@רוני מה הכוונה בענייני המיסוי?
מה היה המצב עד היום, ומה עכשיו?
וגם למה קנייה של כמה נכסים פותרת את הבעיה.
מכין איתו רשימת שאלות ומסמכים לשאול ולבקש בפגישה.
הי
אנסה להסביר, עד לסוף שנת 2017, למשקיעים זרים היה פטור שנתי ממס בגובה של $4,050
בשנה, לזוג משקיעים פטור משותף של $8,100 בשנה, לכן על 2 או 3 נכסים בארה"ב, לא שילמו כלל מס על הכנסה משכירות, אבל בישראל,
שילמו 15% על השכירות ברוטו בניכוי פחת מבנה או שיפוץ, בפועל זה יצא בממוצא 10% מס על הנטו.
החל משנת 2018 הפטור ממס לזרים בוטל, לכן יתכן כאן כפל מס, תשלום מס בארה"ב של 10%, לאחר מכן תשלום מס בישראל של 10% נוספים על הנטו. (מס זה נחשב למס מופחת, לכן לא ניתן לקזז הוצאות או מס ששולם בחו"ל).
כאשר יש מספר נכסים בארה"ב, נשלם 10% מס בארה"ב, אך סביר להניח שבאחד הנכסים יהיו יותר בלתמים בשנה מסויימת, לכן כאשר נבוא להתחשבן מול רשויות המס בישראל, נבחר באופציית חישוב המס הרגיל (לא המס המופחת של 15%), דהיינו, 30% מס ומעלה בהתאם למס השולי משכר העבודה, כאן ניתן לקזז את כל ההוצאות, לקזז ריבית מימון, פחת מבנה, פחת שיפוץ, ואת המס ששולם בארה"ב, ניתן להגיע למצב שלא נשלם מס עבור נכס זה, או אפילו ניצור הפסד שיגרר לשנת המס הבאה, כאן הכפל מס מתבטל !
לסיכום, מאחר והתשואות משכירות בשוק זה במגמת ירידה (מחירי הנכסים עולים חזק יותר מעליית השכירויות), גידול במס עבורנו המשקיעים הזרים במידה ורוכשים נכס בודד, עיתוי רכישה פחות אטרקטיבי מאשר בעבר, בנייה פחות איכותית (יותר בלתמים), שוכרים ממעמד סוציואקונומי נמוך יותר.... לכן כאשר מגיע אלי לקוח לרכישת נכס בודד, אני מפנה אותו לשוק אחר, או אסטרטגיה אחרת. במידה ורוכשים מספר נכסים, עדיין שוק זה אטרקטיבי בזכות התשואה העודפת משכירות, אך לא לאורך זמן.
נ.ב ראיתי את העסקאות, המוצעות באתר של החברה המדוברת, ברובן עסקאות יזמיות, להערכתי אתה תתקשה להבין אותן מחוסר נסיון, תשים לב לעלויות מימון, עלויות יזמות לחברה, עלויות מכירה, תיווך (יכול להגיע ל 6% ממחיר המכירה), מס מדינה, מס רווחי הון על הרווח הראלי בשיעור כולל של 25%, מה החשיפה למימון ?
בנדל"ן, יש אסטרטגיות השקעה שונות ומגוונות, לא תמיד המשקיעים חסרי הנסיון מבינים את ההשקעה (זה עדיין לא אומר שהיא לא טובה), אין השקעה מושלמת, בכל השקעה יש יתרונות וחסרונות, אני מקפיד בסוף כל ניתוח נכס לרשום יתרונות וחסרונות, לכן אני ממליץ לכל אחד להבין את היתרונות והחסרונות של העסקה.