חצי פריים חצי קלצ

[mashkian]

אהלן חברים,

אני עתיד לקחת משכנתא באיזור ה900 אלף ש"ח בקרוב, ואני מאוד נרתע ממסלול המ"צ.
מה אתם חושבים על מסלול חצי פריים חצי קל"צ? האם ריאלי?

 

[אורי ג.]

ריאלי ומעולה.

 

[fliper]

@mashkian אם רק 2 המרכיבים הללו, למה לא 66% פריים ?
אם אפשר, אשמח אם תציין מה הריביות ? ומה ההבדל בין 50% פריים ל 66% ?

 

[mashkian]

ומה ההבדל בין 50% פריים ל 66% ?

הריבית שאני אקבל על הפריים

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מה אתם חושבים על מסלול חצי פריים חצי קל"צ? האם ריאלי?

בדיוק מבקש אחת כזו מהבנק. לדעתי מצויין.

 

[Dayagos]

אתה שואל שאלה כללית ומצפה לתשובה פרטית
התמהיל כתמהיל טוב לאנשים מסוימים ולאחרים פחות
אתה לוקח מסלול קלצ, בטוח וסולידי, אך מאידך יקר ביותר וכולל את עמלות הפירעון המוקדם הגדולות ביותר (מסייג שהריביות כרגע נמוכות ולכן באופן סביר כנראה לא ירדו עוד הרבה). מכאן עולה השאלה האם זו דירה לטווח ארוך? מדוע אתה בוחר לקבע חצי מהחזר המשכנתא שלך?
החצי השני הוא הפריים. אני לא בטוח איך בנק ישראל השפיע על הבנקים מבחינת הריביות עבור 50% תמהיל, אבל אעריך שתוכל להגיע לסביב P-0.2 (הערכה גסה, אשמח לעדכון בנושא אחרי שתקבל הצעה)
ושוב נשאלת השאלה, האם אתה לוקח את המסלול כיוון שהוא זול מאוד נכון להיום, או שמא על מנת להשתמש בו לפירעון מוקדם בעוד מספר שנים? אתה מצמיד 450k לריבית הזאת, עלייה של 1% בריבית בנק ישראל משמעותה עלייה של כ-400 שח בהחזר המשכנתא.
לכמה שנים אתה מתכנן לקחת כל מסלול?

אחרי שתענה על השאלות הללו אנסה להתמקד יותר

 

[mashkian]

האם זו דירה לטווח ארוך?

כן

עלייה של 1% בריבית בנק ישראל משמעותה עלייה של כ-400 שח בהחזר המשכנתא

מה הסיכון שונה ממסלול משתנה צמודה? בתמהיל שלישים קלאסי 66% צמודים לסיכוני אינפלציה (שליש פריים ושליש מ"צ).
כאן הסיכון נמוך יותר לדעתי, ואשמח אם תתקנו אותי.

 

[mashkian]

מעדכן שהחוזה נכנס לתוקף וקיבלתי הצעה ראשונה לתמהיל הנ"ל.
אנחנו זוג+1 ללא נכסים אחרים וללא כוונה לפרוע מוקדם.
הנכס עולה 1.5 מיליון והמשכנתא הנדרשת היא 800 אלף.
10% - זכאות - 1.35% - 15 שנים
45% - פריים - 1.4% - 24 שנים
45% - קל"צ - 3.4% - 14 שנים
זאת הצעה ראשונה במפגש הראשון שלי עם בנקים, ואני אתחיל בבדיקה מול בנקים אחרים.
אשמח לשמוע את דעתכם על התמהיל והכיוון שלי, ואשמח לגילוי נאות במקרה ואתם מהתחום.

 

[הורדוס]

10% - זכאות - 1.35% - 15 שנים

יכול לפרוש את זה ל30 שנה, זה בכל מקרה המסלול עם הריבית הכי נמוכה. אפילו אם הריבית במשק עולה מאוד, המסלול הזה לא יכול לעבור את ה3% ריבית לפי החוק.

 

[TechPeon]

זכאות - 1.35% - 15 שני

אני מניח שזה צמוד, ואז לא בטוח שזה כזה משתלם.

 

[mashkian]

בתום סקר שוק יש לנו בנק מנצח.
אשמח לדעת מה אתם חושבים על התמהיל:
11% זכאות ל15 שנים בריבית 1.25%
44% קל"צ ל14 שנים בריבית 2.89%
34% פריים ל24 שנים בריבית 1.1%
11% פריים ל24 שנים בריבית 2.1%

 

[האזרח הקטן]

אפילו אם הריבית במשק עולה מאוד, המסלול הזה לא יכול לעבור את ה3% ריבית לפי החוק.

באמת? לא הכרתי, טוב לדעת. יש מקור רשמי לכך?

 

[הורדוס]

באמת? לא הכרתי, טוב לדעת. יש מקור רשמי לכך?

אתר "כל זכות".

 

[האזרח הקטן]

אתר "כל זכות".

תודה.

 

[האזרח הקטן]

בתום סקר שוק יש לנו בנק מנצח.
אשמח לדעת מה אתם חושבים על התמהיל:
11% זכאות ל15 שנים בריבית 1.25%

מצד אחד יש הצמדה למדד, מצד שני זה סכום נמוך יחסית אז גם אם המדד ישתולל זה לא יהיה סוף העולם.

44% קל"צ ל14 שנים בריבית 2.89%
34% פריים ל24 שנים בריבית 1.1%
11% פריים ל24 שנים בריבית 2.1%

חשיבה יפה בעניין פיצול הפריים ל2 - אם המסלול היה מאוחד זה היה 1.34%. הפיצול לשניים מאפשר לכם לפרוע חלקית את הפריים היקר יותר, אם הפריים יקפוץ.
בסך הכל נראה תמהיל טוב בעיניי, למרות שאני אישית הייתי מעדיף להימנע לחלוטין ממסלולים צמודי מדד.

 

[ישראלית]

בתום סקר שוק יש לנו בנק מנצח.
אשמח לדעת מה אתם חושבים על התמהיל:
11% זכאות ל15 שנים בריבית 1.25%
44% קל"צ ל14 שנים בריבית 2.89%
34% פריים ל24 שנים בריבית 1.1%
11% פריים ל24 שנים בריבית 2.1%

בלי להתחשב בזכאות יש לך כאן ממוצע של 2.1% יותר זול מזה קשה להאמין שתמצא (אולי בפער זניח) לך על זה ! איזה בנק זה ?

 

[השועל]

יש לך כאן ממוצע של 2.1% יותר זול מזה קשה להאמין שתמצא

אם יגדיל את אחוז הפריים אז יכול לרדת גם לריבית ממוצעת של 1.9%, כמובן שריבית הפריים תעלה ממוצע 1.34% לממוצע של 1.6% אבל זה עדיין נמוך משמעותית מהקלצ.
למה אתה לא שוקל את זה @mashkian ?

 

[Adam Smith]

בדומה לפותח השרשור גם אני עתיד לקחת משכנתא בקרוב וגם אני סולד ממסלול המ״צ.
אולם הריביות היום גבוהות ולכן אם אקח אפילו חלק קטן של מ״צ אצליח להוריד אותן במעט.
אציין עוד שאין לי בעיה תזרימית ולכן אין שום יתרון לחסכון של כמה מאות שקלים בהחזר החודשי, כמו כן אני במימון כמעט מקסימלי כך שלא ניתן לעשות פיתוי.

אשמח לשמוע אם דעות של אנשים השתנו בהתאם לריביות של היום או נשארו כשהיו.
האם ניתן להניח שפריים גבוה יאט את קצב האינפלציה ויחסום במידה מסויימת את המסלול הצמוד?

 

[WillOpen]

האם ניתן להניח שפריים גבוה יאט את קצב האינפלציה ויחסום במידה מסויימת את המסלול הצמוד?

לדעתי בעיקר מה שניתן להניח הוא שאם הוא לא יאט את קצב האינפלציה, הוא ימשיך להתייקר...
השאלה עד כמה...?
ובנימה מעט יותר רצינית, אני עם משכנתא שכולה כרגע במסלול פריים, ומתקרב לסף שהגדרתי בעבר כרף עליון לריבית שאני רוצה לשלם לבנק (הכוונה בהשקעת כספים חדשים הפנויים בתזרים החודשי שלי , מתוך ההסתכלות על פרעון המשכנתא כתשואה נטו - אחרי מיסים - חסרת סיכון)
אולם כעת ברגע האמת, דווקא מאוד נוטה להמשיך להזרים את הכספים למדדים בתיק ההשקעות...

 

[האזרח הקטן]

כמו כן אני במימון כמעט מקסימלי כך שלא ניתן לעשות פיתוי.

קראתי לפני מספר ימים רעיון מעניין של יועץ משכנתאות למקרים שרוצים פיתוי אך לא ניתן למימוש עקב אחוז מימון מקסימלי, ובתנאי שמדובר בלווה שמשתכר הרבה וחוסך הרבה כל חודש.

הרעיון שלו אומר לקחת תמהיל של 40-40-20 או משהו דומה. אבל הטוויסט שהוא מציע זה לקחת את הפריים והקל"צ עם גרייס של שנתיים.
בשנתיים האלו מחזירים את המ"צ כרגיל, ואת מה שנחסך בהחזר החודשי בגלל הגרייס שומרים בצד. בכסף שנחסך מההחזר החודשי בעזרת הגרייס משתמשים לפירעון מוקדם חלקי, כך שאחרי כשנתיים חלק גדול מהמ"צ כבר כוסה והקל"צ והפריים נותרו בגובה המלא.
הרעיון הוא לסיים מהר את המסלול היקר ולדחות את המסלולים הזולים במקום לשלם את שלושתם במקביל, כך שנשארים בטווח הארוך עם המסלולים הזולים.
לא בדקתי את המספרים באקסל אבל אינטואיטיבית נשמע לי שיש פה רעיון מעניין שיכול לחסוך כסף.