איך להשקיע בנדלן

[daat99]

עבדך הנאמן
הכל ענין של תזמון מועד רכישת הדירה + ההוצאות הנילוות

בוא ותסביר לי בבקשה איך אדם (אתה טוען שאתה) מחזיר משכנתה במהלך משבר שבו הוא מפוטר לכמה חודשים טובים ולא מצליח למצוא עבודה אם הוא לא הצליח לחסוך הון עצמי של יותר מ-10% משווי הדירה כשהייתה לו עבודה לפני רכישת הדירה.

 

[מתכנת]

איך אדם מחזיר משכנתה במהלך משבר שבו הוא מפוטר לכמה חודשים טובים ולא מצליח למצוא עבודה

ומי שבחר באלטרנטיבה של מגורים בשכירות כיצד ינהג בסיטואציה ההיא?! יעבור לשכון עם משפחתו ברחוב?

איך אדם מחזיר משכנתה במהלך משבר שבו הוא מפוטר לכמה חודשים טובים ולא מצליח למצוא עבודה

תתפלא לשמוע שהבנקים במקרה כזה מאפשרים להקפיא את החזרי המשכנתה למשך עד שנה (או יותר, לא זוכר), המשכיר לא יהיה כל כך אדיב, אולי ישתף פעולה בפינוי הבית, לא בהקפאת התשלומים.

אם הוא לא הצליח לחסוך הון עצמי של יותר מ-10% משווי הדירה כשהייתה לו עבודה לפני רכישת הדירה.

הוא הצליח תוך זמן קצר מאוד לחסוך הון עצמי של 10% מערך הדירה + סכום נכבד לשיפוץ הכרחי + עלויות נוספות (עו"ד, תיווך, ועוד) והאמין שמחירי הדירות באזור המבוקש ינסקו מעלה במהירות באותה תקופה (כפי שאכן קרה) ולכן העדיף לרכוש ולא להמתין לצבירת הון עצמי נוסף על חשבון ייקור משמעותי צפוי של העסקה.
בנוסף, זמן קצר לאחר רכישת הדירה הוא חסך קרן לשעת חירום שתסייע לו להתמודד במקרה של אבטלה.

אחד השקרים הגדולים זה ההון העצמי הנדרש, מעבר להון עצמי שדורש הבנק בשביל לשחרר מימון נדרש להצטייד בסכומים נכבדים (עד 10%) עבור כל ההוצאות מסביב.

כיום, דעתי האישית שבמרבית המקרים שכירות עדיפה על רכישה אך הנ"ל אירע הרבה לפני החשיפה לסולידית . . . .

 

[daat99]

ומי שבחר באלטרנטיבה של מגורים בשכירות כיצד ינהג בסיטואציה ההיא?

יעבור לדירה יותר קטנה?
יעבור לגור עם ההורים אם ממש אין ברירה?

תתפלא לשמוע שהבנקים במקרה כזה מאפשרים להקפיא את החזרי המשכנתה למשך עד שנה (או יותר, לא זוכר), המשכיר לא יהיה כל כך אדיב, אולי ישתף פעולה בפינוי הבית, לא בהקפאת התשלומים.

זה לא יעזור לו אם נחווה משבר בסגנון 2008 לייט...

הוא הצליח תוך זמן קצר מאוד לחסוך הון עצמי של 10% מערך הדירה + סכום נכבד לשיפוץ הכרחי + עלויות נוספות (עו"ד, תיווך, ועוד) והאמין שמחירי הדירות באזור המבוקש ינסקו מעלה במהירות באותה תקופה (כפי שאכן קרה) ולכן העדיף לרכוש ולא להמתין לצבירת הון עצמי נוסף על חשבון ייקור משמעותי צפוי של העסקה.
בנוסף, זמן קצר לאחר רכישת הדירה הוא חסך קרן לשעת חירום שתסייע לו להתמודד במקרה של אבטלה.

מה שאתה מתאר זה:
"היה לו מזל והוא לא חווה משבר רציני לפני שהוא הצליח לחסוך".

אני אישית לא מהמר על מזל ומעדיף לגדר את עצמי לפני שאני נכנס להרפתקאות (וגם אז רק אם אין ברירה).

דעתי האישית שבמרבית המקרים שכירות עדיפה על רכישה

על זה אנחנו מסכימים.

 

[מתכנת]

יעבור לדירה יותר קטנה?
יעבור לגור עם ההורים אם ממש אין ברירה?

בהתחשב בנתונים, לא תמיד זה בא בחשבון.

מה שאתה מתאר זה:
"היה לו מזל והוא לא חווה משבר רציני לפני שהוא הצליח לחסוך".
אני אישית לא מהמר על מזל ומעדיף לגדר את עצמי לפני שאני נכנס להרפתקאות (וגם אז רק אם אין ברירה).

לגבי ההימורים, כפי שיש לאנשים אינדיקציות לבחור מניות מסוימות - דיבידנדים, ערך וכו' - כך אנשים מסוגלים להעריך לפעמים את מגמת המחירים בנדל"ן באזור מגוריהם.
בכל אופן מסכים שיש גם אלמנט של הימור ומזל (כמו בבחירת מניות..).

אבל אל תתעלם מזה:

הוא הצליח תוך זמן קצר מאוד לחסוך הון עצמי של 10% מערך הדירה + סכום נכבד לשיפוץ הכרחי + עלויות נוספות (עו"ד, תיווך, ועוד)

הסכום הכולל גבוה בהרבה מאשר 10%

 

[daat99]

לגבי ההימורים, כפי שיש לאנשים אינדיקציות לבחור מניות מסוימות - דיבידנדים, ערך וכו' - כך אנשים מסוגלים להעריך לפעמים את מגמת המחירים בנדל"ן באזור מגוריהם.

נכון מאוד אבל כמה אנשים אתה מכיר שרוכשים דירה למגורים "כי המחיר שלה זול מהמחיר הגולמי שלה" ולא בגלל ש"הם אהבו את הדירה ורוצים לגור בה"?

בפועל אנשים משלמים מחירים יקרים יותר על דירות למגורים כי השיקולים שלהם בבחירת הדירה הם "איפה ואיך אנחנו רוצים לגור" ולא "המחיר שלה זול והוא יעלה".

אבל אל תתעלם מזה

לא מתעלם.
אני פשוט חושב שאותו אדם יכול להרוויח יותר בבורסה (מבחינה כלכלית נטו) מאשר בנדל"ן.
כמובן שצריך להתייחס גם לנתונים שאינם כלכליים בהחלטה אם רוכשים דירה או לא...

 

[מתכנת]

נכון מאוד אבל כמה אנשים אתה מכיר שרוכשים דירה למגורים "כי המחיר שלה זול מהמחיר הגולמי שלה" ולא בגלל ש"הם אהבו את הדירה ורוצים לגור בה"?
בפועל אנשים משלמים מחירים יקרים יותר על דירות למגורים כי השיקולים שלהם בבחירת הדירה הם "איפה ואיך אנחנו רוצים לגור" ולא "המחיר שלה זול והוא יעלה".

1+

אני פשוט חושב שאותו אדם יכול להרוויח יותר בבורסה (מבחינה כלכלית נטו) מאשר בנדל"ן.

הוא חשב בטעות שהבורסה היא קזינו.

כמובן שצריך להתייחס גם לנתונים שאינם כלכליים בהחלטה אם רוכשים דירה או לא...

על זה אנחנו מסכימים...

 

[ogi]

להלן הדוגמא (מפושטת לצורכי הדיון)
הון עצמי 1000K , שווי נכס 1500K, ריבית (סולידית בשוק ההון) 4%, טווח מימון 10 שנים, עליית ערך 2% לשנה, שכ"ד 5K לחודש

אם הבנתי נכון, אתה מניח שהשקעה בשוק ההון מניבה 4% שנתי במשך 30 שנה, בעוד שהשקעה בדירה מניבה 4% שנתי משכר דירה פלוס 2% שנתי עליית ערך, כלומר בסה"כ 6% שנתי במשך 30 שנה.

בוא נסכם את ההנחות שלך:
דירה: 6% תשואה שנתית במשך 30 שנה
שוק ההון: 4% תשואה שנתית במשך 30 שנה

ברור שהדירה מנצחת. אפילו בלי מינוף.

 

[ע.מדי]

לפי חישוב של 1.02 בחזקת 30 הגעתי ל 2700K

יכל להיות עשיתי את זה מהר

 

[ע.מדי]

אם הבנתי נכון, אתה מניח שהשקעה בשוק ההון מניבה 4% שנתי במשך 30 שנה, בעוד שהשקעה בדירה מניבה 4% שנתי משכר דירה פלוס 2% שנתי עליית ערך, כלומר בסה"כ 6% שנתי במשך 30 שנה.

בוא נסכם את ההנחות שלך:
דירה: 6% תשואה שנתית במשך 30 שנה
שוק ההון: 4% תשואה שנתית במשך 30 שנה

ברור שהדירה מנצחת. אפילו בלי מינוף.

בזמני החופשי אמצע את שכד השמתאזן"
הנקודה החשובה היא כמו שציינת בחירת פרמטרים מראה יעילות של שיטה א לעומת ב
ורק המטלבט יודע (אולי) האם הפרמטרים משקפיים באמת את מצבו והאם התרחיש הוא בבית עבורו
כמובן שאם התשואה להון היא 22% בקרן גידור אז זה "מנצח" וכמובן שרמת התנודתיות שיחווה המשקיע היא שונה לחלוטין לעומת נדלן

 

[daat99]

הנקודה החשובה היא כמו שציינת בחירת פרמטרים מראה יעילות של שיטה א לעומת ב

וזו בדיוק הסיבה שאני בחרתי נתונים היסטוריים ולא שרירותיים.

היסטורית הבורסה עשתה 10% שנתי ולכן אני מניח תשואה של 10% בשוק ההון.
כשאנשים מדברים על "הבורסה לא תניב 10% בשנה בשנים הקרובות" זה בגלל שאנשים טוענים שאנחנו בעיצומה של בועה ולא בגלל שאנשים חושבים שהבורסה לא תניב 10% בשנה בממוצע ב-30 השנים הקרובות.
עקב כך ההנחה שבה התשואה בשוק ההון תעמוד על ממוצע של 4% בשנה במהלך ה-30 שנים הבאות נראית לי לא מציאותית.

היסטורית שכר דירה מתואם לאינפלציה שזה 3% אבל במקרה שהצגתי שכר הדירה זהה להחזר המשכנתה כך שניתן להתעלם ממנו כי רוב האוכלוסייה מצמידים כמה שיותר מהמשכנתה למדד המחירים לצרכן ולא לוקחים 100% קל"צ (זה בגלל שהריבית הנוכחית של הצמודה יותר נמוכה ואנשים לא מבינים את המשמעות של ההצמדה).

תשים לב שאנחנו מדברים על אנשים שירכשו דירה בעתיד הקרוב.
עם כל ההצעות של משכנתה עם 90% מימון ועליית מחירי הדירות למחירי בועה יותר ויותר אנשים רוכשים דירות יותר ויותר יקרות תמורת משכנתאות יותר ארוכות מבעבר.
אני אישית לא ביצעתי סקר שוק מקיף אבל מהאנשים שאני מכיר ושאנשים מהסביבה הקרובה אלי מכירים (וסיפרו לי עליהם) כל מי שלקח משכנתה מ-2010 בערך עשה זאת עם משכנתה ל-25 שנה ומעלה.

קרוב משפחה שלי לדוגמה שהתחתן לפני כשנה (ועדיין לא סיים ללמוד!) לקח משכנתה ל-30 שנה ביחד עם אשתו.
נכון להיום יש להם גב כלכלי מההורים שמחזירים עבורם את המשכנתה...

 

[ע.מדי]

אם הבנתי נכון, אתה מניח שהשקעה בשוק ההון מניבה 4% שנתי במשך 30 שנה, בעוד שהשקעה בדירה מניבה 4% שנתי משכר דירה פלוס 2% שנתי עליית ערך, כלומר בסה"כ 6% שנתי במשך 30 שנה.

בוא נסכם את ההנחות שלך:
דירה: 6% תשואה שנתית במשך 30 שנה
שוק ההון: 4% תשואה שנתית במשך 30 שנה

ברור שהדירה מנצחת. אפילו בלי מינוף.

בהנחת שכד/משכנתא של 2% התוצאה בתרחיש של קניית דירה טובה בכ 300k לעומת התרחיש של קניה וזה אומר בערך 3.7% לעומת 4%

בתכלס מה שאני מנסה להעביר שתמיד אפשר לבחור פרמטרים שיוכיחו או יפריכו את היתרון שבקנית דירה למגורים/השקעה
מה שחשוב זה להבין את הסיכונים שגלומים בכל גישה היתרונות ואין פתרון בית ספר "נכון"
כשלמדתי מבוא לכלכלה פעם המשפט הראשון שאמרו לנו זה שכלכלה זה עניין של טעמים
בסהכ צריך להבין את הסיכון שגלום בכל מהלך

 

[ע.מדי]

@daat99
אתה מוכיח את הטענה שלי על בחירת פרמטרים
ה sp500 עשה מנוטרל אינפלציה בין 6%-7%
לשנה , עליית הנכסים הממוצעת מנוטרלת אינפלציה היא 2% לשנה
אתה בחרת תיק השקעות מאוד אגרסיבי 100% מניות והראת שזה מכה השקעה שבשום מקרה לה יכולה להגיע ל 7% לשנה (לפחות לא דירות שאני הייתי רוצה לגור בהם עם כל הכבוד לאוכלוסיית העובדים הזרים בדרום תל אביב )
בקיצור זה לא בעיה להראות ש במינוף של 90%
עם תשואה ראלית של 10% על השקעה בשוק ההון עדיף לשכור, אבל אפילו עם תשואה ראלית של 4% עדיף לשכור ברמת מינוף כזו.

אני חייב לציין ש מנסיון, אם אתה מבצע קניה
שבה המינוף נמוך (2/3 הון עצמי) ומחזיר את החוב מהר (פחות מ 10 שנים) התרחיש הזה עבד (עבד בעבר עבור דוגמא בודדת,אנחנו, לא הוכחה)

 

[daat99]

אני חייב לציין ש מנסיון, אם אתה מבצע קניה
שבה המינוף נמוך (2/3 הון עצמי) ומחזיר את החוב מהר (פחות מ 10 שנים) התרחיש הזה עבד (עבד בעבר עבור דוגמא בודדת,אנחנו, לא הוכחה)

עם זה אני לא מתווכח כי זה עבד גם עבורי.
אבל כיום רוב האוכלוסייה לא משיגה 2/3 הון עצמי ורוב האוכלוסייה לא לוקחת משכנתה ל-10 שנים אלא ל-30 שנה.

 

[Rachel]

ואאו,
המון זמן לא הספקתי להציץ פה ופתאום, איזה מבול של תגובות.
@daat99 , תודה רבה על ההסבר המפורט.
עד שאני אנסה להסביר אותו להורים, אני אשנן אותו לעצמי טוב טוב טוב.
מקווה גם להריץ יום אחד סימולציות על מספרים שאני מרגישה איתם בנוח, כדי שאבין את זה עד הסוף.

יותר מאי פעם, הבנתי גם את מה ש @ע.מדי כתב, שהכל תלוי בהנחות.
מניחה שעם הזמן אצבור יותר ביטחון כדי להרגיש עם אילו מהן אני מרגישה בנוח ואילו ניראות לי מופרחות.

בינתיים אני בעיקר מקשיבה, ותודה רבה לכולכם על החומר למחשבה.

אגב, להבנתי, הדיון מסביר מעולה למה הרבה פעמים רכישת דירה למגורים היא השקעה לא טובה (בעיקר בגלל שרוב האנשים רוצים לגור בדירות יקרות, לחסוך בעבור רכישתן רק חלק מינימלי מההון העצמי, ולטפח אותן בלי קשר ליכולת הכלכליות שלהם).
האם אתם חושבים שרכישת דירה להשקעה, יכולה להיות רעיון כלכלי חיובי?
האם הנקודה העיקרית לטובתה הינה חוסר הנזילות, שימנע טעויות מפחד, בשוק ההון?
(ברור לי שאדם יכול לבחור לגור בדירה שתירכש בהתאם לקירטריונים של דירה להשקעה, רק לצורך הדיון חילקתי בין המונחים, כדי שיהיה קל יותר לדון).

 

[Yevgeny]

לטעמי, ומקריאה של אנשים פה שעוסקים בנדלן, רכישה דירה להשקעה יותר קרובה באופייה במידה מסוימת לניהול עסק מאשר השקעה פסיבית בשוק ההון (כי יש לך יכולת לעשות הרבה פעולות שמשפיעות על ערך הנכס או אופן קבלת התשואה ממנו).
האם זה רעיון ״חיובי״ או לא תלוי בעיקר באופי וההעדפות שלך - שניהם אפשרויות לגיטימיות.

 

[daat99]

האם אתם חושבים שרכישת דירה להשקעה, יכולה להיות רעיון כלכלי חיובי?

מבחינה כלכלית זה הרבה יותר טוב מרכישת דירה למגורים אז לאנשים שמתעקשים על נדל"ן (או שלא מעוניינים בחשיפה גדולה למניות) אני חושב שזה פתרון עדיף.

האם הנקודה העיקרית לטובתה הינה חוסר הנזילות, שימנע טעויות מפחד, בשוק ההון?

זהו היתרון הגדול ביותר של הנדל"ן.
היתרון השני שנובע מהעובדה שהדירה נועדה להשקעה ולא למגורים הוא שניתן לבחור את האיזור ואת הדירה בהתאם לקריטריונים של משקיע ולא בהתאם לקריטריונים שלנו כבעלים.
אם לך למשל יש משפחה עם שלושה ילדים אבל השוכרים שאת מעדיפה הם סטודנטים או זוגות צעירים בלי ילדים (כי מאוד קשה לפנות משפחה עם ילדים שלא משלמת שכירות) אז את יכולה לבחור דירה שמתאימה לסטודנטים אבל שאת בעצמך לא תהיי מוכנה לגור בה לעולם.
הבונוס הנחמד שמקבלים מזה היא שהדירות הללו הן דירות שאין להן ביקוש גדול במיוחד לרכישה כי לרוב אנשים לא רוכשים דירות כאלו בשביל לגור בהן בעצמן ולכן כל האנשים שרודפים אחרי דירה "למגורים" לא ישקלו בכלל לרכוש את הדירה הזו ולא יעלו את המחיר שלה בצורה חסרת פרופורציה.

לטעמי, ומקריאה של אנשים פה שעוסקים בנדלן, רכישה דירה להשקעה יותר קרובה באופייה במידה מסוימת לניהול עסק מאשר השקעה פסיבית בשוק ההון (כי יש לך יכולת לעשות הרבה פעולות שמשפיעות על ערך הנכס או אופן קבלת התשואה ממנו).

עם זה אני מאוד מסכים גם מהיכרות אישית אם אנשים שעוסקים בתחום.

 

[Rachel]

לטעמי, ומקריאה של אנשים פה שעוסקים בנדלן, רכישה דירה להשקעה יותר קרובה באופייה במידה מסוימת לניהול עסק מאשר השקעה פסיבית בשוק ההון (כי יש לך יכולת לעשות הרבה פעולות שמשפיעות על ערך הנכס או אופן קבלת התשואה ממנו).
האם זה רעיון ״חיובי״ או לא תלוי בעיקר באופי וההעדפות שלך - שניהם אפשרויות לגיטימיות.

זו נקודה חשובה.

 

[מתכנת]

לטעמי, ומקריאה של אנשים פה שעוסקים בנדלן, רכישה דירה להשקעה יותר קרובה באופייה במידה מסוימת לניהול עסק מאשר השקעה פסיבית בשוק ההון (כי יש לך יכולת לעשות הרבה פעולות שמשפיעות על ערך הנכס או אופן קבלת התשואה ממנו).
האם זה רעיון ״חיובי״ או לא תלוי בעיקר באופי וההעדפות שלך - שניהם אפשרויות לגיטימיות.

היטבת להגדיר.

 

[ע.מדי]

האם אתם חושבים שרכישת דירה להשקעה, יכולה להיות רעיון כלכלי חיובי?
האם הנקודה העיקרית לטובתה הינה חוסר הנזילות, שימנע טעויות מפחד, בשוק ההון?
(ברור לי שאדם יכול לבחור לגור בדירה שתירכש בהתאם לקירטריונים של דירה להשקעה, רק לצורך הדיון חילקתי בין המונחים, כדי שיהיה קל יותר לדון).

יש נושא של התאמה לסוג ההשקעה (זה לא שגר ושכח, זה כמו ש@yevgeni כתב עסק, האם מתאים לך העסק ? האם זה לא יהי מטרד או אפילו תהני מכך ?
ה SP500 לא מתקשרת אליך כשאתה בסוף שבוע עם המשפחה במצפה רמון בתלונה על צינור מים שהתפוצץ אצל השכן מלמעלה ביום שישי בצהריים (סיפור אמיתי שקרה לי כי אני עזרתי לקרוב משפחה מבוגר בניהול הדירה שהשכיר)
ויש את נושא הפיזור, האם כדאי לשים את כל הכסף להשקעה באפיק בודד וב"יחידת רווח" בודדת באותו אפיק (דירה) , לדעתי הלא מלומדת לא
ויש את נושא הנזילות שרק מחמיר במידה וההשקעה ממונפת (וכנראה שיש הגיון מבחינת תשואה שהיא תהיה ממונפת אבל כמו שכתבתי במידה ...)

לגבי ההפרדה בין נכס מגורים לבין נכס להשקעה, אם בסופו של דבר רכשת דירה למגורים במודל רכישה שדומה למודל השקעה ואתה משלם לעצמך שכ"ד הרי שכבפועל אתה ביצעת סוג של השקעה מניבה, ואם תוך 10 שנים סילקת את המשכנתא יש לך נכס שמניב לעצמך שכ"ד .
מי שמצליח לבצע את זה הרי שמצבו טוב, למרות שאני לא הייתי ממליץ לאף אדם להחזיק 100% מהונו בדירה (למגורים או השקעה) כמו שציטטה הסולידית פעם :
לעולם ישליש אדם את מעותיו: שליש בקרקע ושליש בפרקמטיה ושליש תחת ידו,
אדם צריך לחלק את הונו בחלקים שווים בין קרקע (דירה, בית), עסק (מסחר) ומזומן.
(ב"מ מב א).
מה שנקרא אפיקי השקעה בעלי תוחלת חיובית ולא קורלטיבים

 

[Rachel]

היתרון השני שנובע מהעובדה שהדירה נועדה להשקעה ולא למגורים הוא שניתן לבחור את האיזור ואת הדירה בהתאם לקריטריונים של משקיע ולא בהתאם לקריטריונים שלנו כבעלים.
אם לך למשל יש משפחה עם שלושה ילדים אבל השוכרים שאת מעדיפה הם סטודנטים או זוגות צעירים בלי ילדים (כי מאוד קשה לפנות משפחה עם ילדים שלא משלמת שכירות) אז את יכולה לבחור דירה שמתאימה לסטודנטים אבל שאת בעצמך לא תהיי מוכנה לגור בה לעולם.
הבונוס הנחמד שמקבלים מזה היא שהדירות הללו הן דירות שאין להן ביקוש גדול במיוחד לרכישה כי לרוב אנשים לא רוכשים דירות כאלו בשביל לגור בהן בעצמן ולכן כל האנשים שרודפים אחרי דירה "למגורים" לא ישקלו בכלל לרכוש את הדירה הזו ולא יעלו את המחיר שלה בצורה חסרת פרופורציה.

כל פעם מחדש אני נדהמת איך אנשים ממש משקיעים מזמנם כדי להסביר למישהו שעדיין לא הבין, באמת, כל הכבוד!

אגב, למה זה לטובתי שמחיר הדירה לא יעלה? אם כבר - שעוד לא עלה, אבל מבחינתי, אם אני רוכשת - אני לא אמורה לחפש משהוא עם פוטנציאל לצמיחה?