השקעות נדל"ן בחו"ל: מבנה ההון בעסקה.

[half-solid]

בתחום הזה

בנדל"ן? או בנדל"ן בחו"ל?

אם אתה מדבר על נדל"ן למגורים - תוכל לקנות דירה. להתעסק. תוך כדי תנועה, תתקדם. יהיה לך מספיק כסף? תקנה עוד אחת. וכן הלאה, תתגלגל.

אחרכך תשפץ. אחרכך תקנה שטח ותבנה. תתנסה.

תעשה טעויות? לא נורא. לא מכיר את הסיפור, אבל מאמין שגם עזריאלי, חג'ג' וכל טייקון נדלן עשו טעויות בתחילת ולאורך הדרך.
תוך כדי נסה לקבל עצות ממקצוענים.

משתפשפים

 

[ExeAction]

בנדל"ן? או בנדל"ן בחו"ל?

לא משנה. השאלה נגעה לצד היזמות, להיות המוכר ולא הקונה ואיך מתגלגלים לצד הזה.

 

[half-solid]

לא משנה. השאלה נגעה לצד היזמות, להיות המוכר ולא הקונה ואיך מתגלגלים לצד הזה.

קנה שטח אדמה. תעסיק קבלן. תבנה בית. תמכור למישהו.

אחרכך תתגלגל לדברים יותר גדולים.

לא?

 

[ExeAction]

קנה שטח אדמה. תעסיק קבלן. תבנה בית. תמכור למישהו.

אחרכך תתגלגל לדברים יותר גדולים.

לא?

אולי. לפי אורי חלק מהיזמים הגדולים עסקו בתחום (עו"ד אדריכלים וכו'..) לפני. אז הנה לנו התשובה.

 

[Tzuriel]

@אורי ג. , קראתי את המאמרים באתר שלך, מרתק!
אני מנסה להבין את מרכיב עליית הערך בסינדיקציה (בדגש על הלוואות מזנין, שאני רואה שאתם כרגע מתעסקים בזה). האם יש בכלל אלמנט של עליית ערך? הרי אנחנו נותנים הלוואה ליזם עם ריבית קבועה מראש ובתום הפרוייקט מקבלים חזרה את הקרן כולה (תקן אותי אם אני טועה).

 

[אורי ג.]

אני מנסה להבין את מרכיב עליית הערך בסינדיקציה (בדגש על הלוואות מזנין, שאני רואה שאתם כרגע מתעסקים בזה). האם יש בכלל אלמנט של עליית ערך? הרי אנחנו נותנים הלוואה ליזם עם ריבית קבועה מראש ובתום הפרוייקט מקבלים חזרה את הקרן כולה (תקן אותי אם אני טועה).

תודה!
אין עליית ערך, כמו שבנק שנותן לך משכנתא על הבית שלך לא נהנה מעליית הערך שלה, מצד שני גם אין ירידת ערך (כן כן, נדלן גם יורד בערכו לפעמים).
לפעמים צריך להסתדר עם המלווה על דברים כאלה ואחרים אז יש "בונוסים" בדמות תוספת ריבית או דמי הארכה וכו' אבל לא עליית ערך.

 

[ישראל הכוכב]

אורי אפשר לשאול
מה ההון הנדרש כדי להיכנס להשקעת נדל"ן בארה"ב,
ברור שזה תלוי בכל הסוגים המפורטים לעיל
בכל אופן אני שואל בתור כיוון?

 

[Regevkr]

@אורי ג.
שכשרשמת את אחוזי התשואות במאמר שלך התכוונת לתשואה שנתית או סה"כ תשואה מעסקה?

 

[Regevkr]

@אורי ג.
המאמר באתר שלך "מיהו לקוח כשיר",
אני מניח שהתכוונת ל- "משקיע כשיר"?
כמו כן, אולי במקום "מיהו" כדאי לרשום "מי הוא"

תודה על התכנים המצויניים!

 

[yossik]

אורי,
שכשרשמת את אחוזי התשואות במאמר שלך התכוונת לתשואה שנתית או סה"כ תשואה מעסקה?

אם לא תתייג את אורי - @אורי ג. הוא לא יראה את האלרט לתגובה שלך.

 

[Regevkr]

אם לא תתייג את אורי - @אורי ג. הוא לא יראה את האלרט לתגובה שלך.

תודה, תיקנתי

 

[אורי ג.]

שכשרשמת את אחוזי התשואות במאמר שלך התכוונת לתשואה שנתית או סה"כ תשואה מעסקה?

IRR

המאמר באתר שלך "מיהו לקוח כשיר",
אני מניח שהתכוונת ל- "משקיע כשיר"?

זה אותו הדבר, מילים נרדפות.

 

[Fishay1337]

@אורי ג. נתקלתי בפוסט לאחרונה ואני חושב שיש מספר עמודים שלא עובדים/ריקים באתר? למשל, המאמרים כבר לא נגישים. האתר/החברה עדיין רלוונטיים?

 

[אורי ג.]

@אורי ג. נתקלתי בפוסט לאחרונה ואני חושב שיש מספר עמודים שלא עובדים/ריקים באתר? למשל, המאמרים כבר לא נגישים. האתר/החברה עדיין רלוונטיים?

תודה, ננסה לסדר.

 

[Researcher]

היי @אורי ג.
ניסיתי להיכנס לאתר עם המאמרים שפרסמת בתחילת השרשור, אך יש שגיאה שהדף אינו נמצא.

האם אינו קיים יותר?

 

[אורי ג.]

היי @אורי ג.
ניסיתי להיכנס לאתר עם המאמרים שפרסמת בתחילת השרשור, אך יש שגיאה שהדף אינו נמצא.

האם אינו קיים יותר?

קיים בגרסה האנגלית ללא המאמרים, כל מיני נשמות טובות איימו עלינו שאנחנו לא עומדים בתקנים כאלה ואחרים בארץ וחשופים לתביעות יצוגיות אז פשוט הורדנו את העברית.

 

[נדב גובר]

המרדף אחרי תשואות דו ספרתיות בשכבות המזנין וה- preferred מתעלם מהעובדה שבהיעדר שיעבוד ראשון אתם חשופים לסיכונים מבניים שאין לכם שליטה עליהם.
הסכמי Intercreditor הם נייר יפה עד לרגע שבו המלווה הבכיר עוצר את זרימת המזומנים ומשאיר את מחזיקי החוב הנחות מול שוק לא נזיל ועלויות משפטיות ששוחקות את הקרן. השקעה בנדלן חו"ל ללא Skin in the game משמעותי של היזם היא מימון חינם לסיכונים של מישהו אחר.

 

[אורי ג.]

המרדף אחרי תשואות דו ספרתיות בשכבות המזנין וה- preferred מתעלם מהעובדה שבהיעדר שיעבוד ראשון אתם חשופים לסיכונים מבניים שאין לכם שליטה עליהם.
הסכמי Intercreditor הם נייר יפה עד לרגע שבו המלווה הבכיר עוצר את זרימת המזומנים ומשאיר את מחזיקי החוב הנחות מול שוק לא נזיל ועלויות משפטיות ששוחקות את הקרן. השקעה בנדלן חו"ל ללא Skin in the game משמעותי של היזם היא מימון חינם לסיכונים של מישהו אחר.

אמת, גם רשמתי זאת תחת "מנורות אדומות":
"היוזם לא משקיע מכיסו או שמשקיע סכום נמוך מדי ביחס לעסקה."