כמות הכסף שצריך לחסוך בשנה בשביל "להשיג" את עליית מחירי הנדלן

[Dr.Pepper]

התחלתי לחקור לגבי קרנות נדלן reit,
האם לדעתכם קרנות כאלו בארץ יכול להוות חלופה לקניית דירה להשקעה בישראל?
ההנבה באחוזים מתוך סכום ההשקעה זהה כמו בדירה להשקעה? למה?

 

[Mister Ben]

התחלתי לחקור לגבי קרנות נדלן reit,
האם לדעתכם קרנות כאלו בארץ יכול להוות חלופה לקניית דירה להשקעה בישראל?
ההנבה באחוזים מתוך סכום ההשקעה זהה כמו בדירה להשקעה? למה?

מצטרף לשאלה..

 

[אורי ג.]

האם לדעתכם קרנות כאלו בארץ יכול להוות חלופה לקניית דירה להשקעה בישראל?

לא, בארץ הקרנות ריט למגורים גובלות בהונאת משקיעים.

 

[Fitch]

+ לדירה יחידה יש יתרונות מיסוי.

תקנה איפה שאפשר, תגור איפה שתרצה. עוד 5 שנים תתגלגל.

 

[SillyPosition]

לא, בארץ הקרנות ריט למגורים גובלות בהונאת משקיעים.

תוכל להרחיב?
בנוסף, לפני מספר חודשים כתבת פה בת'רד שהצפי האופטימי שלך הוא כ-15% בשנה, האם לדעתך אנחנו עדיין נמצאים בנקודה הזו, עם שיעורי הריבית בפועל שקיימים כרגע?

 

[אורי ג.]

תוכל להרחיב?

דמי ניהול מופקעים ביותר שגם מחושבים מסך הנכסים המנוהלים, ולא מההון העצמי או ההכנסות.

בנוסף, לפני מספר חודשים כתבת פה בת'רד שהצפי האופטימי שלך הוא כ-15% בשנה, האם לדעתך אנחנו עדיין נמצאים בנקודה הזו, עם שיעורי הריבית בפועל שקיימים כרגע?

15% על מה?

 

[oferM]

לא הייתי נותן חשיבות רבה לתשואת השנתיים האחרונות, לאור השינויים בריבית. נדל"ן הוא בין המקומות הראשונים בהם הריבית מורגשת - הן למשקי הבית בעלי משכנתאות ולא פחות מכך ליזמים הזקוקים למימון הפרויקטים.

הריבית העולה תגדיל עלויות ליזמים וזה: יעלה את מחירי הדיור ואולי אף יקטין את ההיצע
איך זה אמור לתרום לירידת מחירי הדירות ?

 

[האזרח הקטן]

הריבית העולה תגדיל עלויות ליזמים וזה: יעלה את מחירי הדיור ואולי אף יקטין את ההיצע
איך זה אמור לתרום לירידת מחירי הדירות ?

בנקודת שיווי משקל מסויימת, העלאת הריבית מוציאה מהשוק הרבה שחקנים. אם חוקי ההיצע והביקוש פועלים גם בענף הנדל"ן, הורדת הביקוש עשויה להוריד מחירים.

 

[Fitch]

הורדת הביקוש עשויה להוריד מחירים

או עשויה להוריד את ההיצע.
היצע יותר קל להוריד.

 

[האזרח הקטן]

או עשויה להוריד את ההיצע.
היצע יותר קל להוריד.

נכון, ההיצע יכול גם לרדת. אבל בסופו של יום אם קבלן רוצה להתפרנס הוא צריך לבנות. בטווח זמן מסויים זה אמור לגרום לכך שהצעות המחיר שקבלנים מציעים במכרזים יירדו כדי לשקף שולי רווח מתאימים.

 

[גרהם]

הצעה (מפוזיציה) להנפיק אגח צמוד מדד מחירי הדירות ובכך להקטין את הביקוש לדירות כי לאנשים יהיה איפה להחנות את הכסף עד שיגיע המועד בו מתאים להם לרכוש דירה ולא כמו היום שרוכשים כמה שיותר מוקדם כי חוששים שהמחירים "יברחו". אפילו אחת המפלגות תומכת בכך במסגרת הבטחות הבחירות.

 

[חתול לילה]

הצעה (מפוזיציה) להנפיק אגח צמוד מדד מחירי הדירות ובכך להקטין את הביקוש לדירות כי לאנשים יהיה איפה להחנות את הכסף עד שיגיע המועד בו מתאים להם לרכוש דירה ולא כמו היום שרוכשים כמה שיותר מוקדם כי חוששים שהמחירים "יברחו".

וזה נראה לך הגיוני שיהיה אג"ח שנותן תשואה של 10-15% בזמן ששאר האג"חים נותנים תשואה של 2% ?
הצעה פופוליסטית בלי שום התכנות כלכלית.
באופן שקול אפשר כבר עכשיו להציע ריבית של 15% כדי למשוך הון משוק הנדל"ן, העובדה היא שזה לא קורה.

אפילו אחת המפלגות תומכת בכך במסגרת הבטחות הבחירות.

בוודאי, יחד עם ההבטחות שלהם לרסק את החמאס ולהוריד את יוקר המחיה.

 

[גרהם]

וזה נראה לך הגיוני שיהיה אג"ח שנותן תשואה של 10-15% בזמן ששאר האג"חים נותנים תשואה של 2% ?
הצעה פופוליסטית בלי שום התכנות כלכלית.
באופן שקול אפשר כבר עכשיו להציע ריבית של 15% כדי למשוך הון משוק הנדל"ן, העובדה היא שזה לא קורה.


בוודאי, יחד עם ההבטחות שלהם לרסק את החמאס ולהוריד את יוקר המחיה.

אני מניח שההצעה היא להנפיק כמות מוגבלת ואני מסכים שיש לכך היתכנות רק אם התוכנית הזו בשילוב עם אחרות יצליחו בצינון שוק הדיור. היתרון של ההצעה הזו הוא שהיא נותנת תמריץ לממשלה להצליח ומשדרת שכדאי לה להצליח, שזה הפוך מהמצב היום.

בוודאי, יחד עם ההבטחות שלהם לרסק את החמאס ולהוריד את יוקר המחיה.

+1. אכן שכחתי את הסמיילי.

 

[Iron_man]

למה השקעה בנדל"ן כל כך מפריעה לך, לעומת השקעה בבורסה? למה כשאנשים שמים כסף בבורסה מתוך איזו הנחת תשואה אתה לא מעלה תהיות, ורק בנדל"ן אתה תוהה?

קצת באיחור אבל אני יכול להגיד לך למה לי באופן אישי השקעה בנדל"ן כן מפריעה.
הסיבה היא שלהשקעה בנדל"ן יש אלמנט של דרוויניזם חברתי. בשונה ממניות, השקעה בנדלן היא משחק סכום אפס שבו צד אחד מרוויח והצד השני מפסיד, צד אחד מתחזק על חשבון הצד החלש ממילא.
כשמתעסקים בנדל"ן מתעסקים למעשה בחיים של בני אדם ומקבלים אפשרות גדולה להשפיע עליהם (בדרך כלל לרעה), כי למעשה הרווח שלך נגזר מההפסד שלהם.
במניות אתה לא משפיע על אף אחד בצורה כזאת ישירה, ולכן השקעה במניות היא מוסרית יותר בעיניי.

 

[האזרח הקטן]

קצת באיחור אבל אני יכול להגיד לך למה לי באופן אישי השקעה בנדל"ן כן מפריעה.
הסיבה היא שלהשקעה בנדל"ן יש אלמנט של דרוויניזם חברתי. בשונה ממניות, השקעה בנדלן היא משחק סכום אפס שבו צד אחד מרוויח והצד השני מפסיד, צד אחד מתחזק על חשבון הצד החלש ממילא.
כשמתעסקים בנדל"ן מתעסקים למעשה בחיים של בני אדם ומקבלים אפשרות גדולה להשפיע עליהם (בדרך כלל לרעה), כי למעשה הרווח שלך נגזר מההפסד שלהם.
במניות אתה לא משפיע על אף אחד בצורה כזאת ישירה, ולכן השקעה במניות היא מוסרית יותר בעיניי.

אני אשמח להסבר היכן יגורו לשיטתך אלו שאינם יכולים לרכוש דירה, בהיעדר דירות להשקעה (שמיתרגמות לדירות להשכרה).

 

[יזם]

אני אשמח להסבר היכן יגורו לשיטתך אלו שאינם יכולים לרכוש דירה, בהיעדר דירות להשקעה (שמיתרגמות לדירות להשכרה).

דיור ציבורי

 

[גרהם]

אני אשמח להסבר היכן יגורו לשיטתך אלו שאינם יכולים לרכוש דירה, בהיעדר דירות להשקעה (שמיתרגמות לדירות להשכרה).

גם לדעתי חשוב שיהיה שוק דירות לשכירות.
אבל שים לב שהביקוש לדיור לא קשיח כמו שנדמה. אם אין מספקי דירות (=מחיר הדיור עולה) אז אנשים ייצאו בגיל יותר מאוחר מהבית, ייפרדו פחות מבני זוג, יפצלו דירות גדולות ועוד. בנוסף, יש מוצר תחליפי לדירות והוא נכסים שאסור לגור בהם ברמות שונות של אי חוקיות. ככל שמחירי הדיור עולים יש יותר תמריץ ליצירת הדירות הלא חוקיות האלו.

 

[האזרח הקטן]

גם לדעתי חשוב שיהיה שוק דירות לשכירות.
אבל שים לב שהביקוש לדיור לא קשיח כמו שנדמה. אם אין מספקי דירות (=מחיר הדיור עולה) אז אנשים ייצאו בגיל יותר מאוחר מהבית, ייפרדו פחות מבני זוג, יפצלו דירות גדולות ועוד. בנוסף, יש מוצר תחליפי לדירות והוא נכסים שאסור לגור בהם ברמות שונות של אי חוקיות. ככל שמחירי הדיור עולים יש יותר תמריץ ליצירת הדירות הלא חוקיות האלו.

לגבי דירות "לא חוקיות" - חלק מזה לא נובע מסיבות טובות. למשל דיור בנגרר/קראוון היה יכול להיות פתרון מצוין לצעירים רבים, אך הרשויות מערימות קשיים על מי שיחנה כלי כזה למשך מספר ימים באותו מקום (יש ערים יותר סלחניות ומעלימות עין אבל אין מדיניות שמגדירה היכן כן מותר להחנות כלי כזה).
גם לעניין דירות מפוצלות - במידה רבה דירת ארבעת חדרים שפוצלה לשתי דירות לא מגדילה את העומס על התשתיות והייתה יכולה להוות פתרון ראוי למחסור בדירות קטנות.

 

[גרהם]

לגבי דירות "לא חוקיות" - חלק מזה לא נובע מסיבות טובות. למשל דיור בנגרר/קראוון היה יכול להיות פתרון מצוין לצעירים רבים, אך הרשויות מערימות קשיים על מי שיחנה כלי כזה למשך מספר ימים באותו מקום (יש ערים יותר סלחניות ומעלימות עין אבל אין מדיניות שמגדירה היכן כן מותר להחנות כלי כזה).
גם לעניין דירות מפוצלות - במידה רבה דירת ארבעת חדרים שפוצלה לשתי דירות לא מגדילה את העומס על התשתיות והייתה יכולה להוות פתרון ראוי למחסור בדירות קטנות.

נכון, יש סוגים שונים של אי חוקיות. וכרגיל במדינת היהודים האכיפה אקראית ולא קשורה לרמת אי החוקיות או לרמת הפגיעה בשכנים או בצד ג' אחר .

 

[Iron_man]

אני אשמח להסבר היכן יגורו לשיטתך אלו שאינם יכולים לרכוש דירה, בהיעדר דירות להשקעה (שמיתרגמות לדירות להשכרה).

בניה רוויה באזורי ביקוש של דירות בסיסיות להשכרה לטווח ארוך בסבסוד ממשלתי שתתבצע ותנוהל ע"י יזמים בתחום. משהו בסגנון של תכנית דירה להשכיר.