1. איך אתה מוכיח שמבחינה כלכלית טהורה אנשים צריכים לגור בשירות ולהשקיע את הכסף?
גם אם השכירות והחזר המשכנתה שווים לחלוטין (ונניח שהעלאות השכירות מתאימות להעלאות ההחזר על המשכנתה) אז עדיין יש הבדל בתשואה של ההון המקורי.
במצב של רכישת דירה ותשלום משכנתה אז אחרי 30 שנה אנחנו נשארים עם דירה ובלי משכנתה.
במצב של השקעת ההון העצמי בלבד בשוק ההון ותשלום שכירות במקום משכנתה אנחנו נשארים אחרי 30 שנה עם התשואה של שוק ההון אבל בלי דירה.
השאלה הנשאלת היא מה יהיה שווה יותר בעוד 30 שנה - הדירה שרכשנו או תיק ההשקעות שלנו.
במקרה של דירה יש המון מחקרים שמראים שמחירי הדירות יכולים גם לרדת במשך תקופות ארוכות (גם בארץ - ראי 1996 עד 2006) ולכן הטענה שמחירי הדירות תמיד עולים הינה אשליה כתוצאה משטיפת מוח ולא מציאות בשטח (יש גם את המחקר על אמסטרדם שהראה שמחירי הדירות על פני 400 שנה תמיד נעו בתוך תחום חתום עם גלי ירידות ועליות).
מצד שני בתקופות ארוכות (משכנתה ל-30 שנה!) הבורסה הוכיחה יכולת לספק תשואה של 10% בשנה (יש המון מחקרים שמראים זאת).
תשואה ממוצעת של 10% בשנה למשך 30 שנה מכפילה כל שקל ל-17.45 שקל - כמעט פי 17 וחצי!
במילים אחרות ההון הראשוני של משקיעים בבורסה הניב תשואה של 1745%.
אם נניח הון עצמי של 30% מערך הנכס (מקביל לרכישת דירה עם 70% משכנתה) שהניב 1745% תשואה אז נקבל אחרי 30 שנה סכום שמשתווה ל-523% מערך הנכס המקורי (לפי מחיר הרכישה כולל ההון העצמי והמשכנתה).
בשביל שההשקעה בדירה תספק תשואה גבוהה יותר מחיר הדירה צריך להכפיל את עצמו ביותר מפי-5!
כמה דירות את מכירה שהכפילו את ערכן ביותר מ-520% במהלך 30 שנה?
2. איך היית מסביר זאת לאנשים שהתובנות הפיננסיות שלהם לא משהו, אבל הם כן מבינים מתמטיקה?
השאלה היותר קשה היא איך גורמים לאנשים להבין שהם עברו שטיפת מוח מיום הולדתם
לצערי הרב אין לי תשובה טובה לשאלות הללו (אני עדיין מנסה להסביר להורי שטוענים בתוקף שהם עשו השקעה מעולה כי הדירה שלהם הכפילה את עצמה בפי-3 מאז שהם רכשו אותה לפני 25 שנים כאשר ה-SP500 הכפיל את עצמו ביותר מפי-7 באותה התקופה בדיוק - כולל משבר 2000 ומשבר 2008).
