נדל"ן מניב לא דירה

[צח-ש]

ראיתי פרסום לנדל"ן מניב בצורת קנית מניות בחברה שמקימה חדרי כספות, ההצעה שלהם היא תן לנו מכפלה של 2,500ש"ח
שהם מניות של החברה והלוואת בעלים, בתמורה הם משלים 4% ריבית על ההלוואה 3 שנים ראשונות רק ריבית ואחרי זה ריבית וקרן ב3 שנים ואחרי זה חלוקת דיוידנטים,הם צופים כ40% תשואה.
אשמח לשמוע את החוות דעת שלכם
השאלות שלי הן
מה זה הלוואת בעלים
האם מישהו מכיר את זה או ניסה בעצמו
וחוות דעת כללית

 

[נעם בלה בלה]

זו לא השקעה בנדל"ן, זו הלוואה לחברה. שזה בפני עצמו לא דבר רע, אבל למה דווקא הם ולא כל אג"ח קונצרני אחר?

איזה בטחונות אתה מקבל על הכסף שלך?

 

[DavidA]

ראיתי פרסום לנדל"ן מניב בצורת קנית מניות בחברה שמקימה חדרי כספות, ההצעה שלהם היא תן לנו מכפלה של 2,500ש"ח
שהם מניות של החברה והלוואת בעלים, בתמורה הם משלים 4% ריבית על ההלוואה 3 שנים ראשונות רק ריבית ואחרי זה ריבית וקרן ב3 שנים ואחרי זה חלוקת דיוידנטים,הם צופים כ40% תשואה.
אשמח לשמוע את החוות דעת שלכם
השאלות שלי הן
מה זה הלוואת בעלים
האם מישהו מכיר את זה או ניסה בעצמו
וחוות דעת כללית

כמה שאלות, אם נניח אתה נותן להם 10 אלף ש"ח. לפי מה שאתה מתאר, הם משלמים לך 4% מ 10 אלף על הלוואה ואחרי שישלמו לך את ההלוואה הם יתחילו לשלם דיבידנדים של כ 40% בשנה. השאלה שלי היא למה לעשות הפרדה בין חלק שהוא הלוואה לחלק שהוא חלוקת רווחים כדיבידנדים?

רמז: על אי קיום הבטחת הדיבידנדים לא תוכל לתבוע אותם, על אי קיום ההלוואה כן ( למרות שאם יפשטו רגל לא יהיה לך מה לתבוע כי כהלוואת בעלים אתה רק רמה אחת מעל בעלי מניות בסדר הנשייה בהליכי פירוק).

ועוד שאלה שאני תמיד שואל ועדיין לא קיבלתי עליה תשובה בשרשורים מהסוג הזה: אם הם מבטיחים כאלה תשואות, למה הם לא הצליחו למצוא בנק שילווה להם בריבית של 15% ( במקום 40%) ואז ישימו בכיס יותר כסף לעצמם אם התשואה כל כך נהדרת?

 

[DavidA]

זו לא השקעה בנדל"ן, זו הלוואה לחברה. שזה בפני עצמו לא דבר רע, אבל למה דווקא הם ולא כל אג"ח קונצרני אחר?

איזה בטחונות אתה מקבל על הכסף שלך?

למיטב הבנתי הוא אמר שמקבלים מניות בחברה.

 

[גרהם]

ראיתי פרסום לנדל"ן מניב בצורת קנית מניות בחברה שמקימה חדרי כספות, ההצעה שלהם היא תן לנו מכפלה של 2,500ש"ח
שהם מניות של החברה והלוואת בעלים, בתמורה הם משלים 4% ריבית על ההלוואה 3 שנים ראשונות רק ריבית ואחרי זה ריבית וקרן ב3 שנים ואחרי זה חלוקת דיוידנטים,הם צופים כ40% תשואה.
אשמח לשמוע את החוות דעת שלכם
השאלות שלי הן
מה זה הלוואת בעלים
האם מישהו מכיר את זה או ניסה בעצמו
וחוות דעת כללית

איזה בדיקות עשית? מה אתה יודע על התוכנית העסקית?
4 אחוז ריבית בלי בטחונות לחברה קטנה ולא ריווחית זה מעט.
ההערכה שלהם לגובה הדיבידנד חסרת משמעות. יכולים להגיד 400 אחוז באותה מידה. אני לא אומר שזו השקעה רעה, אלא שאם אתה לא רוצה ויכול לבדוק בעצמך את הנתונים, תתרחק כמו מאש.

 

[נעם בלה בלה]

למיטב הבנתי הוא אמר שמקבלים מניות בחברה.

אתה מכיר שעל מניות מקבלים ריבית?

או שהכוונה שהוא קונה מניה אחת ובשאר נותן הלוואת בעלים?

 

[DavidA]

אתה מכיר שעל מניות מקבלים ריבית?

או שהכוונה שהוא קונה מניה אחת ובשאר נותן הלוואת בעלים?

מה שאני הבנתי מההסבר שלו, זה שאם נתת 10 אלף ( ובהנחה שכל מניה נניח מייצגת 2500 של ערך נקוב אבל אין להם שווי הוגן ואין לך איך למכור אותן ולכן הן לצורך העניין לא שוות כלום) אז אתה מקבל 4 מניות, ובנוסף הם מחזירים לך 4% מ 10 אלף לשלוש שנים, ואז פורסים את ה 10K כמו הלוואת שפיצר רגילה ומחזירים לך הכל תוך 3 שנים נוספות ( כאילו הלוואה לשש שנים). ואז אחרי השש שנים, משלמים לך דיבדידנדים שלפי ההבטחה זה 40% מ 10K כל שנה.

עכשיו כשאני כותב את זה, זה נראה לי עוד יותר מופרח.

 

[קפה שחור]

או שהכוונה שהוא קונה מניה אחת ובשאר נותן הלוואת בעלים?

הוא קונה מניה
הופך להיות בעלים
נותן הלוואה לחברה (הלוואת בעלים)
החברה מחזירה לו את ההלוואה בריבית
בנוסף על הון המניות יתקבל דיבידנד מכסף שהוא "מחוץ להון הבעלים"

כל זה טוב ויפה אם זאת היתה התוצאה, אבל זה רק התיכנון

 

[נעם בלה בלה]

מה שאני הבנתי מההסבר שלו, זה שאם נתת 10 אלף ( ובהנחה שכל מניה נניח מייצגת 2500 של ערך נקוב) אז אתה מקבל 4 מניות, ובנוסף הם מחזירים לך 4% מ 10 אלף לשלוש שנים, ואז פורסים את ה 10K כמו הלוואת שפיצר רגילה ומחזירים לך הכל תוך 3 שנים נוספות ( כאילו הלוואה לשש שנים). ואז אחרי השש שנים, משלמים לך דיבדידנדים שלפי ההבטחה זה 40% מ 10K כל שנה.

עכשיו כשאני כותב את זה, זה נראה לי עוד יותר מופרח.

מה זה "מחזירים לך"? קנית 4 מניות, והם "מחזירים לך 4% לשלוש שנים"? ריבית על קנית מניה? לא קיים. או שזו הלוואה נושאת ריבית ותשלומי החזרים בשפיצר עם גרייס, או שזו מניה ואז זה דיווידנד ידוע מראש.

נשמע כמו מיש-מש של מושגים

 

[נעם בלה בלה]

הוא קונה מניה
הופך להיות בעלים
נותן הלוואה לחברה (הלוואת בעלים)
החברה מחזירה לו את ההלוואה בריבית
בנוסף על הון המניות יתקבל דיבידנד מכסף שהוא "מחוץ להון הבעלים"

כל זה טוב ויפה אם זאת היתה התוצאה, אבל זה רק התיכנון

לא ברור לי למה חברה צריכה לגייס כספים גם כהון מניות וגם כחוב ועוד מאותם אנשים. נשמע לי מוזר (ומחשיד) המודל הזה.

 

[DavidA]

מה זה "מחזירים לך"? קנית 4 מניות, והם "מחזירים לך 4% לשלוש שנים"? ריבית על קנית מניה? לא קיים. או שזו הלוואה נושאת ריבית ותשלומי החזרים בשפיצר עם גרייס, או שזו מניה ואז זה דיווידנד ידוע מראש.

נשמע כמו מיש-מש של מושגים

מה זה לא קיים? אם אני ואתה מחליטים שאני חייב לך עכשיו 10K ואני חותם שאני חייב לך, אז כן- אני חייב לך- בלי קשר להאם נתת לי מניות או לא.

 

[קפה שחור]

לא ברור לי למה חברה צריכה לגייס כספים גם כהון מניות וגם כחוב ועוד מאותם אנשים. נשמע לי מוזר (ומחשיד) המודל הזה.

כי אני חושב שהם מנסים לעקוף רגולציה כלשהי של "השקעה רבת משתתפים"

 

[נעם בלה בלה]

מה זה לא קיים? אם אני ואתה מחליטים שאני חייב לך עכשיו 10K ואני חותם שאני חייב לך, אז כן- אני חייב לך- בלי קשר להאם נתת לי מניות או לא.

אם אתה חייב לי, משמע יש לך חוב, כלומר קיבלת הלוואה (חוב), ולא תשלום על מניות שסיפקת לי. המניות אולי הן חלק מהריבית או התשלום שהוא מקבל על עצם הכניסה לעסקה, אבל הוא לא מקבל כסף חזרה על המניות...

 

[נעם בלה בלה]

כי אני חושב שהם מנסים לעקוף רגולציה כלשהי של "השקעה רבת משתתפים"

כיוון מעניין. לא בקיא מספיק ברגולציה של הנושא הזה.
עדיין, אפשר פשוט לגייס הכל כמניות או כחוב, לא ברור לי האינטרס במודל היברידי לא מבחינת החברה ולא מבחינת המשקיע

 

[קפה שחור]

אם אתה חייב לי, משמע יש לך חוב, כלומר קיבלת הלוואה (חוב), ולא תשלום על מניות שסיפקת לי. המניות אולי הן חלק מהריבית או התשלום שהוא מקבל על עצם הכניסה לעסקה, אבל הוא לא מקבל כסף חזרה על המניות...

כל ההחלטות הללו שציינת שמורות לדירקטריון ולפרוטוקול החברה, הוא יכול להחליט שכל מניה הופך לבקבוק קולה וכך יהיה
צריך לראות מה מו מי לפי מסמכי התאגיד

 

[DavidA]

אם אתה חייב לי, משמע יש לך חוב, כלומר קיבלת הלוואה (חוב), ולא תשלום על מניות שסיפקת לי. המניות אולי הן חלק מהריבית או התשלום שהוא מקבל על עצם הכניסה לעסקה, אבל הוא לא מקבל כסף חזרה על המניות...

זהו שלא. אם אני חתמתי על מסמך שבו אני מסכים להיות חייב לך 10K, בלי שאתה נתת לי כלום, אז כן אני חייב לך 10K.

אפשר גם לראות את זה בשתי דרכים:
1. המשקיע מקבל מניות בערך נקוב של 10K, עליהן הוא לא משלם כלום. ואז בנפרד יש עסקת הלוואה בה הוא מלווה לחברה הלוואת בעלים של 10K.
2. המשקיע קונה מניות בערך נקוב של 10K, משלם עליהן 10K, ואז חותם עם החברה להסכם שלפיו היא תשלם לו 10K לפי התזרים שתואר למעלה. בלי לקרוא לזה הלוואה, אלא סתם התחייבות אצלה בספרים שתרשם כהוצאה בהתחלה עבור הקרן, ואז הוצאות הריבית יוכרו כהוצאות מימון.

 

[נעם בלה בלה]

זהו שלא. אם אני חתמתי על מסמך שבו אני מסכים להיות חייב לך 10K, בלי שאתה נתת לי כלום, אז כן אני חייב לך 10K.

אפשר גם לראות את זה בשתי דרכים:
1. המשקיע מקבל מניות בערך נקוב של 10K, עליהן הוא לא משלם כלום. ואז בנפרד יש עסקת הלוואה בה הוא מלווה לחברה הלוואת בעלים של 10K.
2. המשקיע קונה מניות בערך נקוב של 10K, משלם עליהן 10K, ואז חותם עם החברה להסכם שלפיו היא תשלם לו 10K לפי התזרים שתואר למעלה. בלי לקרוא לזה הלוואה, אלא סתם התחייבות אצלה בספרים שתרשם כהוצאה בהתחלה עבור הקרן, ואז הוצאות הריבית יוכרו כהוצאות מימון.

יפה. זה שונה מ"החזר על מחיר המניה". מניה היא לא מכשיר חוב, אלא מייצגת חלק מסוים של בעלות. זה מה שמבדיל בין מניה לבין אג"ח (נשים כרגע בצד אגח קוקו, המירים, מניות בכורה וכו').
בקיצור, פות"ש, נראה לי שכדאי שתוסיף פרטים (או תברר אותם אם אין לך)

 

[גרהם]

כיוון מעניין. לא בקיא מספיק ברגולציה של הנושא הזה.
עדיין, אפשר פשוט לגייס הכל כמניות או כחוב, לא ברור לי האינטרס במודל היברידי לא מבחינת החברה ולא מבחינת המשקיע

מבחינת החברה אף אחד לא יתן לה הלוואה בריבית ככ נמוכה והשילוב נועד לפתות משקיעים שיחשבו שהחזר ההשקעה בטוח (הוא לא) ואפשר רק להרוויח.

 

[amit]

חדרי כספות....
מעניין אם בעוד מדינות מוכרים את הלוקשים האלה או שזה רק אצלנו.

 

[קפה שחור]

חדרי כספות....
מעניין אם בעוד מדינות מוכרים את הלוקשים האלה או שזה רק אצלנו.

אולי הם בונים ממ"דים
והחדרי כספות זה השימוש המישני