איך להשקיע בנדלן

[TunaGolem]

תשואה מעליית ערך

ככל שתתפזר תתקרב לאפס ריאלי.

 

[Buffett]

ככל שתתפזר תתקרב לאפס ריאלי.

טונה, אין תגובה שלך שלא מצריכה אותי לחשוב איזו דקה על מה אתה מתכוון. לא יודע אם זה מעיד יותר עליי או עליך (:

 

[TunaGolem]

טונה, אין תגובה שלך שלא מצריכה אותי לחשוב איזו דקה על מה אתה מתכוון. לא יודע אם זה מעיד יותר עליי או עליך (:

אני מתנצל על כאב הראש ובזבוז הזמן.
כוונותי בהודעה הקודמת היתה שככל שתיק הנכסים הנדל"ניים יותר מפוזר (מספר רב של נכסים מסוגים שונים ובמקומות שונים), התשואה מהשכירות תהיה יציבה יותר, והתשואה מעליית הערך תשחק יותר מהאינפלציה.

 

[Buffett]

אני מתנצל על כאב הראש ובזבוז הזמן.

חלילה, זו הייתה סוג של מחמאה

 

[Buffett]

התשואה מעליית הערך תשחק יותר מהאינפלציה

למה? הפיזור לא יוביל לכך שהתשואה מעליית הערך תתכנס לתשואה הממוצעת מעליית ערך בשוק? למה אתה קובע שזה יהיה גבוה או נמוך יותר מהאינפלציה?

 

[הנועזת]

כן צריך לזכור שבנוסף ל-3%-4% תשואה מדמ"ש יש גם תשואה מעליית ערך, אם קיימת. וזה אם אחד גדול למי שרוכש היום נכס נדל"ני. אבל אסור להתעלם.

אני רוצה להבהיר פה משהו לגביי תשואה מעליית ערך:
בגדול יש שני סוגים מובהקים של השקעות נדלן:
א.השקעה לצורך רווח הון
ב. השקעה לצורך תזרים (תשואה)
וכמובן, כל מה שעל הרצף בניהם.

חשוב לזכור שאת הרווח עושים בקנייה!! כלומר, במחיר הקניה כל הפוטנציאלים כבר מגולמים. חשוב להבין שאין הסמכות פה על עליית מחיר השוק, בגלל ספקולציה זו או אחרת.
כן ניתן להוסיף, עליית ערך בדוגמה הבאה:
קניתי דירת 2 חדרים בדרום ת"א. זו דירה של 55 מ"ר. ידועה לי מראש שאוכל להשמיש אותה ל 3 חדרים, בהשקעה של 15אלף ש"ח.
השכירות תעלה מ- 2700 ש"ח לחודש, ל3200 ש"ח, התשואה תקפוץ ל X, לכן גם מחיר הנכס יעלה ל Y בהתאם. בקנייה אני יכולה לקחת בחשבון את עליית הערך המתוכננת.
לעומת זאת לא ניתן להוסיף עליית ערך בדוגמה הזו:
מחיר דירה בהוד השרון עלה בשנים האחרונות בעשרות אחוזים, לכן ניקח בחשבון תשואה מעליית ערך גם בשנים באות, של 3% לשנה לפחות.
זה סבתא שלי היתה אומרת "זה אוי ואבוי" זו פשוט התמצית של מלכודת הדובים.
יתכן ושנתיים תהיה עליה של 6% של השוק ואז מפולת של 30%, כי הריבית תקפוץ וזוגות צעירים בהמונייהם לא יהיו מסוגלים להחזיר את המשכנתה והשוק יוצף בדירות.
סאב-פריים אינו ברבור שחור במציאות הישראלית, בעייני הוא זה יקרה בוודאות, זה רק עניין של זמן..
הגיגים לעת בוקר, לא מייעצת.

 

[TunaGolem]

הפיזור לא יוביל לכך שהתשואה מעליית הערך תתכנס לתשואה הממוצעת מעליית ערך בשוק?

התשואה הממוצעת (לאורך זמן רב) מעליית הערך של נדל"ן, קרובה מאוד לעלייה במדד המחירים לצרכן.
הנתון (האמפירי) מתקבל על הדעת, משום שכדי שתהיה עליית ערך, נדרשת צמיחה, שאיננה קיימת בנדל"ן.

אני רוצה להבהיר פה משהו לגביי תשואה מעליית ערך

1. אני מקבל לחלוטין את הטענות שלך. אני דברתי על הגבול של פיזור אינסופי, ואת (בשיטה שלך) בוחרת להקטין את הפיזור.
2. לא התייחסת בפירוש לשיבוח על ידי שיפוץ (פליף) או בניה. בהשקעות אלו ישנה תוחלת חיובית בזמן קצר, משום שישנה יצירת ערך. לדעתי השקעה כזו משולה להשקעה בחברת הזנק (ביחס להשקעה במדד רחב).

 

[הנועזת]

1.

אני מקבל לחלוטין את הטענות שלך. אני דברתי על הגבול של פיזור אינסופי, ואת (בשיטה שלך) בוחרת להקטין את הפיזור.

כוונתך ברורה לי, ואני אפילו מסכימה לה אם השורה התחתונה היא:
שלהשקיע בכל שוק הנדלן כפי שהסולידית עושה בשוק המניות, זה רעיון רע.
כל הטעם בעייני בשוק הנדל"ן הוא לצור יתרון יחסי בידע המתבסס על: מחקר שוק(אני)/ ביכולת השיפוץ העצמית(הנדי מנ'ס)/ בידע פיננסי(אנשיי כספים)/ חשיפה לעסקאות חמות(מתווכים).
2.השבחה נכללת בסעיף א, השקעה לצורך רווח הון. והדוגמה של הדירה בדרום ת"א, היא דוגמה להשבחה.

 

[Buffett]

חשוב לזכור שאת הרווח עושים בקנייה!! כלומר, במחיר הקניה כל הפוטנציאלים כבר מגולמים.

משפט קצת מצחיק.
לא התכוונתי שאפשר מראש לבנות על כך שתיהיה עליית ערך במחיר הדירה. התכוונתי שאם מסתכלים אחורה ורוצים למדוד את התשואה, צריך לזכור גם להתחשב בשינויים במחיר הנכס.

התשואה הממוצעת (לאורך זמן רב) מעליית הערך של נדל"ן, קרובה מאוד לעלייה במדד המחירים לצרכן.

אני לא מכיר נתון אמפירי חד משמעי לגבי זה. מכיר הרבה נתונים סותרים. הרי אין קשר ישיר בין אינפלציה למחירי נכסים, הם לא נמדדים בחישובי אינפלציה.

שכדי שתהיה עליית ערך, נדרשת צמיחה, שאיננה קיימת בנדל"ן.

כדי שתהיה עליית ערך צריך שהביקוש יעלה על ההיצע.

 

[הנועזת]

התכוונתי שאם מסתכלים אחורה ורוצים למדוד את התשואה, צריך לזכור גם להתחשב בשינויים במחיר הנכס.

לא יודעת אם לזה התכוונת, אבל אשתף אתכם בסיפור מאתמול.
יש לי חברה טובה שיש לה אובססיב קומפלסיב לרכישות נדל"ן, ובלי יותר מידיי להבין בזה, עשתה הרבה כסף.
היא קנתה עם בעלה לפניי 12 שנה חנות מסחרית ב- 400,000 ש"ח. גם אז המחיר היה מצויין. כיום היא מקבלת שכירות של 5500 ש"ח, אבל רואה ביד חצי מזה בגלל המיסוי. לפני חודש היא קיבלה הצעה של 1.5 מליון על החנות. ככל הנראה בלי צורך לשלם מס(סיפור ארוך).
הסתבר לי אתמול שהתשואה היום שהיא רואה, היא כמעט אפסית. על מנת לבדוק את כדאיות עצם המכירה, צריך לקחת את ערך הנכס הנוכחי(1.5 מליון) ואיתו לגזור תשואה ולא את מחיר הנכס בקניה(400 אלף).

 

[Buffett]

הסתבר לי אתמול שהתשואה היום שהיא רואה, היא כמעט אפסית. על מנת לבדוק את כדאיות עצם המכירה, צריך לקחת את ערך הנכס הנוכחי(1.5 מליון) ואיתו לגזור תשואה ולא את מחיר הנכס בקניה(400 אלף).

מנסה להבין את אופן החישוב שלך.
יש לה תשואה משכירות, ויש לה תשואה מעליית ערך. עובדתית הערך הנומינלי עלה מ-400 אלף ל-1.5 מיליון. השאלה אם כדאי לה למכור או לא כדאי לה למכור היא שאלה אחרת. והתשובה לטעמי תלויה בעיקר באלטרנטיבות. זה לא סותר את זה שיש לה תשואה נומינלית של כמעט 300% מעליית ערך.

 

[שודד הפינג פונג]

כ - 2% תשואה כיום, לא מסובך.

 

[Buffett]

כ - 2% תשואה כיום, לא מסובך.

למה? עלייה מ-400 ל-1,500, ב-12 שנים, בלי מס = 12% בשנה.

 

[שודד הפינג פונג]

כי היא מדברת על התשואה כיום.
נכס ששווה 1.5M מניב 2,750 חודשי, תוריד קצת הוצאות נניח 30,000 שנתי = 2%
נכון שבעשור האחרון הנכס טס והתשואה הייתה אחלה, השאלה מה המצב כיום.

 

[ע.מדי]

כי היא מדברת על התשואה כיום.
נכס ששווה 1.5M מניב 2,750 חודשי, תוריד קצת הוצאות נניח 30,000 שנתי = 2%
נכון שבעשור האחרון הנכס טס והתשואה הייתה אחלה, השאלה מה המצב כיום.

מול השקעה אלטרנטיבית זה הופך ללא יעיל, ועדיף לגרוף רווח הוני נטול מס ולהשקיע 1/2 ממנו ולהשיג תשואה נטו דומה
מאשר "לקבור את הכסף" בלבנים, זה בדיוק שקול לאיזון בין אפיקי השקעה
אם תיק הנדלן צמח פי 4 אז שווה לחתוך אותו בחצי ...
לפני 12 שנה היא טיפסה על הר תבור ועכשיו היא מגלה שהיא קילומטר מהפיסגה של האברסט ומתחילה להזיע...
ליפול משם יותר כואב ... ויש הרבה יותר מה להפסיד
אז היא כנראה יורדת לחצי גובה

 

[ogi]

השאלה אם כדאי לה למכור או לא כדאי לה למכור היא שאלה אחרת.

אבל על זה @סנופי דיברה.

 

[TunaGolem]

אני לא מכיר נתון אמפירי חד משמעי לגבי זה. מכיר הרבה נתונים סותרים.

יתכן שאני מכיר תמונה חלקית. בכל מקרה לא הייתי בונה על זה (מילולית).

אין קשר ישיר בין אינפלציה למחירי נכסים

נכון, אבל לאורך זמן הם אינם יכולים להיות בלתי תלויים, משום שביקוש הדירות הוא פונקציה של מחיר השכירות.

כדי שתהיה עליית ערך צריך שהביקוש יעלה על ההיצע.

בתחום זה הבנתי דלה משלך משום שמעולם לא למדתי כלכלה. בכל זאת אנסה לחוות את דעתי.
נתבונן בחברת כרייה. כל עוד המחצבים זמינים באותה המידה, והביקוש למחצבים לא משתנה, מחיר מנייתה נגזר מהרווחיות.
אם החברה מצליחה להתייעל, הביקוש למניה יעלה, ותהיה גדילה בערך.
כדי שתהיה עליית ערך דומה בנדל"ן, יש צורך בהתערבות הבעלים להשבחה. ככל שתיק הנדל"ן יהיה מפוזר יותר, יתגבר הקיזוז בעליית ערך זו.
האם לדעתך תתכן עליה בביקוש לדירות במשך עשורים; ביקוש שלא יתאזן על ידי היצע?

 

[שודד הפינג פונג]

מול השקעה אלטרנטיבית זה הופך ללא יעיל, ועדיף לגרוף רווח הוני נטול מס ולהשקיע 1/2 ממנו ולהשיג תשואה נטו דומה
מאשר "לקבור את הכסף" בלבנים

מסכים לחלוטין, אבל גם אם נניח שהיא מאוהבת בבטון (ואנחנו מכירים את הז'אנר - כמעט כל אזרחי המדינה שותפים לו), אז 2% זה פשוט עסקה רעה ופיצוי חלש בעבור הסיכון. אפשר בקלות באותה רמת סיכון לגרוף 3-3.5 בלי למצמץ. גם יותר אם היא יודעת מה היא עושה, אבל 2% זה הרבה מתחת לסטנדרט בכל קנה מידה.

 

[ע.מדי]

מסכים לחלוטין, אבל גם אם נניח שהיא מאוהבת בבטון (ואנחנו מכירים את הז'אנר - כמעט כל אזרחי המדינה שותפים לו), אז 2% זה פשוט עסקה רעה ופיצוי חלש בעבור הסיכון. אפשר בקלות באותה רמת סיכון לגרוף 3-3.5 בלי למצמץ. גם יותר אם היא יודעת מה היא עושה, אבל 2% זה הרבה מתחת לסטנדרט בכל קנה מידה.

רק הבהרה בהשקעה חוזרת התכוונתי השקעה חוזרת בנדל"ן (לא ממליץ אבל אם הזה תחום ההשקעה המועדפת, פשוא כדי שההשוואה תהיה תפוחים -לתפוחים)

 

[בת העמק]

על מנת לבדוק את כדאיות עצם המכירה, צריך לקחת את ערך הנכס הנוכחי(1.5 מליון) ואיתו לגזור תשואה ולא את מחיר הנכס בקניה(400 אלף).

אני יודעת שמתווכי דירות נוהגים לעשות את זה (לגזור תשואה מהערך הנוכחי) אבל אני לא מסכימה עם זה. החברה שלך צריכה לגזור את התשואה מהעלויות קניה, תחזוקה ומיסים של עצמה בלבד. ברור שמי שיקנה את החנות במיליון וחצי, לא ימשיך להשכיר ב-5500 ש"ח. או שהוא יעלה את שכ"ד או שהוא לא יקנה כי לא ישתלם לו. רק שני דברים לא ברורים לי: א)למה שכר הדירה כל-כך נמוך. ב)למה המס שותה לה 50% מההכנסה הדי נמוכה הזאת.