• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

יותר הון עצמי או משכנתא בעולם של ריבית גבוהה

  • פותח הנושא פותח הנושא bigbang
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

bigbang

משתמש בכיר
הצטרף ב
3/7/18
הודעות
2,627
דירוג
2,634
הדיונים הקודמים שמצאתי הם מתקופות של ריבית נמוכה.

זכייה בדירה של מחיר למשתכן שתיבנה עוד פרק זמן לא ידוע (מחיר כולל לאחר הנחה כ-1.5M). תחת ההנחה שהריביות ישארו בערך כמו היום (ברור שזה לא מחייב).

נניח שההון העצמי יכול לנוע בין המינימום הנדרש, לבין האפשרות לגרד כמעט את מלוא הסכום אם פודים קרנות השתלמות. איפה ה-SWEET SPOT בין הסכום למשכנתא להון העצמי? הכסף שישאר בכיס יושקע בשוק ההון באפיקים מנייתיים.

מצד אחד ההגיון אומר שאין טעם להחזיק השקעות עם תשואה נמוכה מהריבית על המשכנתא, אך לפחות היום בתחולת התשואה במעט גבוהה יותר. מצד שני, אם הייתה לי דירה נקייה ממשכנתא, אין שום סיכוי שהייתי לוקח משכנתא בשביל להשקיע בשוק ההון (במצב כזה אבל כנראה היה לי כבר כסף מושקע). מצד שלישי, מפחיד עד מאוד לקבור את כל הכסף בתוך בטון בארץ הקודש.

מה דעתכם?
 
יש כמה נקודות שהייתי בוחן:
- ההכנסה השוטפת ועד כמה אתה בטוח בה לטווח ארוך.
- מה אחוז המימון על הדירה ביחס לשווי הנכס.
- גם בריבית של היום משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שניתן לקבל.
- כסף שלא הולווה או שנפרע יהיה יקר בהרבה ללוות שוב בעתיד.
- האם אתה חי בשלום מבחינת התזרים החודשי עם ההחזר החודשי במשכנתא.
והכי חשוב - מה נותן לך לישון טוב בלילה.

איך שאני רואה את המשכנתא, מדובר ברכיב שכן דורש לעיתים איזון מחדש אלא אם הכל בקל"צ נמוך - כלומר כן לבצע פירעון מוקדם חלקי בתקופות של ריבית גבוהה.
ההנחה שלי (ואולי אתבדה) היא שכבר לא נשוב לריבית אפסית, אבל כן יש מקום לירידת ריבית בשנים הקרובות, ומנגד אני מעריך ששוק ההון וגם ערך הנכס ימשיכו לעלות לאורך השנים - גם אם במתינות.

לאור ההנחות שלי אני חי בשלום עם משכנתא של כ 60% מערך הנכס שרכשתי (בגלל עליית המחירים של שנה שעברה, מעריך שאני כבר בפחות מ50%), וכאשר מצטבר לי סכום מסויים אני בחלקית מפקיד לשוק ההון וחלקית פורע את המשכנתא. אם הריבית תמשיך לעלות, כסף חדש יוסט יותר לסגירת המשכנתא ופחות לשוק ההון. אם הריבית תגיע למספרים של 7-8% כבר אתחיל למשוך כספים משוק ההון כדי לצמצם את ההלוואה.
ואם הריבית תרד אז חלק גדול יותר יוסט לשוק ההון ופחות לפירעון מוקדם.
 
נערך לאחרונה ב:
אם הייתה לי דירה נקייה ממשכנתא, אין שום סיכוי שהייתי לוקח משכנתא בשביל להשקיע בשוק ההון
משפט המפתח.
בגדול כל אחד מהכיוונים יכול להיות יותר משתלם כלכלית בדיעבד. השאלה עם מה תצליח לחיות יותר טוב.
 
יש כמה נקודות שהייתי בוחן:
- ההכנסה השוטפת ועד כמה אתה בטוח בה לטווח ארוך.
- מה אחוז המימון על הדירה ביחס לשווי הנכס.
- גם בריבית של היום משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שניתן לקבל.
- כסף שלא הולווה או שנפרע יהיה יקר בהרבה ללוות שוב בעתיד.
- האם אתה חי בשלום מבחינת התזרים החודשי עם ההחזר החודשי במשכנתא.
והכי חשוב - מה נותן לך לישון טוב בלילה.

איך שאני רואה את המשכנתא, מדובר ברכיב שכן דורש לעיתים איזון מחדש אלא אם הכל בקל"צ נמוך - כלומר כן לבצע פירעון מוקדם חלקי בתקופות של ריבית גבוהה.
ההנחה שלי (ואולי את דה) היא שכבר לא שנשב לריבית אפסית, אבל כן יש מקום לירידת ריבית בשנים הקרובות, ומנגד אני מעריך ששוק ההון וגם ערך הנכס ימשיכו לעלות לאורך השנים - גם אם במתינות.

לאור ההנחות שלי אני חי בשלום עם משכנתא של כ 60% מערך הנכס שרכשתי (בגלל עליית המחירים של שנה שעברה, מעריך שאני כבר בפחות מ50%), וכאשר מצטבר לי סכום מסויים אני בחלקית מפקיד לשוק ההון וחלקית פורע את המשכנתא. אם הריבית תמשיך לעלות, כסף חדש יוסט יותר לסגירת המשכנתא ופחות לשוק ההון. אם הריבית תגיע למספרים של 7-8% כבר אתחיל למשוך כספים משוק ההון כדי לצמצם את ההלוואה.
ואם הריבית תרד אז חלק גדול יותר יוסט לשוק ההון ופחות לפירעון מוקדם.
ואם שוק ההון יורד אם לא קורס ביחד עם צפי לעליית הריבית מה שקורה בדרך כלל, עדיין מוציא משוק ההון?
 
מבחינתי כמה שיקולים הנחו אותי בהחלטה וחלקם (אולי רובם אפילו) לא היו כלכליים אלא פסיכולוגיים. ארשום אותם כאן ואתה יכול להתרשם אם משהו מזה מדבר אלייך.

אני לקחתי משכנתא מאוד קטנה, כ- 35% בערך מערך הנכס (שערכו מלכתחילה היה נמוך יותר מהנכס שאתה מציין).
יש לציין שהמשכנתה התחילה מ- 70% ובוצע פדיון מיידי על מנת להישאר עם הריביות הנמוכות ביותר, שאני הרגשתי שהן ״שוות לי״ ביחס בין מה שאני צופה שההשקעות שלי יעשו (בתוחלת) לבין הריבית שאני משלמת על המשכנתא.

המטרה הייתה - לבצע מינוף אבל כזה שיהיה מינימלי ויאפשר לי לישון טוב בלילה. מבחינתי זה היה הכי חשוב.

בנוסף רציתי לייצר מנגנון אוטומטי שיגרום לחיסכון חודשי נוסף למה שחסכתי באפיקים אחרים. היה חשוב לי שהחיסכון הזה לא יעיק עלי אבל כן ״יהיה שם״, כי ראיתי שאני צריכה ״חיזוקים״ על מנת לחסוך יותר ולמנוע ״אינפלציה אישית״ (וידעתי שאנחנו בהחלט יכולים לחסוך יותר).

חשוב לציין כמה הבדלים קריטיים:
1. גם אם היינו קונים את הדירה רק בהון עצמי לא היינו נשארים ללא עתודות של כסף נזיל (רחוק מכך) ולא היינו צריכים לפדות קרנות השתלמות לשם כך.
2. מדובר על דירה להשקעה ולא על דירה למגורים.
 
מצד שלישי, מפחיד עד מאוד לקבור את כל הכסף בתוך בטון בארץ הקודש.
לכסף אין ריח ואין צבע.
כשאתה מחזיק דירה אתה חשוף במאה אחוז לשינוי בשווי שלה, בין אם היא ממושכנת ובין אם לאו.
ולכן המשמעות של לקיחת המשכנתה במקרה שלך, היא בעצם הלוואה כדי להשקיע בשוק ההון.

הייתי במצב דומה לשלך כשהריבית נמוכה יותר. לא התמנפתי ובדיעבד הפסדתי לא מעט תשואה אלטרנטיבית בשנים הטובות שהיו בשוק ההון בעשור הקודם.
אבל, אני יודע שהייתי מצטער יותר אם הייתי משלם משכנתה שהריבית בה עולה ועולה כשבמקביל אני מפסיד כסף גם בשוק ההון.
 
ואם שוק ההון יורד אם לא קורס ביחד עם צפי לעליית הריבית מה שקורה בדרך כלל, עדיין מוציא משוק ההון?
אם אני חשוף לריבית דו ספרתית או קרובה לכך אני מעדיף לחתוך הפסדים במשכנתא כולל קיבוע הפסד בשוק ההון.
 
לכסף אין ריח ואין צבע.
כשאתה מחזיק דירה אתה חשוף במאה אחוז לשינוי בשווי שלה, בין אם היא ממושכנת ובין אם לאו.
ולכן המשמעות של לקיחת המשכנתה במקרה שלך, היא בעצם הלוואה כדי להשקיע בשוק ההון.
כלכלית נכון, אבל לא לכך התכוונתי. סיטואציית רוסיה - אם הכסף שלי קבור בדירה, אכלתי אותה ובגדול. אם יש משכנתא ויש לי במקביל כסף נזיל - אני מתחלק עם הבנק בצרות.

יש כמה נקודות שהייתי בוחן:
- ההכנסה השוטפת ועד כמה אתה בטוח בה לטווח ארוך.
תחת ההנחה שניתן יהיה לעמוד בהחזר בכל משכנתא (עבור הדירה הנתונה)
- מה אחוז המימון על הדירה ביחס לשווי הנכס.
זו בדיוק השאלה. כמה כדאי לקחת?
- גם בריבית של היום משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שניתן לקבל.
נכון, אבל אני משווה את העלות של ההלוואות לכמה שאני ארוויח מהן, ולא לעלות של הלוואות אחרות.
- כסף שלא הולווה או שנפרע יהיה יקר בהרבה ללוות שוב בעתיד.
- האם אתה חי בשלום מבחינת התזרים החודשי עם ההחזר החודשי במשכנתא.
הדירה קרוב לוודאי תושכר עד שניתן יהיה למכור אותה. שכחתי לציין זאת בהתחלה, אך מעניין לשמוע מה נכון גם למקרה הכללי.
והכי חשוב - מה נותן לך לישון טוב בלילה.
החלטה שניתן להסביר את ההגיון מאחוריה.

לאור ההנחות שלי אני חי בשלום עם משכנתא של כ 60% מערך הנכס שרכשתי (בגלל עליית המחירים של שנה שעברה, מעריך שאני כבר בפחות מ50%), וכאשר מצטבר לי סכום מסויים אני בחלקית מפקיד לשוק ההון וחלקית פורע את המשכנתא.
אם הדירה הייתה נקייה ממשכנתא, היית שוקל למשכן אותה בתנאים הנוכחיים ולהשקיע (לייצר מלאכותית את פורטפוליו ההשקעה הנוכחי)?

יש לציין שהמשכנתה התחילה מ- 70% ובוצע פדיון מיידי על מנת להישאר עם הריביות הנמוכות ביותר, שאני הרגשתי שהן ״שוות לי״ ביחס בין מה שאני צופה שההשקעות שלי יעשו (בתוחלת) לבין הריבית שאני משלמת על המשכנתא.
זה הבדל משמעותי למצב היום. הריביות על המשכנתא גבוהות בהרבה.
חשוב לציין כמה הבדלים קריטיים:
2. מדובר על דירה להשקעה ולא על דירה למגורים.
במקרה שלי הדירה היא גם קרוב לוודאי ל"השקעה", אך אני פחות מתחבר לחלוקה המלאכותית. מבחינתי כלכלית אין הבדל אם אני גר בשכירות ומשכיר דירה לאחר (דירה להשקעה), או משכיר את הדירה לעצמי (דירה למגורים). ההבדלים הם יותר פסיכולוגיים.
 
אם הדירה הייתה נקייה ממשכנתא, היית שוקל למשכן אותה בתנאים הנוכחיים ולהשקיע (לייצר מלאכותית את פורטפוליו ההשקעה הנוכחי)?
הייתי ממתין לתנאים של ריבית נמוכה יותר לפני שהייתי לוקח הלוואה כדי להשקיע בשוק ההון.
אבל זה בדיוק העניין, אתה לא יכול לתזמן את מועד נטילת המשכנתא למצב השוק - מה שלא לקחת במועד הרכישה לא תוכל לקחת לאחר שנה-חמש-עשר שנים. מצד שני אתה כן יכול בכל עת להחזיר חלק מהמשכנתא ולקצר תקופה או להוריד החזר חודשי.
 
במקרה שלי הדירה היא גם קרוב לוודאי ל"השקעה", אך אני פחות מתחבר לחלוקה המלאכותית. מבחינתי כלכלית אין הבדל אם אני גר בשכירות ומשכיר דירה לאחר (דירה להשקעה), או משכיר את הדירה לעצמי (דירה למגורים). ההבדלים הם יותר פסיכולוגיים.
התכוונתי שאצלנו היה גם תזרים צפוי של שכר דירה בלי שצריך לשלם במקביל שכר דירה על דירת המגורים. כלומר מדובר גם בהבדל כלכלי.
אבל כן, ציינתי קודם שהשיקולים הפסיכולוגיים היו חזקים יותר אצלי.

זה הבדל משמעותי למצב היום. הריביות על המשכנתא גבוהות בהרבה.
נכון. בגלל זה רשמתי את השיקול ולא את הנתונים.
 
הנקודות הכי חשובות בהחלטה לדעתי:
- כמה המשכנתא תפריע לשנת הלילה שלכם
- האם באמת תשקיעו את הכסף שישאר בכל חודש בגלל שאין משכנתא
- מה השאיפות הפיננסיות שלכם
- מה האמונה שלכם לגבי הריבית בעתיד ותשואת שוק ההון בעתיד

אם יש לכם שאיפה להתאמץ, לצאת מאזור הנוחות, ולהשקיע כדי להגיע לביטחון כלכלי אז לדעתי עדיף לקחת משכנתא, אפילו מקסימלית.
 
הנקודות הכי חשובות בהחלטה לדעתי:
- כמה המשכנתא תפריע לשנת הלילה שלכם
לא תפריע.
- האם באמת תשקיעו את הכסף שישאר בכל חודש בגלל שאין משכנתא
כן.
- מה השאיפות הפיננסיות שלכם
להגדיל את ההון שלא נהיה חייבים לעבוד.
- מה האמונה שלכם לגבי הריבית בעתיד ותשואת שוק ההון בעתיד
למה זה משנה?
אם יש לכם שאיפה להתאמץ, לצאת מאזור הנוחות, ולהשקיע כדי להגיע לביטחון כלכלי אז לדעתי עדיף לקחת משכנתא, אפילו מקסימלית.
כי הריבית ההמוצעת לאורך תקופת ההלוואה תהיה יותר נמוכה מהתשואה הממוצעת בשוק ההון?
אני לא חושב שהפרש התשואה שווה את הסיכון. כאמור, לא הייתי לוקח משכנתא על דירה קיימת בשביל להשקיע את הכסף במניות.
 
אם תפעל בניגוד לאמונה שלך אז לא תרגיש עם זה בנוח ולא תתמיד לאורך זמן.
האמונה שלי אבל לא שווה כלום.
זה עניין של טעם. לדעתי הפרש התשואות לא שווה את הסיכון. אבל נראה לי שכנראה התשובה הטובה ביותר הוא שגודל המשכנתא צריך להיות כגודל הסיכון בו רוצים לשאת בהינתן התשואה העודפת הצפויה בשוק ההון.
 
האמונה שלי אבל לא שווה כלום.
האמונה שלך לא תשפיע על הריבית במשק ועל התשואה מהשקעה בשוק ההון, אבל אם תפעל בניגוד לאמונה שלך הסבירות שלא תרגיש בנוח על הסיפור ותקבל החלטות בלחץ כאשר השוק ירד תהיה גבוה.

אבל נראה לי שכנראה התשובה הטובה ביותר הוא שגודל המשכנתא צריך להיות כגודל הסיכון בו רוצים לשאת בהינתן התשואה העודפת הצפויה בשוק ההון.
נסה לתרגם את המשפט הזה למספרים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
B הון עצמי האם לרכוש דירה או להשקיע נדל"ן 5
F הון עצמי לדירה - מכירת מניות, margin, הלוואה כנגד קה"ש או "למשכן" דירה של הורים? נדל"ן 13
R משכנתא או הון עצמי - אשמח לתובנות המקצוענים שוק ההון 5
S משכנתא או הון עצמי back to back נדל"ן 17
breezblock משכנתא או הון עצמי? שוק ההון 21
1337justme רווק עם הון עצמי - האם לקנות דירה למגורים או לשכור? נדל"ן 68
V הון עצמי לקניית דירה - מאיזה מסלולי השקעה עדיף למשוך? נדל"ן 0
T החלפת דירה ללא הון עצמי נדל"ן 0
M דירה ראשונה- הון עצמי+ מתנה נדל"ן 12
ר התלבטות מה לעשות עם תיק ההשקעות שלי בהיבט הון עצמי לקניית דירה להשקעה שוק ההון 2
I קרן השתלמות ופנסיה לעצמאים עם הון עצמי של 600K פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S משכנאת מול הון עצמי נדל"ן 1
L הון עצמי ומשכנתא?דירה בהנחה. נדל"ן 18
I חילוץ הון עצמי מנכס קיים ב2022 נדל"ן 6
N תשלום משכנתא לפני הון עצמי נדל"ן 8
A גירוד הון עצמי נדל"ן 39
Skazi דרישת הון עצמי גבוהה בפרוייקטים חדשים נדל"ן 8
M הון עצמי של 500K לדירת מגורים נדל"ן 9
T 3 דרכים להקצאת הון עצמי לדירה להשקעה - מה עדיף? נדל"ן 24
י החזר הון עצמי בהעדר ראיית תשלום נדל"ן 12
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
א הון עצמי - היתרון העיקרי בקניית דירה למגורים? נדל"ן 19
ה יתרונות וחסרונות בהשארת הון עצמי ולקיחת משכנתא נדל"ן 6
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
P 150K הון עצמי כול השאר משכנתא. מה הסיכון בעצם? נדל"ן 17
S השקעה בדירה ללא הון עצמי שוק ההון 37
Y מינוף על 20% הון עצמי ללא ריבית - איך לפעול שוק ההון 11
G משכנתא - להגדיל הון עצמי? שוק ההון 6
D הון עצמי וחישוב מסוגלות לפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 5
נ קניית נכס להשקעה - ללא הון עצמי נדל"ן 31
mr.mo מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא נדל"ן 26
R הון עצמי גבוה נדל"ן 14
מ השקעה עם הון עצמי נמוך שוק ההון 2
ה הון עצמי נמוך אל מול הרצון להשקיע שוק ההון 5
P נקודות זיכוי אל מול רווחי הון מיסים 10
M איך לדווח על מכירת דומיין - מס רווח הון. מיסים 2
T יש לי הון להשקיע בדירה חדשה. אבל מרגיש תקוע נדל"ן 27
B קיזוז הפסדי הון מיסים 4
E ני"ע בירושה - מס רווחי הון מיסים 6
Ghost עזרה- להשקיע בבורסה ולצבור הון כי בקושי שורד את העבודה יומני מסע אישיים 70
קפיצת הדרך חשבון משותף להורים ולילדים - מס רווח הון מיסים 7
T דיווח רווח הון חו"ל מיסים 0
T רווחי הון משנים קודמות והחזרי מס על הפסדים ב-2024. מיסים 9
Z מס יסף על רווח הון במכירת RSU מיסים 1
לאץ' מס הכנסה מול מס רווח הון מיסים 11
אחד_שיודע הצהרת הון - האם לדווח על דירה שנרכשה ונמכרה בין הצהרות הון מיסים 2
A קיזוז הפסד הון ללא מכירת ניירות ערך מיסים 1
מ קיזוז הפסד הון ממניות בחול כנגד אגח ממשלתי מיסים 5
ס האם אפשר לקזז ירידת ערך של רכב ממס רווחי הון מיסים 16

נושאים דומים

Back
למעלה