• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

האם הבנק תמיד ״כסף אחרון״ ?

  • פותח הנושא פותח הנושא slichy
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

slichy

משתמש סולידי
הצטרף ב
16/11/17
הודעות
60
דירוג
9
שוקל לממן רכישת בית למגורים לפי הסדר הבא

30% הון עצמי בהתחלה
45% משכנתא לאחר מכן
25% בסוף הון עצמי (ממכירת דירה קיימת)

האם מנסיון שלכם זהו סדר תשלומים שניתן להתמקח עליו עם הבנק (ללא לקיחת הלוואת גישור לכיסוי ה 25% האחרונים)?
 
לא. לא ניתן.

עריכה:
כשאני ביררתי, דחו אותי על הסף.
 
נערך לאחרונה ב:
במצבים מסויימים כן ניתן, כמו במקרה של תשלומים לקבלן. כי יש הגנה לכספים של הבנק במקרה שהעסקה מתבטלת פתאום. (אבל עדיין לא כל הבנקים מסכימים)

בעסקת יד 2 רגילה? לא.
 
במצבים מסויימים כן ניתן, כמו במקרה של תשלומים לקבלן. כי יש הגנה לכספים של הבנק במקרה שהעסקה מתבטלת פתאום. (אבל עדיין לא כל הבנקים מסכימים)

בעסקת יד 2 רגילה? לא.
מדובר בעסקה מול קבלן עם ערבות בנקאית.
השאלה גם אם הבנק מתמחר כזה מצב בריביות או שערבות מבחינתו מספיקה (ובמקרה הספציפי שלי הקנס על ביטול העסקה מכוסה בכל מקרה ע״י ההון העצמי הראשוני)
 
אצלנו הבנק התפשר לשלם לא אחרון, אבל דרש לראות הוכחות שיש לנו את הכסף במזומן.
אבל אתה יכול לקחת בלון על הנכס שאתה מתכנן למכור. אם תעשה את זה באותו בנק, אולי הבנק יסכים לאשר לקחת קודם כל את ההלוואה מהנכס החדש, ורק אחר כך את ההלוואה מהנכס הישן, ובמקרה כזה אם אכן תמכור בלו"ז שלך - לא תצטרך לקחת את ההלוואה בפועל, ותישאר רק עם העלות הבירוקרטית.
 
בנקים לא אוהבים את זה מהסיבה הפשוטה, הם לא משאירים לך את היכולת לבחור אחרת בסוף, כמו מה יקרה אם בסוף תחליט לא למכור, אז מאיפה תשלם את היתרה?
צדק @ExeAction שהציע לקחת מקסימום, ולפרוע מסלולים יקרים.
אם זה תשלומים לקבלן באמצעות שוברים, תוכל להצהיר שאתה לוקח 70%, להתחיל לשלם עם שוברים מהמשכנתא (לפעמים הבנק מחליט לאיזה מסלול לשייך את הגביות, לפעמים בצורה שווה בין כל המסלולים באופן יחסי, לפעמים רק פריים וכו', אם מבקשים יפה לפעמים הם מוכנים להיות קשובים ולשייך למה שאתה מבקש), ובסוף לשלם מכיסך לפי התכניות שמסתדרות לך.
 
אצלנו הבנק התפשר לשלם לא אחרון, אבל דרש לראות הוכחות שיש לנו את הכסף במזומן.
אבל אתה יכול לקחת בלון על הנכס שאתה מתכנן למכור. אם תעשה את זה באותו בנק, אולי הבנק יסכים לאשר לקחת קודם כל את ההלוואה מהנכס החדש, ורק אחר כך את ההלוואה מהנכס הישן, ובמקרה כזה אם אכן תמכור בלו"ז שלך - לא תצטרך לקחת את ההלוואה בפועל, ותישאר רק עם העלות הבירוקרטית.
איך לא אצטרך לקחת את ההלוואה בפועל? אני מניח שגם אם הבנק יסכים לסידור הזה, הוא ידרוש שההלוואה על הנכס הישן תצא אל הפועל מיד אחרי המשכנתא.
 
תוכל להצהיר שאתה לוקח 70%
אין לי עדיין את הריביות, אבל אני לא בטוח שזה יותר ישתלם מפשוט לקחת הלוואת גישור על הסכום של הדירה הקיימת.
מה גם שזה יגרור עמלות פירעון מוקדם (שאני לא יודע לחזות מהן יהיו) ואולי פריסה מחדש של התשלומים לתקופה קצרה יותר לאחר שאבצע את ההחזר הגדול (לא בטוח שזה משהו שאני רוצה להתעסק איתו).
 
מבחינתך כסף של הבנק שיכנס ראשון.
אם מול קבלן אז אמורים לשחרר לפי התקדמות.
לגבי עמלות פרעון מוקדם - לוקחים מסלולים קצרים - משתנה כל 5 שנים/ פריים - למשתנה כל 5 שנים, יש עמלת פרעון מקסימום לנקודת יציאה ולפריים אין עמלת פרעון.
ועדיף לקחת כמה שיותר כמשכנתה.
 
אני מניח שגם אם הבנק יסכים לסידור הזה, הוא ידרוש שההלוואה על הנכס הישן תצא אל הפועל מיד אחרי המשכנתא.
כן ולא.
אני מניח שלו"ז התשלום בחוזה מול הקבלן דורש שכ-25% מהתשלום יגיע בהמשך.
השאלה היא אם בנקודת זמן ספציפית שצריך לשלם תשלום של X, הוא יוצא מההלוואה שמשועבדת לדירה החדשה, או מההלוואה שמשועבדת לדירה הישנה.
אם התשלום של X יוצא מההלוואה על הנכס החדש, ההלוואה על הדירה הישנה תחכה לתאריך של התשלום הבא בלו"ז של החוזה. אם בינתיים תצליח למכור את הדירה - לא תצטרך לקחת אותך בכלל.

היתרון של זה על פני שעבוד 70% הוא בריביות שתקבל עבור ההלוואה ארוכת הטווח.
הריביות של הבלון לא אמורות לעניין אותך אם אתה לא אמור לממש את ההלוואה הזו. אתה צריך אותה רק כדי שהבנק ידע שיש לך איך להשלים את עסקת הרכישה.

אנחנו בפועל בסוף לקחנו רק חלק קטן מהגישור - עד שהגיע הזמן לשלם למוכרים, בדיוק השתחרר להורים סכום כסף גדול, והם הלוו לנו אותו בלי ריבית עד שנמכור את הדירה הישנה.
 
אם התשלום של X יוצא מההלוואה על הנכס החדש, ההלוואה על הדירה הישנה תחכה לתאריך של התשלום הבא בלו"ז של החוזה.
מה שאתה אומר שלמעשה הבנק יאפשר פתיחת תיק על הלוואת גישור (בלי להוציא אותה אל הפועל), ויחשיב לי את סכום ההלוואה כהון עצמי? ועוד יאפשר לי להחזיק אותה בסטטוס ״פתוחה אך לא מנוצלת״ לתקופה של נניח שנה בלי לחייב אותי בריבית? איזה אינטרס כלכלי יש לו (מעבר לדמי פתיחת תיק)?
 
מה שאתה אומר שלמעשה הבנק יאפשר פתיחת תיק על הלוואת גישור (בלי להוציא אותה אל הפועל), ויחשיב לי את סכום ההלוואה כהון עצמי? ועוד יאפשר לי להחזיק אותה בסטטוס ״פתוחה אך לא מנוצלת״ לתקופה של נניח שנה בלי לחייב אותי בריבית? איזה אינטרס כלכלי יש לו (מעבר לדמי פתיחת תיק)?
ומה לדעתך היה קורה אם היית לוקח את כל ההלוואה באותו תיק (70%) ולו"ז התשלומים למוכר הוא לא מיידי?
היו משחררים את הכסף לפי הלו"ז, ובכל תשלום נתון אתה יכול לומר "את התשלום הזה אני משלם בעצמי מכסף שהשתחרר לי".
למה שתשלם ריבית אם הכסף נשאר אצל הבנק?

אני אבל חושב שלא שומרים את הריביות לתשלומים עתידיים, כך שהבנק לא מפסיד מזה.

מבחינתו יש כאן מימון לעיסקת רכישה אחת שמפוצלת לשני תיקים - רכישת דירה עם משכנתא על שתי הדירות, כשאחת מהן היא הלוואת גישור בהתאם להנחיות החדשות של בנק ישראל. נכון שבהרבה מקרים הם מעדיפים לנצל את המשכנתא על הדירה הישנה קודם, אבל הם יכולים להתגמש מסיבות שונות.

עריכה: הניסיון שלי הוא מלפני 6 שנים. הסיבה העיקרית שזה עבד ככה היא שהיה תאריך של תשלום גדול לסילוק משכנתא, שהיה קצת מורכב מבחינת הוראות התשלום. מבין 3 מקורות (הון עצמי, משכנתא נכס ישן ומשכנתא נכס חדש), רק אחד (משכנתא על נכס חדש) היה גדול יותר מהסכום לסילוק המשכנתא, אז כדי לחסוך בסרבול של סילוק המשכנתא הוצאנו דבר ראשון את הסכום הגדול מתוך המשכנתא על הנכס החדש, ואת יתרת התשלומים שילמנו בעזרת ההון העצמי, הלוואה מההורים וחלק קטן מהמשכנתא על הנכס הישן.
 
שוקל לממן רכישת בית למגורים לפי הסדר הבא

30% הון עצמי בהתחלה
45% משכנתא לאחר מכן
25% בסוף הון עצמי (ממכירת דירה קיימת)

האם מנסיון שלכם זהו סדר תשלומים שניתן להתמקח עליו עם הבנק (ללא לקיחת הלוואת גישור לכיסוי ה 25% האחרונים)?
הייתי בסיטואציה דומה לפני שנה.
הבנק היחיד שהסכים היה בנק לאומי.
10% הון עצמי בתחילה
50% משכנתא מהבנק
40% ממכירת נכס קיים
 
ומה לדעתך היה קורה אם היית לוקח את כל ההלוואה באותו תיק (70%) ולו"ז התשלומים למוכר הוא לא מיידי?
אני חושב שבמקרה הזה הבנק עדיין לוקח ריבית מהיום הראשון על כל המשכנתא, בלי קשר למתי הוא משחרר את הכסף, אבל אולי אני טועה. יאירו את עינינו אנשים שלקחו משכנתא עם שחרור בפעימות
 
הייתי בסיטואציה דומה לפני שנה.
הבנק היחיד שהסכים היה בנק לאומי.
10% הון עצמי בתחילה
50% משכנתא מהבנק
40% ממכירת נכס קיים
והוא ניצל את זה במשא ומתן על הריביות ?
 
אני חושב שבמקרה הזה הבנק עדיין לוקח ריבית מהיום הראשון על כל המשכנתא, בלי קשר למתי הוא משחרר את הכסף, אבל אולי אני טועה. יאירו את עינינו אנשים שלקחו משכנתא עם שחרור בפעימות
אתה טועה. אבל הוא לא נותן לך את הריבית שיש כרגע. זה קצת יותר מורכב. אני חושב שלרוב זה יהיה על פי ריבית גבוהה יותר. יש לבנק איזה דרך לחשב את הריבית בהתאם למתי הוא ישחרר את הכסף.
 
אני!, אני!, אני!!!
המורה, אני מצביע יפה!

שוב, לקחתי משכנתה לבניה לפני שנתיים וחצי.
שחרור הכסף הוא לפי פעימות.
הריבית טיפה גבוהה יותר מריבית משכנתה רגילה, כי אין נכס שאפשר לממש מחר (במקרה שלי, היה ניתן לממש את המגרש)
לוקחים חלק מכל המסלולים כדי לתפוס (מרווחים)
וכשאתה בא לבנק עם אישור שבוצעו X% מהבניה (יש מספר מדרגות שהבנק מגדיר - 50%, 70%, 90%) ניתן לשחרר עד אותו % מהסכום הכולל (ניתן גם פחות, אבל לא ניתן לבקש פעמיים על אותו שלב)
מה זה אומר "לתפוס מרווחים"?
בכל מסלול שאתה מקבל מוגדר "עוגן" - ריבית בסיסית (שמקובלת על בנק ישראל) וממנה הבנק זז -
ריבית ממוצעת של אג"ח מדינה צמוד לתקופה של ...
ריבית הפריים במשק...
ריבית ממוצעת של שער מטבעות מול ניקראגווה
יכול להיות שהעוגן יעלה ואז בפעם הבאה שתבוא למשוך כסף - החלק שתבקש יעלה יותר
יכול להיות שהעוגן ירד ואז בפעם הבאה שתבוע למשוך כסף - החלק שתבקש יעלה פחות

לי לדוגמה, יש מסלול ל-20 שנה, צמוד משתנה כל 5 שנים. בפעם הראשונה שמשכתי - קיבלתי לפי 2%, פעם שניה לפי 2.07%, פעם שלישית לפי 1.97% ובפעם האחרונה לפי 1.47%.
כל פעימה כזו קיבלה גם "מדד בסיס" משל עצמה - כדי שאפשר יהיה לחשב לכל שקל כמה המדד משפיע עליו.

ולא, הבנק לא לוקח ריבית על כסף שנשאר אצלו בקופה.
בגלל זה הריבית טיפה גבוהה במקור.

נ.ב.
לקח לי שנתיים למשוך את הכל.
 
וכשאתה בא לבנק עם אישור שבוצעו X% מהבניה (יש מספר מדרגות שהבנק מגדיר - 50%, 70%, 90%)
קודם כל תודה על ההבהרה.
שנית, האם הבנק תמיד יעבוד לפי מדרגות כפי שציינת במקרה שלך (כתבת מגרש אז אני מנחש שזאת בנייה פרטית) או במידה ויש ליווי בנקאי יהיה מוכן לשחרר את הכסף מתי שאחליט כדי להקדים תשלום לקבלן (בהנחה שהוא כסף אחרון לצורך העניין)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ס בעלי אזרח אמריקאי וחשבון הבנק משותף. באופן אוטומטי בית ההשקעות כותב שהוא נהנה בחשבון. זה אומר שבמקרה פטירה 40% מהחשבון ילכו למס ירושה? שוק ההון 1
יוסירחיוסי הבנק התחיל לחייב על כרטיס דיירקט צרכנות פיננסית 18
א מצליחים להזדהות איתי בהרגשה שלי מול הבנק? צרכנות פיננסית 38
E העברת ניירות ערך דרך הבנק לIB שוק ההון 4
T מה הבנק הכי ידידותי להעברות מט"ח הקשורות בקריפטו? השקעות אלטרנטיביות 2
ד הבנק מחייב אותי פעמיים צרכנות פיננסית 29
D העברת תיק השקעות לInteractive Brokers דרך הבנק שוק ההון 7
A העברה בנקאית לחו"ל - כדאי דרך הבנק? צרכנות פיננסית 2
H תהיה הבנק של עצמך / Infinite banking צרכנות פיננסית 4
A הבנק עם התנאים האופטימאלים לשותף/ חסכון מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
Y חיובים אונליין ביורו או דולר, חשבון מטח, אשראי של הבנק, רק מטבע אחד כל פעם צרכנות פיננסית 17
D טעות של הבנק בהפקדת שיק צרכנות פיננסית 11
N קרן כספית דולרית דרך הבנק או דרך בית השקעות + חריגת מט"ח שוק ההון 3
Y בעיות פוטנציאליות בהעברות בנקאיות בשל חשש של הבנק מהלבנת הון שוק ההון 7
OiNK מסחר עצמאי באמצעות המערכת של ONE ZERO (הבנק הדיגיטלי) ברוקרים ופלטפורמות מסחר 15
C הבנק התנהג כמו בנק וגבה ממני ״עמלת ייצוא״ על הכנסות מאתר, מה יכול לעשות הלאה? אוף טופיק 25
S קרן כספית - דרך הבנק או דרך בית השקעות שוק ההון 3
א האם הבנק מגלם בפקדונות עליות ריבית צפויות ? שוק ההון 6
I האם הבנק יכול לסרב העברת כספים מהלוואות עבור דירה? נדל"ן 9
K האם עבור רכישה אחת של קרן / תעודת סל לטווח ארוך יש יתרון לבית השקעות לעומת הבנק? שוק ההון 10
יוזר משכנתא - האם פגישה עם הבנק שורפת יועץ משכנתאות? נדל"ן 29
א הבנק לא מאשר העברה לbit2c השקעות אלטרנטיביות 10
S בהעברה בנקאית לKraken הבנק מבקש מהות העברה השקעות אלטרנטיביות 3
F האם ניתן לבצע בצורה אוטומטית השקעה בנייר X דרך הבנק? שוק ההון 11
Y הבנק שלי העביר אותי סניף ללא רשותי ולא עונה מאז צרכנות פיננסית 12
שם משתמש בעייתי האם הכסף בעו"ש של הבנק מושקע בשוק ההון? שוק ההון 12
שם משתמש בעייתי דיבידנד: זה משהו שפשוט נכנס לך לחשבון הבנק? שוק ההון 36
I חשבון הבנק החדש של IB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
T השוואת עמלות בין הבנק למיטב דש שוק ההון 11
1337justme העברת כספים בין חשבונות - כיצד להמנע מטעויות של הבנק? אוף טופיק 8
S פתיחת חשבון מסחר ראשון דרך הבנק- עמלות. ברוקרים ופלטפורמות מסחר 7
c881 "הבנק איבד את האמון בך - את לא זזה מפה חצי שנה אוף טופיק 17
א כמה עולה ייפוי כוח נוטריוני, והאם זה משנה אם זה עבור הבנק? צרכנות פיננסית 6
ד מה ההבדל בדיוק בין -נדל"ן קרן ריסק,קרנות חוב וקרן נד"לן.מה ההבדל בין שלושתם?מה כול אחד מהם בדיוקוכן איפה בכלל משקיעים בהם-באתר הבנק שלי למשל?? השקעות אלטרנטיביות 1
א מספר שאלות תם על מסחר דרך הבנק לעומת ברוקר חוץ בנקאי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 6
D הבנק עושה בעיות להכניס שקלים ממכירת קריפטו דרך פלטפורמה ישראלית השקעות אלטרנטיביות 147
P פרעון מוקדם למשכנתא - הוגנות בייעוץ הבנק צרכנות פיננסית 5
stamEhad עמלות שונות בהמרה והעברת מט"ח דרך הבנק שוק ההון 15
S סקר שוק בין הבנקים כדי למצוא את הבנק האטרקטיבי ביותר צרכנות פיננסית 5
A קניית זהב דרך BullionVault - מה לציין בסיבת העברה וקטגוריית המס בעת העברת המט״ח דרך הבנק? השקעות אלטרנטיביות 1
ד למה ברירת המחדל הסולידית היא לא השקעה דרך הבנק? צרכנות פיננסית 20
Trevor הבנק הדיגיטלי הראשון אושר כחבר בורסה צרכנות פיננסית 22
shirbi מעשה באלף דולר שנכנסו לי לחשבון הבנק צרכנות פיננסית 20
R האם אפשר לקנות קרן מחקה דרך הבנק שוק ההון 4
B API של הבנק אוף טופיק 15
Evgeny Sahnin הקפצת ריביות ע״י הבנק באמצע לקיחת המשכנתא נדל"ן 2
R פיקדון בבנק גדול - מה הסיכונים פרט לחדלת פירעון של הבנק? שוק ההון 0
M הבנק לא מעביר את המניות ל- IB שוק ההון 5
Godfather הבנק יכול להשוות תנאים (כשהוא רוצה) שוק ההון 15
JG1 ללכת לקראת הבנק שלי או לא? מחזיק סכום נאה שלהם צרכנות פיננסית 80

נושאים דומים

Back
למעלה