איך להשקיע בנדלן

[הנועזת]

את הרווח עושים בקניה. דירה קונים בלפחות 20% מתחת למחיר השוק (@סנופי )
שאלתי: איך נדע מה מחיר השוק? איך נדע שהמחיר אכן נמוך ממנו? איך בודקים שאין סיבה בגינה המחיר הנמוך (נניח צנרת תקולה, או כל בלת"מ אחר).

שלום רחל ומזל טוב על ההחלטה.

התשובה לשאלה הזו, היא מפתח בעייני כמעט לכל השאלות שהעלת. מכיוון שזו שאלה מעשית מתוכה תוך כדיי תנועה, יתבררו לך גם התשובות לשאלות האחרות ששאלת.על תיאוריה אפשר לדבר בלי סוף בסופו של דבר, צריך לקפוץ למיים ולהפשיל שרוולים.
אל תחכי לדעת הכל טרם היציאה לדרך. הפחד הוא זה שמעכב, המידע נגיש.

דיברתי בנועזת (בסיפוריי מסע) על מחקר שוק, לכן אזכיר זאת פה בקצרה.
על מנת להגיע להחלטה מושכלת לגביי רכישת נכס, צריך "לחרוש" איזור עד שלושה איזורים, שנבחרו על פי תחושת הבטן שלך מתאימים לכיסך ולא רחוקים מידיי מאיזור מגורייך (במיוחד אם את אמא לילדים, עובדת וכו').
איזור, כוונתי לבחירת שכונה כמו: שכונת שפירא בת"א, בת גלים בחיפה שכונה ד' בבאר שבע וכו'...
כשאת חוקרת תתמקדי במ"ר ומספר חדרים מסויים. 10-15 נכסים יחשפו עבורך באופן ברור למדיי את מחיר השוק הממוצע.
לדוגמה: דירת שיכון 3 חדרים (60 מ"ר) סטנדרטית בבת גלים מחיר השוק שלה הוא x.
כשאני אומרת חוקרת זה ללכת פיזית לדבר עם בעליי הבית, להתמקח, לשאול שכנים, לשאול במכולת להתפלש במידע.
חו"ח לא להסתפק במידע של יד 2, הוא מעוות, ומטעה!!! גם אגב המידע של רשות המיסים על נכסים שנמכרו, הוא חשוב אבל לא אבסולוטי. קחי בחשבון שבנדל"ן חלק מהעסקאות נעשות מתחת לשולחן (מאוד לא ממליצה), ולכן לעיתים מחיר נמוך שמצויין במדלן לא בהכרח הוא המחיר שהנכס נמכר בפועל. יש כל מיני תרגילים.
מכאן לאחר שתגזרי את מחיר המטרה שלך 20% פחות מתחת למחיר השוק ותחליטי באיזה איזור את מתמקדת, פשוט תלכי לראות את כל הנכסים העונים על קריטריון הגודל, כולל אלו המתומחרים גבוה. פזרי הצעות מחיר נמוכות ותמתיני בסבלנות. קחי נשימה עמוקה, התהליך יכול לקחת שנה ויותר. מדובר בכסף גדול הסבלנות משתלמת. ב ה צ ל ח ה.

 

[שודד הפינג פונג]

נניח שפלוני מחליט שהוא רוצה להשקיע בנדל"ן מניב, יש לו 1M והוא רוצה לקנות בסך 1.5M כולל משכנתא/ות. איזה שיקולים אמורים להנחות את הבחירה האם לרכוש נכס אחד או שני נכסים בסכום הנ"ל מלבד תשואה כמובן?

 

[הנועזת]

נניח שפלוני מחליט שהוא רוצה להשקיע בנדל"ן מניב, יש לו 1M והוא רוצה לקנות בסך 1.5M כולל משכנתא/ות. איזה שיקולים אמורים להנחות את הבחירה האם לרכוש נכס אחד או שני נכסים בסכום הנ"ל מלבד תשואה כמובן?

פיזור סיכונים, נכסים זולים שהם לרוב נזילים יותר, לעיתים תשואה.
עם זאת, לא בהכרח כדאי יותר לקנות 2 נכסים על פני נכס אחד, יש עוד קריטריונים חשובים אחרים.

 

[הנועזת]

רים בירושלים וחשבנו לקנות בפריפריה - צפונית או דרומית

אני מחזיקה בדעתו של רוברט קיוסקי וזה אומר קל"ב. בירושלים יש גם שכונות יחסית זולות קריית יובל, קריית מנחם, גילה, מעלה אדומים, פסגת זאב.
להשקיע רחוק זה אומר זמן ועלויות... ואתם גם עובדים.

 

[daat99]

נניח שפלוני מחליט שהוא רוצה להשקיע בנדל"ן מניב, יש לו 1M והוא רוצה לקנות בסך 1.5M כולל משכנתא/ות. איזה שיקולים אמורים להנחות את הבחירה האם לרכוש נכס אחד או שני נכסים בסכום הנ"ל מלבד תשואה כמובן?

כפי ש @סנופי אמרה - פיזור - זה שיקול מרכזי גם בעיניי.

מעבר לפיזור אני הייתי מתחיל בהחלטה של מי השוכרים הפוטנציאלים שלי ורק אחר כך בודק איזה סוג נכס מתאים להם.

אם למשל אתה מחליט שאתה רוצה להשכיר רק לסטודנטים שלא עושים מסיבות ובלגן אז אתה ככל הנראה רוצה דירה מאוד קטנה (חדר/חדר וחצי) שאי אפשר לעשות בה מסיבה גדולה גם אם רוצים.
אם לעומת זאת אתה רוצה משפחה מבוססת עם 2-3 ילדים אז לא יעזור לך לרכוש דירת חדר/חדר וחצי ואתה צריך לכוון לכיוון ה-4 חדרים (זו הבחירה שאני בחרתי בזמנו).

אחרי שתחליט מי קהל השוכרים הפוטנציאלים שלך אתה תדע כמה דירות אתה יכול לרכוש בהון שיש לך.

 

[liranviper]

אם אין לך דירה כבר, אז גם יש להתחשב בכך שכשקונים 2 דירות צריך לשלם מס רכישה על השניה

 

[Buffett]

באופן כללי אני בעד פיזור של השקעות, אבל לטעמי אם מישהו מניח שקניית דירה בב"ש ועוד דירה ברחובות זה נקרא פיזור סיכונים - זה קצת אופטימי. שתי הדירות הן השקעות נדל"ניות, במדינה מאוד קטנה. לא זו הייתה כוונת המשורר כשהוא דיבר על פיזור.

 

[ע.מדי]

באופן כללי אני בעד פיזור של השקעות, אבל לטעמי אם מישהו מניח שקניית דירה בב"ש ועוד דירה ברחובות זה נקרא פיזור סיכונים - זה קצת אופטימי. שתי הדירות הן השקעות נדל"ניות, במדינה מאוד קטנה. לא זו הייתה כוונת המשורר כשהוא דיבר על פיזור.

נזילות היא ערך חשוב (לא עליון) יש מספיק חברת בעלות נכסים שקרסו בגלל שבתנאי משבר לא היה להם יכולת להחזיק את עצמן למרות הנכסים
אין הבדל לטעמי בין תאגיד ובין משקיע בודד (חוץ הנושא של בע"מ ....)
אין זה אומר לא להשקיע בנדלן אבל לא לשכוח את חשיבות רשת המזומנים וגם לא להתאהב בהשקעה בין אם היא דירה או מניה להיות מסוגל לחתוך את ה"משקולת" לפני שנופלים לתהום של חובות.
באופן אישי לא הייתי משקיע יותר מ 1/3 מהוני הפנוי באפיק אחד (ואני מבדיל בין מניות חול לשווקים מתעוררים) כמו שנאמר לעולם ישלש אדם את כספו ...

 

[daat99]

אין זה אומר לא להשקיע בנדלן אבל לא לשכוח את חשיבות רשת המזומנים וגם לא להתאהב בהשקעה בין אם היא דירה או מניה להיות מסוגל לחתוך את ה"משקולת" לפני שנופלים לתהום של חובות.

זה הדבר היפה עבור משקיעים בשוק ההון - כל עוד אתה לא ממונף אין סיכוי שתכנס לחובות גם אם כל המניות שלך יפשטו רגל

בנדל"ן לעומת זאת מינוף הוא מאוד נפוץ כי אנשים חיים תחת הרושם המוטעה שנדל"ן לא יכול להיות שווה 0.
כל מי שעדיין חושב אחרת:
http://www.businessinsider.com/detroit-houses-for-1-dollar-2012-2

דירות הוצעו למכירה במחיר יותר נמוך ממניה בודדת של Johnson & Johnson ואף אחד לא רכש אותן...

 

[daat99]

**תוספת**
ולפעמים אנשים לא לוקחים אפילו כשמשלמים להם:
http://www.businessinsider.com/abandoned-houses-detroit-2011-2?op=1

 

[ע.מדי]

זה הדבר היפה עבור משקיעים בשוק ההון - כל עוד אתה לא ממונף אין סיכוי שתכנס לחובות גם אם כל המניות שלך יפשטו רגל

בנדל"ן לעומת זאת מינוף הוא מאוד נפוץ כי אנשים חיים תחת הרושם המוטעה שנדל"ן לא יכול להיות שווה 0.
כל מי שעדיין חושב אחרת:
http://www.businessinsider.com/detroit-houses-for-1-dollar-2012-2

דירות הוצעו למכירה במחיר יותר נמוך ממניה בודדת של Johnson & Johnson ואף אחד לא רכש אותן...

בא נאמר שזה תרחיש יום הדין הנדלני , אני טוען שבמקרים יותר רגילים יש סיכון שחייבים להפנים
נניח משקיע רוכש דירה ב 20% משוויה אבל עקב משבר פיננסי במדינה וטעות בהערכה מתברר שקנה בשוויה האמיתי
השפעת המשבר מתגלגלת לשוק העבודה בצורת מיתון ואבטלה והדבר יותר ירידת שכירות חוודשית בין 10% ל 15%
מה שיוצר פער בהחזר המתוכנן של המינוף שלקח המשקיע , לרוע מזלו המשקיע בעצמו חווה אפקט של מיתון ואבטלה ונאלץ לחפש עבודה , בתחיש כזה שאינו ״סוף העולם״ במידה והמשקיע אינו שומר רשת בטחון פיננסית הוא יאלץ למכור ובמהירות את הנכס
ובגלל שהוא כנראה לא לבד בעסק הוא עשוי לגלות שעקב המצב יש עוד מוכרים במצבו ולכן בפועל יש לו הפסד של 20% על ההשקעה.
רשת בטחון פיננסית לא תשנה את המצב אבל תאפשר לו לפעול בפחות לחץ ואולי לעבור את התקופה הקשה ללא צורך במימוש ההפסד
(בהנחה שהעסקה היתה בשווי הגיוני ולא בועה) כמובן שהכי גרוע זה שלא מוכרים את הנכס כי מתאהבים בהשקעה וגם מסרבים להכיר באילוצים המימוניים (ירידת בשכירות אבטלה) ואז מגיעים לכרוניקה עיתונאית של חוב בלתי שמיט למשכנתא ופשיטת רגל כרונית
(בארץ כמובן ,לא מדבר על הלוואות נון-ריקורסס בארהב)

 

[הנועזת]

כפי ש @סנופי אמרה - פיזור - זה שיקול מרכזי גם בעיניי.

כתבנו פיזור, אבל חשוב לי מעט להרחיב ולהביא חומר נוסף למחשבה. או ליתר דיוק וקטור נוסף שכדאי שיפעל על נקודת שיווי המשקל של ההחלטה.

יתרונות ההתמקדות, בשכונה/ באיזור מסויימים:
א- אני בחרתי להתמקד בשכונה מסויימת בדרום תל אביב. מתווכים, שמאים ועו"ד באים להתייעץ איתי לגביי תמחור- מכיוון ששמתי לי למטרה, ללמוד את השוק
הזה על בוריו. ההתמחות כזו הרבה יותר מועילה בעייני מכל קורס/תואר בנדל"ן שתקחו. לא בטוח שניתן לעשות זאת באותה רמת יסודיות על מספר שכונות. אם
אני לא טועה היה זה וורן באפט שאמר, במה שאני לא מבין אני לא משקיע.
ב- השוק סך הכל משוכלל וכל פיסת מידע כמעט מגולמת במחיר המניה, הסחורה או הדירה. במידה וכבר מצאת נוסחה, המנצלת כשל שוק מסויים, המתאימה
לתוכנית שלך לצאת מהמירוץ, העדר הפיזור והתמחות דווקא יכולה להיות מנוף נהדר.

הפיזור במקרה כזה, יכול להתבצע בתוך השכונה הנבחרת, בבחירתם של מספר נכסים קטנים, ולא בנכס גדול שחלילה יסתבר כי קיימת לו בעיה הנדסית היוצרת שקיעה בריצפה לדוגמה, ויוצרת ירידת ערך לא צפויה נקודתית. שרפה בנכס כתוצאה משימוש לא תקין בבלוניי גז וכן הלאה.

 

[Rachel]

רק כדי לסדר לעצמי את המחשבות, אני כותבת מה הצעדים הראשונים שעלי לנקוט בהם כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן, כפי העולה מהתגובות שנכתבו כאן.
אולי זה גם יעזור לעוקבים אחרים אחרי השירשור, או לי, לראות אם הבנתי נכון. אם מישהו מרגיש שהבנתי אותו לא נכון/ לא מדוייק, הוא מוזמן לתקן אותי.

1. תכנית ליציאה מהמירוץ - זה אמנם היה בהבלעה, כאילו ברור שיש לכל אחד תכנית כזו, אבל במחשבה שניה אולי זה צריך להיות הצעד הראשון.
אם יש מרכיבים שחשוב לקחת בחשבון בחשיבה על תכנית כזו, חוץ מכמות הכסף הנדרשת לצורך פרישה, אני אשמח לשמוע -בדגש על השקעה בנדל"ן. (גבולות מינוף? עוד משהו?)

המתאימה לתוכנית שלך לצאת מהמירוץ,

2. החלטה בנוגע לקהל השוכרים - ניראה לי נקודה חשובה שיכולה לעזור להתמקד,

אני הייתי מתחיל בהחלטה של מי השוכרים הפוטנציאלים שלי ורק אחר כך בודק איזה סוג נכס מתאים להם.
...
אחרי שתחליט מי קהל השוכרים הפוטנציאלים שלך אתה תדע כמה דירות אתה יכול לרכוש בהון שיש לך.

הנקודה הזו יכולה גם להוביל לנקודה הבאה:

3. בחירת איזור ספיציפי להתמקדות

... צריך "לחרוש" איזור עד שלושה איזורים, שנבחרו על פי תחושת הבטן שלך מתאימים לכיסך ולא רחוקים מידיי מאיזור מגורייך (במיוחד אם את אמא לילדים, עובדת וכו'). איזור, כוונתי לבחירת שכונה כמו: שכונת שפירא בת"א, בת גלים בחיפה שכונה ד' בבאר שבע וכו'...

ככל שאני מבינה הקריטריונים לבחירת איזור כוללים: קרבה למקום מגורים, התאמה לתקציב - כניראה בשלב זה אזורים זולים, אולי אזורים זולים טובים יותר גם בתשואה, ולא רק בגלל התקציב הצנוע שלנו. למרות שדירות בירושלים, בכל מיקרה, מרגישות כמו לקפוץ גבוה מידי.

4. סקר שוק מעמיק

מחקר ארוך ומקיף על האזור המבוקש והתבוננות לא רק בדירות שמפורסמות אלא בדירות שנמכרו בפועל.
אחרי שמזהים מכירות של כמה דירות ויודעים באילו מחירים העסקאות נסגרו בפועל מתחילים להבין מה מחיר השוק של דירות באותו האיזור.
כשאנחנו יודעים מה מחיר השוק באותו האזור כל מה שנותר לעשות הוא לארוב לדירות שמתפרסמות במחיר נמוך משמעותית מהמחיר שהגענו אליו ולהיות מבין הראשונים שמגיעים לדירה וחותמים על חוזה.
...
הייתי כמעט בכל דירה שפורסמה במהלך השנה וחצי הבאות וערכתי רישום של מתי הדירה פורסמה לראשונה ובאיזה מחיר.
כמו כן תיעדתי את השינויים במחירי הדירות שפורסמו ומתי ראיתי כל מודעה בפעם האחרונה.
בצורה הזו יכלתי לקבל תמונה כוללת (אבל לא מדוייקת ב-100%) של כמה דירות נמכרו ובאילו מחירים (התמונה אינה מדוייקת כי לא תמיד ידעתי אם דירה לא מפורסמת יותר כי היא נמכרה או כי הבעלים החליט שלא למכור - לפעמים בדקתי זאת ע"י הרמת טלפון ולפעמים הנחתי זאת לפי המחיר המקורי).

כל המחקר הזה הוביל אותי למחיר השוק של הדירות הללו ובעקבותיו ידעתי לזהות שהדירה שרכשתי בפועל נמכרת במחיר הפסד (עבור המוכר כמובן) ולכן היה לי הבטחון העצמי ללחוץ על ההדק ולסגור עסקה מיידית לפני ששאר האנשים התחילו להתקשר אליו ביום ראשון בשביל לראות את הדירה.
...
מי שמבצע את המחקר המעמיק שתיארתי (ושקוואסקי מתאר) לא צריך מעריך חיצוני כי הוא יודע להעריך את שווי הדירות הללו בעצמו.

כשאני אומרת חוקרת זה ללכת פיזית לדבר עם בעליי הבית, להתמקח, לשאול שכנים, לשאול במכולת להתפלש במידע.
חו"ח לא להסתפק במידע של יד 2, הוא מעוות, ומטעה!!! גם אגב המידע של רשות המיסים על נכסים שנמכרו, הוא חשוב אבל לא אבסולוטי. קחי בחשבון שבנדל"ן חלק מהעסקאות נעשות מתחת לשולחן (מאוד לא ממליצה), ולכן לעיתים מחיר נמוך שמצויין במדלן לא בהכרח הוא המחיר שהנכס נמכר בפועל. יש כל מיני תרגילים.
מכאן לאחר שתגזרי את מחיר המטרה שלך 20% פחות מתחת למחיר השוק ותחליטי באיזה איזור את מתמקדת, פשוט תלכי לראות את כל הנכסים העונים על קריטריון הגודל, כולל אלו המתומחרים גבוה. פזרי הצעות מחיר נמוכות ותמתיני בסבלנות. קחי נשימה עמוקה, התהליך יכול לקחת שנה ויותר. מדובר בכסף גדול הסבלנות משתלמת. ב ה צ ל ח ה.

מה אתם אומרים?
מוזמנים לחדד, לחדש, למקד...

 

[כסף_כסף]

שכחת נקודה מס. 0 - לגייס הון עצמי של 0.5-2 מיליון שקל
כל השאר יחסית יותר קל

 

[daat99]

מה אתם אומרים?

הבנת את דעתי בצורה שבה התכוונתי אליה.

 

[Rachel]

מעניין מה באמת חושבים פה לגבי זה:

שכחת נקודה מס. 0 - לגייס הון עצמי של 0.5-2 מיליון שקל
כל השאר יחסית יותר קל

מה רף הכניסה שוק הנדל"ן בישראל, נכון לינואר 2016?
האם חייב הון עצמי מינימלי של 0.5 מיליון שקל, או שיש מה לחשוב גם לפני כן?
לאילו סיכונים נחשפים בעיקר בהשקעות בסכומים נמוכים, יחסית?

 

[daat99]

האם חייב הון עצמי מינימלי של 0.5 מיליון שקל, או שיש מה לחשוב גם לפני כן?

זה תלוי ב:
1. קהל השוכרים המבוקש.
2. מחירי הדירות שמתאימים לקהל השוכרים המבוקש.

אם את מחפשת שוכרים שהם סטודנטים צעירים בבאר שבע אז את בהחלט יכולה להתחיל עם פחות מחצי מיליון.
אם לעומת זאת את רוצה רק שוכרים שיש להם 7 ספרות בבנק אז גם דירה במיליון לא תתאים להם.

 

[בת העמק]

מה רף הכניסה שוק הנדל"ן בישראל, נכון לינואר 2016?

באזור עפולה, נצרת עילית, בית שאן ומגדל העמק אפשר למצוא דירות 3-4 ח' גם בסכום של 600,000 ש"ח. לא מדובר על שכונות פשע אלא פשוט אזור שרוב תושביו משתכרים משכורת חציונית בערך. אם זו דירה ראשונה בחייך, יתכן ויאפשרו לך לקחת 75% משכנתא. כלומר, תצטרכי 150,000 הון עצמי+ כסף להוצאות תיווך, עו"ד, עמלות בנק ואולי שיפוץ קל.

 

[כסף_כסף]

באזור עפולה, נצרת עילית, בית שאן ומגדל העמק אפשר למצוא דירות 3-4 ח' גם בסכום של 600,000 ש"ח. לא מדובר על שכונות פשע אלא פשוט אזור שרוב תושביו משתכרים משכורת חציונית בערך. אם זו דירה ראשונה בחייך, יתכן ויאפשרו לך לקחת 75% משכנתא. כלומר, תצטרכי 150,000 הון עצמי+ כסף להוצאות תיווך, עו"ד, עמלות בנק ואולי שיפוץ קל.

בלי לשים לב, בשתי משפטים הסברת "מדוע יש בועת נדלן בישראל"

 

[שודד הפינג פונג]

באזור עפולה, נצרת עילית, בית שאן ומגדל העמק אפשר למצוא דירות 3-4 ח' גם בסכום של 600,000 ש"ח. לא מדובר על שכונות פשע אלא פשוט אזור שרוב תושביו משתכרים משכורת חציונית בערך. אם זו דירה ראשונה בחייך, יתכן ויאפשרו לך לקחת 75% משכנתא. כלומר, תצטרכי 150,000 הון עצמי+ כסף להוצאות תיווך, עו"ד, עמלות בנק ואולי שיפוץ קל.

ומהי ההכנסה משכירות פחות או יותר בדירה כזו?