מישהו מכיר או שמע על "סוויט-הום"? או על השקעות נדל"ן בברלין?

[amidar]

היי,

אני הולך בקרוב לשמוע pitch מכירות על השקעות נדל"ן בברלין בחברת "סוויט הום".
לא מכיר אותם, לא מכיר פרוייקטים שלהם.

לי חשוב בעיקר לבוא עם שאלות מוכנות לגבי השקעות בנדל"ן בברלין (ספציפית ברלין).
אם יש מישהו עם ניסיון או ידע, אשמח לשמוע.

כל מידע יתקבל בברכה

 

[Edward]

שמעתי שצריך ממש להיזהר עם רכישת נכס בגרמניה בגלל שלפעמים יש מגבלות די משונות על השכרת נכסים שם. כלומר יכול להיות שיכריחו אותך להשכיר לסטודנטים או רק לתושבים מקומיים ובשכר דירה מופחת או משהו כזה.

 

[חתול]

מה ש @Edward אמר.

 

[HHH]

לפי הנתונים שקראתי רק כ-15% מתושבי ברלין גרים בנכס בבעלותם (בעיר גרים כ-3.5 מיליון איש) וזאת למרות שהיא עיר הבירה של הכלכלה החזקה באירופה. נשאלת השאלה אם כן מה יתרונך היחסי בשוק זה על פני התושבים המקומיים שבוחרים משום מה לא לבצע השקעות דומות (אפילו לא למגורים).

 

[כסף_כסף]

חשוב להבין איזה שליטה תהיה לך על הנכס אחרי ביצוע ההשקעה
הצרה עם כל החברות האלה שלרוב מדובר על איגוד של כמה משקיעים שלא מכירים אחד את השני, כאשר בפועל אין לאף אחד חוץ ממארגני הקבוצה שליטה אפקטיבית על הנכס ועל הנעשה בו ואתה בסופו של דבר חייב לסמוך עליהם ב 100%, וזה מתכון לבעיות ב 99% מהמצבים.
אני הייתי מתרחק מכל דבר שלא רשום ישירות על השם שלך ואין לך יכולת לנסוע לשם מחר ולטפל בנכס באופן אישי במידת הצורך

 

[amidar]

אני הייתי מתרחק מכל דבר שלא רשום ישירות על השם שלך ואין לך יכולת לנסוע לשם מחר ולטפל בנכס באופן אישי במידת הצורך

אוקיי, אז אחרי שהייתי שם בשישי בבוקר להלן חלק מהמידע:
הנכס כן נרשם על שמך. פותחים לך חשבון בנק גרמני על שמך ואליו מועברת השכירות מדי חודש. ממנו גם יוצאות כל הוצאות הניהול של הנכס. אתה מוזמן לטוס לבקר בנכס כאוות נפשך (כמובן בהתאם לחוקים המקומיים, במידה וישנו שוכר בנכס).

אז שוב - מה אני מפספס?

 

[Royalties Man]

גם חשבתי להשקיע בנכס בברלין, לא עשיתי את זה מסיבות אחרות (כספיות) אבל אני גם מנסה למצוא את הקאץ' וכרגע לא מוצא. מה שאני רואה בעייתי כרגע הם כמה דברים:
1 - זה שוק שהוא בעיקר מבוסס על עליית ערך ולא על הכנסה, ככה שזה קצת ספקולטיבי לבסס את כל התשואה שלך על עליית ערך של הנכס, לעומת ארצות הברית שהיא יותר מה שנקרא cash flow market (חוץ מסן פרנסיסקו, LA וניו יורק).
2 - אתה מפקיד את כל הניהול בידיי חברת הניהול המקומית וצריך לסמוך עליהם בעיניים עצומות למרות שכל אחד שרוצה לבנות לעצמו בסיס גדול של נכסי נדל"ן בסוף יצטרך חברת ניהול בין אם ירצה ובין אם לא.
3 - מימון מוגבל, למי שרוצה להיות ממונף כמו בישראל או ארצות הברית זה לא אפשרי, הבנתי ששם זה באיזור ה 50 אחוז מינוף.
4 - חוקים נוקשים של הגרמנים בקשר להעלאת שכר דירה, אי יכולת להוציא דייר וכו' וכו' וכו'.

מעבר לזה, ברלין נראית לי פנטסטית. צריך לראות מה עוד אנשים חושבים ולהמשיך לחקור.

 

[קפבלנקה]

אז שוב - מה אני מפספס?

אתה לא מפספס כלום, זה אפשרי תאורטית. השאלה היא למה כן, מדוע דווקא ברלין? הבטיחו לך תשואה מסוימת? מן הסתם יצאת ממפגש מכירות אגרסיבי שבו הכל נשמע ממש ורוד, תמיד יש שיקולים בעד ונגד, בוא נשמע ממך למה כן ולמה לא ואז אולי התגובות יהיו יותר ממוקדות.
אני אתחיל בחסרון אחד משמעותי - ככל הנראה, אתה תשלם דמי ניהול/תיווך אחוז גבוה מהתשואה, אף אחד לא עובד בחינם. כמו כן, לאנשים שינהלו עבורך את הנכס אין שום סיבה להעדיף את הנכס שלך ע"פ שאר הנכסים שבבעלותם/ניהולם, בנוסף, אתה לא יודע מי הם ומה הם והאם עוד 5 שנים הם גם יהיו בשטח. אז מעבר לסיכונים הרגילים בכל נכס אני רואה פה עוד סיכון די משמעותי ששם אותך בעמדת נחיתות מובהקת ביחס לברלינאי מן הישוב שמחליט גם ללא החסרון הנ"ל ע"פ רוב לא לרכוש דירה בבעלות כפי שציין HHH.
אבל תסביר מהם השיקולים בעד.

 

[כסף_כסף]

אוקיי, אז אחרי שהייתי שם בשישי בבוקר להלן חלק מהמידע:
הנכס כן נרשם על שמך. פותחים לך חשבון בנק גרמני על שמך ואליו מועברת השכירות מדי חודש. ממנו גם יוצאות כל הוצאות הניהול של הנכס. אתה מוזמן לטוס לבקר בנכס כאוות נפשך (כמובן בהתאם לחוקים המקומיים, במידה וישנו שוכר בנכס).

אז שוב - מה אני מפספס?

סבבה, אז למה לא לטוס לברלין, למצוא מתווך מקומי ולעבור איתו את אותו התהליך בעלות נמוכה יותר כנראה?

 

[amidar]

סבבה, אז למה לא לטוס לברלין, למצוא מתווך מקומי ולעבור איתו את אותו התהליך בעלות נמוכה יותר כנראה?

העלות שמשולמת לחברת התיווך היא 3% מעלות קניית הנכס, וזהו. לאחר מכן הם לא גובים ממני שום תשלום (כאמור, אני מקבל את השכירות מהשוכר, ומשלם ישירות לחברת הניהול). הם יוצאים מהנחה שבסוף ארצה למכור את הנכס, ולכן אשוב אליהם (במכירה הם גובים 6%).

הם אמרו שיספקו לי קו תקשורת עם חברת הניהול ויעדכנו אותי לגבי עליות מחירים אפשריות בשכירות. כל זאת מתוך אינטרס שאשאר אצלם גם במכירה.

אני לא רוצה באמת לטוס לשם, לבזבז את זמני בחיפוש נכסים (שהם כבר עשו בשבילי, תבדוק כאן למשל את הדירות להשקעה, ותלחץ על הטאב "מחירים"), לחפש מתווך מקומי דובר אנגלית, להתעסק עם פתיחת חשבון בנק בברלין, למצוא חברת ניהול, למצוא שוכר, ועוד אי אלו עיזים ששכחתי כאן.

אני כן רוצה לשבת בבית, לעבור על רשימת נכסים, להחליט מה בא לי מתוכם לפי אזור, תשואה, הון התחלתי וכיוב', ואז להרים טלפון או לקפוץ למשרד כמה דקות מהבית שלי, לחתום על כמה מסמכים, ולשכוח מהעסק לכמה שנים (כאמור - סולידי...).

(מסתבר ש)החוקים בברלין הם די הוגנים כלפי השוכרים והמשכירים כאחד. בערך כמו סעיף 14 בחוזה עבודה...

 

[HHH]

@amidar, הרושם שאני מקבל ממך זה שהחלטת שזה רעיון טוב, ואני מאוד מקווה בשבילך שאתה צודק. לפי מה ששמעתי מאנשי נדל"ן בכלל ובפרט בפורום הוא שצריך להכיר את השוק היטב (שאל את @אורי). לי באופן אישי זו נשמעת כמו הרפתקאה שאתה נכנס אליה בלי לעשות יותר מדי שיעורי בית. מצד שני יש האומרים כי fortune favors the bold.

בהצלחה!

 

[כסף_כסף]

אני כן רוצה לשבת בבית, לעבור על רשימת נכסים, להחליט מה בא לי מתוכם לפי אזור, תשואה, הון התחלתי וכיוב', ואז להרים טלפון או לקפוץ למשרד כמה דקות מהבית שלי, לחתום על כמה מסמכים, ולשכוח מהעסק לכמה שנים (כאמור - סולידי...).
.

סולידי? נשמע לי יותר תמים

 

[Edward]

סולידי? נשמע לי יותר תמים

מסכים, זה נשמע לי כמו משהו שהייתי שוכר עורך דין גרמני שמתעסק בנדל"ן שיסביר לך בדיוק איפה המוקשים פה. אל תעשה את זה לבד, אתה והחברה. תיקח איש מקצוע מטעמך.

 

[breezblock]

עדיין לא הבנתי למה דווקא שם..
מה אחוז התשואה שהם מעריכים שתקבל?

 

[amidar]

מה אחוז התשואה שהם מעריכים שתקבל?

אם תסתכל בלינק ששמתי, הם אשכרה מפרסמים את המחירים של כל נכס, ואת אחוזי התשואה עליו (לפני דמי ניהול).

זה אומר שאתה מקבל קצת פחות מזה, אבל לא הרבה פחות.

אין לי איזה משהו ספציפי על ברלין, סתם רציתי לדעת איפה המוקשים, נראה מהתגובות של רובכם שצריך להמשיך לחפש.... כצפוי...

 

[כסף_כסף]

אם תסתכל בלינק ששמתי, הם אשכרה מפרסמים את המחירים של כל נכס, ואת אחוזי התשואה עליו (לפני דמי ניהול).

זה אומר שאתה מקבל קצת פחות מזה, אבל לא הרבה פחות.

אין לי איזה משהו ספציפי על ברלין, סתם רציתי לדעת איפה המוקשים, נראה מהתגובות של רובכם שצריך להמשיך לחפש.... כצפוי...

אחרי קצת התעמקות
נראה לי שאחד המוקשים הוא בכדאיות העסקה
מרפרוף זריז ראיתי שמרבית הנכסים הסכומים של 100-200 אלף יורו מציאים תשואה של 2.5-3% ברוטו לפני דמי ניהול ולפני הוצאות. אם אתה קונה בניין שלם עם 50 דירות בכמה מיליוני יורו, אתה מגיע לכיוונים של ה 5-6% תשואה שזה אולי יותר מעניין, אבל אני מניח שאתה לא מדבר על הנכסים האלה.

בקיצור, התשואה מראש לא משהו.

עכשיו, אתה חותך למטווח 3% בקנייה ו 6% במכירה
בנוסף, אם אני מבין נכון יש מס רכישה של 6% במועד הרכישה
ועוד 2-3% עמלות שונות (נוטריון וכו) בקנייה ובמכירה
כל זה רק מקריאת האתר שלהם - אתה מגיע כאן לסביבות ה 20% כסף שפשוט הולך לפח על קניה של דירה ומכירתה אחרי תקופה מסוימת
בתשואה של 3% ברוטו אתה צריך להחזיק את הנכס 7-8 שנים רק בשביל להחזיר את הוצאות העסקה, שזה די מטורף
זאת אומרת, הסיבה היחידה לקנות זה רק אם אתה מאמין באמונה שלמה שהמחירים שם הולכים לזנק בצורה מטורפת


וכל זה, תחת ההנחה הלא ברורה מאליה בכלל שהנכסים והמחירים שנקובים שם באמת משקפים את מחירי השוק ולא עושים עלייך עוד 10-20% רווח כבר בשלב המכירה

 

[רובי1]

אין לי איזה משהו ספציפי על ברלין, סתם רציתי לדעת איפה המוקשים, נראה מהתגובות של רובכם שצריך להמשיך לחפש.... כצפוי...

מעיון חטוף, לא הצלחתי להבין מדוע זה עדיף בעינך על השקעה בארץ. "ויהיו נכסיו מוצלחים וקרובים לעיר".
התשואות נראות ממש נמוכות, אא"כ פספסתי משהו.

מעבר לכך:
1. בארץ לא היית קונה דירה בלי עו"ד, אז קודם חפש עו"ד שאתה מכיר וסומך על מקצועיותו, והוא גם מתמחה בנדל"ן בגרמניה.
2. מנין לך שהמחיר הנקוב הוא באמת המחיר של הנכס? הרי הם יכולים למכור לך במחיר מופקע ולא יהיה לך שום מושג. אתה גם לא ראית את הדירה ואין לך מושג אם היא לא נראית כמו חורבה. אז חפש קודם שמאי גרמני מטעמך שילך לראות את הדירה.
3. מה תעשה אם החברה תפשוט רגל או כל דבר אחר?
3. כשאתה יושב בבית ומדפדף באתר הכל נראה טוב, בפועל דירה צריך לתחזק וזה עולה כסף. כמו כן אם הדירה תעמוד ריקה אתה מפסיד תשואה, ואין לך מה לעשות אלא לקוות שהחברה, שאתה לא הלקוח היחיד שלה, תדאג לך.
4. זוהי רק רשימה קצרה כי מאוחר כבר.

 

[daat99]

אני מאוד מסכים עם @רובי1 התשואות שם בניכוי עמלות נראות ברצפה עד כדי שליליות.
אין שום סיבה לעבוד כל כך קשה ולשלם כל כך הרבה בשביל תשואות כאלו.

אם כבר אז הייתי בודק נדל"ן בארץ כפי ש @רובי1 הציע או מניות דיבידנד כפי שאני עושה.
בשני האפיקים התשואה שלך תגדל משמעותית ואתה תדע יותר טוב מה קורה עם ההשקעה שלך.

 

[yossik]

3. כשאתה יושב בבית ומדפדף באתר הכל נראה טוב, בפועל דירה צריך לתחזק וזה עולה כסף. כמו כן אם הדירה תעמוד ריקה אתה מפסיד תשואה, ואין לך מה לעשות אלא לקוות שהחברה, שאתה לא הלקוח היחיד שלה, תדאג לך.

זה קורה גם במשפחה.
http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3665305,00.html

 

[Roi]

@amidar התשואה ממש נמוכה כמו שציינו פה מקודם, לא מצדיק את הסיכון לדעתי, אם אתה בעניין נדלן אז תבדוק יותר לכיוון הספרדי, אתה יכול לקבל תשואה באזור 6-7% ולדעתי בראיה ארועת טווח השוק יתאושש במיוחד בערים הגדולות כדוגמת מדריד וברצלונה. זו רק דעתי כמובן!