יותר הון עצמי או משכנתא בעולם של ריבית גבוהה

[bigbang]

הדיונים הקודמים שמצאתי הם מתקופות של ריבית נמוכה.

זכייה בדירה של מחיר למשתכן שתיבנה עוד פרק זמן לא ידוע (מחיר כולל לאחר הנחה כ-1.5M). תחת ההנחה שהריביות ישארו בערך כמו היום (ברור שזה לא מחייב).

נניח שההון העצמי יכול לנוע בין המינימום הנדרש, לבין האפשרות לגרד כמעט את מלוא הסכום אם פודים קרנות השתלמות. איפה ה-SWEET SPOT בין הסכום למשכנתא להון העצמי? הכסף שישאר בכיס יושקע בשוק ההון באפיקים מנייתיים.

מצד אחד ההגיון אומר שאין טעם להחזיק השקעות עם תשואה נמוכה מהריבית על המשכנתא, אך לפחות היום בתחולת התשואה במעט גבוהה יותר. מצד שני, אם הייתה לי דירה נקייה ממשכנתא, אין שום סיכוי שהייתי לוקח משכנתא בשביל להשקיע בשוק ההון (במצב כזה אבל כנראה היה לי כבר כסף מושקע). מצד שלישי, מפחיד עד מאוד לקבור את כל הכסף בתוך בטון בארץ הקודש.

מה דעתכם?

 

[האזרח הקטן]

יש כמה נקודות שהייתי בוחן:
- ההכנסה השוטפת ועד כמה אתה בטוח בה לטווח ארוך.
- מה אחוז המימון על הדירה ביחס לשווי הנכס.
- גם בריבית של היום משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שניתן לקבל.
- כסף שלא הולווה או שנפרע יהיה יקר בהרבה ללוות שוב בעתיד.
- האם אתה חי בשלום מבחינת התזרים החודשי עם ההחזר החודשי במשכנתא.
והכי חשוב - מה נותן לך לישון טוב בלילה.

איך שאני רואה את המשכנתא, מדובר ברכיב שכן דורש לעיתים איזון מחדש אלא אם הכל בקל"צ נמוך - כלומר כן לבצע פירעון מוקדם חלקי בתקופות של ריבית גבוהה.
ההנחה שלי (ואולי אתבדה) היא שכבר לא נשוב לריבית אפסית, אבל כן יש מקום לירידת ריבית בשנים הקרובות, ומנגד אני מעריך ששוק ההון וגם ערך הנכס ימשיכו לעלות לאורך השנים - גם אם במתינות.

לאור ההנחות שלי אני חי בשלום עם משכנתא של כ 60% מערך הנכס שרכשתי (בגלל עליית המחירים של שנה שעברה, מעריך שאני כבר בפחות מ50%), וכאשר מצטבר לי סכום מסויים אני בחלקית מפקיד לשוק ההון וחלקית פורע את המשכנתא. אם הריבית תמשיך לעלות, כסף חדש יוסט יותר לסגירת המשכנתא ופחות לשוק ההון. אם הריבית תגיע למספרים של 7-8% כבר אתחיל למשוך כספים משוק ההון כדי לצמצם את ההלוואה.
ואם הריבית תרד אז חלק גדול יותר יוסט לשוק ההון ופחות לפירעון מוקדם.

 

[yahud]

אם הייתה לי דירה נקייה ממשכנתא, אין שום סיכוי שהייתי לוקח משכנתא בשביל להשקיע בשוק ההון

משפט המפתח.
בגדול כל אחד מהכיוונים יכול להיות יותר משתלם כלכלית בדיעבד. השאלה עם מה תצליח לחיות יותר טוב.

 

[navv]

יש כמה נקודות שהייתי בוחן:
- ההכנסה השוטפת ועד כמה אתה בטוח בה לטווח ארוך.
- מה אחוז המימון על הדירה ביחס לשווי הנכס.
- גם בריבית של היום משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שניתן לקבל.
- כסף שלא הולווה או שנפרע יהיה יקר בהרבה ללוות שוב בעתיד.
- האם אתה חי בשלום מבחינת התזרים החודשי עם ההחזר החודשי במשכנתא.
והכי חשוב - מה נותן לך לישון טוב בלילה.

איך שאני רואה את המשכנתא, מדובר ברכיב שכן דורש לעיתים איזון מחדש אלא אם הכל בקל"צ נמוך - כלומר כן לבצע פירעון מוקדם חלקי בתקופות של ריבית גבוהה.
ההנחה שלי (ואולי את דה) היא שכבר לא שנשב לריבית אפסית, אבל כן יש מקום לירידת ריבית בשנים הקרובות, ומנגד אני מעריך ששוק ההון וגם ערך הנכס ימשיכו לעלות לאורך השנים - גם אם במתינות.

לאור ההנחות שלי אני חי בשלום עם משכנתא של כ 60% מערך הנכס שרכשתי (בגלל עליית המחירים של שנה שעברה, מעריך שאני כבר בפחות מ50%), וכאשר מצטבר לי סכום מסויים אני בחלקית מפקיד לשוק ההון וחלקית פורע את המשכנתא. אם הריבית תמשיך לעלות, כסף חדש יוסט יותר לסגירת המשכנתא ופחות לשוק ההון. אם הריבית תגיע למספרים של 7-8% כבר אתחיל למשוך כספים משוק ההון כדי לצמצם את ההלוואה.
ואם הריבית תרד אז חלק גדול יותר יוסט לשוק ההון ופחות לפירעון מוקדם.

ואם שוק ההון יורד אם לא קורס ביחד עם צפי לעליית הריבית מה שקורה בדרך כלל, עדיין מוציא משוק ההון?

 

[קפיצת הדרך]

מבחינתי כמה שיקולים הנחו אותי בהחלטה וחלקם (אולי רובם אפילו) לא היו כלכליים אלא פסיכולוגיים. ארשום אותם כאן ואתה יכול להתרשם אם משהו מזה מדבר אלייך.

אני לקחתי משכנתא מאוד קטנה, כ- 35% בערך מערך הנכס (שערכו מלכתחילה היה נמוך יותר מהנכס שאתה מציין).
יש לציין שהמשכנתה התחילה מ- 70% ובוצע פדיון מיידי על מנת להישאר עם הריביות הנמוכות ביותר, שאני הרגשתי שהן ״שוות לי״ ביחס בין מה שאני צופה שההשקעות שלי יעשו (בתוחלת) לבין הריבית שאני משלמת על המשכנתא.

המטרה הייתה - לבצע מינוף אבל כזה שיהיה מינימלי ויאפשר לי לישון טוב בלילה. מבחינתי זה היה הכי חשוב.

בנוסף רציתי לייצר מנגנון אוטומטי שיגרום לחיסכון חודשי נוסף למה שחסכתי באפיקים אחרים. היה חשוב לי שהחיסכון הזה לא יעיק עלי אבל כן ״יהיה שם״, כי ראיתי שאני צריכה ״חיזוקים״ על מנת לחסוך יותר ולמנוע ״אינפלציה אישית״ (וידעתי שאנחנו בהחלט יכולים לחסוך יותר).

חשוב לציין כמה הבדלים קריטיים:
1. גם אם היינו קונים את הדירה רק בהון עצמי לא היינו נשארים ללא עתודות של כסף נזיל (רחוק מכך) ולא היינו צריכים לפדות קרנות השתלמות לשם כך.
2. מדובר על דירה להשקעה ולא על דירה למגורים.

 

[גרהם]

מצד שלישי, מפחיד עד מאוד לקבור את כל הכסף בתוך בטון בארץ הקודש.

לכסף אין ריח ואין צבע.
כשאתה מחזיק דירה אתה חשוף במאה אחוז לשינוי בשווי שלה, בין אם היא ממושכנת ובין אם לאו.
ולכן המשמעות של לקיחת המשכנתה במקרה שלך, היא בעצם הלוואה כדי להשקיע בשוק ההון.

הייתי במצב דומה לשלך כשהריבית נמוכה יותר. לא התמנפתי ובדיעבד הפסדתי לא מעט תשואה אלטרנטיבית בשנים הטובות שהיו בשוק ההון בעשור הקודם.
אבל, אני יודע שהייתי מצטער יותר אם הייתי משלם משכנתה שהריבית בה עולה ועולה כשבמקביל אני מפסיד כסף גם בשוק ההון.

 

[האזרח הקטן]

ואם שוק ההון יורד אם לא קורס ביחד עם צפי לעליית הריבית מה שקורה בדרך כלל, עדיין מוציא משוק ההון?

אם אני חשוף לריבית דו ספרתית או קרובה לכך אני מעדיף לחתוך הפסדים במשכנתא כולל קיבוע הפסד בשוק ההון.

 

[bigbang]

לכסף אין ריח ואין צבע.
כשאתה מחזיק דירה אתה חשוף במאה אחוז לשינוי בשווי שלה, בין אם היא ממושכנת ובין אם לאו.
ולכן המשמעות של לקיחת המשכנתה במקרה שלך, היא בעצם הלוואה כדי להשקיע בשוק ההון.

כלכלית נכון, אבל לא לכך התכוונתי. סיטואציית רוסיה - אם הכסף שלי קבור בדירה, אכלתי אותה ובגדול. אם יש משכנתא ויש לי במקביל כסף נזיל - אני מתחלק עם הבנק בצרות.

יש כמה נקודות שהייתי בוחן:
- ההכנסה השוטפת ועד כמה אתה בטוח בה לטווח ארוך.

תחת ההנחה שניתן יהיה לעמוד בהחזר בכל משכנתא (עבור הדירה הנתונה)

- מה אחוז המימון על הדירה ביחס לשווי הנכס.

זו בדיוק השאלה. כמה כדאי לקחת?

- גם בריבית של היום משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שניתן לקבל.

נכון, אבל אני משווה את העלות של ההלוואות לכמה שאני ארוויח מהן, ולא לעלות של הלוואות אחרות.

- כסף שלא הולווה או שנפרע יהיה יקר בהרבה ללוות שוב בעתיד.
- האם אתה חי בשלום מבחינת התזרים החודשי עם ההחזר החודשי במשכנתא.

הדירה קרוב לוודאי תושכר עד שניתן יהיה למכור אותה. שכחתי לציין זאת בהתחלה, אך מעניין לשמוע מה נכון גם למקרה הכללי.

והכי חשוב - מה נותן לך לישון טוב בלילה.

החלטה שניתן להסביר את ההגיון מאחוריה.

לאור ההנחות שלי אני חי בשלום עם משכנתא של כ 60% מערך הנכס שרכשתי (בגלל עליית המחירים של שנה שעברה, מעריך שאני כבר בפחות מ50%), וכאשר מצטבר לי סכום מסויים אני בחלקית מפקיד לשוק ההון וחלקית פורע את המשכנתא.

אם הדירה הייתה נקייה ממשכנתא, היית שוקל למשכן אותה בתנאים הנוכחיים ולהשקיע (לייצר מלאכותית את פורטפוליו ההשקעה הנוכחי)?

יש לציין שהמשכנתה התחילה מ- 70% ובוצע פדיון מיידי על מנת להישאר עם הריביות הנמוכות ביותר, שאני הרגשתי שהן ״שוות לי״ ביחס בין מה שאני צופה שההשקעות שלי יעשו (בתוחלת) לבין הריבית שאני משלמת על המשכנתא.

זה הבדל משמעותי למצב היום. הריביות על המשכנתא גבוהות בהרבה.

חשוב לציין כמה הבדלים קריטיים:
2. מדובר על דירה להשקעה ולא על דירה למגורים.

במקרה שלי הדירה היא גם קרוב לוודאי ל"השקעה", אך אני פחות מתחבר לחלוקה המלאכותית. מבחינתי כלכלית אין הבדל אם אני גר בשכירות ומשכיר דירה לאחר (דירה להשקעה), או משכיר את הדירה לעצמי (דירה למגורים). ההבדלים הם יותר פסיכולוגיים.

 

[האזרח הקטן]

אם הדירה הייתה נקייה ממשכנתא, היית שוקל למשכן אותה בתנאים הנוכחיים ולהשקיע (לייצר מלאכותית את פורטפוליו ההשקעה הנוכחי)?

הייתי ממתין לתנאים של ריבית נמוכה יותר לפני שהייתי לוקח הלוואה כדי להשקיע בשוק ההון.
אבל זה בדיוק העניין, אתה לא יכול לתזמן את מועד נטילת המשכנתא למצב השוק - מה שלא לקחת במועד הרכישה לא תוכל לקחת לאחר שנה-חמש-עשר שנים. מצד שני אתה כן יכול בכל עת להחזיר חלק מהמשכנתא ולקצר תקופה או להוריד החזר חודשי.

 

[קפיצת הדרך]

במקרה שלי הדירה היא גם קרוב לוודאי ל"השקעה", אך אני פחות מתחבר לחלוקה המלאכותית. מבחינתי כלכלית אין הבדל אם אני גר בשכירות ומשכיר דירה לאחר (דירה להשקעה), או משכיר את הדירה לעצמי (דירה למגורים). ההבדלים הם יותר פסיכולוגיים.

התכוונתי שאצלנו היה גם תזרים צפוי של שכר דירה בלי שצריך לשלם במקביל שכר דירה על דירת המגורים. כלומר מדובר גם בהבדל כלכלי.
אבל כן, ציינתי קודם שהשיקולים הפסיכולוגיים היו חזקים יותר אצלי.

זה הבדל משמעותי למצב היום. הריביות על המשכנתא גבוהות בהרבה.

נכון. בגלל זה רשמתי את השיקול ולא את הנתונים.

 

[הורדוס]

הנקודות הכי חשובות בהחלטה לדעתי:
- כמה המשכנתא תפריע לשנת הלילה שלכם
- האם באמת תשקיעו את הכסף שישאר בכל חודש בגלל שאין משכנתא
- מה השאיפות הפיננסיות שלכם
- מה האמונה שלכם לגבי הריבית בעתיד ותשואת שוק ההון בעתיד

אם יש לכם שאיפה להתאמץ, לצאת מאזור הנוחות, ולהשקיע כדי להגיע לביטחון כלכלי אז לדעתי עדיף לקחת משכנתא, אפילו מקסימלית.

 

[bigbang]

הנקודות הכי חשובות בהחלטה לדעתי:
- כמה המשכנתא תפריע לשנת הלילה שלכם

לא תפריע.

- האם באמת תשקיעו את הכסף שישאר בכל חודש בגלל שאין משכנתא

כן.

- מה השאיפות הפיננסיות שלכם

להגדיל את ההון שלא נהיה חייבים לעבוד.

- מה האמונה שלכם לגבי הריבית בעתיד ותשואת שוק ההון בעתיד

למה זה משנה?

אם יש לכם שאיפה להתאמץ, לצאת מאזור הנוחות, ולהשקיע כדי להגיע לביטחון כלכלי אז לדעתי עדיף לקחת משכנתא, אפילו מקסימלית.

כי הריבית ההמוצעת לאורך תקופת ההלוואה תהיה יותר נמוכה מהתשואה הממוצעת בשוק ההון?
אני לא חושב שהפרש התשואה שווה את הסיכון. כאמור, לא הייתי לוקח משכנתא על דירה קיימת בשביל להשקיע את הכסף במניות.

 

[הורדוס]

למה זה משנה?

אם תפעל בניגוד לאמונה שלך אז לא תרגיש עם זה בנוח ולא תתמיד לאורך זמן.

כי הריבית ההמוצעת לאורך תקופת ההלוואה תהיה יותר נמוכה מהתשואה הממוצעת בשוק ההון?

לדעתי כן.

 

[bigbang]

אם תפעל בניגוד לאמונה שלך אז לא תרגיש עם זה בנוח ולא תתמיד לאורך זמן.

האמונה שלי אבל לא שווה כלום.

לדעתי כן.

זה עניין של טעם. לדעתי הפרש התשואות לא שווה את הסיכון. אבל נראה לי שכנראה התשובה הטובה ביותר הוא שגודל המשכנתא צריך להיות כגודל הסיכון בו רוצים לשאת בהינתן התשואה העודפת הצפויה בשוק ההון.

 

[הורדוס]

האמונה שלי אבל לא שווה כלום.

האמונה שלך לא תשפיע על הריבית במשק ועל התשואה מהשקעה בשוק ההון, אבל אם תפעל בניגוד לאמונה שלך הסבירות שלא תרגיש בנוח על הסיפור ותקבל החלטות בלחץ כאשר השוק ירד תהיה גבוה.

אבל נראה לי שכנראה התשובה הטובה ביותר הוא שגודל המשכנתא צריך להיות כגודל הסיכון בו רוצים לשאת בהינתן התשואה העודפת הצפויה בשוק ההון.

נסה לתרגם את המשפט הזה למספרים.