• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

ריט עם מקסימום מינוף באירופה או ארה"ב

דוד פ

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/11/19
הודעות
181
דירוג
89
שלום לכולם,
בתור אדם פרטי, אם הייתי משקיע בנדל"ן בארה"ב, הייתי קונה נכסים ב80% משכנתא, ו20% הון עצמי,
שבהנחת תשואה (לפני מס) של 8% בשנה, והנחת ריבית של 4%, היה מניב לי תשואה שנתית של 24%,
(אגב, בארה"ב המשכנתא היא לא צמודה למדד, כך שעם הזמן התשואה רק הולכת וגדלה)
השאלה היא האם יש קרן ריט כלשהיא שמגיעה למינוף כזה של 80%-20%?
בתודה מראש,
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,204
דירוג
22,093
בתור אדם פרטי, אם הייתי משקיע בנדל"ן בארה"ב, הייתי קונה נכסים ב80% משכנתא, ו20% הון עצמי,
אפשר גם יותר אם היית אמריקאי, בתור זר לא היית מגיעים למינוף כזה וגם הריביות שלך היו משמעותית גבוהות יותר מאמריקאי.
שבהנחת תשואה (לפני מס) של 8% בשנה, והנחת ריבית של 4%, היה מניב לי תשואה שנתית של 24%,
8% זה סופר אופטימי, אפשר להגיע לזה באם מניחים עליית ערך, בטח שלא תשואה שוטפת.
השאלה היא האם יש קרן ריט כלשהיא שמגיעה למינוף כזה של 80%-20%?
20% הון עצמי זה מעט מאד וזה קרנות ריט סופר ממונפות אבל יתכן מאד שיש, השאלה אם אתה מחפש קרנות ריט למגורים בלבד או בכל תחום?
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,229
דירוג
13,867
משהו כזה? או כזה?

לא ממליץ. נראה מאוד מסוכן (כמו גם לקנות נכס בודד עם 4x מינוף).
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,204
דירוג
22,093
לא ממליץ. נראה מאוד מסוכן (כמו גם לקנות נכס בודד עם 4x מינוף).
אני חושב שהוא התכוון לריטים עם מינוף ברמת הריט, כל הריטים ממונפים, חלקם יותר וחלקם פחות.
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,229
דירוג
13,867
אני חושב שהוא התכוון לריטים עם מינוף ברמת הריט, כל הריטים ממונפים, חלקם יותר וחלקם פחות.
זה משנה? נראה לי חוסר הסחירות תפגע גם אם המינוף ברמת הריט או ברמת הקרן.
 

Shaz

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/6/18
הודעות
4,859
דירוג
1,790
למה רק 80%? למה לא 100%? או לחילופין למה להניח תשואה כאילו זה בטוח מה שתקבל?
 

דוד פ

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/11/19
הודעות
181
דירוג
89
20% הון עצמי זה מעט מאד וזה קרנות ריט סופר ממונפות אבל יתכן מאד שיש, השאלה אם אתה מחפש קרנות ריט למגורים בלבד או בכל תחום?
בכל תחום, מגורים ומסחר, יש דבר כזה?
מה הקרן ריט עם המקסימום מינוף שאתם מכירים?
אני חושב שהוא התכוון לריטים עם מינוף ברמת הריט, כל הריטים ממונפים, חלקם יותר וחלקם פחות.
כן, התכוונתי למינוף בריט עצמו,
הם מוגבלים לסכום מסויים, או שיש רייטים עם מינוף גבוה במיוחד?
 

קפה שחור

משתמש בכיר
הצטרף ב
2/9/16
הודעות
12,387
דירוג
9,981
או שיש רייטים עם מינוף גבוה במיוחד?
יש הכל מהכל

חומר קריאה (באנגלית אם לא קשה לך)
https://www.reitinstitute.com/reit-leverage-metrics/
https://www.investopedia.com/ask/an...ge-debtequity-ratio-real-estate-companies.asp

בעיקרון רשום שם שבשנים האחרונות המינוף הוא כ 3.5:1
מה שהיה גבוה יותר ערב המשבר ב 2008 (כמובן :))

רצוי לא להשקיע בקרן ריט אחת (שזאת בעצם חברה אחת), אם הסיכון בעייתי רצוי לאחוז בסל של קרנות, יענו מספר רב של חברות
וכך לפזר את הסיכונים למרות המינוף
יש מגוון של קרנות\תעודות סל שעושות זאת, חלקן גם ממונפות בעצמן (2X) כך שהסיכון גודל ומתווסף אליו גם סיכון מנפיק (של התעודה)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,204
דירוג
22,093
בכל תחום, מגורים ומסחר, יש דבר כזה?
בדרך כלל ריטים מתמחים בתחום אחד, אין אחד שחולש על כולם.
יש כאלה של מגורים, משרדים, קניונים, מרכזי קניות, מרכזים רפואיים, בתי אבות ועוד רבים.
מה הקרן ריט עם המקסימום מינוף שאתם מכירים?
יש כאלה ממונפות מאד, CIO למשל כזכור לי מאד ממונפת אבל אני בטוח שיש עוד הרבה.
צריך לבדוק פרטנית מה גם מינוף ברמת החברה הספציפית זה משהו שמשתנה כל הזמן.
הם מוגבלים לסכום מסויים, או שיש רייטים עם מינוף גבוה במיוחד?
אין הגבלה חוקית בארה"ב, בארץ יש.
 

ogi

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
2,198
דירוג
2,810
אפשר לשאול איך הגעת לחישוב הזה?
אני לא דוד, אבל יכול להסביר.
נניח שקונים נכס במיליון. לפי ההנחות של דוד (הון עצמי 20%, תשואה לפני מס 8%, ריבית 4%):
  1. התשואה היא 8% על מיליון, כלומר 80 אלף.
  2. הריבית היא 4% על משכנתא של 800 אלף, כלומר 32 אלף.
  3. תשואה פחות ריבית יוצא 48 אלף.
  4. מחלקים את זה בהון העצמי של 200 אלף, ומקבלים 24% תשואה על ההון העצמי (לפני מס, ותוך התעלמות מהוצאות עסקה ודברים נוספים).
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,539
דירוג
4,362
אני לא דוד, אבל יכול להסביר.
נניח שקונים נכס במיליון. לפי ההנחות של דוד (הון עצמי 20%, תשואה לפני מס 8%, ריבית 4%):
  1. התשואה היא 8% על מיליון, כלומר 80 אלף.
  2. הריבית היא 4% על משכנתא של 800 אלף, כלומר 32 אלף.
  3. תשואה פחות ריבית יוצא 48 אלף.
  4. מחלקים את זה בהון העצמי של 200 אלף, ומקבלים 24% תשואה על ההון העצמי (לפני מס, ותוך התעלמות מהוצאות עסקה ודברים נוספים).
את זה הבנתי :)
אני חושב שהנחות היסוד באשר לתשואה שגויות...
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,539
דירוג
4,362
בעסקאות פרטיות זה לא רק שלא מופרך זה אפילו נמוך.
השאלה אם זו סוג העיסקה שפות״ש דיבר עליה? אני מניח שהעיסקאות הנפוצות יותר הן לא כאלו.
אתה כמובן יודע שברוב המקרים אנשים פשוט לא לוקחים בחשבון את כל התמונה (הוצאות, חברות ניהול, תיקונים, דיירים בעיתיים וכו׳) בחישוב התשואה הצפוי.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,204
דירוג
22,093
אני מניח שהעיסקאות הנפוצות יותר הן לא כאלו.
הם מאד נפוצות רק שלא תמצא אותם בבורסה.
אתה כמובן יודע שברוב המקרים אנשים פשוט לא לוקחים בחשבון את כל התמונה (הוצאות, חברות ניהול, תיקונים, דיירים בעיתיים וכו׳) בחישוב התשואה הצפוי.
לא דיברתי על אנשים פרטיים, דיברתי על חברות שזה מה שהם עושות.
בוא נגיד ככה, צא החוצה או תסתכל מהחלון, אתה רואה מלא בניינים? אתה חושב שמי שבנה אותם הרוויח 7% או 8% תשואה שנתית?
אתה רואה בנייני משרדים וקניונים? אתה חושב שמי שיזם ומחזיק בהם עובד על 7% או 8% תשואה?
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,539
דירוג
4,362
אתה חושב שמי שיזם ומחזיק בהם עובד על 7% או 8% תשואה?
אין ספק שהרבה הרבה יותר.

אבל פות״ש דיבר בהתחלה על חישוב תשואה של רכישת דירה בארה״ב כאדם פרטי והניח תשואה של 8% (או 24% עם מינוף).
ראה כאן:
בתור אדם פרטי, אם הייתי משקיע בנדל"ן בארה"ב, הייתי קונה נכסים ב80% משכנתא, ו20% הון עצמי,
שבהנחת תשואה (לפני מס) של 8% בשנה, והנחת ריבית של 4%, היה מניב לי תשואה שנתית של 24%,
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,204
דירוג
22,093

דוד פ

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/11/19
הודעות
181
דירוג
89
יש הכל מהכל
תודה רבה!
יש כאלה ממונפות מאד, CIO למשל כזכור לי מאד ממונפת אבל אני בטוח שיש עוד הרבה.
צריך לבדוק פרטנית מה גם מינוף ברמת החברה הספציפית זה משהו שמשתנה כל הזמן.
תודה רבה!

ולגבי התשואה בארה"ב,
אחותי עברה לארה"ב ומשקיעה שם בדירות,
היא קנתה בניו ג'רזי ובפלורידה כמה דירות,
והיא הגיעה בקלות ל8% תשואה וצפונה (לפני מס, לפני עליית ערך)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,204
דירוג
22,093
והיא הגיעה בקלות ל8% תשואה וצפונה (לפני מס, לפני עליית ערך)
קודם כל היא מקומית, אי אפשר לצפות שאדם בצד השני של הגלובוס יגיע לתשואות זהות.
שנית אני מוכן להמר שהתשואה שלה נמוכה יותר ושהיא פשוט לא יודעת לחשב תשואה (אינה יודעת מה ההבדל בין תשואה לתזרים, כמו כולם).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
L עמלות מוגזמות לקניית קרן REIT (ריט)? שוק ההון 6
D מיסים על קרן ריט נדל"ן 1
U מיסוי ריט REIT בארץ VS העולם מיסים 2
א קרן ריט בישראל שוק ההון 1
D עזרה- קרנות ריט שוק ההון 17
T קרנות ריט- כן או לא? שוק ההון 22
M קרן ריט שלישית בישראל שוק ההון 11
ב קרן ריט לעומת דירה בפועל.... (אנגליה ובכלל בעולם) נדל"ן 44
K מדריך לקרנות ריט אוף טופיק 1
G ריט 1 וסלע נדלן קבלת מידע אמין שוק ההון 8
D היגיון בהשקעה במניות ריט ישראליות, אם בכלל שוק ההון 1
M קרן ריט 1 שוק ההון 22
ד השקעה בETF של קרנות ריט נדל"ן 19
J למה משלמים מס רווחי על קרן ריט? שוק ההון 8
D קרן ריט אל מול משכנתא -היבט המינוף נדל"ן 14
A שאלת מיסוי על קרנות ריט אירופאיות מיסים 0
ה מניבים ריט שוק ההון 2
ERE בלי ה E השקעה בנדלן למגורים בהולנד לעומת קרן ריט נדל"ן 11
T ריט להשקעה בנדלן בספרד נדל"ן 3
פסיוני רשימת קרנות ריט שוק ההון 9
D מיסוי - קרנות ריט מיסים 49
A שאלה בעקבות פוסט "קרנות ריט" שוק ההון 0
ל קרנות ריט - USRT vs VNQ שוק ההון 2
B השקעה בנדל"ן דרך קרן ריט "מניבים" שוק ההון 52
ש מיסוי תקבולים מקרנות ריט אמריקאיות וקנדיות מיסים 10
T מדיניות דיבידנדים בקרן אי.בי.אי. סל ריט ארה"ב? שוק ההון 1
OOmer ETF ריט אמריקאיות - סוגיות נוספות שוק ההון 52
א קרנות איריות - ריט ואג"ח שוק ההון 5
T השקעה בקרנות ריט - סיכונים עכשוויים שוק ההון 49
ש עזרה בהבנה של תהליך ההקמה של קרנות, קרנות ריט באופן כללי ושל "מגוריט" בפרט. שוק ההון 54
nils קרן ריט למגורים שוק ההון 40
ס IRA וקרנות ריט שוק ההון 3
Lio קרנות ריט ישראליות שוק ההון 32
D האם מס' יח"ד במכרז הוא מקסימום אפשרי או חובה? נדל"ן 1
J בניה להשקעה - כמה יחידות דיור מקסימום ניתן לבנות ? נדל"ן 15
מ מידע סותר בתב"ע פארק הים לגבי מקסימום גובה מלונות נדל"ן 6
T קרן השתלמות - מקסימום הפרשות שוק ההון 0
Wonko הורדת מינוף וסדר סגירת הלוואות צרכנות פיננסית 12
M שאלה לגבי מינוף. נדל"ן 24
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
G שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום נדל"ן 11
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
Y אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף? נדל"ן 13
ה מינוף קופת גמל וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
ד שאלה עקרונית לגבי מינוף צרכנות פיננסית 1
מוריה מינוף של קרן השתלמות- מנסה להבין את הלוגיקה המוטעית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 25
yossidiv האם אתם מכירים ספרים או דרך יעילה אחרת ללמוד על מינוף ? התפתחות אישית 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
L פיזור על פני זמן: מינוף כדרך להורדת סיכון שוק ההון 75

נושאים דומים

למעלה