איך להשקיע בנדלן

[liranviper]

צודק כי לצורך ההשוואה הוא מניח שסכום ההחזר החודשי של המשכנא שווה לדמי השכירות של דירה זהה.

אבל אז זה אומר שמדובר בהשקעה מאוד לא מוצלחת.. זה לא סביר שמשכנתא שנפרשת ל30 שנה תגרור החזר חודשי שווה לשכירות- זה אומר שהתשואה על הדירה ממש נמוכה. או לחלופין זה כאילו להתייחס למשכנתא כהלוואה מאוד יקרה, למרות שברור שזה כסף זול היום

 

[ע.מדי]

@daat99
מפחדת לטחון מים טחונים,

האם תוכל בבקשה להסביר:
1. איך אתה מוכיח שמבחינה כלכלית טהורה אנשים צריכים לגור בשירות ולהשקיע את הכסף?
כי להבנתי, גם עם הריבית על ההשקעה עולה על הריבית על החוב, יש את עלות הצריכה: שכירות מול משכנתא
2. איך היית מסביר זאת לאנשים שהתובנות הפיננסיות שלהם לא משהו, אבל הם כן מבינים מתמטיקה?

אם תצליח להסביר בצורה פשוטה זה יהיה לי לעזר רב (כל פעם נידמה לי שאני מבינה ואז בשיחות 'אבל שכירות זה כסף לפח' אני נאלמת).

רכישת דירה היא עניין של סיגנון חיים והעדפות ולא רק "יעילות פיננסית"
גם בתחום היעילות הפיננסית זה לא בדיוק שחור ולבן, במינוף נכון והלוואה לטווח קצר (בהנחה שהמגורים בדירה > 25 שנה) בהחלט יכול להיות יתרון לתרחיש שבו קונים דירה לעומת השקעה בשוק ההון, העיניין שיש כל כך הרבה פרמטרים (אינפלציה,ריבית משכנתא, תשואה אלטרנטיבית בשוק ההון, עליית ערך הדירה, האם השוק בבועה או לא) שאי אפשר לקבוע "מסמרות"

אני חושב שצריך להסתכל על זה מהבחינה המימונית - האם הקניה אפשרית, מה רמת הסיכון (מבחינת נזילות) שהרוכש נוטל על עצמו וגם בצד האישי האם מתאים לך להיות בעל דירה (שיפוץ כרצונך, יציבות בגידול ילדים, האם מצבך הבריאותי / גילך מאפשר לך להחליף דירות כל שנה/שנתיים/שלוש ?)
אני לא "בדקתי" אפשרויות הלווה לדירה בגילאים של מעל 60 אבל אי מניח שבגילאים אלו קשה יותר לקבל הלוואה וצריך להביא יותר "כסף מהבית"
אז מי שמתכנן על שכירות לטווח ארוך צריך להערך למצב שכאשר ירצה לעבור בגיל מבוגר לדירה בבעלותו הוא אכן יצטרך להכין מראש מצבור הוני למימון עצמי.

 

[מתכנת]

אבל אז זה אומר שמדובר בהשקעה מאוד לא מוצלחת .... זה אומר שהתשואה על הדירה ממש נמוכה

נכון, זה מה ש @daat99 מנסה לטעון, חושב שדיברו כאן על כ 3% שנתי (שכירות בלבד ללא השבחת הנכס).

זה לא סביר שמשכנתא שנפרשת ל30 שנה תגרור החזר חודשי שווה לשכירות-

למה לא סביר?

זה כאילו להתייחס למשכנתא כהלוואה מאוד יקרה, למרות שברור שזה כסף זול היום

היות וההשקעה בנדל"ן היא ממונפת הריבית נוגסת בתשואת השכירות.

עשית השוואה לא הוגנת

ההשוואה אינה הוגנת אבל בכיוון ההפוך.. השקעה בבורסה בלי מינוף VS השקעה בנדל"ן עם מינוף ולמרות זאת יצא לו שעדיף בורסה לאורך זמן, לו תשווה את הבורסה עם מינוף הפער יהיה משמעותי עוד יותר

 

[מתכנת]

אני לא "בדקתי" אפשרויות הלווה לדירה בגילאים של מעל 60 אבל אי מניח שבגילאים אלו קשה יותר לקבל הלוואה וצריך להביא יותר "כסף מהבית"

מהפעם האחרונה שבדקתי הבנקים רוצים שההלוואה תסתיים עד גיל 80

 

[מתכנת]

טענה שמחירי הדירות תמיד עולים הינה אשליה כתוצאה משטיפת מוח ולא מציאות בשטח

וגם כתוצאה מהתבוננות במחירים של ה 20 שנה האחרונות

בשביל שההשקעה בדירה תספק תשואה גבוהה יותר מחיר הדירה צריך להכפיל את עצמו ביותר מפי-5!
כמה דירות את מכירה שהכפילו את ערכן ביותר מ-520% במהלך 30 שנה?

מכיר כמה וכמה דירות שהכפילו ערכן פי 4 במהלך 17-20 שנה אחרונות.

הפספוס הגדול הוא שאנשים מנסים ללמוד מהעבר לעתיד, וכמעט ברור שלא נראה הכפלה נוספת של פי 4 עד 2036...

מצד שני הדחף של הרבה אנשים לנדל"ן והסתייגות מהבורסה נובע עקב הפער הקיצוני בתנודתיות, יעידו על כך כל המשקיעים (שכבר כן נכנסים לבורסה ו) שבורחים בנפילות, בנדל"ן העסק מרגיש יציב מאוד וגם אם התשואה תהיה גרועה יש סבירות שהמשקיע לא יספוג לעולם צניחה של 30%, בניגוד לבורסה.

 

[daat99]

@daat99 עשית השוואה לא הוגנת- כי בתרחיש של הדירה לא לקחת בחשבון השקעה בחזרה של ההכנסות, לכן ריבית דריבית פעלה רק על שוק ההון.

אין הכנסות כי אתה גר בדירה.
בהשוואה שלקחתי שכר הדירה שווה להחזר על המשכנתה ולכן בשני המקרים התזרים החודשי של הזוג (מבחינת חיסכון/הוצאות מגורים) הוא 0 ואין יתרה להשקיע.

למשל, אני לוקח את השכירות ומכניס את הכסף לשוק ההון..

וגר ברחוב?
אתה צריך לגור בדירה כלשהי ולשלם עליה שכר דירה.
אם זו לא הדירה שרכשת אז איפה אתה גר ואיך אתה גר שם בחינם?

זה לא סביר שמשכנתא שנפרשת ל30 שנה תגרור החזר חודשי שווה לשכירות

אני חושב שאתה לא מכיר את המשכנתאות שאנשים לוקחים היום.
אני מכיר אנשים שלקחו משכנתאות (וחלק שמיחזרו משכנתאות בשנה האחרונה) וההחזר החודשי שלהם יותר גבוה מגובה השכירות של דירה שמקבילה לדירה שלהם.

זה אומר שהתשואה על הדירה ממש נמוכה.

נראה לי שעל זה יש הסכמה כללית

רכישת דירה היא עניין של סיגנון חיים והעדפות ולא רק "יעילות פיננסית"

אני מסכים איתך ב-100%.
בדיוק בגלל זה ציינתי מפורשות שדעתי היא על סמך חישוב כלכלי נטו כאשר בפועל יש חישובים אחרים מעבר לחישוב הכלכלי שבהחלט יכולים להטות את הכף לטובת דירה למגורים.

אני לא "בדקתי" אפשרויות הלווה לדירה בגילאים של מעל 60 אבל אי מניח שבגילאים אלו קשה יותר לקבל הלוואה וצריך להביא יותר "כסף מהבית"

אם אתה משקיע את ההון העצמי בשוק ההון במקום ברכישת דירה אז אחרי 30 שנה ככל הנראה יהיה לך הון עצמי מספק לרכישה של יותר מדירה אחת ללא משכנתה.
@yossik מעיד על עצמו שזה המצב שלו בפועל.

ההשוואה אינה הוגנת אבל בכיוון ההפוך.. השקעה בבורסה בלי מינוף VS השקעה בנדל"ן עם מינוף

בדיוק!
אני בכוונה השוותי השקעה בבורסה ללא המינוף בשביל להדגיש שאפילו אם לוקחים רק את ההון העצמי עדיין יש סיכוי גבוה להשיג "תשואה כוללת" בבורסה מאשר ברכישת דירה ממונפת.

מכיר כמה וכמה דירות שהכפילו ערכן פי 4 במהלך 17-20 שנה אחרונות.

גם אם הדירה הכפילה את עצמה בפי-4 עדיין השקעה לא ממונפת בשוק ההון סיפקה תשואה גבוהה יותר מהשקעה ממונפת בדירה שהרויחה 400%.

אם למשקיע יש הון עצמי גדול יותר מהמינימום של 30% אז הפער בתשואות בין השקעה בבורסה לבין השקעה בדירה ילך ויגדל מאוד מהר.

מצד שני הדחף של הרבה אנשים לנדל"ן והסתייגות מהבורסה נובע עקב הפער הקיצוני בתנודתיות, יעידו על כך כל המשקיעים (שכבר כן נכנסים לבורסה ו) שבורחים בנפילות, בנדל"ן העסק מרגיש יציב מאוד וגם אם התשואה תהיה גרועה יש סבירות שהמשקיע לא יספוג לעולם צניחה של 30%, בניגוד לבורסה.

אני מסכים שזה דוחף אנשים להשקיע בנדל"ן במקום בבורסה ולכן השקעה בבורסה במקום רכישת דירה היא לא בהכרח ההחלטה הנכונה למרות העובדה שהיא ההחלטה שצפויה לספק תשואת כוללת גבוהה יותר באופן משמעותי.
ולמרות זאת אני לא מאמין שמשקיעי נדל"ן לא יספגו נזק של 30% מהסיבה הפשוטה שאת כל הסיסמאות שאנחנו אומרים (הנדל"ן תמיד עולה... אם תרכוש דירה ותשכיר אותה אתה תקבל אחרי X שנים דירה משלך בלי משכנתה...) נאמרו גם לפני 2008.
לפני 2008 אנשים לקחו משכנתאות גבוהות בלי יכולת לעמוד בהחזרים שלהן במידה וההחזרים יגדלו בדיוק כמו שהיום מנסים לאפשר לאנשים בארץ משכנתאות עם מינוף של 90% (מי יכול לעמוד בהחזר של משכנתה בגובה של 90% אם הוא לא יכל לחסוך הון עצמי של יותר מ-10% מלכתחילה???) וגם כאן אנשים לא יוכלו לעמוד בהחזרים במידה והריבית תעלה.
בארצות הברית לקחו משכנתאות והפכו אותן לאג"חים לפני 2008 בשביל שמשקיעי האג"ח יספגו את הסיכון של חדלות הפירעון בדיוק כמו שמתחילים לעשות היום בארץ!

אם נרצה ואם לא ישראל היא כמו הילוך איטי של ארצות הברית (הכל בעיכוב של בערך עשור...) ונראה שכל בעלי התפקידים בארץ היום מקבלים את אותן ההחלטות שהובילו למשבר הנדל"ן בארצות הברית.

לעניות דעתי בישראל ישנה בועת נדל"ן וזה רק עניין של זמן עד מתי היא תתפוצץ (היא כמובן יכולה להתנפח עוד הרבה לפני שהיא תתפוצץ - אין לי כדור בדולח שאומר מתי נגיע לשיא!).

ברגע שהיא תתפוצץ כל האנשים עם ה-90% משכנתה והחזר חודשי שאוכל להם את כל ההכנסות ימצאו את עצמם עם חובות אדירים ובלי דירה (שנמכרה בעל כורחם ע"י כונס נכסים במחירי ריצפה).

למי שלא יודע היו דירות בארצות הברית (כולל הקרקע) שהוצעו למכירה במחיר של דולר בודד במהלך משבר 2008 ועדיין אף אחד לא טרח לרכוש אותן!
אולי המצב בארץ לא יהיה כל כך גרוע אבל הוא בהחלט יכול להתדרדר ולגרום להפסדים גבוהים ביותר (וגם להימחקות כלכלית של משפחות שלמות) לחלק נכבד מהאוכלוסיה בישראל.

איפה יהיה כל ההורים שמכריחים את הילדים שלהם לרכוש דירה עם משכנתה של 90% כשהבועה תתפוצץ והילדים ימצאו את עצמם בלי דירה ועם חוב של מאות אלפי שקלים לבנק???

 

[mudale222]

@מתכנת , לא נשמע לי סביר כל כך הכפלה פי4 אלא אם זה מקרים סופר יחודיים.
לא רואה איך דירה שעלתה לדוג' חצי מיליון לפני 20 שנה תעלה היום 2 מיליון.
גם עליית מחירי הדיור לא הייתה קרובה לרמה הזאת.

זה איזה ניתוחון פשטני שעשיתי פעם סתם בשביל הכיף:
http://www.upf.co.il/file/527355941.html

 

[daat99]

@מתכנת , לא נשמע לי סביר כל כך הכפלה פי4 אלא אם זה מקרים סופר יחודיים.
לא רואה איך דירה שעלתה לדוג' חצי מיליון לפני 20 שנה תעלה היום 2 מיליון.
גם עליית מחירי הדיור לא הייתה קרובה לרמה הזאת.

זה איזה ניתוחון פשטני שעשיתי פעם סתם בשביל הכיף:
http://www.upf.co.il/file/527355941.html

מאוד אהבתי את הניתוח שלך!
אני מסכים לחלוטין שמי שילך לכיוון של השקעות (במקום דירה למגורים) ישקיע יותר בשוק ההון מאשר את הפער שהצגת כי הוא בעל ביטחון עצמי יותר גבוה והוא מבין ששוק ההון בטווח הרחוק אינו מכונת הימורים.

זוג שרוכש דירה למגורים לא ירוץ להשקיע את החסכונות שלו בשוק ההון כי אין לו את הביטחון העצמי והוא ככל הנראה עדיין מסתכל על הבורסה כמכונת הימורים.
עקב כך אותו הזוג שרכש את הדירה לא יהנה מריבית דריבית באותה הצורה שבה יהנו השוכרים שהשקיעו את ההון העצמי בשוק ההון.

לגבי המספרים אני נתקל ביותר ויותר אנשים שלוקחים משכנתאות ל-30 שנה וכמעט ולא באנשים שלוקחים משכנתאות ל-20 שנה ולכן אני חושב שצריך להתאים טיפה את המספרים (וכפי שציינת בעצמך זה מטה את הכף אפילו יותר לטוב השוכר/משקיע מול המתגורר).

 

[ע.מדי]

@מתכנת , לא נשמע לי סביר כל כך הכפלה פי4 אלא אם זה מקרים סופר יחודיים.
לא רואה איך דירה שעלתה לדוג' חצי מיליון לפני 20 שנה תעלה היום 2 מיליון.
גם עליית מחירי הדיור לא הייתה קרובה לרמה הזאת.

זה איזה ניתוחון פשטני שעשיתי פעם סתם בשביל הכיף:
http://www.upf.co.il/file/527355941.html

בשלב מסויים היה כאן משקיע נדל"ן שהציג את ההשקעה שלו, אם אני מפשט את מה שהציג אז הוא הראה שאחרי 10 שנים תשלומי המשכנתא כוסו על ידי שכ"ד מהנכס שברשותו ובסוף התקופה הנכס היה שווה יותר מאשר ההשקעה בשוק ההון

להלן הדוגמא (מפושטת לצורכי הדיון)
הון עצמי 1000K , שווי נכס 1500K, ריבית (סולידית בשוק ההון) 4%, טווח מימון 10 שנים, עליית ערך 2% לשנה, שכ"ד 5K לחודש
אחרי 10 שנים

 10**1.02 * 1500 = 1800
10**1.04 * 1000 = 1500

אחרי 30 שנה
השקעה הונית טהורה 3300K
חסכון ה"אין משכנתא/שכד"(5K לחודש לפי 4% לשנה) + הדירה: 2200 (דירה)+ 1800(רווחי הון מהשקעת ה "אין משכנתא/שכד") = 4000K

שלא יובן שאני בעד או נגד השקעה בנדל"ן אבל זו דוגמא לאיך בחירת פרמטרים משנה את המסקנה הפיננסית.

בסופו של דבר שונאי נדל"ן יזעקו שמדובר בשוק בועתי ושהסיכון לשים סכום ענקי בלבנים עם יכולת משיכה מוגבלת, ושמדובר ב תשואות לא ראליות כי בשוק ההון אפשר להוציא 7% ל 30 שנה ובכלל מי יודע מה יהיה מצב הנכס בעוד 30 שנה, ובכלל מי לוקח בימינו משכנתא ל 10 שנים , "כולם" לוקחים ל 20 + שנים ?
ואוהבי הנדל"ן יטענו שזה בדיוק הייתרון כי אי אפשר לברוח בקלות, ושמשוים השקעות סולידיות לסולידיות ולא דבר תנודתי לדבר סולידי, ושבכלל אפשר גם לקנות מתחת לשווי השוק ואז בכלל יש לך יתרון (מי אמר השקעת ערך ולא קיבל ?)

אני באופן אישי לא חושב שזה כל כך מהותי ובלבד שהרוכש יודע להעריך את הסיכון שבקניה/מינוף או בהמנעת מקניה, וכל אחד צריך להזין את הפרמטרים שלו, אי מניח שמי שמתכנן 6% נטו בשנה בשוק ההון לא יתלהב מההשקעה הנ"ל, ומי שאין לו ילדים בגיל גן/בית ספר גם לא רואה את היתרון בדיור קבוע בשכונה טובה. כל אחד והפרספקטיבה שלו.

@Rachel לדעתי מי שאין לו 60% הון עצמי והוצאות המשכנתא שלו לא שקולות להוצאות השכ"ד שלו ו הוא לא יכול לסלק את המשכנתא תוך 10-15 שנה שימשיך "לזרוק כסף" על שכירות ושיחסוך. אבל בכל מקרה תבדקי את הפרמטרים שלך בעצמך

 

[amit]

בארצות הברית לקחו משכנתאות והפכו אותן לאג"חים לפני 2008 בשביל שמשקיעי האג"ח יספגו את הסיכון של חדלות הפירעון בדיוק כמו שמתחילים לעשות היום בארץ!

אם נרצה ואם לא ישראל היא כמו הילוך איטי של ארצות הברית (הכל בעיכוב של בערך עשור...) ונראה שכל בעלי התפקידים בארץ היום מקבלים את אותן ההחלטות שהובילו למשבר הנדל"ן בארצות הברית.

לא ידעתי שהתחילו להנפיק אגח מגובה משכנתאות בארץ. זה מחזק את הטענה שלי שגם אם תהיה קריסת מחירים- הבנקים לא יינזקו.

 

[amit]

לא ידעתי שהתחילו להנפיק אגח מגובה משכנתאות בארץ. זה מחזק את הטענה שלי שגם אם תהיה קריסת מחירים- הבנקים לא יינזקו.

במילים אחרות- הכינו את הפנסיה לחילוץ הבנקים

 

[mudale222]

בשלב מסויים היה כאן משקיע נדל"ן שהציג את ההשקעה שלו, אם אני מפשט את מה שהציג אז הוא הראה שאחרי 10 שנים תשלומי המשכנתא כוסו על ידי שכ"ד מהנכס שברשותו ובסוף התקופה הנכס היה שווה יותר מאשר ההשקעה בשוק ההון

להלן הדוגמא (מפושטת לצורכי הדיון)
הון עצמי 1000K , שווי נכס 1500K, ריבית (סולידית בשוק ההון) 4%, טווח מימון 10 שנים, עליית ערך 2% לשנה, שכ"ד 5K לחודש
אחרי 10 שנים

 10**1.02 * 1500 = 1800
10**1.04 * 1000 = 1500

אחרי 30 שנה
השקעה הונית טהורה 3300K
חסכון ה"אין משכנתא/שכד"(5K לחודש לפי 4% לשנה) + הדירה: 2200 (דירה)+ 1800(רווחי הון מהשקעת ה "אין משכנתא/שכד") = 4000K

שלא יובן שאני בעד או נגד השקעה בנדל"ן אבל זו דוגמא לאיך בחירת פרמטרים משנה את המסקנה הפיננסית.

בסופו של דבר שונאי נדל"ן יזעקו שמדובר בשוק בועתי ושהסיכון לשים סכום ענקי בלבנים עם יכולת משיכה מוגבלת, ושמדובר ב תשואות לא ראליות כי בשוק ההון אפשר להוציא 7% ל 30 שנה ובכלל מי יודע מה יהיה מצב הנכס בעוד 30 שנה, ובכלל מי לוקח בימינו משכנתא ל 10 שנים , "כולם" לוקחים ל 20 + שנים ?
ואוהבי הנדל"ן יטענו שזה בדיוק הייתרון כי אי אפשר לברוח בקלות, ושמשוים השקעות סולידיות לסולידיות ולא דבר תנודתי לדבר סולידי, ושבכלל אפשר גם לקנות מתחת לשווי השוק ואז בכלל יש לך יתרון (מי אמר השקעת ערך ולא קיבל ?)

אני באופן אישי לא חושב שזה כל כך מהותי ובלבד שהרוכש יודע להעריך את הסיכון שבקניה/מינוף או בהמנעת מקניה, וכל אחד צריך להזין את הפרמטרים שלו, אי מניח שמי שמתכנן 6% נטו בשנה בשוק ההון לא יתלהב מההשקעה הנ"ל, ומי שאין לו ילדים בגיל גן/בית ספר גם לא רואה את היתרון בדיור קבוע בשכונה טובה. כל אחד והפרספקטיבה שלו.

@Rachel לדעתי מי שאין לו 60% הון עצמי והוצאות המשכנתא שלו לא שקולות להוצאות השכ"ד שלו ו הוא לא יכול לסלק את המשכנתא תוך 10-15 שנה שימשיך "לזרוק כסף" על שכירות ושיחסוך. אבל בכל מקרה תבדקי את הפרמטרים שלך בעצמך

לא אותה הסיטואציה בכלל... אני דיברתי על מצב טיפוסי ורגיל של 90% מהזוגות הצעירים שניצבים בפני החלטה האם לקנות דירה או לא. לא משקיע נדל"ן. אתה מציב דוג' של מישהו שמחזיק מקדמה של 66% מהנכס ועוד הוספת שהוא משקיע אח"כ את ההפרשים בבורסה וכו'.
אז בוא נציב מול זה דוג' נגדית: משקיע בשוק ההון דרך קרן גידור (יש לי מיליון, למה לא?) ועושה 22% בשנה.. ואת הדיבדנדים אני משקיע בחזרה בקרן שורט ממונפת על הנפט וכו' אין לזה סוף.

כמו כן, לא הורדת בדוג' שלך את הריבית של המשכנתא והמשקיע השוכר שלך לא מכניס שום תוספת חודשית לתיק שזה מאוד מאוד לא סביר.
מספיק שהוא היה מכניס 1K בחודש והוא היה מגיע ל4000K. וזה עוד על 4% ריבית...

 

[ע.מדי]

לא אותה הסיטואציה בכלל... אני דיברתי על מצב טיפוסי ורגיל של 90% מהזוגות הצעירים שניצבים בפני החלטה האם לקנות דירה או לא. לא משקיע נדל"ן. אתה מציב דוג' של מישהו שמחזיק מקדמה של 66% מהנכס ועוד הוספת שהוא משקיע אח"כ את ההפרשים בבורסה וכו'.
אז בוא נציב מול זה דוג' נגדית: משקיע בשוק ההון דרך קרן גידור (יש לי מיליון, למה לא?) ועושה 22% בשנה.. ואת הדיבדנדים אני משקיע בחזרה בקרן שורט ממונפת על הנפט וכו' אין לזה סוף.

כמו כן, לא הורדת בדוג' שלך את הריבית של המשכנתא והמשקיע השוכר שלך לא מכניס שום תוספת חודשית לתיק שזה מאוד מאוד לא סביר.
מספיק שהוא היה מכניס 1K בחודש והוא היה מגיע ל4000K. וזה עוד על 4% ריבית...

א.דיברתי על מי שמשקיע בנדלן למגורים (משכיר את הדירה לעצמו)
ב. אני לא יודע מה הסטטיסטיקה של זוגות צעירים, רוב אלו שהכרתי לא ממונפים ב 90% כי אי אפשר עדיין בארץ
ג.אתה בדיוק מדגים את מה שכתבתי על שתמיד אפשר לטעון שמי שמשקיע יותר טוב (קרן גידור 22%) זה לא משתלם עבורו, וזה עוד פחות סביר למשקיע ה "ממוצע"
ד. כפי שציינתי המשכנתא ~ שכד
ה. חסכון נוסף לא משנה את המאזן ההוני

 

[ע.מדי]

במילים אחרות- הכינו את הפנסיה לחילוץ הבנקים

לא לבלבל בין בלוני ניסוי בעיתון לבן המציאות

 

[הנועזת]

אז למה את לא מוכרת? @סנופי

קודם כל מכרתי חלק. דבר שני עסקה מניבה באיזור מבוקש מאוד, גם אם המחיר ירד, השכירות תמשיך להתקבל, ואולי אף לעלות. קצת כמו מניות דיבידנד.

 

[מתכנת]

מי יכול לעמוד בהחזר של משכנתה בגובה של 90% אם הוא לא יכל לחסוך הון עצמי של יותר מ-10% מלכתחילה???

עבדך הנאמן
הכל ענין של תזמון מועד רכישת הדירה + ההוצאות הנילוות

 

[מתכנת]

להלן הדוגמא (מפושטת לצורכי הדיון)
הון עצמי 1000K , שווי נכס 1500K, ריבית (סולידית בשוק ההון) 4%, טווח מימון 10 שנים, עליית ערך 2% לשנה, שכ"ד 5K לחודש
אחרי 10 שנים

הבנתי.

אחרי 30 שנה
השקעה הונית טהורה 3300K
חסכון ה"אין משכנתא/שכד"(5K לחודש לפי 4% לשנה) + הדירה: 2200 (דירה)+ 1800(רווחי הון מהשקעת ה "אין משכנתא/שכד") = 4000

לא הבנתי

 

[מתכנת]

@מתכנת , לא נשמע לי סביר כל כך הכפלה פי4 אלא אם זה מקרים סופר יחודיים.
לא רואה איך דירה שעלתה לדוג' חצי מיליון לפני 20 שנה תעלה היום 2 מיליון.
גם עליית מחירי הדיור לא הייתה קרובה לרמה הזאת.

עובדה.
אני מכיר אישית אדם שלפני כ 17-20 שנה מכר דירה באזור הדרום (קרוב למרכז) תמורת 300K, היום היא נמכרת ב 1200K.
אותו אדם קנה אז דירה אחרת תמורת 530K היום היא נמכרת ב 2000K+
ציינתי את קפיצת המחיר המוגזמת כאחד הגורמים לאשליה של אובססיית הנדל"ן, בהקשר הזה אני מסכים עקרונית עם @daat99:

גם אם הדירה הכפילה את עצמה בפי-4 עדיין השקעה לא ממונפת בשוק ההון סיפקה תשואה גבוהה יותר מהשקעה ממונפת בדירה שהרויחה 400%.

 

[ע.מדי]

הבנתי.

לא הבנתי

אחרי 10 שנים המשכנתא סולקה, הקונה גר בדירתו ששוה 1800k עקב עליית הערך של 2% לשנה, עכשיו הוא משקיע אתה 5k לחודש אני מניח שיחיה בדירה עוד 20 שנה ואז החסכון ההוני הוא ~ 1800k , הדירוה משביחה את ערכה ותעלה לבערך 2200-2500k ולכן אחרי 30 שנה הנכסים שברשות החוסך יעלו על 4000k (דירה+חסכון)
לעומת השקעה הונית של 1000 למשך 30 שנה
תעלה ל 3000 k מה שהופך קניית דירה בתרחיש הנל לעדיפה על שכירות.

כמובן שמי שיודע להשקיע ולקבל נגיד 6% ומעלה אז העיסקה הנל מתהפכת, רק להזכיר שמדובר בהשקעה שנותנת תשואה מקבילה ל sp500

אני לא ממליץ להשקיע בדירה למגורים , חשוב לי להדגים שהטענה שבחישוב פיננסי קר עדיף לשכור אינה נכונה מעצם העובדה שבחירת הפרמטרים משפיעה על התוצאה הסופית, ולכל אחד סט פרמטרים רגישויות והעדפות המתאימות לו

 

[מתכנת]

הדירוה משביחה את ערכה ותעלה לבערך 2200-2500k

לפי חישוב של 1.02 בחזקת 30 הגעתי ל 2700K