150K הון עצמי כול השאר משכנתא. מה הסיכון בעצם?

PassiveInvest

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/19
הודעות
119
דירוג
97
היי,
אנחנו זוג בני 27 וכמעט +1 ( חודש הבא).
כרגע,גרים בשכירות של 3K בחודש כולל חשבונות.
אך, ניאלץ לעבור כנראה לדירה קצת יותר גדולה
יש לנו בערך +- סכום של כ-
500K במניות
150K מזומן.
אפילו קצת יותר אבל גג 700K.
עד היום בערך היו לי התלבטויות אם לקנות דירה או לא והמחשבות די נעלמו לי מהראש, אבל אז בעצם שאלתי את עצמי למה לא? (הרציונל בהמשך)
עוד מעט נפתחת הגרלה של מחיר למשתכן בעיר שאנחנו כן מעוניינים לגור בעיר מסוימת בפריפריה.
אז ככה,
מחיר הדירה יעלה בערך 700 - 750K לכן, בגלל שזהו פרויקט מחיר למשתכן, צריך להעמיד הון עצמי של 10% או סכום של 100K לפחות הגבוה מביניהם (אם אני לא טועה).
לכן, חשבתי לעצמי שגם ככה אנחנו הולכים לשלם שכירות באיזור ה4K בחודש אחרי שהתינוק יוולד, אז למה לא פשוט לקנות את הבית הזה עם הכסף המזומן (150K) ולדאוג למשכנתא כזאת שתהיה בערך 4K בהחזר חודשי ופשוט לקנות את הבית בסוף התקופה.

אלו הסיכונים שאני רואה:

- עיר בדרום, ממש קרובה לרצועה, שמותקפת באופן תדיר בטילים.
- לא סגורים 100% על איפה נרצה לגדל את הילדים ואם נרצה לגדל אותם בעיר לא הכי מפותחת שיש - אנחנו די בתחילת חיינו (אני אמור לסיים תואר ראשון שנה הבאה ואישתי סיימה כבר תואר ראשון אך אמורה לגשת למבחני לשכת עורכי דין רק בקרוב).
- במידה ותבוטל הטבת המס שיש ליישוב כנראה תהיה בריחה המונית מהעיר ושוק השכירויות יהיה ברצפה ובמידה ולא נרצה לגור יהיה קושי להשכיר.
- מכירה של הדירה רק אחרי 5 שנים ( וביחד איתנו כנראה עוד עשרות אם לא מאות של אנשים שירצו למכור - מה שכמובן יגרור ירידה במחיר)
- דירה עם מפרט עלוב של מחיר למשתכן שתגרור אותנו לסבב שיפוצים והתעסקויות של דירה חדשה.

בגדול, כרגע אני ואישתי כן מעוניינים לגור כאן כי ההורים שלנו גרים כאן ואנחנו מקבלים מהם המון עזרה, ואני מאמין שזה יהיה ממש חשוב כשהתינוק יוולד.
זאת המחשבה שעלתה לי לראש.
אשמח לדעות שלכם.
 

משה

משתמש בכיר
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
1,187
דירוג
2,396
התפיסה הכללית היא שברוב המקרים ההון העצמי שאתה משקיע בשכירות יכול להניב לך יותר תשואה אם הוא מושקע בשוק ההון. לכן אם השיקולים הם כלכלים נטו עדיף לשכור ולא לקנות.

(כמובן שבמקרה הזה יכול להיות הדירה מגיעה בהנחה כה משמעותית שהיא תאפשר לכם למכור אותה בעתיד בתשואה יפה. אני מפקפק בכך אבל אשאיר את החישובים האלו למקצועני הנדל"ן של הפורום @רוני)

ברור לי של שלתמיכה מההורים יש המון משמעות בעת גידול הילדים (לוגיסטית וכספית) אבל אני לא רואה למה אתה לא יכול להשיג את התמיכה הזו אם אתה שוכר דירה לידם.

אם לסכם, אם אתם לא בטוחים שתרצו לגור שם בטווח הרחוק ויהיה קשה להשכיר את הדירה בעתיד אני סבור שעדיף להישאר בשכירות.

באופן אישי אני יכול לספר שבתור זוג צעיר מידי פעם לוחצים עלינו לקנות דירה. התגובה הקבועה שלי היא שאין לי מושג איפה נחיה בעוד חמש שנים ובנתיים אנחנו נהנים מהגמישות בשכירות.

גילוי נאות: הכותב הוא בוט שפיתח מודעות וכעת בוחן את המין האנושי בעזרת צפייה בסרטונים ביוטיוב וכתיבת תגובות רנדומליות ברשת.

מסקנת ביניים בני אדם ממש אוהבים חתולים וכסף.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
8,547
דירוג
14,047
מסקנת ביניים בני אדם ממש אוהבים חתולים וכסף.
ובישול (של אחרים) ובתים ננסיים (שמישהו אחר גר שם) וכלי עבודה (שמישהו אחר מתפעל אותם)...
אם לסכם, אם אתם לא בטוחים שתרצו לגור שם בטווח הרחוק ויהיה קשה להשכיר את הדירה בעתיד אני סבור שעדיף להישאר בשכירות.
בדיוק כך. ומוסיפה גם את הסיבות האחרות שצויינו למעלה
אלו הסיכונים שאני רואה
אם אתה לא בטוח במיקום וגם לא בתשואה אז לשכור עדיף בעיניי.
כרגע אני ואישתי כן מעוניינים לגור כאן כי ההורים שלנו גרים כאן ואנחנו מקבלים מהם המון עזרה
זה רלוונטי לשנים שבהם הילדים קטנים. אם אתם לא מתכוונים לעשות ערמת ילדים אז תוך 10 שנים בערך כבר לא תהיו זקוקים לעזרה בטיפול (ואולי ההורים כבר יתקשו לטפל)
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
7,199
דירוג
9,848
אני אנסה לסכם את תשובתי למשפט אחד קצר.
"אל תעשה את זה".
במידה ותמנע מהצעתי הראשונה, אני יכול רק לציין את כתובת האתר https://www.paamonim.org/he/ ולהציע שתתפוס תור.

כבר אמרתי לך ש"לא לעשות את זה"?
אז נאמר שוב.
אני אגיד את זה...
"דיור למשתכן" זה חרא דבר וכל מי שמחפש מגיע לו.
מספר המשפחות שפונות אלינו תוך כדי מגורים ב"דיור למשתכן" הוא לא פרופורציונלי לכמות הבניה.
נתנו להם 90% משכנתה, לשלם לפני כניסה לדירה מה שגורר אותם לתשלום משכנתה + שכירות בדרך.
וכן, אני יודע שאפשר תמיד למצוא את מי שדווקא כן הצליח ברכישה ותפס מחיר... כנראה שהיה יכול לקנות דירה בלי זה.
אולי פחות חדר, אולי קומה ~ שתיים נמוך יותר.
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
155
דירוג
101
התפיסה הכללית היא שברוב המקרים ההון העצמי שאתה משקיע בשכירות יכול להניב לך יותר תשואה אם הוא מושקע בשוק ההון. לכן אם השיקולים הם כלכלים נטו עדיף לשכור ולא לקנות.
אתה מתכוון למשהו אחר לדעתי, ההון העצמי שלא מושקע בשכירות יכול להניב תשואה בשוק ההון. השכירות מאפשרת לך את הגמישות הזאת, וקנית דירה לא (כי הפקדת אותו בידי הבנק כ"הון עצמי").

עוד מעט נפתחת הגרלה של מחיר למשתכן בעיר שאנחנו כן מעוניינים לגור בעיר מסוימת בפריפריה.
מניסיון, שווה לעשות את המחשבות האלה רק אחרי שזכית. אחרי כמעט שנה של הגרלות המשך בלי זכיה (כולל כאלו שהיינו בהן בני מקום) הבנתי שבזבזתי הרבה מאוד זמן על משהו עם סיכוי נמוך שיקרה. מצד שני גם לא נרשמנו לאף הגרלה בעוטף עזה אז אולי הסיכויים שם יותר גבוהים :)
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,942
דירוג
5,355
אז למה לא פשוט לקנות את הבית הזה עם הכסף המזומן (150K) ולדאוג למשכנתא כזאת שתהיה בערך 4K בהחזר חודשי ופשוט לקנות את הבית בסוף התקופה.
היי

רעיון מצויין, זה מאפשר לך לגדר עלויות מגורים במחיר רכישה נמוך (למקובל בארץ), ומשאיר לך הון נוסף להשקעה.

בהצלחה !
 

משה

משתמש בכיר
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
1,187
דירוג
2,396
אתה מתכוון למשהו אחר לדעתי, ההון העצמי שלא מושקע בשכירות יכול להניב תשואה בשוק ההון. השכירות מאפשרת לך את הגמישות הזאת, וקנית דירה לא (כי הפקדת אותו בידי הבנק כ"הון עצמי").

צודק
 

אוגורן

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/9/20
הודעות
701
דירוג
927
רעיון מצויין, זה מאפשר לך לגדר עלויות מגורים במחיר רכישה נמוך (למקובל בארץ), ומשאיר לך הון נוסף להשקעה.
בתנאי שההון הנוסף הולך להשקעה.
אם הכסף, כולו או חלקו, יושב במזומן \ אג"ח \ פק"מ אז עדיף כבר להחזיר את המשכתא.
 

PassiveInvest

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/19
הודעות
119
דירוג
97
תודה לכולם על התגובות.
רציתי להגיע למחשב על מנת לענות בנוחות על התגובות שלכם.
התפיסה הכללית היא שברוב המקרים ההון העצמי שאתה משקיע בשכירות יכול להניב לך יותר תשואה אם הוא מושקע בשוק ההון. לכן אם השיקולים הם כלכלים נטו עדיף לשכור ולא לקנות.
ההון העצמי שאני שמקיע פה בשכירות הוא 150K שהוא בעצם "מכה קלה בכנף" שהרי 75-78% מההון העצמי ממשיך להיות מושקע בשוק ההון.
הרי בכל מקרה אנחנו נשלם שכירות 4K בחודש לכן מבחינתי ההפסד הוא רק על התשואה האלטרנטיבית על ה-150K.
אנחנו כן מעדיפים להשקיע בשוק ההון, אבל אם אפשר להכנס לתחום הנדל"ן רק עם 150K זה בהחלט אופציה ששווה לשקול, למרות כל הסיכונים שפירטתי בהמשך.
כרגע שוק השכירויות בעיר לדעתי מצוין, ישנו ביקוש ער לדירות חדשות, כנראה בגלל ההטבת מס בגובה 20% שמושך הרבה אנשים.

אם לסכם, אם אתם לא בטוחים שתרצו לגור שם בטווח הרחוק ויהיה קשה להשכיר את הדירה בעתיד אני סבור שעדיף להישאר בשכירות
זה בדיוק החשש, לכן ההתלבטות.
תודה על דעתך.
"אל תעשה את זה".
במידה ותמנע מהצעתי הראשונה, אני יכול רק לציין את כתובת האתר https://www.paamonim.org/he/ ולהציע שתתפוס תור.
היי, אתה טוען כך בגלל התשלום לשכירות כולל תשלום משכנתא בשנתיים/שלוש הראשונות? עד שהבניין יבנה?
דבר שיקשה מאד על ההתנהלות הכלכלית השוטפת?
אין לזה בעצם פתרון? אנחנו לא היחידים שעושים מהלך כזה, מה אנשים עושים? הלוואו גרייס?

מניסיון, שווה לעשות את המחשבות האלה רק אחרי שזכית. אחרי כמעט שנה של הגרלות המשך בלי זכיה (כולל כאלו שהיינו בהן בני מקום) הבנתי שבזבזתי הרבה מאוד זמן על משהו עם סיכוי נמוך שיקרה. מצד שני גם לא נרשמנו לאף הגרלה בעוטף עזה אז אולי הסיכויים שם יותר גבוהים
זכינו כבר פעמיים בהגרלות מחיר למשתכן, מתוך פעמיים שניסינו.
אחת בבאר שבע ואחת בנתיבות. כרגע הזכיה בנתיבות עדיין רלוונטית, אך מעוניינים לבטל אותה ולהרשם לתוכנית האחרת על מנת להרשם להגרלה הקרובה בעיר שאנחו כן מעוניינים בה.

רעיון מצויין, זה מאפשר לך לגדר עלויות מגורים במחיר רכישה נמוך (למקובל בארץ), ומשאיר לך הון נוסף להשקעה.
תודה רבה רוני.
בתנאי שההון הנוסף הולך להשקעה.
אם הכסף, כולו או חלקו, יושב במזומן \ אג"ח \ פק"מ אז עדיף כבר להחזיר את המשכתא.
כן, כמובן שההון הנוסף יופקד לתיק המנייתי.

תודה לכולם!
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
7,199
דירוג
9,848
היי, אתה טוען כך בגלל התשלום לשכירות כולל תשלום משכנתא בשנתיים/שלוש הראשונות? עד שהבניין יבנה?
דבר שיקשה מאד על ההתנהלות הכלכלית השוטפת?
אין לזה בעצם פתרון? אנחנו לא היחידים שעושים מהלך כזה, מה אנשים עושים? הלוואו גרייס?
משכנתה גבוהה יותר מה-75% שמוגדר לדירה "סטנדרטית".
פתיחת תאבון של המשפחה "5 חדרים עולה רק עוד ... שח, עדיף הקומה ה-12 בשביל הנוף".
מתחיל עם תשלום משכנתה + שכירות לשנתיים~שלוש, מה קורה אם הכניסה מתעכבת בחצי שנה ~ שנתיים?
לא אמרתי שכל תושבי הבנין פונים אלינו, אבל כנראה שמי שלא פנה אלינו, גם היה יכול לרכוש דירה רגילה בלי "הטבות".
אנשים שוכחים שהועד בית יעלה יותר, שיחליפו מהמפרט של הקבלן ואז צריך בכניסה "פתאום" עוד 100~200 אלף וכבר אין כסף וצריך לקחת הלוואה נוספת יקרה.
 

סולידי

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
1,543
דירוג
1,887
ההון העצמי שאני שמקיע פה בשכירות הוא 150K שהוא בעצם "מכה קלה בכנף" שהרי 75-78% מההון העצמי ממשיך להיות מושקע בשוק ההון.
הרי בכל מקרה אנחנו נשלם שכירות 4K בחודש לכן מבחינתי ההפסד הוא רק על התשואה האלטרנטיבית על ה-150K.
אני חושב שזו בדיוק הנקודה שהופכת את הענין לכדאי. אבל זה נכון כל עוד אתם ממושמעים ולא נגררים לשדרוג המפרט של הדירה, לפחות כל עוד לא חייתם בה מספר שנים.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,913
דירוג
3,176
התפיסה הכללית היא שברוב המקרים ההון העצמי שאתה משקיע בשכירות יכול להניב לך יותר תשואה אם הוא מושקע בשוק ההון. לכן אם השיקולים הם כלכלים נטו עדיף לשכור ולא לקנות
זה קצת בעייתי להציג את זה בתור תפיסה כללית.
התשובה תלויה בריבית המימון ,תשואת השכירות ,צפי שינוי מחירי הדיור,אופק ההשקעה, ביכולת המנטלית שלך לספוג הפסדים על הנייר וכמובן סוג הסיכון שמתאים לאותו משקיע.

בגדול, למשפחה ישראלית טיפוסית כדאי לקנות דירה למגורים.
 

משה

משתמש בכיר
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
1,187
דירוג
2,396
זה קצת בעייתי להציג את זה בתור תפיסה כללית.
התשובה תלויה בריבית המימון ,תשואת השכירות ,צפי שינוי מחירי הדיור,אופק ההשקעה, ביכולת המנטלית שלך לספוג הפסדים על הנייר וכמובן סוג הסיכון שמתאים לאותו משקיע.

בגדול, למשפחה ישראלית טיפוסית כדאי לקנות דירה למגורים.

מקבל שכל המשתנים האלו יכולים להשפיע.

יש לך מקור לטענה על הכדאיות של קניית דירה למשפחה הטיפוסית? זו טענה שקצת מפתיעה אותי.
 

טרטליה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/2/15
הודעות
280
דירוג
205
אם זה אשקלון - אז לא חושב שזו החלטה נכונה
מחירי הדירות שם במגמת ירידה
 

דאניל

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/10/18
הודעות
1,246
דירוג
1,524
תוך 10 שנים בערך כבר לא תהיו זקוקים לעזרה בטיפול (ואולי ההורים כבר יתקשו לטפל)
10 שנים זה המון זמן (והמון שעות מטפלת). אם ההורים יתחילו להצטרך טיפול בעצמם, עדיין יהיה יתרון במגורים קרובים אליהם.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,913
דירוג
3,176
מקבל שכל המשתנים האלו יכולים להשפיע.

יש לך מקור לטענה על הכדאיות של קניית דירה למשפחה הטיפוסית? זו טענה שקצת מפתיעה אותי.
משפחה ישראלית טיפוסית לא תצליח לשמר את מרבית ההון בתיק השקעות תנודתי, תוך כדי מגורים בשכירות ורכבים סולידיים.
סביר להניח שמשפחה כזו כנראה תמכור באמצע המשבר , ולא תעמוד ביעדי החסכון אל מול הלחץ החברתי לשדרג כל דבר.

אם אתה לא מבין אותי כנראה שעדיין לא התחתנת והבאת ילדים :)
 

משה

משתמש בכיר
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
1,187
דירוג
2,396
התחתנתי עדיין אין ילדים. אני מבין את הנקודה שלך.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
8,547
דירוג
14,047
10 שנים זה המון זמן (והמון שעות מטפלת). אם ההורים יתחילו להצטרך טיפול בעצמם, עדיין יהיה יתרון במגורים קרובים אליהם.
מסכימה עם זה בגדול, אבל ספציפית לפות"ש יש הרבה סיבות (שהוא הביא, לא אני) למה לא כדאי לקנות דווקא בישוב הזה. ואני בעד שהוא וזוגתו ימצאו את המקום שמתאים להם לחיות וההורים יתקרבו אליהם (יודעת שזה לא מקובל אבל זה מה שאני ובעלי תיכננו לשלב של גידול נכדים). זה פשוט שלב שבו יותר חשוב חברה הולמת וחינוך טוב לנכדים יחד עם נוחות וגישה לעבודה של הילדים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S רעיונות לתיק השקעות (150K שקל ) שוק ההון 2
ITS רוצה להעביר קרנה"ש IRA ע"ס 150K ממיטב - לאן אפשר וכדאי? שוק ההון 12
O תיק השקעות ראשון - 150k and counting שוק ההון 9
S משכנאת מול הון עצמי נדל"ן 1
L הון עצמי ומשכנתא?דירה בהנחה. נדל"ן 18
L קיזוז הפסדי ורווחי הון קרנות איריות מיסים 5
Z האם נקודת זיכוי נוספת לנערים בגיל 18 ניתנת למימוש גם כנגד מס רווחי הון או רק כנגד יגיעה אישית? מיסים 6
י תיאום לאינפלציה של רווח הון במכירה בחסר (שורט) - הוראות החוק והתקנות מיסים 3
A משכנתא על דירה קיימת - גיוס הון, כמה שאלות למען הסדר הטוב והמלצות נדל"ן 6
JBUZZ גיוס הון נוסף לשיפוץ בבית קיים (עם משכנתא) + דירה נוספת נקייה נדל"ן 1
C אם הייתם מהגרים למדינה עם 0% מס רווחי הון האם הייתם משנים את תמהיל ואופי תיק ההשקעות שלכם? מיסים 8
חתולחתול מס רווח הון [ריאלי] ומכירת rsu/espp מיסים 3
מתכנת הצהרת נהנה על בן/בת זוג בחשבון יחיד (חוק איסור הלבנת הון) צרכנות פיננסית 2
M מס רווח הון לא ריאלי מיסים 5
M אי תשלום מס רווחי הון IB מיסים 13
I חילוץ הון עצמי מנכס קיים ב2022 נדל"ן 6
ל עזרה בחישוב רווח הון שוק ההון 4
ל קיזוז הפסדים מרווחי הון - שאלות תם מיסים 20
R דחיית הגשת דוח שנתי על רווחי הון לצורך התקזזות על הפסדים מיסים 7
M קופת גמל להשקעה vs ברוקר. חישוב דמי ניהול, מס רווחי הון. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
S מילוי טופס 135 החזר מס מקוצר ודיווח רווח הון מניות אמריקאיות בברוקר ישראלי מיסים 2
S טיפים ותובנות - הגשת דו"ח שנתי 1301 למס הכנסה (כולל רווח הון בחו"ל) מיסים 14
L קיבלתי בדואר 1042-S ואני מגיש דוח שנתי עם חישוב ידני של רווח הון ודיבידנדים - אני צריך לעשות עם זה משהו? מיסים 0
Z מיסי הכנסות ורווחי הון ממניות זרות מיסים 5
M הצהרת הון באופן עצמאי - החלקים המתקילים מיסים 25
R חישוב הון נדרש לפרישה מוקדמת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 26
C שומת מס עם הפסדי הון מועברים - אפשר להעביר לשנה הבאה? מיסים 6
O קיזוז הפסדי הון עם רווחי RSU's מיסים 3
M הצהרת הון ראשונה - מה הולך לאן? מיסים 0
Y מס רווח הון על דיבידנד מגרמניה מיסים 11
S מס רווחי הון לגימלאים מיסים 7
A שאלה בנושא הצהרת הון מיסים 3
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
ס רווחי הון מובטחים בגלגול אגח ארוך שוק ההון 17
C הצהרת הון מיסים 3
B הון עצמי האם לרכוש דירה או להשקיע נדל"ן 5
G האם ניתן לדחות הגשת דוח מס על הפסדי הון עבור מסחר בברוקר זר? שוק ההון 0
G האם ניתן לדחות הגשת דוח מס על הפסדי הון עבור מסחר בברוקר זר? מיסים 0
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 0
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 42
ש איך יודעים כמה רווח הון מומש בשנה הנוכחית (לפני שמגיע 867)? שוק ההון 3
T שאלות עזרה בדבר מילוי דוח 1301/1399 רווחי הון קריפטו מיסים 5
C הפסדי הון מועברים - איך לנצל? שוק ההון 9
D הקמה חברה להשקעות במדינה בעל שיעור מס רווחי הון נמוך שוק ההון 2
פסיוני מס רווח הון בנדלן מול הכנסה פירותית מיסים 4
מ האם מימושי רווחי הון נספרים בתוצר (צמיחה) של מדינה? שוק ההון 0
M קיזוז הפסדי הון על כתב אופציה שפג תוקפו מיסים 6
א שאלה בקשר לדוח הצהרת הון מיסים 9
H מס דיבידנד בחו"ל - קיזוז הפסד הון? מיסים 16
N תשלום משכנתא לפני הון עצמי נדל"ן 8

נושאים דומים

למעלה