150K הון עצמי כול השאר משכנתא. מה הסיכון בעצם?

PassiveInvest

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/19
הודעות
96
דירוג
56
היי,
אנחנו זוג בני 27 וכמעט +1 ( חודש הבא).
כרגע,גרים בשכירות של 3K בחודש כולל חשבונות.
אך, ניאלץ לעבור כנראה לדירה קצת יותר גדולה
יש לנו בערך +- סכום של כ-
500K במניות
150K מזומן.
אפילו קצת יותר אבל גג 700K.
עד היום בערך היו לי התלבטויות אם לקנות דירה או לא והמחשבות די נעלמו לי מהראש, אבל אז בעצם שאלתי את עצמי למה לא? (הרציונל בהמשך)
עוד מעט נפתחת הגרלה של מחיר למשתכן בעיר שאנחנו כן מעוניינים לגור בעיר מסוימת בפריפריה.
אז ככה,
מחיר הדירה יעלה בערך 700 - 750K לכן, בגלל שזהו פרויקט מחיר למשתכן, צריך להעמיד הון עצמי של 10% או סכום של 100K לפחות הגבוה מביניהם (אם אני לא טועה).
לכן, חשבתי לעצמי שגם ככה אנחנו הולכים לשלם שכירות באיזור ה4K בחודש אחרי שהתינוק יוולד, אז למה לא פשוט לקנות את הבית הזה עם הכסף המזומן (150K) ולדאוג למשכנתא כזאת שתהיה בערך 4K בהחזר חודשי ופשוט לקנות את הבית בסוף התקופה.

אלו הסיכונים שאני רואה:

- עיר בדרום, ממש קרובה לרצועה, שמותקפת באופן תדיר בטילים.
- לא סגורים 100% על איפה נרצה לגדל את הילדים ואם נרצה לגדל אותם בעיר לא הכי מפותחת שיש - אנחנו די בתחילת חיינו (אני אמור לסיים תואר ראשון שנה הבאה ואישתי סיימה כבר תואר ראשון אך אמורה לגשת למבחני לשכת עורכי דין רק בקרוב).
- במידה ותבוטל הטבת המס שיש ליישוב כנראה תהיה בריחה המונית מהעיר ושוק השכירויות יהיה ברצפה ובמידה ולא נרצה לגור יהיה קושי להשכיר.
- מכירה של הדירה רק אחרי 5 שנים ( וביחד איתנו כנראה עוד עשרות אם לא מאות של אנשים שירצו למכור - מה שכמובן יגרור ירידה במחיר)
- דירה עם מפרט עלוב של מחיר למשתכן שתגרור אותנו לסבב שיפוצים והתעסקויות של דירה חדשה.

בגדול, כרגע אני ואישתי כן מעוניינים לגור כאן כי ההורים שלנו גרים כאן ואנחנו מקבלים מהם המון עזרה, ואני מאמין שזה יהיה ממש חשוב כשהתינוק יוולד.
זאת המחשבה שעלתה לי לראש.
אשמח לדעות שלכם.
 

משה

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
871
דירוג
1,537
התפיסה הכללית היא שברוב המקרים ההון העצמי שאתה משקיע בשכירות יכול להניב לך יותר תשואה אם הוא מושקע בשוק ההון. לכן אם השיקולים הם כלכלים נטו עדיף לשכור ולא לקנות.

(כמובן שבמקרה הזה יכול להיות הדירה מגיעה בהנחה כה משמעותית שהיא תאפשר לכם למכור אותה בעתיד בתשואה יפה. אני מפקפק בכך אבל אשאיר את החישובים האלו למקצועני הנדל"ן של הפורום @רוני)

ברור לי של שלתמיכה מההורים יש המון משמעות בעת גידול הילדים (לוגיסטית וכספית) אבל אני לא רואה למה אתה לא יכול להשיג את התמיכה הזו אם אתה שוכר דירה לידם.

אם לסכם, אם אתם לא בטוחים שתרצו לגור שם בטווח הרחוק ויהיה קשה להשכיר את הדירה בעתיד אני סבור שעדיף להישאר בשכירות.

באופן אישי אני יכול לספר שבתור זוג צעיר מידי פעם לוחצים עלינו לקנות דירה. התגובה הקבועה שלי היא שאין לי מושג איפה נחיה בעוד חמש שנים ובנתיים אנחנו נהנים מהגמישות בשכירות.

גילוי נאות: הכותב הוא בוט שפיתח מודעות וכעת בוחן את המין האנושי בעזרת צפייה בסרטונים ביוטיוב וכתיבת תגובות רנדומליות ברשת.

מסקנת ביניים בני אדם ממש אוהבים חתולים וכסף.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,088
דירוג
11,218
מסקנת ביניים בני אדם ממש אוהבים חתולים וכסף.
ובישול (של אחרים) ובתים ננסיים (שמישהו אחר גר שם) וכלי עבודה (שמישהו אחר מתפעל אותם)...
אם לסכם, אם אתם לא בטוחים שתרצו לגור שם בטווח הרחוק ויהיה קשה להשכיר את הדירה בעתיד אני סבור שעדיף להישאר בשכירות.
בדיוק כך. ומוסיפה גם את הסיבות האחרות שצויינו למעלה
אלו הסיכונים שאני רואה
אם אתה לא בטוח במיקום וגם לא בתשואה אז לשכור עדיף בעיניי.
כרגע אני ואישתי כן מעוניינים לגור כאן כי ההורים שלנו גרים כאן ואנחנו מקבלים מהם המון עזרה
זה רלוונטי לשנים שבהם הילדים קטנים. אם אתם לא מתכוונים לעשות ערמת ילדים אז תוך 10 שנים בערך כבר לא תהיו זקוקים לעזרה בטיפול (ואולי ההורים כבר יתקשו לטפל)
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,000
דירוג
8,068
אני אנסה לסכם את תשובתי למשפט אחד קצר.
"אל תעשה את זה".
במידה ותמנע מהצעתי הראשונה, אני יכול רק לציין את כתובת האתר https://www.paamonim.org/he/ ולהציע שתתפוס תור.

כבר אמרתי לך ש"לא לעשות את זה"?
אז נאמר שוב.
אני אגיד את זה...
"דיור למשתכן" זה חרא דבר וכל מי שמחפש מגיע לו.
מספר המשפחות שפונות אלינו תוך כדי מגורים ב"דיור למשתכן" הוא לא פרופורציונלי לכמות הבניה.
נתנו להם 90% משכנתה, לשלם לפני כניסה לדירה מה שגורר אותם לתשלום משכנתה + שכירות בדרך.
וכן, אני יודע שאפשר תמיד למצוא את מי שדווקא כן הצליח ברכישה ותפס מחיר... כנראה שהיה יכול לקנות דירה בלי זה.
אולי פחות חדר, אולי קומה ~ שתיים נמוך יותר.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
100
דירוג
72
התפיסה הכללית היא שברוב המקרים ההון העצמי שאתה משקיע בשכירות יכול להניב לך יותר תשואה אם הוא מושקע בשוק ההון. לכן אם השיקולים הם כלכלים נטו עדיף לשכור ולא לקנות.
אתה מתכוון למשהו אחר לדעתי, ההון העצמי שלא מושקע בשכירות יכול להניב תשואה בשוק ההון. השכירות מאפשרת לך את הגמישות הזאת, וקנית דירה לא (כי הפקדת אותו בידי הבנק כ"הון עצמי").

עוד מעט נפתחת הגרלה של מחיר למשתכן בעיר שאנחנו כן מעוניינים לגור בעיר מסוימת בפריפריה.
מניסיון, שווה לעשות את המחשבות האלה רק אחרי שזכית. אחרי כמעט שנה של הגרלות המשך בלי זכיה (כולל כאלו שהיינו בהן בני מקום) הבנתי שבזבזתי הרבה מאוד זמן על משהו עם סיכוי נמוך שיקרה. מצד שני גם לא נרשמנו לאף הגרלה בעוטף עזה אז אולי הסיכויים שם יותר גבוהים :)
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,564
דירוג
4,598
אז למה לא פשוט לקנות את הבית הזה עם הכסף המזומן (150K) ולדאוג למשכנתא כזאת שתהיה בערך 4K בהחזר חודשי ופשוט לקנות את הבית בסוף התקופה.
היי

רעיון מצויין, זה מאפשר לך לגדר עלויות מגורים במחיר רכישה נמוך (למקובל בארץ), ומשאיר לך הון נוסף להשקעה.

בהצלחה !
 

משה

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
871
דירוג
1,537
אתה מתכוון למשהו אחר לדעתי, ההון העצמי שלא מושקע בשכירות יכול להניב תשואה בשוק ההון. השכירות מאפשרת לך את הגמישות הזאת, וקנית דירה לא (כי הפקדת אותו בידי הבנק כ"הון עצמי").

צודק
 

אוגורן

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/9/20
הודעות
252
דירוג
286
רעיון מצויין, זה מאפשר לך לגדר עלויות מגורים במחיר רכישה נמוך (למקובל בארץ), ומשאיר לך הון נוסף להשקעה.
בתנאי שההון הנוסף הולך להשקעה.
אם הכסף, כולו או חלקו, יושב במזומן \ אג"ח \ פק"מ אז עדיף כבר להחזיר את המשכתא.
 

PassiveInvest

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/19
הודעות
96
דירוג
56
תודה לכולם על התגובות.
רציתי להגיע למחשב על מנת לענות בנוחות על התגובות שלכם.
התפיסה הכללית היא שברוב המקרים ההון העצמי שאתה משקיע בשכירות יכול להניב לך יותר תשואה אם הוא מושקע בשוק ההון. לכן אם השיקולים הם כלכלים נטו עדיף לשכור ולא לקנות.
ההון העצמי שאני שמקיע פה בשכירות הוא 150K שהוא בעצם "מכה קלה בכנף" שהרי 75-78% מההון העצמי ממשיך להיות מושקע בשוק ההון.
הרי בכל מקרה אנחנו נשלם שכירות 4K בחודש לכן מבחינתי ההפסד הוא רק על התשואה האלטרנטיבית על ה-150K.
אנחנו כן מעדיפים להשקיע בשוק ההון, אבל אם אפשר להכנס לתחום הנדל"ן רק עם 150K זה בהחלט אופציה ששווה לשקול, למרות כל הסיכונים שפירטתי בהמשך.
כרגע שוק השכירויות בעיר לדעתי מצוין, ישנו ביקוש ער לדירות חדשות, כנראה בגלל ההטבת מס בגובה 20% שמושך הרבה אנשים.

אם לסכם, אם אתם לא בטוחים שתרצו לגור שם בטווח הרחוק ויהיה קשה להשכיר את הדירה בעתיד אני סבור שעדיף להישאר בשכירות
זה בדיוק החשש, לכן ההתלבטות.
תודה על דעתך.
"אל תעשה את זה".
במידה ותמנע מהצעתי הראשונה, אני יכול רק לציין את כתובת האתר https://www.paamonim.org/he/ ולהציע שתתפוס תור.
היי, אתה טוען כך בגלל התשלום לשכירות כולל תשלום משכנתא בשנתיים/שלוש הראשונות? עד שהבניין יבנה?
דבר שיקשה מאד על ההתנהלות הכלכלית השוטפת?
אין לזה בעצם פתרון? אנחנו לא היחידים שעושים מהלך כזה, מה אנשים עושים? הלוואו גרייס?

מניסיון, שווה לעשות את המחשבות האלה רק אחרי שזכית. אחרי כמעט שנה של הגרלות המשך בלי זכיה (כולל כאלו שהיינו בהן בני מקום) הבנתי שבזבזתי הרבה מאוד זמן על משהו עם סיכוי נמוך שיקרה. מצד שני גם לא נרשמנו לאף הגרלה בעוטף עזה אז אולי הסיכויים שם יותר גבוהים
זכינו כבר פעמיים בהגרלות מחיר למשתכן, מתוך פעמיים שניסינו.
אחת בבאר שבע ואחת בנתיבות. כרגע הזכיה בנתיבות עדיין רלוונטית, אך מעוניינים לבטל אותה ולהרשם לתוכנית האחרת על מנת להרשם להגרלה הקרובה בעיר שאנחו כן מעוניינים בה.

רעיון מצויין, זה מאפשר לך לגדר עלויות מגורים במחיר רכישה נמוך (למקובל בארץ), ומשאיר לך הון נוסף להשקעה.
תודה רבה רוני.
בתנאי שההון הנוסף הולך להשקעה.
אם הכסף, כולו או חלקו, יושב במזומן \ אג"ח \ פק"מ אז עדיף כבר להחזיר את המשכתא.
כן, כמובן שההון הנוסף יופקד לתיק המנייתי.

תודה לכולם!
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,000
דירוג
8,068
היי, אתה טוען כך בגלל התשלום לשכירות כולל תשלום משכנתא בשנתיים/שלוש הראשונות? עד שהבניין יבנה?
דבר שיקשה מאד על ההתנהלות הכלכלית השוטפת?
אין לזה בעצם פתרון? אנחנו לא היחידים שעושים מהלך כזה, מה אנשים עושים? הלוואו גרייס?
משכנתה גבוהה יותר מה-75% שמוגדר לדירה "סטנדרטית".
פתיחת תאבון של המשפחה "5 חדרים עולה רק עוד ... שח, עדיף הקומה ה-12 בשביל הנוף".
מתחיל עם תשלום משכנתה + שכירות לשנתיים~שלוש, מה קורה אם הכניסה מתעכבת בחצי שנה ~ שנתיים?
לא אמרתי שכל תושבי הבנין פונים אלינו, אבל כנראה שמי שלא פנה אלינו, גם היה יכול לרכוש דירה רגילה בלי "הטבות".
אנשים שוכחים שהועד בית יעלה יותר, שיחליפו מהמפרט של הקבלן ואז צריך בכניסה "פתאום" עוד 100~200 אלף וכבר אין כסף וצריך לקחת הלוואה נוספת יקרה.
 

סולידי

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
1,332
דירוג
1,579
ההון העצמי שאני שמקיע פה בשכירות הוא 150K שהוא בעצם "מכה קלה בכנף" שהרי 75-78% מההון העצמי ממשיך להיות מושקע בשוק ההון.
הרי בכל מקרה אנחנו נשלם שכירות 4K בחודש לכן מבחינתי ההפסד הוא רק על התשואה האלטרנטיבית על ה-150K.
אני חושב שזו בדיוק הנקודה שהופכת את הענין לכדאי. אבל זה נכון כל עוד אתם ממושמעים ולא נגררים לשדרוג המפרט של הדירה, לפחות כל עוד לא חייתם בה מספר שנים.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,381
דירוג
2,293
התפיסה הכללית היא שברוב המקרים ההון העצמי שאתה משקיע בשכירות יכול להניב לך יותר תשואה אם הוא מושקע בשוק ההון. לכן אם השיקולים הם כלכלים נטו עדיף לשכור ולא לקנות
זה קצת בעייתי להציג את זה בתור תפיסה כללית.
התשובה תלויה בריבית המימון ,תשואת השכירות ,צפי שינוי מחירי הדיור,אופק ההשקעה, ביכולת המנטלית שלך לספוג הפסדים על הנייר וכמובן סוג הסיכון שמתאים לאותו משקיע.

בגדול, למשפחה ישראלית טיפוסית כדאי לקנות דירה למגורים.
 

משה

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
871
דירוג
1,537
זה קצת בעייתי להציג את זה בתור תפיסה כללית.
התשובה תלויה בריבית המימון ,תשואת השכירות ,צפי שינוי מחירי הדיור,אופק ההשקעה, ביכולת המנטלית שלך לספוג הפסדים על הנייר וכמובן סוג הסיכון שמתאים לאותו משקיע.

בגדול, למשפחה ישראלית טיפוסית כדאי לקנות דירה למגורים.

מקבל שכל המשתנים האלו יכולים להשפיע.

יש לך מקור לטענה על הכדאיות של קניית דירה למשפחה הטיפוסית? זו טענה שקצת מפתיעה אותי.
 

טרטליה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/2/15
הודעות
204
דירוג
135
אם זה אשקלון - אז לא חושב שזו החלטה נכונה
מחירי הדירות שם במגמת ירידה
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,061
דירוג
1,266
תוך 10 שנים בערך כבר לא תהיו זקוקים לעזרה בטיפול (ואולי ההורים כבר יתקשו לטפל)
10 שנים זה המון זמן (והמון שעות מטפלת). אם ההורים יתחילו להצטרך טיפול בעצמם, עדיין יהיה יתרון במגורים קרובים אליהם.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,381
דירוג
2,293
מקבל שכל המשתנים האלו יכולים להשפיע.

יש לך מקור לטענה על הכדאיות של קניית דירה למשפחה הטיפוסית? זו טענה שקצת מפתיעה אותי.
משפחה ישראלית טיפוסית לא תצליח לשמר את מרבית ההון בתיק השקעות תנודתי, תוך כדי מגורים בשכירות ורכבים סולידיים.
סביר להניח שמשפחה כזו כנראה תמכור באמצע המשבר , ולא תעמוד ביעדי החסכון אל מול הלחץ החברתי לשדרג כל דבר.

אם אתה לא מבין אותי כנראה שעדיין לא התחתנת והבאת ילדים :)
 

משה

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
871
דירוג
1,537
התחתנתי עדיין אין ילדים. אני מבין את הנקודה שלך.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,088
דירוג
11,218
10 שנים זה המון זמן (והמון שעות מטפלת). אם ההורים יתחילו להצטרך טיפול בעצמם, עדיין יהיה יתרון במגורים קרובים אליהם.
מסכימה עם זה בגדול, אבל ספציפית לפות"ש יש הרבה סיבות (שהוא הביא, לא אני) למה לא כדאי לקנות דווקא בישוב הזה. ואני בעד שהוא וזוגתו ימצאו את המקום שמתאים להם לחיות וההורים יתקרבו אליהם (יודעת שזה לא מקובל אבל זה מה שאני ובעלי תיכננו לשלב של גידול נכדים). זה פשוט שלב שבו יותר חשוב חברה הולמת וחינוך טוב לנכדים יחד עם נוחות וגישה לעבודה של הילדים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ITS רוצה להעביר קרנה"ש IRA ע"ס 150K ממיטב - לאן אפשר וכדאי? שוק ההון 12
O תיק השקעות ראשון - 150k and counting שוק ההון 9
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 6
ש 2 מ׳ הון - משכנתא ומינוף נדל"ן 7
ב קיזוז הפסד הון של השקעה אלטרנטיבית בIRA מיסים 4
S הצהרת הון לאחר מעבר לברוקר זר/החזר מס מיסים 9
Homer ביטול מס רווחי הון אוף טופיק 41
P מתי צריך להגיש מס רווח הון? מיסים 21
א הון עצמי - היתרון העיקרי בקניית דירה למגורים? נדל"ן 19
O ניוד נכסי הון מהבנק לאינטראקטיב ברוקרס העולמית שוק ההון 11
ה יתרונות וחסרונות בהשארת הון עצמי ולקיחת משכנתא נדל"ן 6
ת הגשת דוח שנתי - רווחי הון אצל ברוקר זר - IB מיסים 35
YizhakF השתלמות לשכיר שהוא גם עצמאי - פטור ממס רווח הון פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
Y עיצום כספי בסך 350,000 ש"ח הוטל על חברת אקסלנס נשואה בשל הפרת הוראות חוק איסור הלבנת הון צרכנות פיננסית 0
IAmSam התמודדות וחלוקה של הון חדש צרכנות פיננסית 21
ע אחוז מס רווחי הון בפרישה מוקדמת - איפה אני טועה מיסים 0
E באיזה גיל התחלתם להתעסק בשוק הון? שוק ההון 29
S 25 אחוז מס על רווחיי הון מיסים 9
ס האם קיזוז הפסדי הון תקף רק ל6 שנים? מיסים 6
ש תכנית בנק ישראל להאצת הצמיחה במשק - המלצה למעבר למס רווח הון / ריבית נומינלי ועוד מיסים 5
Y בעולם ללא מס רווח הון שוק ההון 64
ע מס רווחי הון ועוסק פטור מיסים 3
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
מ תיקון דוחות מס בעקבות הפסד הון שלא דווח מיסים 3
R מילוי טפסים רווחי הון - מכשירים פיננסיים לא סחירים מיסים 7
M שאלת קיזוז מס רווח הון והפסד מניה שוק ההון 9
W איך לקבל קיזוז הפסד הון בפועל? מיסים 9
ק חוק איסור הלבנת הון שוק ההון 1
מ טופס 867 והצהרת הון מיסים 0
ט הצעה נגדית לביטוח מסוג יותר הון. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
liranviper השקעה הפוכה (הון + קצבה לקשיש תמורת הדירה שלו) נדל"ן 13
Y החזר מס רווחי הון בגין נקודות זיכוי (שחלקן רק בעבור יגיעה אישית) מיסים 6
P ניצול נקודות זיכוי כנגד ריווחי הון מיסים 13
O מס רווחי הון ופיזור השקעות מיסים 4
M תשלום מס רווחי הון באיחור מיסים 6
ברק א. "הודעה על שומת מס הכנסה" : הפסד הון מ מיסים 1
ygkeeper אג"ח - הפסד הון בעת החזר קרן מיסים 4
א מלכודת מס רווחי הון מניות מוצלחות שוק ההון 13
R משכנתא או הון עצמי - אשמח לתובנות המקצוענים שוק ההון 5
חתול לילה העלאת מס רווחי הון מיסים 76
N יחס חוב הון שאלה של מתחילים שוק ההון 8
Sp0 שאלה לגבי מס רווחי הון מיסים 2
deussex חישוב סכום הפרישה עם מס רווח הון פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 11
E מדרגות מס על רווחי הון מניירות אמריקאיים מיסים 8
1 ניצול שנתי וקבוע של החזר מס רווחי הון שוק ההון 11
ה משיכת רווחי הון - זה בעצם כ"כ פשוט? שוק ההון 13
mudale222 האם יש אפשרות להכיר בהפסד של ריבית הלוואה לצורכי קיזוז מס רווח הון? שוק ההון 1
A קרן השתלמות - האם יש דרך לדעת כמה ממנה פטור ממס רווח הון? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
S הצהרת הון ראשונה שוק ההון 1

נושאים דומים

למעלה