יותר מדירה אחת - תכנון מס

[iwrinc]

אני ואישתי מתגוררים בדירה בבעלותנו (חצי-חצי).
בנוסף, לאישתי יש עוד דירה בבעלותה ולי יש חצי דירה שקיבלתי בירושה.

אנחנו רוצים למכור את הדירה המשותפת שלנו ולקנות דירה גדולה יותר.
להבנתי, במצב כזה נצטרך לשלם מס שבח מלא על הדירה שלנו וגם מס רכישה מלא על הדירה שנרכוש.

האם ואיך אפשר להימנע המיסוי הנ"ל?

אם למשל אישתי תעביר לי במתנה את החצי שלה בדירה המשותפת שלנו, האם אוכל מיד לבצע מכירה/רכישה תחת ההגדרה של "דירת מגורים יחידה"?

 

[yahud]

אבל היא לא יחידה, יש לך עוד חצי דירה מהירושה.
לדעתי רשום המיסים תראה בכם ישות אחת בכל מקרה, כי אתם נשואים.
הייתי מתייעץ עם עורך דין שמבין בנושא.

 

[ירח אפל]

לאישתי יש עוד דירה בבעלותה

הדירה נרכשה יותר משנה לפני הנישואין?

לי יש חצי דירה שקיבלתי בירושה

האם הדירה הייתה דירה יחידה בלבד של המוריש והאם המוריש הוא הורה או סב?

ולגבי שתי הדירות, האם יש הפרדה רכושית? כלומר דמי השכירות נכנסים לחשבון נפרד עבור כל אחד, ורק ממנו מנוהלת תחזוקה הדירה?

למשל אישתי תעביר לי במתנה את החצי שלה בדירה המשותפת שלנו

היא תישאר משותפת לעניין מס גם אחרי ה"מתנה".

 

[iwrinc]

הדירה נרכשה יותר משנה לפני הנישואין?

כן, אבל באותו השלב כבר היינו ידועים בציבור.
למה זה משנה?

האם הדירה הייתה דירה יחידה בלבד של המוריש והאם המוריש הוא הורה או סב?

כן. אז להבנתי, היא לא נחשבת לצורך ספירת הדירות.

ולגבי שתי הדירות, האם יש הפרדה רכושית? כלומר דמי השכירות נכנסים לחשבון נפרד עבור כל אחד, ורק ממנו מנוהלת תחזוקה הדירה?

לא. אבל הדירה נרכשה ע"י אישתי ורשומה על שמה בטאבו, ואמא שלה גרה בה.

היא תישאר משותפת לעניין מס גם אחרי ה"מתנה".

ממה שהספקתי לקרוא באינטרנט, העברת חצי הדירה על שמי דווקא כן עשוייה להפוך אותה ל"דירה מזכה" לצורך מס.

אבל אם אתה מומחה בתחום, אשמח מאוד לעצתך!

תודה רבה!

 

[ירח אפל]

כן, אבל באותו השלב כבר היינו ידועים בציבור.
למה זה משנה?

אם הייתם ידועים בציבור ואין הסכם הפרדה רכושית, אז כדאי להתייעץ עם עורך דין על מעמד הדירה, יתכן שלמרות רישומה על שם האישה, היא שייכת לשניכם.

כן. אז להבנתי, היא לא נחשבת לצורך ספירת הדירות.

נכון

לא. אבל הדירה נרכשה ע"י אישתי ורשומה על שמה בטאבו, ואמא שלה גרה בה.

שוב, אם אין הפרדה רכושית, אז מיסוי מקרקעין יכול לגרוס שיש כאן כוונת שיתוף, למרות שאם האם מתגוררת ואין דמי שכירות, זה יחליש את טענתו.

ממה שהספקתי לקרוא באינטרנט, העברת חצי הדירה על שמי דווקא כן עשוייה להפוך אותה ל"דירה מזכה" לצורך מס.

למיטב ידיעתי לא.

אבל אם אתה מומחה בתחום, אשמח מאוד לעצתך!

אני לא מומחה ואפילו לא עורך דין, בשביל מומחה תיגש לעורך דין שעוסק בתחום המקרקעין.

 

[הורדוס]

יש פה מספיק כסף על השולחן בשביל שתקחו בעל מקצוע.

תאספו מראש את כל הנתונים במסודר, לגבי כל דירה:
- מתי נרכשה
- סטטוס זוגי שלכם באותו שלב
- מחיר רכישה
- הוצאות שיש עליהם קבלות
- שווי משוער במכירה היום
- האם גרתם בדירה
- האם הושכרה

ותכתבו מראש את כל הקומבנציות האפשרויות לפעולה כעת:
- למשל מכירה של חצי הדירה שלך ותשלום מס, מכירה של הדירה שיש לאשתך ותשלום מס, מכירת הדירה שלכם יחד בפטור ממס של דירה יחידה ואז רכישת דירה בפטור ממס רכישה.
- העברה של חצי מהדירה שלכם מאישתך אלייך (לא נשמע לי הגיוני שאפשרי)..

ככה את כל האפשרויות, ואז תוכלו לקבל החלטה כמו שצריך עם כל הנתונים, קחו בחשבון גם שלכל קנייה ומכירה יש עלויות עסקה, זמן שלכם, ועוגמת נפש לרוב.

 

[Zegman]

האם הדירה הייתה דירה יחידה בלבד של המוריש והאם המוריש הוא הורה או סב?

מהשאלה משתמע שההשפעה של הדירה שהתקבלה בירושה על החבות במס תלויה בשאלה אם היתה דירה יחידה של המוריש. להבנתי מה שחשוב הוא רק שהיא התקבלה בירושה מהורה או סב ושהיא לא יותר מחצי דירה. למעשה אם אני מבין נכון אפשר לרשת מספר חצאי דירות שונות באופן הזה מבלי שתהיה לדבר השפעה על חבות המס במס שבח או רכישה על דירות אחרות.

 

[ירח אפל]

מהשאלה משתמע שההשפעה של הדירה שהתקבלה בירושה על החבות במס תלויה בשאלה אם היתה דירה יחידה של המוריש. להבנתי מה שחשוב הוא רק שהיא התקבלה בירושה מהורה או סב ושהיא לא יותר מחצי דירה. למעשה אם אני מבין נכון אפשר לרשת מספר חצאי דירות שונות באופן הזה מבלי שתהיה לדבר השפעה על חבות המס במס שבח או רכישה על דירות אחרות.

אתה מבין נכון, אבל השאלה הייתה מכוונת לסדר המכירה, אם היה אפשר לשנותו.

ירושה של חצאי דירות, לא משפיעה על המכירה של דירה יחידה שיש ליורש.

אבל מכירה של חצי הדירה הזו, אם היא לא דירה יחידה שהייתה למוריש בעת פטירתו, תהיה חייבת במס שבח, אם ליורש יש עוד דירה.

 

[טפלון]

כן, אבל באותו השלב כבר היינו ידועים בציבור.
למה זה משנה?

לצערי אין לי איך לתרום לנושא, אבל שאלה - איך עובד עניין הידועים בציבור? חתמתם על מסמך כלשהו שהגדיר אתכם כך? או שפשוט גרתם יחד ומכך נגזרה ההגדרה?
ולצורך העניין, אם לא חתמתם על כלום, איך רשות המס יודעת להגדיר שלפני החתונה הייתם ״ידועים בציבור״?

 

[iwrinc]

לצערי אין לי איך לתרום לנושא, אבל שאלה - איך עובד עניין הידועים בציבור? חתמתם על מסמך כלשהו שהגדיר אתכם כך? או שפשוט גרתם יחד ומכך נגזרה ההגדרה?
ולצורך העניין, אם לא חתמתם על כלום, איך רשות המס יודעת להגדיר שלפני החתונה הייתם ״ידועים בציבור״?

לא חתמנו על כלום.
אני לא יודע איך רשות המסים תדע, אבל לא הייתי רוצה להסתבך איתה.

ובכל מקרה, בסיטואציה הספציפית שלנו אין לזה משמעות.