה ח"ו, ואין צורך בצוואה. כן חשוב במידה והוא כרגע רווק, שיערוך הסכם ממון לפני שהוא מתחתן, או לפחות שהאשה תצטרף ותחתום להסכם ההלוואה. אחרת אתה עלול להישאר עם דירה שבית המשפט קבע שחציה שייך לאישה, כשהיא לא חייבת לך כלום אלא רק אחיך (תשאל את העו"ד איך הבנקים מתמודדים עם זה - אולי לכן הם פחות ששים להלוות לרווקים).

עו"ד יצטרך לנסח הסכם משכנתא - לא ברור לי כמה ניסיון בזה יש לעו"ד פרטיים שלא עובדים במחלקה המשפטית של בנקים.