ריכוז השקעות אלטרנטיביות (מחוץ לשוק ההון)

[הנועזת]

נו?
האם כאן סתירה בדבריך?

...סתירה? לא ממש,
רוכש הנדל"ן בדומה לכל משקיע, כמובן שרצוי שידע כמה שיותר.
עם זאת אין זה תנאי להתחיל ולהשקיע, כמו למשל בשוק ההון.
בנדל"ן, את החשיפה המשפטית, עורך דין טוב יכול לבצע,
בסוגיות שמאיות, שמאי וכן הלאה. ולכן, חובה לא לחסוך בעניין הזה, במיוחד כשמדובר במשקיעים מתחילים.
ההתמקצעות החשובה שעל המשקיע בנדל"ן לקיים, היא בנוגע לתמחור ההשקעה(בהתאם למחקר שוק מעמיק, ראה הרחבה בנועזת), וביחס למיקום ההשקעה.
ארחיב מעט בנוגע, לנושא המיקום.
גישתי היא קונטריאנית קיצונית בנושא הנדל"ני, במיוחד בימים אלו. כרגע השוק גבוה מאוד, ללכת על כיוונים אופנתיים ושחוקים כגון דירת סטודנטים בבאר שבע, או דירות מחולקות בפתח תקווה, משול בעייני לאקט של התאבדות כלכלית. במיוחד עם מעורב בכך מינוף. המאמץ המחשבתי הוא בללכת נגד הזרם, להשקעות לא פופולאריות.

 

[אורי]

היי @אורי

תודה על ששיתפת בידע שלך!

אשמח לשמוע ממך, או לפחות לקבל הכוונה שתאפשר לי ללמוד לבד, לגבי אפשרויות המימון הקיימות לצורך רכישת דירה להשקעה.
הבנתי שחוק חדש שנכנס לאחרונה קובע כי הבנקים רשאים להעניק רק עד 50% מערך העסקה ברכישת דירה שנייה, כך שאת ה-50% הנותרים יש "להביא מהבית".
האם זה מדוייק? האם יש פתרון אחר פרט להלוואה מבנק למשכנתאות?
אילו אפשרויות מימון חוץ בנקאיות קיימות שעלי להרהר לגביהן?
האם אפשר לשעבד את הדירה הראשונה בשביל ה-50% הנותרים? לשעבד נכס אחר?

בפרט, אשמח אם תחווה דעתך לגבי אפשרויות המימון במצב בו פנסיונר מעוניין לרכוש דירה שנייה להשקעה בכדי לאפשר הכנסה פסיבית בתקופת הפנסיה.
התחום זר לי ואני מתנצל אם מדובר במידע ברור מאליו...

בהערכה,

שלום @Hamato Yoshi. אנסה לענות כמיטב יכולתי. חשוב לי לציין שאני לא משקיע הנדל״ן בישראל, אלא בארה״ב, כך שיתכן ואני לא מכיר את כל הדקויות המקומיות. העיקרון זהה בכל מקום. אני מתייג את @סנופי שאולי תוכל להוסיף.

הון עצמי: למיטב ידעתי אתה צודק. הגדלת ההון העצמי הדרוש לדירה שניה הייתה אחד מהמהלכים של בנק ישראל בניסיון לצנן את שוק הנדל״ן. זו אכן מכשלה אבל ניתן להתגבר עליה במגוון דרכים. למשל: שותפות בהשקעה עם חבר או בן משפחה או שותף, כך שכל אחד מביא רק מחצית מההון העצמי הדרוש יש כאן יתרון נוסף של פיזור סיכונים (במקום שכל ההון העצמי שלך יושקע בדירה אחת, הוא יכול להתחלק עכשיו על שתי דירות, בכל אחת יש לך 50%) מצד אחד וצורך לעבוד עם שותף מאידך. ניתן להיכנס לשותפות עם בן משפחה שאין לו עוד דירה לשם עמידה בדרישות הון עצמי נמוכות יותר. כמובן שעל השותף לקחת בחשבון שהדבר משפיעה עמוקות עליו כשהוא ירצה לקנות דירה בעתיד (ויש לבדוק את חוקיות הדבר כדי לא להונות את הבנק). לבסוף, ניתן לקחת הלוואה רגילה על מנת לעמוד בדרישות ההון העצמי הגבוה יותר, רק חשוב להיזהר מאוד שלא להיכנס למינוף יתר.

אפשרויות אחרות: הלוואה אישית מהבנק שאיננה משכנתא. זה נכון בעיקר למשקיעים מבוגרים ובפנסיה שלעיתים הבנקים מהססים מלתת להם משכנתא בגלל היעדר המשכורת מחד ותוחלת החיים הצפויה מאידך. אפשרות אחרת היא משקיע פרטי. למשל, אולי בן משפחה לא רוצה להיות שותף בדירה, אבל מוכן להלוות לך 800,000 ש״ח ב4.5% לשנה לעשר שנים תמורת רישום אזהרה בטאבו על הדירה כבטוחה? לעתים מוכר הנכס בעצמו יהיה מוכן לסידור שכזה, אבל זה נכון בעיקר למשקיעים, לבעלי נכסים מסחריים, או למי שכבר אין להם משכנתא על הנכס (למשל במקרים של ירושה או מי בעלי בתים מבוגרים). נניח שזו הנישה שלך: לאתר נכסים שבעליהם מעונינים בתזרים מזומנים בטוח ושאין להם משכנתא (למשל נניח שהם עוברים לדיור מוגן). הם ימכרו לך את הדירה ויתנו לך הלוואה כמו שהצעתי למעלה. מה יעשו עם ה-800,000 אם הם פשוט יקבלו אותם ממך? ישימו בבנק עם ריבית שלילית ושחיקה באינפלציה? יתחילו לסחור במניות אם הם לא מבינים בכך וחוששים משוק ההון? לתת לך note זו חלופה נאה ובטוחה. במקרה הכי גרוע- יקבלו את הדירה שהייתה שלהם בחזרה. זה אחד הדברים היפים הנדל״ן: היצירתיות בעיסקה ממנה כולם נהנים.

שיעבוד נכסים אחרים: בהחלט אפשרי. אם יש לך נכסים אחרים לא משועבדים, או עם שיעבוד חלקי שאולי השתנה לאחר שנים של תשלום משכנתא ועליות המחירים של השנים האחרונות שמאפשר מחזור המשכנתא והוצאת סכום כסף, זו בהחלט אופציה. שוב אזהיר שיש לקחת את כל נושא המינוף ברצינות ובצורה מחושבת על מנת להיזהר ממינוף יתר וסיכון דירת המגורים שלך, בעיקר אם אתה כבר פנסיונר. כעיקרון זה בהחלט אפשרי.

לבסוף, כמובן שאתה יכול להשקיע הנדל״ן גם מהצד השני של ההלוואה. במקום להיות הבעלים ולקחת הלוואה, להיות זה שמלווה שאיזה אחיין חרוץ ומוכשר ולקבל את הריבית הקבועה...

 

[Henchman34]

@adamshalev

• בעברית: חיים לוי, נדל״ן בג׳ינס (אולי יש עוד בעברית. לא מכיר)
• Gary Keller, The Millionaire Real Estate Investor
• Steve Chader et al., Hold: How to Find, Buy, and Rent Houses for Wealth
• Frank Gallinelli, What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow (וכל ספר אחר שלו)
• Robert Helms, Equity Happens

אחלה רשימה, עד כמה הספרים רלוונטים לישראל ועד כמה הם מעשירים למי שכבר משקיע בנדל"ן למגורים.

 

[אורי]

אחלה רשימה, עד כמה הספרים רלוונטים לישראל ועד כמה הם מעשירים למי שכבר משקיע בנדל"ן למגורים.

תודה. לגבי עד כמה הם רלוונטיים, הראשון הוא על השוק הישראלי, כך שהוא בוודאי רלוונטי. לגבי גאלינלי, הוא עוסק במספרים, ואלו נכונים לבית במיזורי, לדירה בקריית מלאכי, ולאיגלו בקוטב. לגבי האחרים, נכון, יש להם הלימות גבוהה יותר לשוק האמריקאי, אבל אני חושב שלנדל״ן בכל מקום יש הרבה במשותף עם נדל״ן באופן כללי, ואחר כך צריך ללמוד מה ייחודי לשוק הספציפי ולסביבה הרגולטורית והפיננסית שלו. גם בתוך ארצות הברית יש הבדלים בין מדינות וחוקים. גם מצב השוק השתנה מאז הבוננזה של ראשית שנות האלפיים לפוסט-2008, ובכל זאת 95% ממה שכתוב בספרים האלו רלוונטי.

לבסוף, אני חושב שגם אם הספרים הללו מותאמים לשוק אחר יש מה ללמוד מהם. גם, ואולי במיוחד, אם אתה כבר משקיע בנדל״ן. דווקא משום שזה תחום מגוון ויצירתי כלכך יש המון טריקים חדשים ללמוד. יש לי בספרייה העסקית שלי בערך 30 ספרי נדל״ן ואת רובם קראתי. מכל אחד למדתי משהו. יש כאלו שרק אחרי שכבר ידעתי מה אני עושה הבנתי אותם. למשל the real book on real estate בעריכתו של קיוסאקי. הוא היה אחד הראשונים שקראתי ולא הבנתי איך 90% רלוונטיים לגבי. כשחזרתי אליו אחרי שנתיים ועם ניסיון מצאתי בו דברים חדשים ופרספקטיבות מרעננות שקודם פשוט לא תפסתי כי לא הייתי מתקדם מספיק. אינני רואה סיבה להמליץ שלא לקרוא משהו ולא להמשיך וללמוד כי כבר עושים משהו. ליהפך.

אם תרצה המלצות נוספות: בשמחה.

 

[Henchman34]

@אורי, תודה רבה על התגובה המפורטת. אני תמיד שמח לקרוא וללמוד דברים חדשים. אשמח לספרים נוספים בנושא נדל"ן שהפקת מהם חשיבה יצירתית (אין בעיה עם ספרות באנגלית).

ואם אפשר לשאול, למה החלטת להשקיע בחו"ל איפה שאין אפשרות לישראלי לקחת משכנתא ואיפה שהכל נעשה בשלט רחוק ואם אפשר בכמה מילים על המתכונת בה אתה משקיע.

תודה.

 

[אורי]

@אורי, תודה רבה על התגובה המפורטת. אני תמיד שמח לקרוא וללמוד דברים חדשים. אשמח לספרים נוספים בנושא נדל"ן שהפקת מהם חשיבה יצירתית (אין בעיה עם ספרות באנגלית).

ואם אפשר לשאול, למה החלטת להשקיע בחו"ל איפה שאין אפשרות לישראלי לקחת משכנתא ואיפה שהכל נעשה בשלט רחוק ואם אפשר בכמה מילים על המתכונת בה אתה משקיע.

תודה.

אענה לאתגר בפעם אחרת בה יהיה לי זמן רב יותר לכתוב כאן רשימת כותרים...

לגבי השקעה בחו״ל יש לכך שתי סיבות: הראשונה היא בנאלית: בשנים האחרונות אני גר בארה״ב. כמובן שזה מקל עלי להשקיע כאן, אבל אני לא אזרח אמריקאי ומשקיע תחת מגבלות דומות מאוד לכל ישראלי אחר. אני גם לא משקיע בחצר האחורית שלי, כך שגם זו השקעה בשלט רחוק ונעשה כך בכוונה לשם חזרה לישראל. הסיבה השנייה היא שאני חושב שהשוק האמריקאי משוכלל יותר מזה הישראלי, ריכוזי פחות, ויש בו הזדמנויות נהדרות. אני משקיע פה עם תשואות כפולות ומשולשות ויותר ממה שלהבנתי ניתן להשיג היום בישראל במצב הנדל״ן הנוכחי. לגבי איך אני משקיע, כתבתי בעבר (כאן: http://www.hasolidit.com/kehila/threads/דעתכם-על-התיק-שלי.316/, ובעוד כמה מקומות) במה אני משקיע, ואם יש לך שאלות ספציפיות (״אז איך אתה מוצא בתים להשקעה במרחק של שלוש מדינות מערבה?״) אולי מוטב שנמשיך שם (בשרשור לעיל או בשרשור חדש), כי השרשור פה הוא כללי יותר.

 

[fliper]

אשמח לפרטים אודות קרן תכלת (קשורה לחברת upreal)
חברת upreal הינה חברת יזמית בתחום הנדלן שמתמחה בברוקלין (ביצעה כ 55 פרוייקטים) ולאחרונה החלה לפעול גם בגרמניה, החברה נסחרת בבורסה בתל אביב (אגח BBB).
במסגרת פעילות החברה בברוקלין, פנו אליהם יזמים/קבלנים של פרויקטי השבחה קטנים שביקשו אשראי, ומשכך החליטו להקים לשם כך קרן, קרן תכלת.
חברת האם, upreal, בוחנת את כדאיות ההתקשרות עם הקבלן, ואם התשובה חיובית, האשראי שניתן לקבלן הנו 100%, הקבלן לא נדרש להביא כסף מהבית, אבל הנכס הופך להיות של upreal למשך ההשבחה, כאשר הקבלן הופך למעשה לקבלן משנה לזמן הפרוייקט. עד תום הפרוייקט, הקרן ממנת את השיפוץ, ע"פ התקדמות הפרוייקט. בתום הפרוייקט קרן תכלת לוקחת את רווחיה, שהינם למעשה הריבית על ההלוואה, ומה שנותר מתחלק בין הקבלן וחברת upreal ע"פ מה שנקבע בין השתיים.
עקרונות פעולה: מתן אשראי של עד 1.5 מיליון דולר לפרוייקטים קטנים (השבחה) בברוקלין בלבד, קצרי טווח (עד שנה וחצי), הקרן הינה מלווה יחידה- במעמד חוב בכיר יחיד, אין עוד מממן או אחזקה, במקרה של בעיה עם הקבלן, הנכס הוא של upreal אין צורך לפנות לבימ"ש, וכחברה יזמית היא יכולה להיכנס לנעלי הקבלן ולהמשיך את הפרוייקט או לבחור בפתרון אחר. המשקיע לא נעול בעסקה מסויימת והנו חלק מקרן, כך שלמעשה הוא מקבל קרן+ריבית עבור ההלוואה שנתן.
תשואות: משך ההשקעה 13 חודשים, הריבית היא של 9%, המשולמים באופן יחסי מידי חודש (החל מהחודש השני), הכסף סגור ל 13 חודשים, בסיומם אפשר לקבל את הקרן או להמשיך, מי שמחליט להמשיך, תחנות היציאה הופכות לכל חציון (פעמיים בשנה).
הקרן מורכבת מ 80% כספי משקיעים ו 20% כספי upreal, ה 80% של המשקיעים מועברים לפעילות הקרן, וה 20% של upreal, מחולקים כך - 2% הולכים לעו"ד הקרן כעמלת נאמנות, 9% הינם הבטחת ריבית למשקיעים, שלא ממתינים לסיום הפרויקט אלא מקבלים את הכסף החל מהחודש השני כל חודש, עוד 9% מושקעים בקרן (יחד עם 80% של המשקיעים), חברת upreal לא רשאית למשוך אותם, טרם קיבלו המשקיעים את הקרן והריבית שלהם.
ממוצע הפרוייקטים עד כה היה 11 חודשים.
לסיכום - יש תזרים חודשי, נזילות לאחר 13 חודשים ומערך הבטוחות נראה לי סביר וטוב, האם פספסתי משהו ? אשמח להתייחסות.

 

[רובי1]

@fliper אינני מכיר את הקרן הזו, בעיקרון הבעיה בקרנות הללו שכל הכסף מונח במקום אחד, והביטחונות מצומצמות לפרויקט עצמו.
כלומר, אם הפרויקט מתקדם כמתוכנן ומצליח לתת את התשואה המקווה - הכל בסדר. אבל אם יתברר שליזם אין את היכולת להרים פרויקט כזה, או לחילופין הפרויקט לא לא הצליח מכל סיבה שהיא - המשמעות היא הפסד די גדול.
אינני אומר שצריך לשלול על הסף, כמובן. צריך להבין את מהות הסיכון.
מעבר לזה, אתה צריך להיות בטוח שהנתונים שמדווחים לך, לגבי עלות הנכס, עלות ההשבחה, התשואה הצפויה ועוד - אכן נכונים.

 

[daat99]

יש יותר מדי סימנים חשודים באתר שלהם.
מצד אחד מדובר בהשקעה לשנה+ ומצד שני אתה מקבל "ריבית" כבר בחודש השני.
מצד אחד לוקחים את ההון של היזם בלי לאפשר לו ללוות כספים ממקורות אחרים (הם הצד היחיד עם הבטחונות) ומצד שני מצפים ממנו לשלם ריביות של שנה מראש עוד לפני שהוא התחיל להשקיע.

זה רק ההתחלה...