@adamshalev, בשמחה. הנה מה שאני חושב שיכול להיות תהליך מועיל:
שלב א׳: גיבוש מטרות. בשלב הראשון יש לקבוע את מטרת ההשקעה: השקעה לחמש שנים תגזור סוגי נכסים שונים מכזו לפנסיה. השקעה לשם עליית ערך שונה מהצורך בתזרים מזומנים. בשלב זה יש לשקול גם מאפיינים אישיים ונקודות חוזק וחולשה: האם אתה מתמקח מעולה? איש מכירות מחונן? מנתח מספרים בקלות? איש ״שטח״ שאוהב לחרוש שכונות ויש לו ״עין״ לדירות? מתלהב מכל מה שרואה ורץ קדימה או הססן וזהיר ושוקל כל דבר אלף פעמים. זאת איננה רשימה של תכונות ״נחוצות״ שאם אין לך אותן אתה לא תוכל להשקיע בנדל״ן בהצלחה, אלא שיקולים שיש לקחת בחשבון בכנות עם עצמך כדי להחליט באיזו סוגי נכסים אתה רוצה להתמחות: בדירות שמושכרות במזומן עם תחלופת דיירים מהירה או בנכס מסחרי בו לא רואים את הלקוח אלא פעם בחמש שנים? תרצה להתעסק עם דיירים בעצמך או שתעדיף להשאיר זאת לבן או בת זוג או לשותף? תפקידך בשותפות יהיה למצוא נכסים ולנתח אותם או לסגור את העסקה עם המוכר/קונה? אתה הולך להשקיע בנכסים מושבחים שמישהו כבר השקיע בהם עבודה או שאתה מתכוון לעשות את ההשבחה בעצמך, או אולי באמצעות קבלן משנה? בסופו של שלב זה אתה אמור לגבש החלטה באיזו סוגי נכסים תשקיע ואילו מטלות תיקח על עצמך לעומת אלו שיעשו שותפיך או שתשלם למישהו עבורן.
שלב ב׳: לימוד. למעשה הייתי אומר שזה ״מאמץ מקביל״ לשלב הקודם. ניתן ללמוד בדרכים רבות ומגוונות. אני מצאתי פודקאסטים כמועילים (כתבתי על כך קצת כאן:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/מבלבול-לבהירות-ועד-לעצמאות-כלכלית.328/page-2) כמובן ספרים. מהמקורות האלו יש לשאוב נקודות מבט על שווקים, תהליך הקנייה, due diligence, המתמטיקה של הנדל״ן (לא להיבהל. לא מסובך כל כך) וללמוד את הז׳רגון כדי שתוכל לדבר עם סוכנים ומשקיעים אחרים בצורה מקצועית (אני, למשל, משקיע בארה״ב, ותכן לא מכיר כל כך את הז׳רגון המקובל בעברית, וזה ניכר גם בפוסט הזה). הנה כמה ספרים שאני חושב שהם מעולים:
- בעברית: חיים לוי, נדל״ן בג׳ינס (אולי יש עוד בעברית. לא מכיר)
- Gary Keller, The Millionaire Real Estate Investor
- Steve Chader et al., Hold: How to Find, Buy, and Rent Houses for Wealth
- Frank Gallinelli, What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow (וכל ספר אחר שלו)
- Robert Helms, Equity Happens
כל אלו ספרים כלליים וכמובן שיש עוד רבים. לנישות מסויימות, כמו multi-family, פליפינג, השקעה בחוב ובמשכנתאות, נפט וגז (כן, גם זה נדל״ן), קנייה מכינוס נכסים, סינדיקציה ועוד- לכל אלו ספרות ספציפית יותר משלה ואוכל לפרט בנפרד במקום אחר
הערה אחת על מקורות ברשת: מקורות רבים הם אינטרסנטיים ומנסים למכור לך משהו. זה לא אומר שהם פסולים. עדיין אפשר לקרוא אותם, לשאול, וללמוד מהם. רק לזכור את אינטרס שלהם ולהיות רגישים לתשובות.זה לא שונה לשיחה עם ברוקר בחברת השקעות שיש מהם למוד ממנו, גם אם הוא מנסה למכור לך משהו. חשוב ללמוד לומר ״לא תודה״ בנימוס ואדיבות בלי לשרוף גשרים. זה עסק של יחסי אנוש והמוניטין שלכם חשוב.
שלב ג׳: בחירת שוק. כעת יש להחליט היכן להשקיע. האם תשקיעו בחצר האחורית שלכם או בשוק בו המספרים הם הטובים ביותר, גם אם הוא מרוחק? בישראל או מעבר לים? החלטה זו יש לצמצם עוד ועוד לרמת השכונה, לעתים לרמת הרחוב. באיזור שבחרתם אתם צריכים להכיר את הדקויות: בלו שם זמן, סעו ברחובות בשעות שונות, לכו ברגל, שבו בבית קפה והסתכלו על האנשים ברחוב, פתחו איתם שיחה, צרו קשר עם סוכן (עוד על כך בהמשך) והסתובבו בשכונה, שאלו שאלות, הבינו מה עושה אותה מבוקשת, או מה הפוטנציאל שלה. גם כאן אין תשובה נכונה אלא פילוסופיות השקעה שונות.
שלב ד׳: גיבוש צוות. נדל״ן איננו one man show ואתה זקוק לצוות ובו עורך דין שמתמחה בעסקאות נדל״ן, רואה חשבון שעובד עם משקיעים אחרים, אם אינך הולך להתעסק בעצמך עם דיירים אתה זקוק לאיש מקומי, מנהל נכסים, שיעשה זאת עבורך, מתווך שיביא לך עסקאות או ימכור עבורך (חשוב שזה יהיה מתווך שמתעסק עם משקיעים. מתווך שמוכר לבעלי בתים רואה אותם בעין אחרת), סוכן ביטוח, בנקאי, אם העסק גדל אולי תהייה זקוק למנהל חשבונות, אולי לעורך דין המתמחה בחברות ועוד. זה אחד החלקים החשובים בתהליך, במיוחד אם אתה משקיע רחוק מהבית. אמינות ומקצועיות הן שם המשחק, לא עלות. אם אתה מוכן להשאיר טיפ של 15% למלצר שמגיש לך קפה, אל תתבכיין על מתווך שלוקח אחוז וחצי. ותחשוב, למי המתווך יביא עסקה טובה בפעם הבאה, לך שמקצץ לו בעמלות ומחמיץ פנים, או למשקיע אחר שנותן לו בונוס? אלו תמיד יחסים לטווח ארוך. תמיד תהייה עוד עסקה. שוב אזכיר את עניין המוניטין. פתח מוניטין כמשקיע רציני, שיודע מה או רוצה ומה הוא עושה, שמילה שלו היא מילה, שעובד טוב עם אחרים, שאיננו קמצן ונצלן.
שלב ה׳: קנייה. רק עכשיו אפשר להתחיל להסתכל על נכסים (משקיעים מתחילים רבים מתחילים משלב זה כי הם ראו משהו מלהיב, או הציעו להם ״השקעה מדהימה״. זו טעות). הסתכלו על הרבה נכסים. קבלו ״תחושה״ לסטנדרטים מקובלים בשכונה. ראו נכסים יחד עם הקבלן שלכם לפתח רגישות להערכת עלויות שיפוץ והשבחה. חשוב לגבש קריטריונים להשקעה, בין אם אלו קריטריונים פיננסיים (אחוז תשואה מסויים, למשל) או פיסיים (למשל להשקיע בדירת ארבעה חדרים, 95-115 מטר, קומות שלישית ומעלה, שדורשות שיפוץ קוסמטי בלבד). וודאו שהמתווך שלכם יודע מה הקריטריונים שלכם. כך לא תבזבזו זמן רב בהערכת כל עסקה מחדש, רק אם עסקה עומדת בקריטריונים תשקיעו בה את הזמן לבחון אותה יותר לעומק. יש עוד הרבה על תהליך הרכישה אבל נראה לי מספיק לסקירה כללית זו.
זה גם ההקשר בו טענתי בעבר שהתמחות, ולא פיזור, היא אסטרטגיה סולידית שתנמיך סיכון (ראו קישור בפוסט הפותח שירשור זה). נניח שאתה מתמחה בדירות קטנות ומפוצלות לסטודנטים ליד איזו מכללה או אוניברסיטה: אם תתמקד תכיר את השכונות, הרחובות, המתווכים, יהיה לך חוזה מוכן ומשופשף ששיפרת עם הזמן, איש מקומי לרוץ לתקן נזילה באמצע הלילה, מתווכים שיודעים מה הקריטריונים שלך (אותם שכללת לאורך זמן על סמך ניסיון) ותוכל לזהות בקלות עסקה טובה. לעומת זאת, אם בעסקה הראשונה תשקיע בדרום תל אביב לעובדים זרים, אחר כך בגבעתיים לדירה לשיפוץ ומכירה ברווח, אחר כך בנכס מסחרי, נגיד מחסן, בראש העין, ואחר כך בקרקע חקלאית להפשרה בפרדס חנה- כל אלו דרכים לגיטימיות לרווח נאה ולהשקעה, אבל אם לא תתמקד אתה תשלם שוב ושוב את שכר הלימוד בכל פעם שתעבור שוק, תגבש צוות מקומי חדש, תלמד סוג חדש של השקעה.
שלב ו׳: ניהול הנכס. משנקנה הנכס, ובכפוף לאסטרטגיית ההשקעה שלך, כעת יש לנהלו. אולי מדובר על שיפוץ, אולי על השבחה, אולי על השכרה, אולי על מכירה. אין כאן משהו גנארי לכתוב להוציא את המודעות שההשקעה לא מסתיימת ברכישה מוצלחת. יש להכין תכנית ניהול ואסטרטגיות יציאה שונות מראש.
זהו. זו סקירה כללית מאוד ופשטנית, אבל אני חושב שהיא מציעה הליך רציונאלי ומסודר להיכנס לתחום. כל השאר, כמו שאמר הלל הזקן, זו פרשנות: צא ולמד. (הערה, לשם נוחות כתבתי הכל בלשון זכר. כמובן שהכל נכון גם לנשים!)
