דעתי הצנועה על המצב הפיננסי בעולם

[Shaz]

החישוב הזה הוא לא האמת אלא מין צורת מדידה שנוחה לכלכלנים כדי לזהות את מגמת ההכבדה של הדיור ביחס למשכורת
במציאות אתה צריך לצבור הון עצמי של בערך 30%-40% מהנכס כדי לקנות אותו ואז להמשיך לשלם מהמשכורת שלך בתשלומים.
אם הנכס הוא 2 מיליון ואתה צריך הון עצמי של 600K והמשכורת הממוצעת היא 11K (ברוטו, לפי זה המדד מחושב) אז יש לך 55 משכורות כדי להגיע ליעד.
בהתחשב בעובדה שבישראל חלק גדול מההון העצמי לדירה ראשונה ניתן ע"י ההורים אז מדובר על תקופה קצרה בהרבה.

לא ממש משנה כמה % מהנכס.. אז נדבר על 55 משכורות.. ואז עוד שנה זה יהיה 60 ואז עוד 10 שנים 30-40% מהנכס יהיו 110 משכורות (וזאת בדיוק הכוונה של @amit )



@amit

אני גם רוצה להוסיף שמחירי הדירות לא יעלו לנצח ובשבל כזה או אחר הן יעצרו כשאנשים פשוט יפסיקו לקנות.. כשהמחירים יהיו פשוט גבוהים מידי ולא משתלמים להשקעה ולהשכרה אנשים פשוט יפסיקו לקנות (גם משקיעים) ואז המחירים ירדו...

וגם אם יעלו את השכירות אנשים יגורו במקומות זולים יותר יחסית לממוצע ויותר אנשים בדירה אם השכירות יהיו צמודים בצורה כזאת או אחרת למחירי הדירות כדי להחזיר את ההשקעה הרבה
הדבר הזה יעצר בסוף כי יש גבול לכמה אנשים מוכנים לשלם כדי לקנות דירה ושכירות ביחס לשכר שלהם

למשל אתה לא תשלם 200% שכר חודשי על חודש שכירות או 500 משכורות על דירה 3 חדרים מיד 2
אני לפחות סבור שמספיק אנשים לא ישלמו מה שיורדי את המחירים

 

[amit]

אני גם רוצה להוסיף שמחירי הדירות לא יעלו לנצח ובשבל כזה או אחר הן יעצרו כשאנשים פשוט יפסיקו לקנות.. כשהמחירים יהיו פשוט גבוהים מידי ולא משתלמים להשקעה ולהשכרה אנשים פשוט יפסיקו לקנות (גם משקיעים) ואז המחירים ירדו...

אתם מסתכלים על זה מנקודת מבט של היצע וביקוש .
אני מדבר על מצב כמו בימי הביניים בו הנכסים הריאלים יקרים ברמה שבה אף איכר לא יכול להרשות לעצמו .
לבעלי הקרקעות לא הזיז כח הקניה של האיכרים-הם סחרו בהם בינם לבין עצמם.

 

[חיים 111]

אתם מסתכלים על זה מנקודת מבט של היצע וביקוש .
אני מדבר על מצב כמו בימי הביניים בו הנכסים הריאלים יקרים ברמה שבה אף איכר לא יכול להרשות לעצמו .
לבעלי הקרקעות לא הזיז כח הקניה של האיכרים-הם סחרו בהם בינם לבין עצמם.

כמה טוב שהיום, אמנם דירות אי אפשר לקנות בחצאים, אבל מניות אפשר בקלות, וגם קרנות שעוקבות אחרי נדלן (נשאיר את עיוותי המס בצד, אפשר לתקוף אותם ישירות, במקום את כל המערכת). אתה יכול לחסוך לעצמך "רק" 10% מהצריכה, ולקנות "נכס ריאלי" בזה.
או שאנחנו כבר לא מדברים על נכסים ריאליים רגילים, רק על דירות?

 

[Shaz]

אתם מסתכלים על זה מנקודת מבט של היצע וביקוש .
אני מדבר על מצב כמו בימי הביניים בו הנכסים הריאלים יקרים ברמה שבה אף איכר לא יכול להרשות לעצמו .
לבעלי הקרקעות לא הזיז כח הקניה של האיכרים-הם סחרו בהם בינם לבין עצמם.

טוב זה מורכב יותר היום.. בגלל הגלובליזציה יכולת התקשורת בין ה-"איכרים" בפרט בישראל כשהצבא הוא לא של שכירי חרב אלא משרתים בו אותם "איכרים" וישראל לא לבד בעולם וגופים נוספים יכולים להיכנס לשוק הישראלי ולעשות מה שבא להם בנוסף בישראל יש ממשל דמוקרטי שה"איכרים" יכולים להביא לשלטון גם מי שיעשה פה רגולציה חזקה וקיצונית על מחירי הדירות (במצב קיצוני כמו שאתה מתאר) היום למשל מפלגת העבודה מתאימה לתפקיד

 

[ת.אוקהם]

זה בדיוק מה שאני אומר.
יום אחד זה יגיע ל1000 משכורות ואז מי שאין לו לא יוכל לחלום על לקנות .

ספציפית לגבי המצב בישראל: אחוז המשקיעים בשוק הדיור בשנה האחרונה בקרב רוכשי הדירות עמד על 14% בלבד, משמע, הרוב המוחץ של הדירות נקנה ע"י אנשים רגילים (איכרים).
לשם השוואה, לפני עשור אחוז המשקיעים היה 33%.
אני ממש לא בטוח שהמגמה שאתה מדבר עליה קורית במציאות.
מקור:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001256312

 

[or..]

ממליץ בחום לזנוח את ההסתכלות המעמדית על שווקים פיננסיים והחיים בכלל...

 

[chizhk]

םשום מה אף אחד לא הזכיר עוד תוצר לוואי של המדיניות הריביות הנמוכות (ואף שליליות). דווקא בפורום הזה הייתי מצפה שזה יצוץ די מהר. ריבית חסרת סיכון קרובה לאפס גורמת לאי יכולת לבסס השקעה על נכסים עם תנודיות נמוכה (בעיקר אג"ח ממשלתי) בתקופת פרישה. התופעה הזאת לדעתי תלך ותתגבר ככל שתקופה בה רמת הריבית תישאר כמו היום. זה כבר התחיל לזלוג לקרנות פנסיה שלא מצליחות להשיג תשואה לפורשים שנדרשת על מנת לפחות לשמור על אותה קצבה. בקרנות החדשות המצב קצת יותר טוב בגלל אג"ח מיועד אבל גם עם הסבסוד שמגיע מאג"ח הזה כנראה זה לא יספיק בעתיד בלי להעלות רמת הסיכון מבחינת תיק ההשקעות של הקרנות. קצבאות שמגיעות מביטוח מנהלים נמצאות במצב הכי גרוע כי אין להם את כרית הבטחון בדמות אג"ח מיועד והם כנראה יסבלו הכי קשה כי אני לא מבין איך ביטוח מנהלים יהיה מסוגל להביא תשואה שנתית 4% אחרי דמי ניהול המאוד גבוהים בתוכניות האלה כאשר הם במסלול של אג"ח ממשלתי. אני גם צופה הרבה "רעש" מצד הפנסיונרים כאשר קצבאות שלהם יתחילו לקטון באופן כמעט קבוע.

 

[amit]

כמה טוב שהיום, אמנם דירות אי אפשר לקנות בחצאים, אבל מניות אפשר בקלות, וגם קרנות שעוקבות אחרי נדלן (נשאיר את עיוותי המס בצד, אפשר לתקוף אותם ישירות, במקום את כל המערכת). אתה יכול לחסוך לעצמך "רק" 10% מהצריכה, ולקנות "נכס ריאלי" בזה.
או שאנחנו כבר לא מדברים על נכסים ריאליים רגילים, רק על דירות?

זה אותו עיקרון ,רק שיותר קל להסביר את זה בדירות.
אם יוכפלו מחירי המניות פי 100 מחר בבוקר ,לפני שהספקת להשקיע הון רציני בהן-כל השקעה עתידית שלך בשברירי מניות לא תהיה שווה יותר מידי.

 

[amit]

ספציפית לגבי המצב בישראל: אחוז המשקיעים בשוק הדיור בשנה האחרונה בקרב רוכשי הדירות עמד על 14% בלבד, משמע, הרוב המוחץ של הדירות נקנה ע"י אנשים רגילים (איכרים).
לשם השוואה, לפני עשור אחוז המשקיעים היה 33%.
אני ממש לא בטוח שהמגמה שאתה מדבר עליה קורית במציאות.
מקור:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001256312

המגמה עליה אני מדבר היא מגמה בה מחירי הנכסים עולים דרסטית מהר יותר מקצב עליית המשכורות, כשבמקביל אין שינוי באינפלציה ומבחינת כולם הכל בסדר.
המגמה הזו היא עובדה .
כל השאר ספקולציות שהעליתי במידה והמגמה תמשיך לאורך זמן.

 

[Leo1]

אגב נתון מדהים הוא שהבנק המרכזי שמחזיק בכמות הכי גדולה של נכסים הוא הבנק המרכזי של יפן. הוא מחזיק יותר נכסים מכל בנק מרכזי אחר לא רק באפן יחסי אלא אבסולוטית. זה מראה כמה מקום עוד יש לבנקים המרכזיים של כלכלות גדולות בהרבה(ארה"ב, גוש היורו, סין) וגם של מדינות קטנות לקנות נכסים. עוד נתון מדהים הוא שלמרות זאת מדדי המניות של יפן הניבו ביצועים ירודים במיוחד ועדיין נמצאים הרבה מתחת לרמתם בסוף שנות השמונים.

 

[Rahash]

איך בדיוק הדפסת כסף פיזי יוצרת אינפלציה? לאן הכסף המודפס מגיע? זה לא שהממשלה שולחת מעטפות עם שטרות לכל בית. והרי גם ככה (למיטב ידיעתי, ותקנו אותי אם אני טועה) יש הרבה יותר כסף בחשבונות הבנקים מאשר שטרות פיזיים.

 

[ת.אוקהם]

המגמה עליה אני מדבר היא מגמה בה מחירי הנכסים עולים דרסטית מהר יותר מקצב עליית המשכורות, כשבמקביל אין שינוי באינפלציה ומבחינת כולם הכל בסדר.
המגמה הזו היא עובדה .
כל השאר ספקולציות שהעליתי במידה והמגמה תמשיך לאורך זמן.

אוקי, אז אני אתקן, כוונתי הייתה שהספקולציות אינן מתיישרות עם המציאות הנוכחית בישראל.
לגבי המגמה, לפי הלינק הבא מדד כמות המשכורות לדירה ממוצעת ב2018 היה נמוך מאשר ב2016.

 

[or..]

איך בדיוק הדפסת כסף פיזי יוצרת אינפלציה? לאן הכסף המודפס מגיע? זה לא שהממשלה שולחת מעטפות עם שטרות לכל בית. והרי גם ככה (למיטב ידיעתי, ותקנו אותי אם אני טועה) יש הרבה יותר כסף בחשבונות הבנקים מאשר שטרות פיזיים.

דרך אג"חים

 

[חיים 111]

זה אותו עיקרון ,רק שיותר קל להסביר את זה בדירות.
אם יוכפלו מחירי המניות פי 100 מחר בבוקר ,לפני שהספקת להשקיע הון רציני בהן-כל השקעה עתידית שלך בשברירי מניות לא תהיה שווה יותר מידי.

כן, אבל אם הם ימשיכו להכפיל את עצמם, אז גם כשאני אקנה מחר קצת, הוא ימשיך לעלות...
אלא אם כן אתה טוען לאירוע חד פעמי של עליית מחירי ההון.

 

[דור ה-Z]

אם התרחישים כאן יתממשו (ואלה תרחישים די תמוהים לדעתי), אני חושב שמעמד הביניים יגיב.
כל אותם אנשים שאמרו להם שיש ''מסלול'' מסוים בחיים-להצליח בבגרות, תפקיד טוב בצבא, תואר, עבודה יציבה-הם יגיבו.
הם יתמרמרו, ידרשו לשנות את חוקי המשחק..
די מהר מוסדות כמו הבנק המרכזי יהרסו ויהפכו לפוליטיים. פוליטיקאים שיבטיחו לציבור הבוחרים להעלות את הריבית כדי להתגבר על בועת הנכסים יוכלו לנצח בבחירות.
אחרים, אולי יחליטו לעבוד עם הממסד-להתחיל להשקיע, לחפש קרנות נדל''ן, אולי לארגן קבוצת רכישה..

מה שאני מנסה לומר הוא, שבריקוד שנקרא ''כלכלה'' יש שני צדדים, לפחות, תמיד.
במקרה הזה זה לא ''בעלי הנכסים'' נגד ''חסרי הנכסים''. העובדה שאדם הוא ''חסר נכסים'' יכולה להוות עבורו תמריץ להפוך ל''בעל נכסים'' וכל עוד זה בגבולות החוק (למשל, כאמור, באמצעות השקעות) זה מבורך בעיניי.

אישית, לגבי הממסד שקרוי ''בנק מרכזי'', אני מאוד חלוק. בנק ישראל יצר הפסדים של עשרות אלפי שקלים לכל משק בית בגלל הניסיון שלו לשלוט בשער הדולר, הבנקים המרכזיים מוטטו את שער הריבית וגרמו לעשור אבוד..
אני תוהה ביני לבין עצמי אם לא עדיף לבטל את המוסד הזה ולתת לשוק לקבוע את הריבית, או אם כדי לפחות לקבוע רף ''ריבית מינימום''-של, נגיד, 3 אחוזים. רף כזה יוכל לסייע למנוע את בועות הנכסים ויעזור לשמור על ''הסדר החברתי'' (קצבאות פנסיה, דירה בהישג יד, חיסכון ללא סיכון עם ריבית סבירה, מחיר לכסף...).

 

[חיים 111]

פוליטיקאים שיבטיחו לציבור הבוחרים להעלות את הריבית כדי להתגבר על בועת הנכסים יוכלו לנצח בבחירות.

למה ללכת רחוק? פוליטיקאים שיבטיחו לציבור הבוחרים להוריד את מחירי הדירות יקבלו 10 מנדטים, ומשרת שר אוצר.
אבל אז הפוליטיקאים מגלים שאין פתרונות קסם, אז משחקים קצת עם החשבונאות הלאומית, מקווים לאקזיט או שניים, ונבלעים
במפלגת האם.

הבנקים המרכזיים מוטטו את שער הריבית וגרמו לעשור אבוד..

על איזה עשור אבוד אתה מדבר כאן? התשואה של ההון היתה מצויינת.
אתה מדבר על זה שאנשים התעקשו לקחת את ההלוואות בריבית אפסית בשביל צריכה, ולא בשביל השקעה?
על אלו שישבו על הגדר ולא רצו להשקיע?
אתה יודע מה ריבית מינימום תעשה עכשיו לכל אלו שהתרגלו להלוואות צריכה? אתה בטוח זה מה ש"חסרי הנכסים" יילחמו עליו?

 

[דור ה-Z]

למה ללכת רחוק? פוליטיקאים שיבטיחו לציבור הבוחרים להוריד את מחירי הדירות יקבלו 10 מנדטים, ומשרת שר אוצר.
אבל אז הפוליטיקאים מגלים שאין פתרונות קסם, אז משחקים קצת עם החשבונאות הלאומית, מקווים לאקזיט או שניים, ונבלעים
במפלגת האם.

על איזה עשור אבוד אתה מדבר כאן? התשואה של ההון היתה מצויינת.
אתה מדבר על זה שאנשים התעקשו לקחת את ההלוואות בריבית אפסית בשביל צריכה, ולא בשביל השקעה?
על אלו שישבו על הגדר ולא רצו להשקיע?
אתה יודע מה ריבית מינימום תעשה עכשיו לכל אלו שהתרגלו להלוואות צריכה? אתה בטוח זה מה ש"חסרי הנכסים" יילחמו עליו?

צריך להבין שהאדם הממוצע לא ממש מתעניין בהשקעות. למשל, יכול להיות שאם היו ריביות של 5 אחוז על פיקדונות (כמו שהיו לפעמים בעבר) אישית לא הייתי מתעניין, כי זה היה יכול להספיק לי. מאוד ייתכן שהאדם הממוצע לא חשב בכלל להשקיע ישר אחרי משבר 2008.
העניין הוא שהריבית האפסית גורמת ליותר אנשים להשקיע-כי בעצם זאת מטרתה.
בקשר להלוואות צרכניות-זאת רעה חולה שנולדה כתוצאה מהריבית האפסית, והגיעה זמנה לחלוף

 

[or..]

אתה שוכח שאם היו מקבלים ריבית של 5 אחוז על הפקדונות, ככל הניראה שהיית נמצא בסביבת אינפלציה גבוהה בהרבה.

העשור הזה לא אבוד, אנשים סבלו מריביות נמוכות כשם שנהנו מאינפלציה נמוכה.

 

[the_newbie]

יכול להיות שאם היו ריביות של 5 אחוז על פיקדונות (כמו שהיו לפעמים בעבר) אישית לא הייתי מתעניין, כי זה היה יכול להספיק לי.

שאלת הדיוט: אם הריבית גבוהה גם האינפלציה גבוהה, לא?
לכן תשואה של 5 אחוזים במצב זה היא דיי דשדוש

 

[דור ה-Z]

שאלת הדיוט: אם הריבית גבוהה גם האינפלציה גבוהה, לא?
לכן תשואה של 5 אחוזים במצב זה היא דיי דשדוש

היו זמנים שבהם הריבית הריאלית הייתה מאוד גבוהה, וזה השפיע על הריבית בפקדונות כמובן.
דוגמא שחרוטה לי למשל היא בשנת 2001, הריבית הריאלית הייתה כל כך גבוהה, עד שבנק לאומי הציע פיקדון צמוד מדד+10 אחוז לשנתיים.