השקעות נדל"ן בחו"ל - איך מתחילים?

[Yal]

אני מעוניין להשקיע בדירה להשכרה בחו"ל. הסיבה, יש לי תיק השקעות קיים ומעוניין לגוון בנכסי נדל"ן. בארץ דרוש סכום גדול מדי עבור התמהיל הכולל שלי ולכן מתעניין בחו"ל. המחסום העיקרי שלי הוא רכישת ידע ע"מ שאוכל לקבל החלטות טובות. עד עכשיו מה שעשיתי זה סיור שכונות במדינת היעד, רכשתי הבנה בסיסית של טווחי המחירים ואיתרתי שני סוכני נדל"ן ישראליים שפועלים במדינה דרך המלצות. אשמח ללמוד מניסיונם של אנשים שעברו מסע של השקעה בחו"ל. מאיפה התחלתם ואיך רכשתם ידע?

 

[הורדוס]

אם תספר איזה אזור באיזה מדינה בחרת אולי תקבל תשובה לשאלה שלך

 

[עומל תחת השמש]

ואיתרתי שני סוכני נדל"ן ישראליים שפועלים במדינה דרך המלצות

מדוע?
בהגיון שלי עדיף לרכוש כבן מקום ולא כישראלי שלא מבין שום דבר ואפשר לעבוד עליו.
החשדנות מתגמלת בשוק מלא נחשים עקרבים רמאים וגזלנים.

 

[yik - financial planner]

השקעות נדל"ן בחו"ל - איך מתחילים? לא מתחילים.​

תקרא את הפוסט של אורי ג.

 

[וינסנט]

השקעות נדל"ן בחו"ל - איך מתחילים? לא מתחילים.​

תקרא את הפוסט של אורי ג.

הפוסט האחרון של אורי ג. מפרט את הבעייתיות שקיימת בהשקעות אלטרנטיביות. אני לא חושב שהוא טוען בו שלא כדאי לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל בכלל ("לא מתחילים" לשיטתך). הוא מציין גם תנאים ספציפיים שבמידה והם מתקיימים הוא כן היה משקיע באותן השקעות אלטרנטיביות, כולל נדל"ן בחו"ל, אלא שלרוב קשה לעין בלתי מקצועית ומנוסה לבחון את התנאים הללו ושם טמון הסיכון הגדול לדעתי.

"השקעות אלטרנטיביות"/קרנות פרייבט אקוויטי/קרנות VC וכו'

זהירות: ארוך! מיועצים רבים שואלים אותי מה דעתי על "השקעות אלטרנטיביות"/קרנות פרייבט אקוויטי/קרנות VC וכו', אז הנה 23 סיבות למה לא לגעת בזה: אמ;לק: כי זה פויה. 1. הכסף לא נזיל לתקופה ארוכה ולא ידועה, גם קרנות או השקעות שמשקיעות את הכסף לX זמן יש נטייה להאריך את הזמן הזה, לפעמים בגלל גורמים...

www.hasolidit.com

 

[yik - financial planner]

הוא מציין גם תנאים ספציפיים שבמידה והם מתקיימים הוא כן היה משקיע באותן השקעות אלטרנטיביות, כולל נדל"ן בחו"ל, אלא שלרוב קשה לעין בלתי מקצועית ומנוסה לבחון את התנאים הללו ושם טמון הסיכון הגדול לדעתי.

חכם לא נכנס להשקעה שפיקח יכול לצאת ממנה.
מה שלא פשוט - פשוט לא.
זה הגישה שלי.

כמה תשואה אתה מצפה לקבל על השקעה כזו?
אם זה מתחת ל 15%-20% בשנה לדעתי לא שווה.

 

[mail4tamari]

אני משקיע בנכסים אמריקאים כבר 20 שנה כ"חובב".
זה מאוד פשוט אם אתה נעזר באנשים הנכונים.
אתמול קניתי נכס, עם 70% משכנתא אמריקאית, חדש.
מה בדיוק מסובך?
רוב האנשים לא בודקים את העניין בגלל שהמדיה (שמוכרת את צומת הלב),
מראה את הדברים הכי מפחידים.
אנשים שעבדו עם שקרנים והפסידו מאות אלפי שקלים בגלל שסמכו על נבל.
99% מהאנשים הם לא נבלים.
אם זה מתחת 20% לשנה, זה ל ג מ ר י שווה את זה. צריך לזכור שהסיכון כאן נמוך מהסנופי.

 

[fsfs]

אני גם משקיע בנכסים בארה"ב
חוץ מתשואה, נדל"ן הוא בדרך כלל גם הגנה נגד אינפלציה עם עליית מחירים במקרה זה
וגם לנדל"ן יש יתרונות מיסוי כמו פחת ורישום הוצאות שמפחיתים מס בסופו של דבר
תשואות ברוטו באיזורים מסויימים בארה"ב בשכונות די בסדר יכולה להגיע ל 11-13% ברוטו ו 6-9% נטו ובאיזורים אילו בשכונות פחות טובות תשואה גבוהה עוד יותר ( הכול כמובן יחס סיכון/סיכוי)
צריך לדעת איה איזורים וכמובן שצריך להכיר אופרציה אבל זה לא מסובך מדי ובא עם ניסיון

 

[ExeAction]

טווחי מחירים ותשואות זה הדבר האחרון שצריך לבדוק.

כדאי להתחיל ברגולציה המקומית.
בעיקר במיסוי שכירות ומסי ירושה, חוקי פינוי ובכללי אם המדיניות היא גם לטובת בעלי הדירות ולא מטיבים לחלוטין עם השוכר.
ענייני משכנתא אם תרצה למנף.
יש גם ענייני שפה שצריך לשקול ולהכיר יותר את תרבות חברות הניהול, וכדאי שיהיו בשפע.

הצעד הבא זה להכיר יותר לעומק אזורי השקעה
דרך האינטרנט וגם דרך אנשי מקצוע.

את הידע שלי על אנגליה קיבלתי מפודקסטים, קבוצות של משקיעים ולקחתי מלווה משקיעים ישראלים שבנו קשרים עם בעלי מקצוע מקומיים.

 

[bustrop]

אני משקיע בנכסים אמריקאים כבר 20 שנה כ"חובב".
זה מאוד פשוט אם אתה נעזר באנשים הנכונים.
אתמול קניתי נכס, עם 70% משכנתא אמריקאית, חדש.
מה בדיוק מסובך?
רוב האנשים לא בודקים את העניין בגלל שהמדיה (שמוכרת את צומת הלב),
מראה את הדברים הכי מפחידים.
אנשים שעבדו עם שקרנים והפסידו מאות אלפי שקלים בגלל שסמכו על נבל.
99% מהאנשים הם לא נבלים.
אם זה מתחת 20% לשנה, זה ל ג מ ר י שווה את זה. צריך לזכור שהסיכון כאן נמוך מהסנופי.

יש אפשרות לקבל משכנתא בארה״ב עם משכורת ורקע פיננסי מישראל ?

 

[fsfs]

יש אפשרות לקבל משכנתא בארה״ב עם משכורת ורקע פיננסי מישראל ?

משכורת שלך בישראל לא ממש מעניינת בנק אמריקאי
יש אפשרות לזר לקחת משכנתא מול שיעבוד נכס קיים בארה"ב

 

[אייל ריטברג]

היי יל,
עונה כיועץ משכנתא.

אני לא הייתי רוכש דירה בחול.
זו השקעה לא סחירה, לא נזילה, עם עלויות הקמה גבוהות מאוד, קשה מאוד לתפעול (בגלל המרחק הפיזי) או שעלות תפעול יקרה (בעזרת חברת ניהול למשל ומאתרי משקיעים), הרגולציה יכולה להיות הרסנית לרעתך, היא ממוסה 25% במקום נדלן בישראל.

אם אתה מחפש דירה כזו, אתה צריך במינימום לשאול את עצמך איזה תשואה אתה אמור לקבל כדי שתצדיק לשים את הכסף שם ולא ב SNP500.
לאחר מכן, תשאל את עצמך למה לא פשוט לשים את הכסף בקרן REIT.

בהצלחה.
אייל ריטברג.