פרדוקס השכרת דירה

[שפינוזה]

מחקרים רבים מראים שבטווח הארוך מניות נתנו תשואה גבוהה יותר מנדל"ן (כרגע אני מניח שהוא לא ממונף). זאת לאחר שקלול הבלאי על הדירה וכמובן שכר הדירה.
מה שמפתיע אותי ונראה שיש פה מעין פרדוקס הוא הפסיקה החדשה של בג"ץ שקובע שהשכרת הרבה דירות כרוכה במאמץ גדול, ולכן צריך למסות אותן כעסק (50% במקום 10% מס).
אם זה אכן נכון, אז לוגית: השכרת מעט דירות זה מאמץ קטן, אך לא אפס. על המאמץ והזמן הזה אתה אמור לקבל תשואה בעד העבודה שאתה משקיע. אבל המס שתשלם, בהנחת השכרת מספר דירות קטן הוא לא על עבודה, אלא נמוך משמעותית.
נראה, אם כן, שאמור להיות יתרון גדול להשכרת דירות במקום מניות כי אתה מקבל תמורה על עבודה שאתה משקיע, בתשלום מס מאד נמוך.
מדוע, אם כן, זה לא נראה במחקרים האמפיריים שמשווים בין 2 האלטרנטיבות?

 

[שפינוזה]

לא ברור לי למה הנושא צונזר? לא מעניין?

 

[yossik]

לא ברור לי למה הנושא צונזר? לא מעניין?

לא צונזר, הועבר לפורום נדל"ן.

 

[שפינוזה]

לא צונזר, הועבר לפורום נדל"ן.

ראשית וחשוב מכל: הסוגייה שהעליתי לא קשורה לנדל"ן, אלא להבדל באלטרנטיבה בין נדל"ן למניות. לכן, אין מקום השרשור הזה בנדל"ן אלא ב"השקעות".

שנית, פורום נדל"ן זה לא משהו זמין פה. לא ראיתי קישור אליו מעולם והוא לא נמצא ברשימת הפורומים.

בקיצור, מבקש בנימוס החזרת השרשור ל"פינת המשקיעים".

 

[yossik]

שנית, פורום נדל"ן זה לא משהו זמין פה. לא ראיתי קישור אליו מעולם והוא לא נמצא ברשימת הפורומים.

פורום נדל"ן הוא תת-פורום בהשקעות. מסכים אתך שהוא לא גלוי כל כך וניתן לראותו כשלוחצים על החץ [drop down menu] בפורום השקעות.
הסבתי את תשומת ליבה של @הסולידית לנושא הזה.
ועכשיו לעניין למה העברתי -
1. בגלל הכותרת.
2. בגלל התוכן - המילה מנייה הופיע רק פעם אחת לעומת "דירה", "שכירות", הלינק לכתבה, ו "מס נמוך על השכרה"
יכול להיות שאני טעיתי בשיקולי ואם לא שיכנעתי אותך אעביר בחזרה לפורום המקורי.
עניתי לך בפרהסיה כי התלוננת בפרהסיה במקום לכתוב בפרטי.
הנושא אכן מעניין מאוד ואני מעודד את החברים להביע דעתם בעניין.

 

[עש לילה]

נראה, אם כן, שאמור להיות יתרון גדול להשכרת דירות במקום מניות כי אתה מקבל תמורה על עבודה שאתה משקיע, בתשלום מס מאד נמוך.

לפני שאתייחס אני רוצה לוודא שהבנתי נכון, הטענה שלך היא: להשכיר דירות זה כמו עבודה --> אם משכירים רק מעט דירות אז משלמים 10% מס בלבד --> כלומר זאת עבודה שאתה משלם עליה פחות ממס הכנסה כרגיל --> לכן השכרת (מעט) דירות היא אפיק השקעה משתלם יותר ממניות?

 

[שפינוזה]

לפני שאתייחס אני רוצה לוודא שהבנתי נכון, הטענה שלך היא: להשכיר דירות זה כמו עבודה --> אם משכירים רק מעט דירות אז משלמים 10% מס בלבד --> כלומר זאת עבודה שאתה משלם עליה פחות ממס הכנסה כרגיל --> לכן השכרת (מעט) דירות היא אפיק השקעה משתלם יותר ממניות?

לא בדיוק. אציג את זה אחרת: נניח שיש חברה שמה שהיא עושה זה קונה דירות ומשכירה אותן. הגיוני מאד ששכר הדירה יהיה זהה לשכר דירה של בעל דירה פרטי (אחרת אנשים יעדיפו דירות של בעל הדירה או להפך).
נניח שההכנסה מכל דירה היא 4K ש"ח בחודש. ההבדל הוא שהחברה צריכה לשלם 50% מס (25% מס חברות ו-25% מס דיבידנד) והיחיד שהשכיר את ה הדירה צריך לשלם 10%. זה אומר אחת מן השתיים: או שלא יכולים להתקיים חברות כאלו שמשכירות דירות (ולמיטב ידיעתי יש כאלו) ואם יש כאלו: זאת חברה שאתה מצפה שהתשואה הכוללת שהיא תתן היא כמו השוק (בתוחלת כמובן, כמו שתוחלת כל מניה היא תשואת השוק). אבל אז יוצא שהמשכיר הפרטי יעשה באמצעות הדירה מעל השוק, כי הוא לא משלם מס.

כול להיות שאני טעיתי בשיקולי ואם לא שיכנעתי אותך אעביר בחזרה לפורום המקורי.
עניתי לך בפרהסיה כי התלוננת בפרהסיה במקום לכתוב בפרטי.
הנושא אכן מעניין מאוד ואני מעודד את החברים להביע דעתם בעניין.

בפרהסיה זה טוב כי כולם רואים... אור השמש תמיד טוב.
אני עדיין חושב שאין קשר בין הנושא ל"השקעה בנדל"ן" במובן הספציפי: איך להשקיע בנדל"ן וכו'. הנושא דן בעניין התאורטי של השוואה בין מניות לנדל"ן ולכן מקומו הוא בפורום הרגיל של השקעות.

 

[עש לילה]

זאת חברה שאתה מצפה שהתשואה הכוללת שהיא תתן היא כמו השוק (בתוחלת כמובן, כמו שתוחלת כל מניה היא תשואת השוק). אבל אז יוצא שהמשכיר הפרטי יעשה באמצעות הדירה מעל השוק, כי הוא לא משלם מס.

במשחקי תוחלת אתה צודק, בפועל כמשקיע פרטי בעל מספר מצומצם מאוד של דירות (אחרת בג"צ יורה למסות אותך כעסק) אין לך מספיק גיוון כדי להשיג באמת את תוחלת השוק והתפלגות התשואות שאתה צפוי לקבל תהיה משמעותית רחבה יותר. וזה עוד בלי להיכנס לעובדה שרוב החברות בתחום הזה עוסקות בנדל"ן עסקי ולא למגורים.
זה בדיוק כמו ההבדל בין השקעה במס' מניות בודדות לעומת מדד שוק רחב. ואתה מכוון באסטרטגיה למקום שהוא מאוד מרוחק מתוחלת השוק כולו: שוק ההון >> השקעות נדל"ן >> חברת נדל"ן ספציפית >> נכס ספציפי.

 

[דור דורים]

נראה לי שאתה לוקח את בג"צ כאמת מוחלטת, ומזה מנסה לגזור על מציאות פרקטית.
זה לא עובד בתכלס....

בג"צ לא קבע את המס כי הוא עשה מחקר שוק שזה נכס מניב כמו כל נכס אחר. הוא החליט את זה כי זה מה שהיה נראה לו מבחינה תפקודית - הדבר מתפקד כעסק. זה ממש לא אומר שמה שבג"צ אומר שהוא עסק, מתפקד למעשה מבחינת תשואה כעסק.


השאלה המעניינת כאן היא במישור החוקי. אם השכרת הרבה דירות היא עסק מבחינת בג"צ, אז לכאורה קרן REIT אמורה להיות ממוסה כמו כל מניה אחרת. למיטב ידיעתי אין הדבר כך (תקנו אותי אם אני טועה). למה?
או שאפשר להגיש גם על זה בג"צ....


ועוד התקטננות: אם ממסים חברה ב25%, ואת רווחי ה'חברה' שנמשכים כדיבידנד ממסים בעוד 25%, המס הוא 43.75%, לא 50%.

 

[מרק עוגיות]

זה אומר אחת מן השתיים: או שלא יכולים להתקיים חברות כאלו שמשכירות דירות (ולמיטב ידיעתי יש כאלו)

בארץ באמת אין כל כך חברות שמשכירות דירות מגורים, אם משווים את זה למדינות מערביות רבות שם מאד נפוץ לראות בנייני מגורים שלמים שמושכרים על ידי חברות, כאן זה ממש לא נפוץ אם בכלל. אז אין פה סתירה, להפך - נתת הסבר אפשרי למצב הקיים בארץ.

 

[שפינוזה]

ארץ באמת אין כל כך חברות שמשכירות דירות מגורים, אם משווים את זה למדינות מערביות רבות שם מאד נפוץ לראות בנייני מגורים שלמים שמושכרים על ידי חברות, כאן זה ממש לא נפוץ אם בכלל. אז אין פה סתירה, להפך - נתת הסבר אפשרי למצב הקיים בארץ.

בסדר. אם זה נכון, זה אומר שלא כלכלי לפתוח חברה שתעסוק בזה בארץ. אבל כן כלכלי לאדם פרטי להשכיר דירה.
מה הסיבה להבדל הזה? הפרש המס. חברה משלמת 50% מס ואילו לקוח פרטי משלם 10% (או לא משלם בכלל אם הסכום קטן מ-5 אש"ח).
לכן, פסיקת בג"ץ לא הוגנת ולא הגיונית. כי במקרה של גביית מס על השכרת הרבה דירות בסך של כ-50% העסקה הכללית ככל הנראה לא משתלמת, אחרת היו עוד עסקים כאלו.
ג"נ: אין לי קשר למקרה בג"ץ, וגם אין בבעלותי דירות. רק מתעניין בצד התאורטי.

 

[FIYaacov]

מה הסיבה להבדל הזה? הפרש המס

לא מבין מאיפה המסקנה הזו.
תשואת שכירות למגורים בארץ מגרדת מלמטה את ה-3% ברוטו.
גם אם היה מס 0% לא רואה הרבה חברות קופצות על המציאה.

 

[amit]

ועוד התקטננות: אם ממסים חברה ב25%, ואת רווחי ה'חברה' שנמשכים כדיבידנד ממסים בעוד 25%, המס הוא 43.75%, לא 50%.

תוסיף מעמ ...

זה אומר אחת מן השתיים: או שלא יכולים להתקיים חברות כאלו שמשכירות דירות (ולמיטב ידיעתי יש כאלו) ואם יש כאלו: זאת חברה שאתה מצפה שהתשואה הכוללת שהיא תתן היא כמו השוק (בתוחלת כמובן, כמו שתוחלת כל מניה היא תשואת השוק). אבל אז יוצא שהמשכיר הפרטי יעשה באמצעות הדירה מעל השוק, כי הוא לא משלם מס.

אני לא חושב שיש כאלו , ברגע שאתה מכניס את כל המיסים שחברה חייבת לשלם ואת מערך הניהול היקר של חברות -זה לא משתלם.9
פחלון וחבריו ניסו להכניס את המוסדיים להקמת מתחמי השכרה ... (פחלון הציע 8% תשואה ברוטו והם לא הסכימו)

אי אפשר להסיק מסקנות כמו שאתה מנסה להסיק בשוק הנדלן ... זה שוק לא יעיל לחלוטין , אותה הדירה באותו הבניין יכולה להיות מושכרת במחיר שונה משמעותית.

 

[רובי1]

מחקרים רבים מראים שבטווח הארוך מניות נתנו תשואה גבוהה יותר מנדל"ן (כרגע אני מניח שהוא לא ממונף).

הטעות המרכזית שלך, היא ההתעלמות ממינוף.

 

[FIYaacov]

הטעות המרכזית שלך, היא ההתעלמות ממינוף.

אם אתה מתחשב במינוף, אתה צריך להשוות לתיק מניות ממונף (עם/בלי מינוף שאתה לאט לאט מחזיר בו את הקרן)

 

[רובי1]

אם אתה מתחשב במינוף, אתה צריך להשוות לתיק מניות ממונף (עם/בלי מינוף שאתה לאט לאט מחזיר בו את הקרן)

תלוי לצורך מה ההשוואה, פות"ש שאל על חברה המחזיקה דירות להשכרה, כך שצריך להשוות לחברות אחרות והן בדרך כלל ממונפות.
האמת שאם לחזור להודעה הראשונה (שם הוא ניסח את השאלה קצת אחרת) אז אתה צודק.

 

[שפינוזה]

לא מבין מאיפה המסקנה הזו.
תשואת שכירות למגורים בארץ מגרדת מלמטה את ה-3% ברוטו.
גם אם היה מס 0% לא רואה הרבה חברות קופצות על המציאה.

אבל עובדה שיש הרבה אנשים פרטיים שקופצים על המציאה. בהנחה שיש להם תשואה חיובית על ההון, אין סיבה שלא תהיה חברה שתעשה את זה.
התשואה על ההון דרך אגב היא תשואת שכירות + עליית ערך הנדל"ן - הוצאות ובלאי. זה לא רק תשואת שכירות.

יש לך הסבר אחר למדוע אנשים פרטיים משכירים דירה להשקעה וחברות לא עושות את זה? מלבד הבדלי מס? אם זה משהו רווחי למה לא לפתוח חברה שתעשה את זה מקצועי ובכמויות ובכך תוזיל עלויות?

 

[FIYaacov]

בהנחה שיש להם תשואה חיובית על ההון, אין סיבה שלא תהיה חברה שתעשה את זה

@קפה שחור כבעל חברה כמה אתה מצפה לקבל תשואה נטו על ההון?

@שפינוזה לא כל תשואה חיובית היא משתלמת בהתחשב בהוצאות כספיות, ובהוצאות זמן.

 

[קפה שחור]

כמה אתה מצפה לקבל תשואה נטו על ההון?

למען האמת, תשואה על ההון לא מודד אצלי כלום, עקב היעדר נכסים משמעותיים כמו בטון

מה שכן, אני מצפה לקבל רווח נקי שנתי של כ 5%-7%

 

[מרק עוגיות]

לכן, פסיקת בג"ץ לא הוגנת ולא הגיונית. כי במקרה של גביית מס על השכרת הרבה דירות בסך של כ-50% העסקה הכללית ככל הנראה לא משתלמת, אחרת היו עוד עסקים כאלו.

בג"ץ לא פוסק לפי מה משתלם, אחרת הוא היה פוסק שלהעלים מס זה חוקי. הוא פוסק לפי (הפרשנות שלו של) החוק.