האם הבנק תמיד ״כסף אחרון״ ?

[slichy]

שוקל לממן רכישת בית למגורים לפי הסדר הבא

30% הון עצמי בהתחלה
45% משכנתא לאחר מכן
25% בסוף הון עצמי (ממכירת דירה קיימת)

האם מנסיון שלכם זהו סדר תשלומים שניתן להתמקח עליו עם הבנק (ללא לקיחת הלוואת גישור לכיסוי ה 25% האחרונים)?

 

[half-solid]

לא. לא ניתן.

עריכה:
כשאני ביררתי, דחו אותי על הסף.

 

[yossik]

25% בסוף הון עצמי (ממכירת דירה קיימת)

זה לא "כסף" נזיל ויכול לקחת זמן למכור, אז אל תסמוך על זה..

 

[ExeAction]

לא מומחה למשכנתאות אבל אולי תוכל תקבל מהבנק 70% מימון אם תצהיר שאתה מוכר את הדירה הנוכחית. כאשר תמכור תסגור מסלול יקר ותצמצם את המשכנתה.

 

[EyeKey]

במצבים מסויימים כן ניתן, כמו במקרה של תשלומים לקבלן. כי יש הגנה לכספים של הבנק במקרה שהעסקה מתבטלת פתאום. (אבל עדיין לא כל הבנקים מסכימים)

בעסקת יד 2 רגילה? לא.

 

[slichy]

במצבים מסויימים כן ניתן, כמו במקרה של תשלומים לקבלן. כי יש הגנה לכספים של הבנק במקרה שהעסקה מתבטלת פתאום. (אבל עדיין לא כל הבנקים מסכימים)

בעסקת יד 2 רגילה? לא.

מדובר בעסקה מול קבלן עם ערבות בנקאית.
השאלה גם אם הבנק מתמחר כזה מצב בריביות או שערבות מבחינתו מספיקה (ובמקרה הספציפי שלי הקנס על ביטול העסקה מכוסה בכל מקרה ע״י ההון העצמי הראשוני)

 

[חיים 111]

אצלנו הבנק התפשר לשלם לא אחרון, אבל דרש לראות הוכחות שיש לנו את הכסף במזומן.
אבל אתה יכול לקחת בלון על הנכס שאתה מתכנן למכור. אם תעשה את זה באותו בנק, אולי הבנק יסכים לאשר לקחת קודם כל את ההלוואה מהנכס החדש, ורק אחר כך את ההלוואה מהנכס הישן, ובמקרה כזה אם אכן תמכור בלו"ז שלך - לא תצטרך לקחת את ההלוואה בפועל, ותישאר רק עם העלות הבירוקרטית.

 

[תלמיד טועה]

בנקים לא אוהבים את זה מהסיבה הפשוטה, הם לא משאירים לך את היכולת לבחור אחרת בסוף, כמו מה יקרה אם בסוף תחליט לא למכור, אז מאיפה תשלם את היתרה?
צדק @ExeAction שהציע לקחת מקסימום, ולפרוע מסלולים יקרים.
אם זה תשלומים לקבלן באמצעות שוברים, תוכל להצהיר שאתה לוקח 70%, להתחיל לשלם עם שוברים מהמשכנתא (לפעמים הבנק מחליט לאיזה מסלול לשייך את הגביות, לפעמים בצורה שווה בין כל המסלולים באופן יחסי, לפעמים רק פריים וכו', אם מבקשים יפה לפעמים הם מוכנים להיות קשובים ולשייך למה שאתה מבקש), ובסוף לשלם מכיסך לפי התכניות שמסתדרות לך.

 

[slichy]

אצלנו הבנק התפשר לשלם לא אחרון, אבל דרש לראות הוכחות שיש לנו את הכסף במזומן.
אבל אתה יכול לקחת בלון על הנכס שאתה מתכנן למכור. אם תעשה את זה באותו בנק, אולי הבנק יסכים לאשר לקחת קודם כל את ההלוואה מהנכס החדש, ורק אחר כך את ההלוואה מהנכס הישן, ובמקרה כזה אם אכן תמכור בלו"ז שלך - לא תצטרך לקחת את ההלוואה בפועל, ותישאר רק עם העלות הבירוקרטית.

איך לא אצטרך לקחת את ההלוואה בפועל? אני מניח שגם אם הבנק יסכים לסידור הזה, הוא ידרוש שההלוואה על הנכס הישן תצא אל הפועל מיד אחרי המשכנתא.

 

[slichy]

תוכל להצהיר שאתה לוקח 70%

אין לי עדיין את הריביות, אבל אני לא בטוח שזה יותר ישתלם מפשוט לקחת הלוואת גישור על הסכום של הדירה הקיימת.
מה גם שזה יגרור עמלות פירעון מוקדם (שאני לא יודע לחזות מהן יהיו) ואולי פריסה מחדש של התשלומים לתקופה קצרה יותר לאחר שאבצע את ההחזר הגדול (לא בטוח שזה משהו שאני רוצה להתעסק איתו).

 

[c881]

מבחינתך כסף של הבנק שיכנס ראשון.
אם מול קבלן אז אמורים לשחרר לפי התקדמות.
לגבי עמלות פרעון מוקדם - לוקחים מסלולים קצרים - משתנה כל 5 שנים/ פריים - למשתנה כל 5 שנים, יש עמלת פרעון מקסימום לנקודת יציאה ולפריים אין עמלת פרעון.
ועדיף לקחת כמה שיותר כמשכנתה.

 

[חיים 111]

אני מניח שגם אם הבנק יסכים לסידור הזה, הוא ידרוש שההלוואה על הנכס הישן תצא אל הפועל מיד אחרי המשכנתא.

כן ולא.
אני מניח שלו"ז התשלום בחוזה מול הקבלן דורש שכ-25% מהתשלום יגיע בהמשך.
השאלה היא אם בנקודת זמן ספציפית שצריך לשלם תשלום של X, הוא יוצא מההלוואה שמשועבדת לדירה החדשה, או מההלוואה שמשועבדת לדירה הישנה.
אם התשלום של X יוצא מההלוואה על הנכס החדש, ההלוואה על הדירה הישנה תחכה לתאריך של התשלום הבא בלו"ז של החוזה. אם בינתיים תצליח למכור את הדירה - לא תצטרך לקחת אותך בכלל.

היתרון של זה על פני שעבוד 70% הוא בריביות שתקבל עבור ההלוואה ארוכת הטווח.
הריביות של הבלון לא אמורות לעניין אותך אם אתה לא אמור לממש את ההלוואה הזו. אתה צריך אותה רק כדי שהבנק ידע שיש לך איך להשלים את עסקת הרכישה.

אנחנו בפועל בסוף לקחנו רק חלק קטן מהגישור - עד שהגיע הזמן לשלם למוכרים, בדיוק השתחרר להורים סכום כסף גדול, והם הלוו לנו אותו בלי ריבית עד שנמכור את הדירה הישנה.

 

[slichy]

אם התשלום של X יוצא מההלוואה על הנכס החדש, ההלוואה על הדירה הישנה תחכה לתאריך של התשלום הבא בלו"ז של החוזה.

מה שאתה אומר שלמעשה הבנק יאפשר פתיחת תיק על הלוואת גישור (בלי להוציא אותה אל הפועל), ויחשיב לי את סכום ההלוואה כהון עצמי? ועוד יאפשר לי להחזיק אותה בסטטוס ״פתוחה אך לא מנוצלת״ לתקופה של נניח שנה בלי לחייב אותי בריבית? איזה אינטרס כלכלי יש לו (מעבר לדמי פתיחת תיק)?

 

[חיים 111]

מה שאתה אומר שלמעשה הבנק יאפשר פתיחת תיק על הלוואת גישור (בלי להוציא אותה אל הפועל), ויחשיב לי את סכום ההלוואה כהון עצמי? ועוד יאפשר לי להחזיק אותה בסטטוס ״פתוחה אך לא מנוצלת״ לתקופה של נניח שנה בלי לחייב אותי בריבית? איזה אינטרס כלכלי יש לו (מעבר לדמי פתיחת תיק)?

ומה לדעתך היה קורה אם היית לוקח את כל ההלוואה באותו תיק (70%) ולו"ז התשלומים למוכר הוא לא מיידי?
היו משחררים את הכסף לפי הלו"ז, ובכל תשלום נתון אתה יכול לומר "את התשלום הזה אני משלם בעצמי מכסף שהשתחרר לי".
למה שתשלם ריבית אם הכסף נשאר אצל הבנק?

אני אבל חושב שלא שומרים את הריביות לתשלומים עתידיים, כך שהבנק לא מפסיד מזה.

מבחינתו יש כאן מימון לעיסקת רכישה אחת שמפוצלת לשני תיקים - רכישת דירה עם משכנתא על שתי הדירות, כשאחת מהן היא הלוואת גישור בהתאם להנחיות החדשות של בנק ישראל. נכון שבהרבה מקרים הם מעדיפים לנצל את המשכנתא על הדירה הישנה קודם, אבל הם יכולים להתגמש מסיבות שונות.

עריכה: הניסיון שלי הוא מלפני 6 שנים. הסיבה העיקרית שזה עבד ככה היא שהיה תאריך של תשלום גדול לסילוק משכנתא, שהיה קצת מורכב מבחינת הוראות התשלום. מבין 3 מקורות (הון עצמי, משכנתא נכס ישן ומשכנתא נכס חדש), רק אחד (משכנתא על נכס חדש) היה גדול יותר מהסכום לסילוק המשכנתא, אז כדי לחסוך בסרבול של סילוק המשכנתא הוצאנו דבר ראשון את הסכום הגדול מתוך המשכנתא על הנכס החדש, ואת יתרת התשלומים שילמנו בעזרת ההון העצמי, הלוואה מההורים וחלק קטן מהמשכנתא על הנכס הישן.

 

[Meni Adam]

שוקל לממן רכישת בית למגורים לפי הסדר הבא

30% הון עצמי בהתחלה
45% משכנתא לאחר מכן
25% בסוף הון עצמי (ממכירת דירה קיימת)

האם מנסיון שלכם זהו סדר תשלומים שניתן להתמקח עליו עם הבנק (ללא לקיחת הלוואת גישור לכיסוי ה 25% האחרונים)?

הייתי בסיטואציה דומה לפני שנה.
הבנק היחיד שהסכים היה בנק לאומי.
10% הון עצמי בתחילה
50% משכנתא מהבנק
40% ממכירת נכס קיים

 

[slichy]

ומה לדעתך היה קורה אם היית לוקח את כל ההלוואה באותו תיק (70%) ולו"ז התשלומים למוכר הוא לא מיידי?

אני חושב שבמקרה הזה הבנק עדיין לוקח ריבית מהיום הראשון על כל המשכנתא, בלי קשר למתי הוא משחרר את הכסף, אבל אולי אני טועה. יאירו את עינינו אנשים שלקחו משכנתא עם שחרור בפעימות

 

[slichy]

הייתי בסיטואציה דומה לפני שנה.
הבנק היחיד שהסכים היה בנק לאומי.
10% הון עצמי בתחילה
50% משכנתא מהבנק
40% ממכירת נכס קיים

והוא ניצל את זה במשא ומתן על הריביות ?

 

[EyeKey]

אני חושב שבמקרה הזה הבנק עדיין לוקח ריבית מהיום הראשון על כל המשכנתא, בלי קשר למתי הוא משחרר את הכסף, אבל אולי אני טועה. יאירו את עינינו אנשים שלקחו משכנתא עם שחרור בפעימות

אתה טועה. אבל הוא לא נותן לך את הריבית שיש כרגע. זה קצת יותר מורכב. אני חושב שלרוב זה יהיה על פי ריבית גבוהה יותר. יש לבנק איזה דרך לחשב את הריבית בהתאם למתי הוא ישחרר את הכסף.

 

[c881]

אני!, אני!, אני!!!
המורה, אני מצביע יפה!

שוב, לקחתי משכנתה לבניה לפני שנתיים וחצי.
שחרור הכסף הוא לפי פעימות.
הריבית טיפה גבוהה יותר מריבית משכנתה רגילה, כי אין נכס שאפשר לממש מחר (במקרה שלי, היה ניתן לממש את המגרש)
לוקחים חלק מכל המסלולים כדי לתפוס (מרווחים)
וכשאתה בא לבנק עם אישור שבוצעו X% מהבניה (יש מספר מדרגות שהבנק מגדיר - 50%, 70%, 90%) ניתן לשחרר עד אותו % מהסכום הכולל (ניתן גם פחות, אבל לא ניתן לבקש פעמיים על אותו שלב)
מה זה אומר "לתפוס מרווחים"?
בכל מסלול שאתה מקבל מוגדר "עוגן" - ריבית בסיסית (שמקובלת על בנק ישראל) וממנה הבנק זז -
ריבית ממוצעת של אג"ח מדינה צמוד לתקופה של ...
ריבית הפריים במשק...
ריבית ממוצעת של שער מטבעות מול ניקראגווה
יכול להיות שהעוגן יעלה ואז בפעם הבאה שתבוא למשוך כסף - החלק שתבקש יעלה יותר
יכול להיות שהעוגן ירד ואז בפעם הבאה שתבוע למשוך כסף - החלק שתבקש יעלה פחות

לי לדוגמה, יש מסלול ל-20 שנה, צמוד משתנה כל 5 שנים. בפעם הראשונה שמשכתי - קיבלתי לפי 2%, פעם שניה לפי 2.07%, פעם שלישית לפי 1.97% ובפעם האחרונה לפי 1.47%.
כל פעימה כזו קיבלה גם "מדד בסיס" משל עצמה - כדי שאפשר יהיה לחשב לכל שקל כמה המדד משפיע עליו.

ולא, הבנק לא לוקח ריבית על כסף שנשאר אצלו בקופה.
בגלל זה הריבית טיפה גבוהה במקור.
נ.ב.
לקח לי שנתיים למשוך את הכל.

 

[slichy]

וכשאתה בא לבנק עם אישור שבוצעו X% מהבניה (יש מספר מדרגות שהבנק מגדיר - 50%, 70%, 90%)

קודם כל תודה על ההבהרה.
שנית, האם הבנק תמיד יעבוד לפי מדרגות כפי שציינת במקרה שלך (כתבת מגרש אז אני מנחש שזאת בנייה פרטית) או במידה ויש ליווי בנקאי יהיה מוכן לשחרר את הכסף מתי שאחליט כדי להקדים תשלום לקבלן (בהנחה שהוא כסף אחרון לצורך העניין)