איך להשקיע בנדלן

[ogi]

אסור להדפיס כסף ולחלק לממשלה על פי חוק ובכל מקרה זה כמות הכסף זו לא החלטה פוליטית, זו החלטה של בנק ישראל.

בנק ישראל יכול לקנות משכנתאות רעילות כמו שקנה דולרים, לא? או שזה רלוונטי רק לגבי משכנתאות מאוג"חות?

 

[אורי ג.]

בנק ישראל יכול לקנות משכנתאות רעילות כמו שקנה דולרים, לא? או שזה רלוונטי רק לגבי משכנתאות מאוג"חות?

טכנית אני חושב שהוא יכול, רק שזה החלטת של ב"י ולא של הממשלה. לאגח משכנתאות זה פעולה קלה, זה בסך הכל פעולה רישומית במחשב.

 

[amit]

אסור להדפיס כסף ולחלק לממשלה על פי חוק ובכל מקרה זה כמות הכסף זו לא החלטה פוליטית, זו החלטה של בנק ישראל.

אתה מרים לי להנחתה
ולמי בנק ישראל דואג? בראש ובראשונה ליציבות הבנקים

 

[אורי ג.]

ולמי בנק ישראל דואג? בראש ובראשונה ליציבות הבנקים

בהחלט, וטוב שכך.

 

[Buffett]

אז עפ"י מה מעריכים את התשואה הקיימת מההשכרה? אני טוענת שעפ"י המחיר שנקנתה ויש שטוענים שעפ"י השווי המוערך היום.

אני טוען שזה לא חשוב. ההכנסות משכירות הן 5,500 ש"ח לפני מס, ו-2,750 ש"ח אחרי מס. מה זה משנה אם נראה חישוב שזה 3% תשואה או 20% תשואה. הכסף אותו כסף.
לדעתי הדיון על האלטרנטיבות של מה עושים מכאן והלאה יותר מהותי.
אבל זה לא נכס שלי

 

[הנועזת]

. משכנתא קבועה לא צמודה אינה מוגבלת . אפשר 100%. ההגבלה של שליש היא לחלק של הפריים.

יתכן ואתה צודק לגבי המרכיב הקבוע, מאחר שהעיסקאות שלי עד היום נעשו במזומן (מקווה שממש בקרוב זה ישתנה) כמו שתיארתי בסיפור המסע של הנועזת, נושא המשכנתאות פחות מוכר לי. כך זכרתי את הדברים, אבדוק את הסוגיה.
לגביי כל שאר הסעיפים, וגם אם נניח שזה הדבר הכי הגיוני להדפיס כסף, האם בהכרח זה יקרה? האם על סמך הטיעון הזה, אנחנו שמכוונים את עצמינו ללקיחת אחראיות ועצמאות כלכלית- באי אתר הסולידית, יכולים להסתמך על זה? לדעתי זה קו מחשבה מוטעה, שיכול להוביל לאסון כלכלי של משפחות.
זה לא רק עניין של להזרק מהבתים, זה גם עניין של ירידת ערך פיתאומית, בה דירות מאבדות 30% ויותר משווין. כאן בניגוד לארה"ב במשבר, אנשים שמים הון עצמי משמעותי על נכסים (בניגוד ללוי הסאב פריים).

 

[ע.מדי]

עם כל הצער , המקום הבטוח ביותר במשק פופוליסטי הוא נדלן עם משכנתא בריבית קבועה לא צמודה.
ככה גם לא יזרקו אותך מהבית,גם לא יגעו לך בנכסים וגם ההלוואה שלך תתאדה כתוצאה מהאינפלציה.

זה לא משנה שדווקא משק במצב של מיתון ואבטלה מייצר סיכון לנוטלי הלוואות בין אם הן קל"צ או צמודות.
במצב של משבר תעסוקה ומיתון ההלוואה לא תעלם ...
בקיצור לא הייתי ממליץ לאנשים לקנות דירות עם משכנתא ללא מחשבה זהירה קודם ,בין אם להשקעה או למגורים.

 

[liranviper]

נצל"ש: מה לשאול שוכר?

אני עומד להשכיר את הדירה שלי, והכנתי רשימה של דברים לשאול את השוכר + דברים לעצמי לברר עליו. אני מתכוון לבדוק כל שוכר פוטנציאלי בפינצטה.

עשיתי רשימה של דברים לעצמי. משתף לטובת הכלל, ואשמח אם למישהו יהיה הערות או תוספות.

1. מצב משפחתי
2. ילדים (וגילאים)
3. מקום עבודה של 2 בני הזוג
4. שכר של 2 בני הזוג
5. השכלה של 2 בני הזוג
6. טלפונים ומספר ת.ז של 2 בני הזוג
7. צילום רשיון ות.ז של 2 בני הזוג
8. מספרי חשבון בנק של 2 בני הזוג
9. פרטי 2 ערבים (ת.ז,שם מלא, טלפון, עיסוק)
10. נכונות לצ'ק ביטחון שנפרע על חודשיים
11. נכונות לטווח ארוך
12. נכונות לחוזה ראשון של שנה וחודשיים בערך עד יולי (לתרץ בחגים)
13. חשבונות עו"ש
14. תלושי שכר אחרונים (לראות ותק)
15. שמות וטלפונים של שני בעלי דירות קודמים

דברים שאני צריך לברר על 2 בני הזוג:
*לחפש גם לפי ת.ז וטלפונים

1. פייסבוק
2. לחפש מכרים משותפים
3. עיקולים gavcal. Co. Il
4. לחפש בגוגל
5. לחפש פסקי דין
6. להיכנס לאתר בתי המשפט בעיר המגורים הנוכחית, וגם הקודמת, של השוכר ולחפש אם יש תיקים שהוא בעל עניין בהם
7. התקשרו לשני בעלי הדירות הקודמים שהיו להם ודברו איתם. נסו לברר האם שילמו במועד? האם היו שוכרים טובים? כמה זמן התגוררו בדירה? האם התפנו ללא בעיה? חשוב להתקשר לא רק לנוכחי אלא גם לזה שלפניו כי יתכן והנוכחי רק רוצה להיפטר מהם
8. בדקו באתר הרשות לאכיפה ולגביה האם הדיירים שלכם מוגדרים כחייבים מוגבלים באמצעים.
9. בדקו האם החשבונות של שני בני הזוג מוגבליםבאתר של בנק ישראל. הזינו את פרטי החשבון ואת מספר תעודת הזהות של כל אחד מהם ובדקו מה עולה

חשבתי לעשות טופס ולתת לשוכר למלא את זה, כדי שרק יביא לי וזה יראה פחות כמו חקירה.. מה דעתכם?
אני גם תוהה האם בקשה לקבל עו"ש מהבנק זה חודרני מדי..

 

[בת העמק]

משתף לטובת הכלל, ואשמח אם למישהו יהיה הערות או תוספות.

אני לא יודעת איפה הדירה שלך ואיזו אוכלוסיה גרה בשכונה, אבל אם הייתי צריכה לנחש על סמך השאלות שלך אז הייתי מנחשת שזו שכונה בעייתית.
אני השכרתי במשך 6 שנים כמה דירות (ושוכרים מתחלפים) ולא חושבת שביררתי כל-כך הרבה פרטים
מה שכן עשיתי, ניהלתי סמולטוק כדי להבין מי האדם שמולי. למה הוא רוצה לגור כאן? איפה גר קודם? איך היה בדירה הקודמת (ככה אפשר להבין אם הוא מתלונן על בעל הבית או יודע להסתדר איתו)? תחביבים, לימודים, צבא (ככה במדינתנו הקטנה יש סיכוי למצוא מכר משותף ואז לברר עליו).
מה שחשוב לזכור זה שאין אדם מושלם בעולם. הכי חשוב שישלם בזמן ולא יעשה נזק לדירה.
מצד שני, השכרתי בישוב מאד ייחודי אז גם כך, מי שרצה לבוא לגור שם היה מספיק איכותי מבחינתי. אז אולי הנסיון שלי לא רלוונטי לך.

 

[הנועזת]

ניהלתי סמולטוק כדי להבין מי האדם שמולי.

להבנתי אינטואיציה מנצחת בגדול ראציונליות, בבחירת שוכרים.
עם זאת מציאת נוסחה טובה, היא הדבר המרכזי.
אני למשל מצאתי שדווקא עובדים זרים, מתאימים לי הרבה יותר משוכרים ישראלים עם ערבים ומשכורת קבועה, במיוחד באיזורים בעייתים. מהסיבה הפרקטית שבמקרה של אי תשלום אורזים את דברים שלהם שמים אותם במחסן ומחליפים מפתח. כל זה בנוסף לחודש נוסף במזומן. הרבה יותר טוב משוכר עם משכורת מסודרת, מתוחכם עם עו"ד ובילבול מוח.

 

[daat99]

• מצב משפחתי

• ילדים (וגילאים)

• מקום עבודה של 2 בני הזוג

• שכר של 2 בני הזוג

• השכלה של 2 בני הזוג

• טלפונים ומספר ת.ז של 2 בני הזוג

• צילום רשיון ות.ז של 2 בני הזוג

• מספרי חשבון בנק של 2 בני הזוג

• פרטי 2 ערבים (ת.ז,שם מלא, טלפון, עיסוק)

• נכונות לצ'ק ביטחון שנפרע על חודשיים

• נכונות לטווח ארוך

• נכונות לחוזה ראשון של שנה וחודשיים בערך עד יולי (לתרץ בחגים)

• חשבונות עו"ש

• תלושי שכר אחרונים (לראות ותק)

• שמות וטלפונים של שני בעלי דירות קודמים

עד היום אני תמיד רודף אחרי כל בעלי הבתים שלי בשביל להסדיר את כל התשלומים שאני צריך לשלם להם (וזו אחת הסיבות שאף אחד מהם לא העלה לי את שכר הדירה וחלקם היו מוכנים להוריד לי את שכר הדירה "רק שאני אשאר עוד שנה").

עם כל הדרישות האלו מה שבטוח זה שאני לא אהיה דייר שלך

 

[liranviper]

אולי כדאי לציין שהדירה נמצאת בשכונה יחסית טובה, אבל עדיין בעיר במצב סוציו-אקונומי בינוני.

לכן אני מעדיף בגישת false positive לספוג את זה שאני אולי מאבד דייר טוב כמו @daat99 אבל עדיין מעלה את הסיכוי שהדייר שאני כן מקבל יהיה דייר שאני שלם איתו. זה כמו שגוגל נותנים מבחני כניסה מאוד קשים- הם מודעים לכך שהם מאבדים עובדים טובים בדרך, אבל מי שכן עובר את המבחנים אז סטטיסטית הוא עובד טוב. זו אגב הסיבה שאם אתה נכשל במבחן שלהם אתה מוזמן לגשת אליו שוב כעבור שנה ואתה לא "מחוק" מבחינתם.


שום דבר פה שהוא לא דרישה חד משמעית, ואני כמובן אתן מקום לאינטואציה שלי. אבל זה עדיין נתונים שאני אבקש, ואתחשב בהם..

 

[ע.מדי]

בנוגע לפינוי שוכר בכוח והחלפת מפתח
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4200411,00.html

סעיפים בחוזה השכירות לנכס מגורים, המתירים למשכיר במקרה של הפרת החוזה או תום תקופת השכירות, להיכנס לנכס, להוציא את רכושו של השוכר, להחליף מנעול בדלת הכניסה, לנתק את הדירה מחשמל, מים וגז - אינם חוקיים אלא נוגדים את תקנת הציבור. לכן הם בטלים ואין לפעול לפיהם, אפילו נתן השוכר את הסכמתו לכך בכתב בחוזה השכירות.

עובד זר יכול להפעיל את קו לעובד ללא שום היסוס, עובדים זרים שעובדים בסיעוד יודעים את זכויותיהם ומנצחים מעסיקים (נכים) כל הזמן בבתי המשפט.

 

[TunaGolem]

אינטואיציה מנצחת בגדול ראציונליות

יש לך הסבר לכך?

 

[ע.מדי]

יש לך הסבר לכך?

זה נקרא יכולת קבלת החלטות בתנאי אי וודאות ומידע חסר, זו הסיבה שנפוליון נטה לברר אם לגנרלים שהוא מקדם יש "מזל" חריג
האם שאלון יכיל את כל הנתונים הרלבנטים על השוכר ? האם התשובות על העבר חוזות את התנהגות השוכר בעתיד ? האם התשובות שיתקבלו יהיו נכונות ? האם פונקצית השיקלול של המשכיר מדוייקת ?
אם אתה עוסק בהשכרה ל עשרות אלפים שוכרים אז אתה יכול כנראה לבנות פרופיל סטטיסטי של שוכר ראוי, אחרת זה תלוי יותר בתובנות האישיות שלך (תחושות בטן)

(זה כמו לחזות במדוייק היכן יפגע פוטון שעובר דרך סריג (פילטר) .... ברמת החלקיק אי אפשר ברמת האוכלוסיה (שיוצאת ממקור אור קוהרנטי) זה אפשרי ...)

 

[liranviper]

עשיתי מסמך בgoogle docs, מוזמנים לחוות דעה או להשתמש
https://docs.google.com/document/d/1N6NbO1o4wzHE7UnhdQWvzxJ0f-n2CAqCFFhv7EdNUN8/pub
משום מה היישור לימין משתבש בגרסאת הpublish.. תמיכה ב RIGHT TO LEFT עם באג כנראה .. בטוח שתסתדרו

 

[TunaGolem]

@ע.מדי
ההסבר שלך עונה על השאלה: "איך אינטואיציה מנצחת רציונליות בחלק מהמקרים?", אבל לא על "איך אינטואיציה מנצחת רציונליות באופן שיטתי?" (ואני חושב שזו היתה כוונתה של @סנופי).

 

[הנועזת]

מוסר התשלומים של עובדים זרים הוא גבוה בהרבה משל הישראלים. האיום על הוצאת חפצים במקרה של אי תשלום, עובד מבלי צורך לישמו בפועל. אגב האיום הזה קיים כמעט באופן סטנדרטי בכל חוזה גם מול שוכרים ישראלים. אבל חבל להתחיל דיון שלם בנושא הזה, זו לא היתה הכוונה. שכל אחד ימצא לו את הנוסחה הפרטית שלו, שאיתה הוא ישן טוב בלילה. באופן אישי הוריי השכירו באיזור פריים-פריים לוקיישן למנכל של חברה בינלאומית. כשהיתה בעיה מצאו את עצמם ניצבים מול סוללה של עורכיי דין. לא תמיד מה שעובד על הנייר, ברמה של שוכר טוב, עובד טוב עבור המשכיר במצב בו מתעוררת בעיה. רמז: חשיבה מחוץ לקופסא יכולה לסייע.

 

[ע.מדי]

@ע.מדי
ההסבר שלך עונה על השאלה: "איך אינטואיציה מנצחת רציונליות בחלק מהמקרים?", אבל לא על "איך אינטואיציה מנצחת רציונליות באופן שיטתי?" (ואני חושב שזו היתה כוונתה של @סנופי).

זה שיטתי לבעל האינטואיציה אפילו במחקר נוירולוגי חודרני יהיה "קשה" ביימנו לדעת (בהנחה שהשיטה עובדת) למה היא עובדת, ונדמה שזה הפרה של ועדת הלסינקי על ניסויים בבני אדם...

 

[TunaGolem]

"קשה" ביימנו לדעת

אסכם:
@סנופי טענה שתחושת הבטן של המשכיר יותר חשובה מאשר ניתוח רציונלי.
@ע.מדי טוען שהתופעה רחבה בהרבה, ושבאופן כללי, בעלי אינטואיציה מסוגלים לקבל החלטות טובות יותר בעזרת תחושות בטן מאשר עם ניתוח רציונלי.
בינתיים אף אחד לא הביא הסבר לתופעה.