וזה נראה לך הגיוני שיהיה אג"ח שנותן תשואה של 10-15% בזמן ששאר האג"חים נותנים תשואה של 2% ?
הצעה פופוליסטית בלי שום התכנות כלכלית.
באופן שקול אפשר כבר עכשיו להציע ריבית של 15% כדי למשוך הון משוק הנדל"ן, העובדה היא שזה לא קורה.
פעם חשבתי שיש בזה הגיון.
בתקופה שבה דיברו על הפער בין האינטרס של המדינה (להרויח ממכירת קרקעות לדיור) מול האינטרס של האזרחים (דיור בזול), חשבתי שעצם קיומו של אג"ח כזה יסגור את הפער, וגם למדינה יהיה אינטרס להוריד את המחירים.
אבל היום אחרי כמה שנים שהמדינה מנסה לבנות, ומגלה שהעיריות תוקעות את זה ולא משתפות פעולה, אני חושב שיש לזה פחות אפקטיביות בתחום של פערי האינטרסים, וחושב שפתרונות כמו העלאת הארנונה לדיור עדיפים.
לגופו של עניין - בעוד שלאג"ח רגיל שנותן תשואה של 2% יש עוגן של "חכה מספיק זמן ואתה יודע בדיוק מה תקבל בסוף", לאג"ח צמוד דיור אין עוגן כזה. אתה יכול גם להפסיד.
קשה מאוד להעריך מה אג"ח כזה יעשה לשוק הדיור.
בכתבה לא הוזכר אם ה"ריבית" על האג"ח הזה תהיה צמודה למחירי השכירות, אז כרגע נניח שלא, אבל שיעורה הראשוני ייקבע בקירוב ליחס השכירות בימינו (נתגבר על מוקש האיזוריות באותה צורה שנתגבר על ההצמדה למחירי הדיור).
בשלב ראשון, אני לא רואה למה שאנשים יקנו דירה בלי שהם גרים בה. תמיד עדיף להחנות את הכסף באג"ח, ליהנות מאותה תשואה עם סיכון נמוך יותר. מחירי הדירות צונחים, וחלק מהאנשים שהיום שוכרים דירות קונים אותם.
בשלב הבא, כבר אין מספיק דירות להשכרה (כי את הבעיה של בניית דירות בקצב גידול האוכלוסיה לא פתרנו), ומחירי השכירות עולים, או לפחות יחס שכירות\קניה. עכשיו האג"ח כבר פחות אטרקטיבי וחלק מהמשקיעים ירכשו את הדירות בחזרה. מניח ששיווי המשקל יהיה כזה שתשואת השכירות תהיה קצת מעל ריבית האג"ח. קצב עליית מחירי הדיור חוזר לקדמותו, והמדינה מפסידה הרבה כסף אלא אם תמצא פתרונות מחוץ לקופסא לבעיית הדיור (שוב, בהנחה שזה ביכולתה).
בקיצור - אג"ח כזה לבדו יוצר לדעתי צניחה חדה במחירי הדיור בהתחלה, ואז חוזרים לעלות (אולי בקצב קצת נמוך יותר). הדבר היחיד שהוא מוסיף זה מחויבות כלכלית עמוקה של המדינה לפתור את משבר הדיור (אולי אפילו נראה בנייה ציבורית).
במישור האישי - אם רק יונפק אג"ח כזה, ואני מתמנף עליו עם משכנתא.