פער ריבית מופרך בין משכנתא להלוואת גישור

אריקנבון

משתמש רשום
הצטרף ב
25/11/21
הודעות
8
דירוג
2
שלום לפורום הנכבד,
אני מעוניין לקנות דירה כמשפר דיור ולמכור את הדירה הקיימת תוך שנה עד שנה וחצי על מנת ליהנות מעליית הערך שתהיה (בתקווה).

הדירה הנרכשת היא 1.86 ולקיימת שווי נקי של 1.25,כאשר יש הון עצמי של 600 אלף.

בשיחה ראשונה עם בנק מזרחי הוצעה לי הלוואת גישור לשנתיים עם ריביות שנראות די מטורפות:
750 אלף במסלול פריים ב2.7%
380 אלף במסלול קבוע צמוד ב1.9%
והחזר חודשי של 3100

ביקשתי מהנציגה לתת לי הצעה למשכנתא רגילה של 70% כדי להבין את פער הריביות, גם מתוך הנחה שתסריט סביר יהיה שהתמורה ממכירת הדירה הקיימת לא תשמש לפירעון ה משכנתא אלא לרכישת דירה אחרת.

במקרה הזה היא הציעה לי
שלושה מסלולים של 434 אלף ל30 שנה
קבועה לא צמודה 3.75%
פריים 1.4%
משתנה צמודה כל חמש 2.57%
בהחזר חודשי של 5200

כאשר אם ארצה לפרוע את האופציה השנייה במכירה אז יהיו עמלות פירעון מוקדם שלא ידעה לומר לי כמה כי זה תלוי בשיעור הריבית באותה תקופה.

אני מבין שבאופציה הראשונה אני קונה החזר נמוך אבל אני לא מצליח להבין למה פער הריבית ככ דרמטי, בהתחשב גם שסך ההון העצמי שלי שווה לדירה הנרכשת ומבחינת ההכנסות אין פה משהו כבד מדי מבחינתי.

מבחינת ההחזרים, גם הדירה הנרכשת תשמש להשכרה ומבחינת החזר צפוי לי ממנה תזרים שלילי של כ1000 שח אחרי המיסוי ולפני הוצאות. לא משהו דרמטי אבל בהחלט הייתי מעדיף שלא להיות שם.

אשמח לסיוע להשוואה בין שתי האפשרויות
 

EyeKey

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/3/20
הודעות
230
דירוג
268
במקרה הזה היא הציעה לי
שלושה מסלולים של 434 אלף ל30 שנה
קבועה לא צמודה 3.75%
פריים 1.4%
משתנה צמודה כל חמש 2.57%
בהחזר חודשי של 5200
ריביות על הפנים. אפשר לשפר. תדבר עם בנקים אחרים. וממליץ שתוריד את התקופה של הקל"צ ל15-20 שנה, (אם אתה מתכוון ללכת על אופציה של משכנתא)
 

Harvey

משתמש ותיק
הצטרף ב
29/11/20
הודעות
145
דירוג
61
הדירה הנרכשת היא 1.86 ולקיימת שווי נקי של 1.25,כאשר יש הון עצמי של 600 אלף.

בשיחה ראשונה עם בנק מזרחי הוצעה לי הלוואת גישור לשנתיים עם ריביות שנראות די מטורפות:
750 אלף במסלול פריים ב2.7%
380 אלף במסלול קבוע צמוד ב1.9%
והחזר חודשי של 3100
כדי להבין, לך יש 600, ההלוואה שהוצעה לך היא 1730 (750+380), אבל הדירה הנרכשת עולה 1.86 - איפה ה130 הפרש בין 1.86 (רצוי) ל1.73 (מצוי) ?
תסריט סביר יהיה שהתמורה ממכירת הדירה הקיימת לא תשמש לפירעון המשכנתא אלא לרכישת דירה אחרת
איך התסריט הזה סביר אם תצטרך להחזיר לבנק 1730 לאחר מכירת הדירה?

בכל מקרה הריביות לא כ״כ טובות. ניתן להשיג תנאים יותר טובים, אבל זה פרסונלי. הדרך הכי טובה היא לבדוק עם עוד (כמה) בנקים.
 

אריקנבון

משתמש רשום
הצטרף ב
25/11/21
הודעות
8
דירוג
2
כדי להבין, לך יש 600, ההלוואה שהוצעה לך היא 1730 (750+380), אבל הדירה הנרכשת עולה 1.86 - איפה ה130 הפרש בין 1.86 (רצוי) ל1.73 (מצוי) ?

איך התסריט הזה סביר אם תצטרך להחזיר לבנק 1730 לאחר מכירת הדירה?

בכל מקרה הריביות לא כ״כ טובות. ניתן להשיג תנאים יותר טובים, אבל זה פרסונלי. הדרך הכי טובה היא לבדוק עם עוד (כמה) בנקים.
לא
המשכנתה היא 1200, והמידע שלא כתבתי הוא שיש 85 אלף נוספים ב משכנתא לטווח ארוך.

בשורה התחתונה אני מבין שאפשר לשפר כאן - אבל עדיין ישמר כזה פער דרמטי בין הריביות בהלוואת גישור למשכנתא רגילה? עד כדי כמעט פי 2 במסלול הפריים?
 
נערך לאחרונה ב:

Solid seat

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/8/21
הודעות
815
דירוג
1,090
אני מעוניין לקנות דירה כמשפר דיור ולמכור את הדירה הקיימת תוך שנה עד שנה וחצי על מנת ליהנות מעליית הערך שתהיה
ואם לא תהיה?

לעניין הריביות - כל הלוואה שאינה הלוואה לדיור תסבול מריביות גבוהות יותר. הלוואות לדיור הן ההלוואות עם הריביות האטרקטיביות ביותר.
 

ישראלית

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/1/22
הודעות
243
דירוג
79
מנסיון. כמעט בכל מצב לא משתלם לקחת הלוואת גישור.

במקרה הזה גם אין לכך סיבה.

תוכל לקחת משכנתה רגילה (בתנאים יותר טובים) ולפרוע חלקה או כולה בהמשך.
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
7,083
דירוג
9,622
כמעט בכל מצב לא משתלם לקחת הלוואת גישור.
בזמנו חבר ממש בכה לי בטלפון שמכר דירה ב-X וקנה בית ב-Y.
לרוכש היו 4 שלבים להביא כסף והוא כבר רץ קדימה עם הכסף כאילו שהוא כבר אצלו, כשהבחור התחיל לפגר בתשלום ולכן לא יכל לסיים
את רכישת הבית ודחה כניסה והתארגנות.

אז כן, שלחתי אותו לקחת הלוואת גישור עד שיגיע הכסף או שיוכל לתבוע את הרוכש הפוטנציאלי על נזק מוגדר.
"בגלל פעולות הרוכש נאלצתי לקחת הלוואה בתנאים x1 וספגתי עלויות מימון ... ולכן מבקש שיחזיר לי את הנזקים שנגרמו לי"
בלי לנפח סכומים וכו'.
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,632
דירוג
1,525
בשורה התחתונה אני מבין שאפשר לשפר כאן - אבל עדיין ישמר כזה פער דרמטי בין הריביות בהלוואת גישור למשכנתא רגילה? עד כדי כמעט פי 2 במסלול הפריים?
מהניסיון שלי ההבדלים בריביות של משכנתאות גישור בין בנקים הם די גדולים (בשונה מריביות משכנתא שזה משהו שיותר משווים)
תבדוק עוד בנקים

ללא קשר בתיאוריה אתה יכול לקחת משכנתא רגילה ולבקש גרייס של שנה
כלומר בשנה הזאת תשלם רק ריבית וזה כאילו גישור בריביות יותר נמוכות

ללא קשר גם הריביות של המשכנתא רגילה שלך לא "מדהימות"

ממליץ בסוף לחשב כמה ההפרש הזה יוצא בריביות (לא בקרן!!)
אם זה בסוף 300 שקל בחודש אז אתה מדבר על הבדל של סביב ה4K סהכ לכל התקופה של הגישור
הסכום לא גדול וכנראה אם הבנק יתן לך פתור מדמי פתיחת תיק או הנחה גדולה זה יתקזז אם הפער הזה

קח בחשבון כנראה תצטרך פעמים שמאות אולי שזה עוד 2K גם...
 

רימון

משתמש ותיק
הצטרף ב
8/1/16
הודעות
68
דירוג
169
הפער בריביות בין הלוואה לשנתיים להלוואה ארוכה יותר דומה לפער המחירים בין דירה לשבוע ב- AIRBNB לעומת המחיר לשבוע כשאתה שוכר דירה לשנה.
מתן הלוואה הוא דבר שעולה הרבה כסף. הבנק רוצה גם להרוויח ממנו הרבה כסף. כשהחוזה הוא לעשרים שנים אפשר לקבל סכום גבוה גם בריבית נמוכה לעומת חוזה לשנתיים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
stamEhad אג"ח ממשלתי של ישראל מול ארה"ב - פער גדול מאד בתשואות היסטוריות (לטובת ישראל), מנסה להבין מדוע שוק ההון 15
מ פער מחיר gaps שוק ההון 9
B פער בין funder למדדים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
L פער מחירי דירות באריאל - מישהו יודע להסביר בבקשה נדל"ן 3
B פער מחיר גדול בין VTI ל-VOO שוק ההון 3
R פער בתשואה בין אג"חים ממשלתיים לקרנות אג"חים ממשלתיים שוק ההון 4
ש פער בין קרן סל לני"ע הנעקבים שוק ההון 9
Y איני מצליח להבין איך בקרנות סל יש פער בין מה שהמדד עשה למה שהקרן עשתה שוק ההון 5
נ לא הבנתי למה יש פער גדול בגרף בין מחקי SP500 שוק ההון 2
M פער קיצוני בין רשימות הנכסים למדיניות ההשקעה שוק ההון 3
מ איך בודקים פער עקיבה שוק ההון 5
ג פער בין תשואת מדדSP500 לתשואה בק"הש מחקה שוק ההון 19
C האם יש פער בין שינוי באחוזים בשער המדד לבין השינוי המצטבר בשווי האמיתי של השקעה? שוק ההון 5
י פער בין תשואות קופת גמל להשקעה עוקבת לבין המדדים הנעקבים?? שוק ההון 6
Oziris פער בין 2 קרנות בקרן השתלמות לעומת אותן קרנות בחשבון ממוסה שוק ההון 1
O פער ב-Turnover בין VT ל-VTI & VXUS שוק ההון 10
amidar פער (גדול?) בין מועד חלוקת הדיבידנד למועד הופעת הכסף בתיק שוק ההון 11
B שאלה על אגח עם ריבית משתנה שוק ההון 1
Z-Matrix ריבית של 4.2% עבור פקדון דולרי... איך זה יכול להיות? שוק ההון 7
Z ריבית דולרית פוסטים מאיכות נמוכה 9
N למה הפרשנות המרכזית להעלאת ריבית היא אינפלציה? צרכנות פיננסית 12
שם משתמש בעייתי האם יש דבר כזה חיסכון בבנק עם ריבית מעל 2% לשנה? צרכנות פיננסית 3
I איך החייה הזו עלולה להתנהג בסביבת ריבית עולה ואינפלציה גואה: אג"ח בריבית משתנה צמוד מדד? שוק ההון 2
I האם יש קורלצייה טובה בין ריבית הפריים למדד\לאינפלציה לטווח הארוך? שוק ההון 0
א מחשבון ריבית דריבית שוק ההון 13
M הוצאות ריבית לצורכי מינוף - אפשר להעביר לשנה הבאה? מיסים 2
F מניות צמיחה בתקופת אינפלציונית + ריבית גבוהה שוק ההון 16
צ פערי ריבית שוק ההון 3
מ ריבית משכנתא בחלקים - מחיר למשתכן נדל"ן 5
S ריבית על חשבון שלילי אינטראקטיב ברוקרס. שוק ההון 13
T הלוואות ללא ריבית - למה לא כולכם עושים את זה כל הזמן? צרכנות פיננסית 44
T "ריבית נקובה מיועדות" במדיניות השקעה של קרן פנסיה - מה פירוש? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
F כתבה שהתפרסמה בגלובס - "האינפלציה חורגת מהיעד, ובנק ישראל במלכוד: האם להעלות ריבית ולטלטל את שוק המשכנתאות?" פוסטים מאיכות נמוכה 1
פסיוני דיווח על ריבית מיסים 4
F למה העלאת ריבית בארה"ב גורר נפילות בבורסה? שוק ההון 4
L ריבית דריבית וחסכון מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 10
P ריבית דה-ריבית האם מדובר במושג שקרי? פוסטים מאיכות נמוכה 3
E בהנחה לאינפלציה והעלאת ריבית מה אפיקי ההשקעה במט"ח לשמירת ערך הקנייה שוק ההון 15
C כלכליסט: דיסקונט לא יגבה ריבית על מינוס של עד 2,000 שקל פוסטים מאיכות נמוכה 30
ה הלוואות ללא ריבית צרכנות פיננסית 7
L האם מישהו יודע בוודאות מתי אפשר להעביר שקלים מחשבון ברוקר(IB) לאחר מכירת ניירות ערך והמרה לשקלים בלי חיוב ריבית ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9
F מתכנן לחסוך ל 20 שנה בשביל אפקט ריבית דריבית שוק ההון 11
stamEhad מה צפוי לקרות לקרן מחקה אג"ח ממשלת ישראל במקרה של העלאת ריבית? שוק ההון 3
M מחשבון ריבית דריבית עם דמי ניהול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
stamEhad השפעה צפויה של עליית ריבית ושל אינפלציה גבוהה על סוגי נכסים שונים שוק ההון 27
י קיבלתי החזר מס אבל בלי ריבית של 4%? מיסים 2
M ריבית דריבית בתיק השקעות שוק ההון 20
מ דילמת הסטודנט ואפקט ריבית דריבית שוק ההון 6
ח דוח שנתי - ריבית על הלוואה לא בנקאית מיסים 2
ה הלוואה ללא ריבית צרכנות פיננסית 26

נושאים דומים

למעלה