מחפש מלווה לעסקת נדלן שכוללת שיפוץ.

[הורדוס]

אתה לא מתייחס לנק העיקריות בפרויקט:
מה צריך לעשות בשיפוץ? רק קיר באמצע או לשפץ את שתי הדירות?
איזה שינוי תכנוני צריך ואם בכלל צריך? מה המצב הרישומי קיום?

 

[אריקו]

2. הדירה הקטנה בגודל 54 מר, סביר להניח שלא תהיה סחירה יותר מידי. בפריפרייה דירות קטנות, זה להיכנס למיטה חולה.

דווקא סחירה! מניסיון!

קח דירה חירבה בפריפריה, תעשה לה שיפוץ קוסמטי, והרווח שלל בטוח, הרבה יותר מהעיסקה הזו.

איך בדיוק ? בוא נניח ואין מיסים ועליות נוספות לנותני שירות...
כשהשוק לא עולה איך יש רווח בטוח אולי בדיוק הפוך? מי קונה דירות סתם? הפער בין משופץ ללא לא תמיד כלכלי ... אם אתה מדבר על פער של 100.000 במחיר הדירה ולעשות שיפוץ רק החלפת קרמיקה דלתות וכ"ו זה עבודה בעיניים על גבול ה... וגם שיש להרבה אנשים מודעות לבדוק תשתיות איטום וכ"ו

 

[הורדוס]

איך בדיוק ? בוא נניח ואין מיסים ועליות נוספות לנותני שירות...
כשהשוק לא עולה איך יש רווח בטוח אולי בדיוק הפוך? מי קונה דירות סתם? הפער בין משופץ ללא לא תמיד כלכלי ... אם אתה מדבר על פער של 100.000 במחיר הדירה ולעשות שיפוץ רק החלפת קרמיקה דלתות וכ"ו זה עבודה בעיניים על גבול ה... וגם שיש להרבה אנשים מודעות לבדוק תשתיות איטום וכ"ו

על דירה שבורה שצריך להיכנס בה לשיפוץ אנשים מוכנים לשלם מחיר מסוים בעוד שעל דירה שכבר נראית טוב מוכנים לשלם מחיר אחר, ההבדל מגלם את העבודה והסיכון הכרוך בשיפוץ.

בשווקים עם הרבה משקיעים זה קל יותר לחישוב כי הרבה משקיעים קונים לפי תשואת השכירות, ואם אתה משפץ ומשכיר לפי התשואת שכירות שמשקיעים מצפים לה אתה תמכור, כמובן שהשכירות גם צריכה להתאים לשכירות באזור ולא להיות מנותקת מהמציאות.

 

[אריקו]

על דירה שבורה שצריך להיכנס בה לשיפוץ אנשים מוכנים לשלם מחיר מסוים בעוד שעל דירה שכבר נראית טוב מוכנים לשלם מחיר אחר, ההבדל מגלם את העבודה והסיכון הכרוך בשיפוץ

לפעמים

בשווקים עם הרבה משקיעים זה קל יותר לחישוב כי הרבה משקיעים קונים לפי תשואת השכירות, ואם אתה משפץ ומשכיר לפי התשואת שכירות שמשקיעים מצפים לה אתה תמכור, כמובן שהשכירות גם צריכה להתאים לשכירות באזור ולא להיות מנותקת מהמציאות.

הכל טוב בתיאוריה
היום זה לא השוק! לדמיין שיעלה זה בריא ...
אם תיתן דוגמא למה שאתה אומר יהא יותר קל להתווכח עליו

 

[הורדוס]

הכל טוב בתיאוריה
היום זה לא השוק! לדמיין שיעלה זה בריא ...
אם תיתן דוגמא למה שאתה אומר יהא יותר קל להתווכח עליו

היום יותר קשה מבעבר, לא אמרתי שקל לעשות את זה, זה דורש להכיר את השוק, לשפץ בזול, להשכיר לשוכרים טובים שישתפו פעולה עם המכירה ועוד.
לא אמרתי שיעלה, מי שמשפץ ומוכר לא יכול לבנות על עלייה זה זמן קצר מידי.
אם אתה רוצה דוגמאות תדבר עם מתווכים בערים כמו חיפה, באר שבע, דימונה ותבקש לראות דירות משופצות עם שכירות גבוה, אח״כ תבקש לראות דירות שבורות באותם אזורים ותראה שההפרש בין הכי זולות לבין אלו שבמחיר השוק הוא השיפוץ ועוד קצת.

 

[mindfulness]

כמה הערות
1. היטל השבחה צריך לבדוק את התבע במקום אם היא מאפשרת כמות יח"ד כזו. סביר להניח שכן, שהרי היו בעבר שתי דירות. כך שסביר להניח ולא יהי היטל השבחה.
2. הדירה הקטנה בגודל 54 מר, סביר להניח שלא תהיה סחירה יותר מידי. בפריפרייה דירות קטנות, זה להיכנס למיטה חולה.
3. העסקה כאן לא כזו קורצת, לא ראיתי את האקסל, ולא יודע מה רמת הרזולוציות שם, אבל שיפוץ כמעט בטוח יותר מ80. כמו כן, יש אבזור מינימלי שגם כנראה יוסיף עוד, כמו לדוגמה עוד דלת פלדלת, תיווך מכירה כפול, כדומה.
4. אחרי שנוריד גם האחוזים של מלווה עיסקה, אם מה תישאר ביד?
5. הייתי הולך על כיוון דומה אבל פשוט יותר. קח דירה חירבה בפריפריה, תעשה לה שיפוץ קוסמטי, והרווח שלל בטוח, הרבה יותר מהעיסקה הזו.

*מציין שלא מצאתי מלווה משקיעים לפרויקט בלתי תלוי (שהרווח שלו נגזר רק מהתוצאה הסופית של הרווח שלי במכירה).
לכן לכרגע אני ירדתי מהנושא ולא נתתי הצעה.


1. נבדק ואפשרי
2. חושב שעדיין יהיה ביקוש פשוט קטן יותר.
3. מסכים שאת סעיף השיפוץ צריך לעלות, אם העלאה ל100 לפי האקסל עדיין רווח של 200 אלף (כמובן על הנייר) שזה לא רע בכלל לפליפ.
4. אני לא משלם תיווך ,ובאקסל יש תיווך של 15-17 אלף, נגיד למנהל פרויקט עם רווח יקבל פי 2 נגיד 34 אלף, אחיה בשלום עם רווח של 180-190 אלף ש"ח
5. אני לא מבין בזה ולא מתיימר,לכן רוצה מישהו שמוכן לעבוד לפי אחוזים מרווח.

 

[mindfulness]

אוקי עכשיו ראיתי ששיתפת איתי את המסמך.

יועץ משכנתאות רשמת 7800 כולל כל האגרות, זה אפשרי אם אתה לוקח יועץ זול מאוד וגם רק לדירה אחת, פה אתה קונה 2 אז זה שתי משכנתאות.

לגבי השבחה רשמת 80 לשיפוץ ועוד 18 לתיקון מסמכי בית משותף, לא נתת פרטים אבל שני המספרים נשמעים נמוכים מאוד ביחס לכמה שדברים עולים בארץ היום.

דיברנו בפרטי מציין שכרגע גם הפרויקט נפל כי לא מצאתי מישהו שירצה לפי הרווח שזה מבחינתי דיל ברייקר *

אני קונה 1 והופך אותה ל2 ,לדעתי זה אמור להיות יותר זול משמעותית מקניית 2 דירות.

חשוב לציין שמי שבנה את הדוח יש לו אנשי מקצוע קבועים שהוא עובד איתם והוא כן מתחייב למחיר בסעיפים האלה כי הוא עובד איתם שנים.

 

[הורדוס]

אני קונה 1 והופך אותה ל2 ,לדעתי זה אמור להיות יותר זול משמעותית מקניית 2 דירות.

אמור זה נחמד, אבל זה שזה אמור להיות ככה זה לא אומר שזה מתומחר ככה בעסקה הזאת.

 

[mindfulness]

אמור זה נחמד, אבל זה שזה אמור להיות ככה זה לא אומר שזה מתומחר ככה בעסקה הזאת.

מסכים,אם יהיה מלווה פרויקט מה שאין וכנראה ארד מהעסקה בגלל זה אבדוק ואדייק.

תודה על הערה