כתבה בגלובס בזמן לא נוח (מבחינתי)

[מרקר]

3 - הריבית צפויה להתחיל לרדת, אם זה יהיה עוד שלושה חודשים/ חצי שנה/ שנה - לא ידוע.
מה שכן ידוע שהריבית הנמוכה תתדלק את עליית מחירי הנדלן למגורים.

האם היא תרד ל0? לטעמי היא תישאר ברמות של 2-3 אחוז די הרבה זמן. זו רמה מרסנת לטעמי למחירי הנדלן. גם כשהריבית היתה 0 אנשים נאלצו להתמנף מעל ומעבר בשביל לקנות דירה ואל נשכח שהריבית הנמוכה תדלג גם את תעשיית ההייטק/אופציות/שוק ההון. על זה נוסיף את מחירי הקרקעות שנחתכו (כמעט 50 אחוז במקומות מסוימים) שהם לדעתי אינדיקטור מוביל לבאות.

 

[Minimi]

אנשים לא רוצים לקנות דירות ומעדיפים לשכור כי למשל תשואת

כשלא קונים אז משכירים ואם אין מספיק דירות להשכרה, מחיר השכירות עולה ובהתאמה מחיר הדירה.

 

[קיש קיש קריא]

לכל המגיבים עד לכאן

האמת שעשינו את זה. העורך דין הקשיח עמדות ולא רק בחלק המשפטי גם בחלק המסחרי והקבלן קיבל את רוב הבקשות (מעיד על הלחץ) עד לרמה של הסמכת ערבות כלומר שאני יכול למכור את הדירה לפני שקניתי אותה מה שקבלנים לא נותנים. ולא מדובר על קבלן קטן בכלל, קבלן די גדול אפילו גדול מאוד.

העניין הוא שמדובר בפרוייקט מבוקש שהוא עלללל הרכבת הקלה כשאני אומר על אני מתכוון ל0 דק הליכה. ואני חושב עם עצמי האם בפרוייקטים כאלה נחשקים קבלנים ירדו בהם. או שירדו במקומות שקשה יותר למכור.

נכנסתי לעסקה מתוך ידיעה שבטווח הקצר מאוד ייתכן ועוד ניראה מחירים יורדים אבל בטווח של ה3 שנים עד קבלת המפתח המחירים יעלו

אולי תכתוב מי הקבלן זה מענין גם אותי

 

[מרקר]

כשלא קונים אז משכירים ואם אין מספיק דירות להשכרה, מחיר השכירות עולה ובהתאמה מחיר הדירה.

זו דינמיקה הרבה יותר מורכבת. זה כמו להגיד שעלייה בתשואת הדיבידנד מעלה את שווי החברה. לפעמים התשואה עולה כי התשואה האלטרנטיבית חסרת הסיכון טובה יותר, לפעמים היא עולה כי החברה הופכת להיות יותר מסוכנת וכדומה. ברור שלא תמיד עלייה בתשואה = עלייה בשווי.

 

[אלישבע]

2. הביקוש לדירות לא קשיח גם כשהאוכלוסיה עולה. תראה למשל את תקופת האינתיפאדה השנייה או את המשבר הפיננסי. לפעמים אנשים לא רוצים לקנות דירות ומעדיפים לשכור כי למשל תשואת השכירות נמוכה ויש להם אי וודאות.

גם ביקוש לשכירות הוא ביקוש לדירות. אם אני רוצה לשכור דירה מישהו צריך לקנות אותה. ואם הביקוש לשכירות עולה מחירי השכירות מתייקרים מה שגורם לחוסר יציבות בשכירות וזליגה של שוכרים לשוק של קוני דירות. ככל שמחירי השכירות עולים קניית דירה יקרה יותר נעשית רווחית יותר.

הביקוש לדירות ירד רק אם יש הרבה דירות ריקות שאין בהם דיירים .

 

[אלישבע]

1. זה כמו המחסור במורים והמחסור בעובדים בענף החקלאות. בפועל אין מחסור בכח עבודה (יש 10% אבטלה מורחבת). יש מחסור בכסף לקבלנים כנראה שמחפשים לחסוך על עובדים כבר הרבה זמן. זה יוצר מצב שקשה למצוא עובדים מיומנים. האדם הסביר לעבודה קשה כמו חקלאות ובנייה מן הסתם ירצה תגמול הולך (נניח 40 אלף ברוטו). תגמול שהקבלנים לא מוכנים לשלם ומחפשים לייבא עובדים ("עבדים") מחול ושיגדילו להם מכסות.

איך ההסבר למה יש מחסור מחזק את הטענה כי אין מחסור?

יש מחסור במורים בגלל שהשכר לא מתגמל במידה זהה לתחומים אחרים . ייתכן שאפשר למנוע / לצמצם את המחסור, אבל כל עוד לא נעשה פה שינוי יש מחסור ויהיה הלאה.

 

[מרקר]

איך ההסבר למה יש מחסור מחזק את הטענה כי אין מחסור?

כי בניגוד לענף ההוראה וענף החקלאות יש רווח די גדול בשוק החופשי ליזמים. הרעיון זה שאם יש מחסור בפועלים, אבל העסק מדפיס נניח 15% שולי רווח נקי, אתה תהיה מוכן לשלם יותר לעובדים ולקבל "רק" 10% שולי רווח נקי. באם העסק לא רווחי אחרי העלייה בשכר העובדים, אזי העסק יסגר עד שהביקוש וההיצע יתאימו את עצמם (כלומר, הוצאות ירדו או הכנסות יעלו).

ענף הבנייה הוא ענף עתיר כח אדם ובניגוד לענפים כמו ההייטק/הנדסה/גנטיקה וכדומה, ההכשרה בענף הבניין אינה דורשת הכשרה ארוכה. לכן, המחסור המדובר הוא לטעמי מלאכותי ונוצר רק כדי שהמדינה תשחרר מכסות לעובדים פלסטיניים או זרים כי אפשר לשלם להם באופן לא חוקי/הרבה פחות/הם לא יתבעו אותך בקלות וכדומה. הפחד של הקבלנים להעסיק עובדים ישראלים בשכר הגיוני זה שזה יפגע להם בשולי הרווח.

גם ביקוש לשכירות הוא ביקוש לדירות. אם אני רוצה לשכור דירה מישהו צריך לקנות אותה. ואם הביקוש לשכירות עולה מחירי השכירות מתייקרים מה שגורם לחוסר יציבות בשכירות וזליגה של שוכרים לשוק של קוני דירות. ככל שמחירי השכירות עולים קניית דירה יקרה יותר נעשית רווחית יותר.

אבל השכירות לא עלתה כמו מחירי הדירות. זה סימן שאין באמת ביקוש חזק לשכירות ושהוא מאוד דינאמי. כמו שכבר כתבתי במקום אחר יש כבר היום מקום לכולם לגור, פשוט לא אידיאלי מבחינתם (נניח לגור כמה בחדר או לגור עם ההורים או זוגות בדירות שותפים). הפרמיה שהם מוכנים לשלם תלויה בהכנסה, ובאופן כללי הרבה יותר קשה להעלאות שכירות (שאין כאן רכיבי מינוף והשקעה) מאשר מחירי דירות/מניות בצורה דרמטית. אני לא ראיתי מאות הומלסים ברחובות כמו שרואים בסן פרנסיסקו או במקומות בקנדה, זה סימן שיש לכולם איפה לגור ולשכירות יש רכיב של מותרות.

הביקוש לדירות ירד רק אם יש הרבה דירות ריקות שאין בהם דיירים .

זה תלוי בכל כך הרבה גורמי מאקרו מורכבים. ביקוש != צורך. כולם צריכים לשתות מים נקיים או תרופות מצילות חיים, אבל זה לא בחיוב מתורגם לביקוש מהסיבה שלפעמים יש מגבלות פיננסיות (נניח התרופה מאוד יקרה ולאנשים אין יכולת פיננסית לרכוש אותה והם מתים). ביקוש זה יותר כמה אני מוכן לשלם עבור הצורך. יש מה שנקרא "צריכה אוטונומית" שזה המינימום שאדם צריך להוציא, אבל גם ב-2008 ראינו דברים מעניינים שכשלאנשים אין כסף הם יכולים לקצץ בצריכה האוטונומית, למשל: הם יכולים לגור ברחוב. הם יכולים לאכול מפחי אשפה. הם יכולים לוותר על תרופות כי פשוט אין להם יכולת פיננסית.

 

[munmun]

האם היא תרד ל0? לטעמי היא תישאר ברמות של 2-3 אחוז די הרבה זמן. זו רמה מרסנת לטעמי למחירי הנדלן. גם כשהריבית היתה 0 אנשים נאלצו להתמנף מעל ומעבר בשביל לקנות דירה ואל נשכח שהריבית הנמוכה תדלג גם את תעשיית ההייטק/אופציות/שוק ההון. על זה נוסיף את מחירי הקרקעות שנחתכו (כמעט 50 אחוז במקומות מסוימים) שהם לדעתי אינדיקטור מוביל לבאות.

נכון, לא תרד ל 0 כנראה, ורמה של 2-3 אחוז היא לא רמה מרסנת לפי הנתונים ההיסטורים.

 

[ווטרן-טירון]

סתם לשם ההתפלפלות התיאורטית בלבד - מעדיף להביט על השאלה האם הנדל"ן צפוי להעלות או לרדת מתוך עיניים של ילד בן 5.

אם לחסרי דיור יש איך לשלם ולהמשיך להעלות את המחירים, מן הסתם שהנדל"ן יעלה. אבל לפי מיטב הבנתי, לרוב האזרחים באשר הם לא יהיה איך לרכוש דירה חדשה שכיום עולה 3M בפ"ת, במחיר של 4M או 5M בעוד 10 או 20 שנים.

ובל נשכח שהחגיגה שרצה פה מאז 2008 עד היום בערך, לא אמורה להימשך לנצח. בכלכלה יש גאות ושפל כמעט בכל דבר.

 

[munmun]

סתם לשם ההתפלפלות התיאורטית בלבד - מעדיף להביט על השאלה האם הנדל"ן צפוי להעלות או לרדת מתוך עיניים של ילד בן 5.

אם לחסרי דיור יש איך לשלם ולהמשיך להעלות את המחירים, מן הסתם שהנדל"ן יעלה. אבל לפי מיטב הבנתי, לרוב האזרחים באשר הם לא יהיה איך לרכוש דירה חדשה שכיום עולה 3M בפ"ת, במחיר של 4M או 5M בעוד 10 או 20 שנים.

ובל נשכח שהחגיגה שרצה פה מאז 2008 עד היום בערך, לא אמורה להימשך לנצח. בכלכלה יש גאות ושפל כמעט בכל דבר.

אני האמנתי בזה הרבה שנים והפסדתי הרבה כסף בגלל האמונות האלה.
אנחנו מאמינים במה שאנחנו רוצים להאמין, ואין שום בסיס לטענה שזאת ״חגיגה״.
אסביר למה.
המשכורות הממוצעות ומשכורת המינימום תמיד עלות.
זאת האחריות של בנק ישראל להחזיק את אינפלציה ברמת 1-3% והמשכורות מדביקות את האינפלציה.
אין מטרה לגרום לדפלציה בשקל.
זאת אומרת המחיר של הדירה עולה כל הזמן ביחד עם עלית המשכורות.
כי בסופו של דבר המחיר שמשפחה ממוצעת יכולה לשלם על דירה, בין אם זה משכנתא או שכירות, היא חלק מההכנסה בניכוי הוצאת אחרות.
אז ב2008 היה משבר והורידו ריביות, הדפיסו הרבה כסף וניפחו את מחירי דירות.
ובקורונה שוב פעם היה משבר והדפיסו כסף וחלקו אותו לאנשים והשקיעו בחברות.
בשני המקרים מחירי הדיור עלו והציגו את הערך הריאלי של השקל.
אז מה כן יכול להוריד את המחירי הדיור בישראל? ריבית גבוהה לאורך זמן - לא צפוי.
שינוי משמעותי בקצב הבניה והצפה של דירות חדשות בשוק - לא צפוי.
כרגע שני הטרנדים האלה בדיוק הפוכים.
לכן, הטענה הזאת שיש חגיגה שלא אמור להמשיך לנצח לא נכונה.
זה המצב הרגיל בכלכלה הישראלית.

 

[מרקר]

שינוי משמעותי בקצב הבניה והצפה של דירות חדשות בשוק - לא צפוי.
כרגע שני הטרנדים האלה בדיוק הפוכים.
לכן, הטענה הזאת שיש חגיגה שלא אמור להמשיך לנצח לא נכונה.
זה המצב הרגיל בכלכלה הישראלית.

שכחת את מחירי הקרקעות. רב עלות הדירה היום במקומות הנחשקים זה בכלל עלות הקרקע. קבלנים היום רוכשים קרקעות בהרבה פחות מלפני שנתיים (30% ירידה ועוד. ראה למשל את המקרה של הקרקע בתל השומר. קרקעות בשדה דב מוערכות בשמאות ששויים ירד 30%). מחיר הקרקע ירד בגלל הריבית, ולאור ההצפי שהממשלה צריכה מאות מליארדים לא מן הנמנע שנראה מכירת קרקעות גדולה מהמדינה בשביל לגייס כספים. יש קבלנים שקנו קרקע לדירה ב-11 ש"ח (ראה את הסיפור המעניין של הקבלן עמרם אברהם בכרמי גת, אך עלות הפיתוח היא 100K לדירה). מכיוון שהקבלנים מתחרים אחד בשני והריבית גבוהה יש אפשרות גדולה שנראה התגלגלות של הירידה הזו ללקוחות אם המצב ימשך. כמובן, אם הריבית תרד והקרקעות יחזרו לעלות ביחד עם ביקוש גבוה לדירות אז לקבלן לא יהיה עניין לרדת במחיר. יש גם נושא של עלויות פיתוח (כמו הגשר בבני ברק) שיתכן ויהיה משמעותי בעתיד, אז לא בטוח מה יקרה.

בסופו של דבר, מצב שבו מחירי דירות עולים בקצב גבוה יותר מהמשכורות (שאני מניח הלקוחות המרכזיים של קניית הדירות הם אנשים פרטיים) והמינוף כבר שואף למקסימום הוא מצב שלא יכול להימשך לנצח. בין מחזורים כאלו של גאות ושפל יכולים לעבור עשרות שנים כמובן, אך זה לא מצב שיכול להתקיים לנצח. מרגע שיש ירידה משמעותית, המינוף הופך את החוויה לכואבת במיוחד (אמנם אין כאן סכנת הנזלה/margin כמו במניות, אך עדיין לא ממש כיף) מה שמרחיק רוכשים מהשוק וגורם לתגובות שרשרת (כל כל החברות ממונפות וכו').

 

[ווטרן-טירון]

המשכורות הממוצעות ומשכורת המינימום תמיד עלות.

לא עד כדי קניית דירה ב-4M לפני תשלום הריביות.

ואם אכן אני טועה ובארח פלא 383 משכורות של 10,428 ש"ח אכן יצליחו לרכוש דירה ב-4M בסופו של דבר, הרי שמדובר בכשל כלכלי מכיוון ששוק ההון יספק יותר תשואה בעבור המשכורות הללו ולכן במדינה בלי עיוותים וחגיגות אנחנו לא אמורים לצפות שרוב המשקיעים יפנו לנדל"ן. הייתי שמח לחשוב שישראלים מספיק אינטליגנטים על-מנת להשקיע את כספם בשוק ההון ועם הרווחים לרכוש דירה ב-4M איפשהו באמצע הדרך, אבל לפי העיתונות והתלונות של הסולידית בזמנו, לא נראה שזה המצב.

יש עוד דברים עקיפים שצריך לדבר עליהם ושמלכלכים את התמונה ונראה לי שמחזקים את "תיאורית החגיגה שנגמרה" שלי, כמו העלאת הגירעון והאינפלציה הנוכחיים.

 

[ווטרן-טירון]

יש עוד דברים עקיפים שצריך לדבר עליהם ושמלכלכים את התמונה ונראה לי שמחזקים את "תיאורית החגיגה שנגמרה" שלי, כמו העלאת הגירעון והאינפלציה הנוכחיים.

בינתיים מחוץ לבועת הפורום שבה הכלכלה מתפקדת נהדר:

https://twitter.com/Idaneretz/status/1733807255399674302

עדיין לא השתכנעתי לא לשים שורט על כל חברות הנדל"ן הישראליות (נכתב בציניות).

 

[מרקר]

בינתיים מחוץ לבועת הפורום שבה הכלכלה מתפקדת נהדר:

https://twitter.com/Idaneretz/status/1733807255399674302

עדיין לא השתכנעתי לא לשים שורט על כל חברות הנדל"ן הישראליות.

זה שהמדינה לוקחת חובות או מתנהלת בגירעון לא אומר שהמצב הכלכלי רע לאזרחים. ארה"ב למשל כבר מתנהלת בגירעון יותר מעשור (לא בדקתי כמה זמן האמת) ולא מתכוונת להפסיק (לפי התחזיות הם תמיד יהיו בגירעון). ישראל היא לא ארה"ב והמדינה בשלב מסוים או לא תצליח לגייס חוב והריבית עליו תקפוץ (כמו מצריים) או שיעלו מיסים (כרגע המיסים זה 32% מהתוצר, מה שאומר ש4% גירעון זה בערך 10% מהכנסות המדינה ממיסים אז יצטרכו להעלאות את המיסים בערך ב-11 אחוז, ועוד קצת כי העלאת מיסים פוגעת ביעילותם). כשזה יקרה אז המצב הכלכלי יחל להיות גרוע יותר.

 

[אחד שמבין]

כשבאים לדון על מחירי הדיור בעתיד יש שתי נושאים 1 הטווח הקצר/בינוני של השנתים שלוש שבו כנראה תהיה דשדוש והמשך ירידות קלות בעקבות המלחמה
חוסר יציבות פוליטית ריבית גבוה ועוד,2 הטוח הקצת יותר ארוך של ה5 פלוס שנים ,אם נניח שהכלכלה תמשיך להתפתח כמו עד לפני שנה פלוס ,אין ספק שהמחירים ימשיכו לזנק
בנוסף יש נושא חשוב שלא מדברים עליו ,שזה הנושא של דירה בהנחה ,יש אלפי משפחות שמחכות להגרלות ,בוא נשאל את עצמינו מה יקרה שהם יראו שאין שום הגרלה על הפרק כי גנזו את התוכנית לוטו הנ״ל ,לכאורה זה יעלה משמעותית את הביקושים, לא?
אגב מחירי הדיור לא נקבעים רק ע״פ ביקוש ,ראה ערך מיצרים מדינה שכנה שיש בה ילודה גבוה ובכו״ז המחירים שם לא משהו....
מה שבטוח שאם המגמה הנוכחית של יציאת משקיעים משוק הנדל״ן תמשך [מכול מיני סיבות] מחירי הדירות למכירה ימשיכו לרדת

 

[גרהם]

עדיין לא השתכנעתי לא לשים שורט על כל חברות הנדל"ן הישראליות

put your money where your mouth is

 

[אלישבע]

אבל השכירות לא עלתה כמו מחירי הדירות

זה נתון שצריך לבדוק. לא יודעת כמה עלתה באחוזים ביחס למחירי הדירות . אבל עלתה משמעותית בערי מרכז.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

אז מה כן יכול להוריד את המחירי הדיור בישראל? ריבית גבוהה לאורך זמן - לא צפוי.

מה זא אומרת "לא צפוי"? אתה יודע בכלל מה הצפי בשוק?

מניתוח מחירי אג"ח מדינת ישראל בריבית קבועה לטווחים שונים ניתן לראות שהשוק צופה ירידה קלה בריבית, משהו כמו 1% פחות תוך שנה מהיום ולאחר מכן התייצבות. זו ירידה מינורית לחלוטין.
עוד חשוב לזכור! הירידה הזו תשפיע רק על מסלול הפריים.

מה לגבי מסלול משתנה כל 5 (מל"צ)?
ממשלתי ל-5 שנים נמצא פחות או יותר באותו מקום שהיה בו ברוב השנה האחרונה (3.9%), שזה הרבה הרבה יותר גבוה ממה שהיה קודם לכן (0.5% בסוף 2021!!).
(תוסיף לזה את ההכבדה במשכנתא על כל מי שקנה לפני שנה ויותר ומתעדכן לו העוגן במסלול משתנה כל 5 לפי ריביות נוכחיות..)

מה לגבי מסלול קל"צ ל30 שנה אתם שואלים?
בינואר השנה ממשלתי קבוע ל30 שנה נתן 3.5%, עכשיו נותן 4.6%, כשבשיא הפאניקה לפני חודש וחצי נתן גם 5.3%.


צאו מהקונספציה

 

[מכל מלמדי השכלתי]

שינוי משמעותי בקצב הבניה והצפה של דירות חדשות בשוק - לא צפוי.

תעקוב קצת בבורסה הישראלית אחרי יזמיות נדל"ן תראה כמה פרוייקטים נמצאים בשלבי חתימות, וזה הולך לצבור תאוצה אחרי המלחמה ביג טיים בגלל הפאניקה לממ"דים.
זה בנוסף למאסה משמעותית של דירות לא מכורות של קבלנים שנואשים למכור אך "עדיין" לא מתפשרים מחיר.

ועוד לא אמרתי מילה על הפגיעה הצפויה בכלכלה בעקבות המלחמה

 

[munmun]

יש תחזית של בנק ישראל לריבית ברבעון 3 של 2024 ירידה ל 4-4.25 והטרנד הזה ימשיך, כמו בכל העולם, עד שהריבית תהיה 2-3 אחוז. עם ריבית כזאת עליית מחירים תמשיך כרגיל.
את הטענה שהנה מתחילים לבנות בקצב אחר אני שומע מאז ומתמיד. כרגע הקצב התחלות בניה נמוך מהרגיל, ריבית גבוהה, אין עובדים.
אחרי המלחמה יצטרכו קודם כל למצוא פתרון לעובדים ואז להתחיל להשלים את הפער שנוצר,
מה שיגרום לקפיצת מחירים נוספת ביחד עם הורדת ריבית שתהיה. אין שום מאסה של דירות לא מכורות, יש מחסור בדירות אחרת המחיר היה יורד מזמן.