איך להשקיע בנדלן

[amit]

במצביי גיאות, האלטרנטיבה השכיחה הטובה ביותר היא כסף מזומן בבנק, המחכה שכל הכבשים יסיימו את מהלכן ויפלו במלכודת הדובים.

זאת אסטרטגיה גרועה במשק פופוליסטי.
אם מחר בבוקר אנחנו נכנסים למשבר בסגנון הסאב פריים -אף שר לא ירצה להיות חתום על זריקת משפחות מהבתים שלהם.
הממשלה הפופוליסטית תחלץ את הבנקים ואת האזרחים הממושכנים על חשבונך באחת מ-2 הדרכים:
1. אינפלציה שתגמור לך את המזומן.
2. החרמה חד פעמית של מזומן בבנקים למי שמחזיק מעל סכום מסוים ( ראי לדוגמא את קפריסין- 30% מס על פקדונות של מעל 10000אירו ).

עם כל הצער , המקום הבטוח ביותר במשק פופוליסטי הוא נדלן עם משכנתא בריבית קבועה לא צמודה.
ככה גם לא יזרקו אותך מהבית,גם לא יגעו לך בנכסים וגם ההלוואה שלך תתאדה כתוצאה מהאינפלציה.

 

[אורי ג.]

אלא אם אתה מתכוון לתשואה אלטרנטיבית ובזה אין לי הרבה עניין.

אין תשואה אחרת, תשואה=השוואת אלטרנטיבות.

 

[בת העמק]

משקיעי נדל"ן למגורים בלבד יכולים לבחור בין מיסוי של 10% ללא קיזוז עלויות ופחת לבין מסלול מדרגות עם קיזוז עלויות ופחת.

צודק, טעות שלי.

שכר דירה למגורים לא ממוסה לפי מס שולי.

משקיעי נדל"ן מסחרי כפי שדובר כאן (חנות) לא זכאים לבחירה.

אז אם אנחנו נשארים בנכס המסחרי, למה ענית לי על שכר דירה למגורים? יצאתי כבר מבולבלת מכל השרשור הזה...

 

[בת העמק]

אין תשואה אחרת, תשואה=השוואת אלטרנטיבות.

זאת כבר התפלספות. אם אני בוחרת בדרך מסויימת שמתאימה לי (מכל מיני סיבות) אחרי שבדקתי אלטרנטיבות שונות, אז מאותו רגע לא מעניין אותי מה היה יכול להיות אם. כמו שמרגע שבחרתי את הגבר שלי, התעלמתי מהאלטרנטיבות. אחרת אפשר להשתגע

 

[daat99]

אז אם אנחנו נשארים בנכס המסחרי, למה ענית לי על שכר דירה למגורים? יצאתי כבר מבולבלת מכל השרשור הזה...

הדוגמה שניתנה לגבי החנות שבה דובר על מס של 50% זה בגלל מס שולי (נדל"ן מסחרי ולא למגורים).
את התבלבלת עם המס של 10% שהוא ניתן לנדל"ן למגורים בלבד ולכן הסברתי את ההבדל בין שניהם.

אם אני בוחרת בדרך מסויימת שמתאימה לי (מכל מיני סיבות) אחרי שבדקתי אלטרנטיבות שונות, אז מאותו רגע לא מעניין אותי מה היה יכול להיות אם.

נכון מאוד!

 

[איש(3718)]

זאת כבר התפלספות. אם אני בוחרת בדרך מסויימת שמתאימה לי (מכל מיני סיבות) אחרי שבדקתי אלטרנטיבות שונות, אז מאותו רגע לא מעניין אותי מה היה יכול להיות אם. כמו שמרגע שבחרתי את הגבר שלי, התעלמתי מהאלטרנטיבות. אחרת אפשר להשתגע

אם היה לך עסק, והקניין שלך היה אומר לך שברגע שהוא בחר ספק, הוא איתו באש ובמים לא חשוב המחיר, והוא לא בודק מחיר של ספקים אחרים כל הזמן, היית מפטרת אותו מיידית (או שהיית פושטת רגל תוך שנה לכל היותר)

ניהול עסק (וניהול השקעות, זה אותו הדבר) מחייב גמישות מחשבתית ובדיקה מתמדת של עלות של אלטרנטיבות, או שתפשוט רגל בשעה שהמתחרים שלך יזנקו על אלטרנטיבות זולות יותר

זה לא אותו הדבר כמו קשרי משפחה, שם את\ה איתם באמת באש ובמים לנצח, תפרידי בין הדברים

 

[ogi]

אם אני בוחרת בדרך מסויימת שמתאימה לי (מכל מיני סיבות) אחרי שבדקתי אלטרנטיבות שונות, אז מאותו רגע לא מעניין אותי מה היה יכול להיות אם.

השאלה לא מה היה יכול להיות אם (היית משקיעה בנכס אחר), אלא מה יקרה אם (תמכרי את הנכס הנוכחי ותקני אחר).
האם שכר הדירה שאת מקבלת יעלה? האם הסיכוי לעליית ערך עתידית (להבדיל מזו שכבר קרתה) יעלה? זאת השאלה.

פוסט מורטם (ניתוח בדיעבד) כבודו במקומו מונח, אבל לא על זה מדברים כאן, אלא על העתיד.
(מכירת הנכס וקניית אחר במקומו כרוכה כמובן בהוצאות ומסים, וצריך לכלול גם את זה בחישוב).

 

[הנועזת]

עם כל הצער , המקום הבטוח ביותר במשק פופוליסטי הוא נדלן עם משכנתא בריבית קבועה לא צמודה.
ככה גם לא יזרקו אותך מהבית,גם לא יגעו לך בנכסים וגם ההלוואה שלך תתאדה כתוצאה מהאינפלציה.

אני חולקת עליך, ויותר מזה אני חושבת שהמחשבה הזו היא מאוד מסוכנת לסמוך על המדינה שתגן עליך בשעת סאב פריים.
זה כמעט דומה למחשבה של שכירים שכספיי הפנסיה שלהם הם אלו שיחזיקו אותם בזיקנתם, אבל זו מחשבה עוד הרבה יותר קיצונית. מדינת ישראל היא לא קיבוץ, אם לא שמת לב, שנים רבות מפלגת ימין בעלת אג'נדה ניאו שמרנית בשלטון. מה אתה חושב שאנשים שלא הבינו כי ריבית נמוכה זה עניין זמני, לקחו הלוואות ענק וקנו לעצמם דירות מעבר ליכולת, המדינה תזרים להם כסף??
אגב המרכיב הקבוע במשכנתה הוא מוגבל, אם אני לא טועה לשליש, את לא יכול להסתמך רק על זה, בלקיחת משכנתה.

 

[ע.מדי]

לא הבנתי את ההערה. באפט או כל משקיע ערך אחר לא מנסים לתזמן שוק. הם בוחנים חברות לפי כל מני קריטריונים ומשקיעים כשמוצאים משהו מתאים. לרוב לא מייחסים משקל רב למצב המקרו-כלכלי. אם כי כל אחד והדרכים שלו.

הערכה שהנכס נרכש מתחת לשוויו ושבעתיד הנכס יעלה לשווי המשוער ומעלה
זה לא תזמון של רכישה ?

מה ההבדל בין מי שציריך שהנכס הגיע לשווי מופקע ולכן מוכר כדי לקנות נכס אחר זול יותר (מתחתלשוויו)ו? רק בנדלן

 

[ogi]

הערכה שהנכס נרכש מתחת לשוויו ושבעתיד הנכס יעלה לשווי המשוער ומעלה
זה לא תזמון של רכישה ?

אם השיקול הדומיננטי בקניה הוא הפער בין המחיר לערך, אז זה לא תזמון אלא תמחור.
תזמון זה למשל ניסיון להסיק מתנודות המחיר בעבר על תנודות המחיר בעתיד.
תמחור זה ניסיון לקנות את הנכס בזול ביחס לערכו בהתחשב בחלופות הקיימות באותה נקודת זמן.
בחלק מהמקרים הצפת הערך מתבצעת באמצעות דיבידנדים, רכישה עצמית או הצעת רכש ולא באמצעות עליית מחיר.
אם הערך נותר יציב ואף גדל לאורך זמן, השוק בדרך כלל מתעשת בשלב מסויים והמחיר סוגר את הפער מול הערך.

 

[שודד הפינג פונג]

אגב המרכיב הקבוע במשכנתה הוא מוגבל, אם אני לא טועה לשליש, את לא יכול להסתמך רק על זה, בלקיחת משכנתה

עד כמה שידוע לי אין בעיה טכנית לקבל 100% קל"צ.

 

[ע.מדי]

אם השיקול הדומיננטי בקניה הוא הפער בין המחיר לערך, אז זה לא תזמון אלא תמחור.
תזמון זה למשל ניסיון להסיק מתנודות המחיר בעבר על תנודות המחיר בעתיד.
תמחור זה ניסיון לקנות את הנכס בזול ביחס לערכו בהתחשב בחלופות הקיימות באותה נקודת זמן.
בחלק מהמקרים הצפת הערך מתבצעת באמצעות דיבידנדים, רכישה עצמית או הצעת רכש ולא באמצעות עליית מחיר.
אם הערך נותר יציב ואף גדל לאורך זמן, השוק בדרך כלל מתעשת בשלב מסויים והמחיר סוגר את הפער מול הערך.

בתוך הגדרת שווי הנכס מסתתרת הערכות של מדדי ערך מהעבר מבוססים על דוחות החברה וגם השוואה לשווי השוק וגם אקסטרפולציה לעתיד לגבי שווי החברה לפי השוק וערך החברה בעתיד
בכל הנתונים האלה קיים מימד זמן
ההבדל בן תזמון לתמחור הוא שתזמון הוא לפי הגדרתך "חד ממדי" ואילו בתמחור זה תוצר של אנליזה רב ממדית
אני מסכים שהתזמון הטהור לא יכל באמת לתת תחזית נכונה, אני לא מביע עמדה על השקעת ערך
אני רק מציין שהמרחק בין השקעת ערך לרכישת נכסי נדלן להשקעה אינה רחוקה
אם משקיע ערך קנה מניה ב 70% משויה כי לפי דוחות העבר וניתוך המגמות נראה לו שבעוד 7 שנים היא תגיע ל פי 2 ממחיר הקניה וגם השוק יבין זאת אבל אחרי 5 שנים הוא מגיע ליעד ולםי הדוחות נראה לו שהשוק מעריך נכון את החברה וכעת החברה תגדל ב 3% לשנה
ואז הוא מעדיף למכור ולעבור למניה אחרת
אז אותה לוגיקה מופעלת גם בנדלן
רק ללא דוחות אלא באיסוף נתונים אישי

 

[שודד הפינג פונג]

נכון, ובדומה להשקעות ערך, לא כל המשקיעים צודקים תמיד.
נשמע נורא כלכלי ומפתה לקנות דירה ב - 20% פחות משוויה, מי לא היה רוצה? (אפילו לקנות וישר למכור ישאיר רווח נאה בכיס לאחר מיסים).
בפועל, זה לא תמיד מצליח. לא בהשקעות ערך בבורסה ולא בנדל"ן.
אני מסכים ששוק הנדל"ן פחות יעיל, אבל הוא לא בלתי יעיל. אפשר גם לעבור חיים שלמים בלי למצוא כזאת מציאה.

 

[ע.מדי]

נכון, ובדומה להשקעות ערך, לא כל המשקיעים צודקים תמיד.
נשמע נורא כלכלי ומפתה לקנות דירה ב - 20% פחות משוויה, מי לא היה רוצה? (אפילו לקנות וישר למכור ישאיר רווח נאה בכיס לאחר מיסים).
בפועל, זה לא תמיד מצליח. לא בהשקעות ערך בבורסה ולא בנדל"ן.
אני מסכים ששוק הנדל"ן פחות יעיל, אבל הוא לא בלתי יעיל. אפשר גם לעבור חיים שלמים בלי למצוא כזאת מציאה.

יש אנשים שיודעים לעשות ג'אגלינג עם ביצים, יש כאלה שלא יודעים ויש כאלה שלא יודעים את זה עדיין ...

 

[בת העמק]

השאלה לא מה היה יכול להיות אם (היית משקיעה בנכס אחר), אלא מה יקרה אם (תמכרי את הנכס הנוכחי ותקני אחר).

אולי זאת השאלה שלך, אבל אני התייחסתי לסיפור של סנופי לגבי החברה עם החנות.
החברה קנתה בסכום מסויים ומשכירה בסכום מסויים. מחיר החנות היום, עפ"י השוק, הוא כמעט פי 4 יותר אבל שכר הדירה לא השתנה. היא לא מכרה את החנות.
אז עפ"י מה מעריכים את התשואה הקיימת מההשכרה? אני טוענת שעפ"י המחיר שנקנתה ויש שטוענים שעפ"י השווי המוערך היום.
ואני גם טוענת שאם החנות תעמוד למכירה ואין אפשרות להעלות את שכר הדירה (או בכלל להרוויח ממנה יותר מ(נניח) 2% )אז אף אחד לא יקנה אותה ולכן היא לא שווה באמת את מחיר השוק. ואם כן אפשר להרוויח יותר אז או שבעלת החנות יכולה לדאוג לזה בעצמה כבר עכשיו (ואז התשואה שלה על הקניה בעבר תגדל) או שהקונה יעשה זאת והתשואה שלו תהיה כתוצאה מהמחיר שהוא קנה. כל השאר זה הנחות וספקולציות באוויר בעיניי.

 

[ogi]

אז אותה לוגיקה מופעלת גם בנדלן
רק ללא דוחות אלא באיסוף נתונים אישי

מסכים 100%.

אני רק מציין שהמרחק בין השקעת ערך לרכישת נכסי נדלן להשקעה אינה רחוקה

כן, אבל חשוב לציין שרכישת נדל"ן להשקעה יכולה גם להתבצע באופן קל דעת או ספקולטיבי, ממש כמו רכישת מניות.
רכישת נדל"ן להשקעה מהווה השקעת ערך רק במקרים מסויימים, כשיש מודעות להבדל בין ערך ומחיר, וכשחישוב כדאיות הרכישה מתבסס על "נתונים מוצקים" כמו שכר הדירה שניתן לקבל, ולא על משאלות לב לגבי עליית מחיר עתידית.

ההבדל בן תזמון לתמחור הוא שתזמון הוא לפי הגדרתך "חד ממדי" ואילו בתמחור זה תוצר של אנליזה רב ממדית

התזמון שתיארתי הוא לא סתם "חד-מימדי" -- אין בו שום דבר פרט למחיר.
בהשקעת ערך לא משתמשים במחיר כדי לקבוע את הערך, אלא להיפך, קובעים את הערך ומשווים בינו ובין המחיר.
בכמה ממדים משתמשים לקביעת הערך? זה לא עקרוני, העיקר שהמחיר לא יהיה אחד מהם!

הנקודה הקריטית היא לא רב-מימדיות אלא היעדר מעגליות. המתזמן מנסה לנחש כמה משקיע אחר יסכים לשלם לו, וזאת חשיבה מעגלית, כי שניהם משקיעים שבוחנים את אותו נכס. לעומת זאת, המתמחר מנסה להעריך את שכר הדירה שניתן יהיה לקבל, או את הרווחים של העסק ממכירת מוצרים. שכר הדירה לא תלוי במשקיעים אלא בדיירים. אין מעגליות! רווחי העסק לא תלויים בבעלי המניות אלא בלקוחות, בספקים וכו'. אין מעגליות! השקעת ערך מנסה להתבסס על עוגנים לא מעגליים.

 

[ogi]

אז עפ"י מה מעריכים את התשואה הקיימת מההשכרה?

בשביל מה להעריך? מה מטרת ההערכה? אם אין לזה שימוש זה מיותר. אם יש לזה שימוש אז צריך לדעת מה השימוש כדי לבחור את החישוב המתאים.

 

[Rachel]

אגב המרכיב הקבוע במשכנתה הוא מוגבל, אם אני לא טועה לשליש, את לא יכול להסתמך רק על זה, בלקיחת משכנתה.

המרכיב המשתנה במשכנתא הוא המוגבל לשליש. בגלל שהפריים מאוד נמוך הגבילו את האפשרות לקחת הלוואה משתנה עד לגובה שליש מהמשכנתא.
אין מגבלה על לקיחת 100% בריבית קל"צ, ולעניות דעתי, בהינתן מצב הריבית הנוכחית זו האפשרות ההגיונית, בעיקר להלואות שינן עולות על 10-12 שנה.

 

[amit]

אני חולקת עליך, ויותר מזה אני חושבת שהמחשבה הזו היא מאוד מסוכנת לסמוך על המדינה שתגן עליך בשעת סאב פריים.
זה כמעט דומה למחשבה של שכירים שכספיי הפנסיה שלהם הם אלו שיחזיקו אותם בזיקנתם, אבל זו מחשבה עוד הרבה יותר קיצונית. מדינת ישראל היא לא קיבוץ, אם לא שמת לב, שנים רבות מפלגת ימין בעלת אג'נדה ניאו שמרנית בשלטון. מה אתה חושב שאנשים שלא הבינו כי ריבית נמוכה זה עניין זמני, לקחו הלוואות ענק וקנו לעצמם דירות מעבר ליכולת, המדינה תזרים להם כסף??
אגב המרכיב הקבוע במשכנתה הוא מוגבל, אם אני לא טועה לשליש, את לא יכול להסתמך רק על זה, בלקיחת משכנתה.

1. משכנתא קבועה לא צמודה אינה מוגבלת . אפשר 100%. ההגבלה של שליש היא לחלק של הפריים.
2.אני לא סומך על המדינה שתגן עלי ,אני דואג לא להיכנס לבורות מהם אני לא אצא.

3.אני לא חושב שהיא תזרים כסף לממושכנים. אבל היא לא תיתן לבנקים ליפול , כמו שהם לא נפלו בשנות השמונים וכמו שהם לא נפלו בארהב ב2007.

תדמייני שניה את ביבי , ישראל כץ ,כחלון, גלנט, סתיו שפיר, איציק שמולי ,רובי ריבלין ,חברי שס, וכו' .
את באמת רואה אותם נותנים שיסלקו עשרות אלפי משפחות מהבתים?
הרבה יותר קל לפוליטיקאים לאשר הדפסת מזומן ולגלגל את הבעיה לאינפלציה . (מה גם שמסתירים את האינפלציה האמיתית בשיטת הסלים ככה שזה בכלל משתלם).

 

[אורי ג.]

רבה יותר קל לפוליטיקאים לאשר הדפסת מזומן ולגלגל את הבעיה לאינפלציה . (מה גם שמסתירים את האינפלציה האמיתית בשיטת הסלים ככה שזה בכלל משתלם).

אסור להדפיס כסף ולחלק לממשלה על פי חוק ובכל מקרה זה כמות הכסף זו לא החלטה פוליטית, זו החלטה של בנק ישראל.