שנה וחצי של השקעות נדל״ן בחו״ל

[2028_שנת_פרישה]

לפי איך שאני מבין את הנתונים, התשואה שקיבלת @adamshalev לא הייתה גבוהה בהרבה (אם בכלל) משואה על דירה בב"ש או ביבנה. אז למה הלכת כל כך רחוק? בדיעבד היית עושה אותו הדבר?
כל פעם שהתעניינתי על השקעה הנדל"ן בחו"ל הגעתי למסקנה שאחרי כל הקופונים שגוזרים עלי, דירה בבאר שבע תתן לי תשואה דומה.

 

[אורי ג.]

לפי איך שאני מבין את הנתונים, התשואה שקיבלת @adamshalev לא הייתה גבוהה בהרבה (אם בכלל) משואה על דירה בב"ש או ביבנה. אז למה הלכת כל כך רחוק? בדיעבד היית עושה אותו הדבר?
כל פעם שהתעניינתי על השקעה הנדל"ן בחו"ל הגעתי למסקנה שאחרי כל הקופונים שגוזרים עלי, דירה בבאר שבע תתן לי תשואה דומה.

תוסיף את שער הדולר/פאונד לתמונה ולדעתי התשואה לעת עתה בחו"ל הרבה יותר נמוכה.

 

[horizon]

שנה הראשונה חטפתי הפסדים די משמעותיים בגלל דיירת שלא שילמה והיא צריך לפנות אותה מהנכס + טעויות של החברת הניהול. בנוסף, כל תיקון קטן של 100-200$ פוגע לי יחסית משמעותית בתזרים החודשי מהנכס (ובתשואה).

האם אתה מכיר מהיכרות אישית את חברת הניהול שאיתה אתה עובד?
דיירת שלא שילמה + טעויות של חברת הניהול= חברת ניהול שלא בודקת את השוכרים שלה אך עדיין מחייבת $150 על בדיקה.
יש המון חברות ניהול בשוק שלא מגיעות לרווח בגלל ניהול זעיר של נכסים ואז הם פשוט מגלגלות את זה על בעלי הדירות.
עושות עסקאות עם קבלנים וגוזרות עלייך קופון יפה.

 

[2028_שנת_פרישה]

עוד אפשרות (שכמובן אינה חפה מסיכון) היא השקעה דרך החברות הגדולות.
יתרון: כנראה שיכולת המחקר והניהול שלהם יוצא טובה משלי ושלך (בהרבה), כמעט אפס כאב ראש.
חסרון: גם הם יודעים לגזור את הקופון שלהם (1% דמי ניהול ועוד 25% מכל רווח שמעל ל-6% במימוש)

דוגמא שאני מתלבט עליה כבר תקופה היא אי.בי.אי פילאר. אשמח לשמוע חוות דעת למי ששמע או התנסה
https://www.ibi.co.il/השקעה-בנדלן-מניב-בחול/

 

[adamshalev]

לפי איך שאני מבין את הנתונים, התשואה שקיבלת @adamshalev לא הייתה גבוהה בהרבה (אם בכלל) משואה על דירה בב"ש או ביבנה. אז למה הלכת כל כך רחוק? בדיעבד היית עושה אותו הדבר?
כל פעם שהתעניינתי על השקעה הנדל"ן בחו"ל הגעתי למסקנה שאחרי כל הקופונים שגוזרים עלי, דירה בבאר שבע תתן לי תשואה דומה.

שיתפתי את המספרים כמו שהם, ואנסה לעדכן עוד שנה נגיד, אבל קח אותם בהקשר הנכון שזה כולל הוצאות עסקה גבוהות יחסית והוצאות ראשוניות גבוהות עיקר בארהב.
דירה בארץ נותנת ברוטו כ3%, אולי 4% אם יש לך דירה מפוצלת. זה לפני כל עלות (!) של חודשים בלי שוכר, של שיפוצים, של עלויות עסקה ועלות חלופית על הזמן שלך של להתעסק עם זה (אם אתה רוצה לכלול את העלות).
גם בארץ כלל האצבע הוא להוריד לפחות 2 חודשי שכירות, אולי יותר. כאשר בהשוואה - בתזרים קיבלנו לכיס ביחס לכסף שהוצאנו מהכיס היה בין 4.4% ל-9% (אנגליה לעומת ארהב).

אם רוצים לעשות השוואה של תפוחים לתפוחים, עד כמה שזה בכלל אפשרי, לא צריך לקחת בחשבון שינויים בשערי מטח כי אלו הם יחסית מקריים ולא קשורים לטיב הנכס / ההשקעה, הם רלוונטיים רק בפרספקטיבה של עד כמה שינויי השער הללו רלוונטיים למשקיע וכפי שעבר ציינתי - לי אישית יש הרבה הוצאות דולריות לכן הכנסה דולרית *היא לא* ״סיכון מטח״ עבורי.

 

[Ormor]

האם אתה מכיר מהיכרות אישית את חברת הניהול שאיתה אתה עובד?
דיירת שלא שילמה + טעויות של חברת הניהול= חברת ניהול שלא בודקת את השוכרים שלה אך עדיין מחייבת $150 על בדיקה.
יש המון חברות ניהול בשוק שלא מגיעות לרווח בגלל ניהול זעיר של נכסים ואז הם פשוט מגלגלות את זה על בעלי הדירות.
עושות עסקאות עם קבלנים וגוזרות עלייך קופון יפה.

לא הכרתי את חברת הניהול מהיכרות אישית, מה שכן מאז שהתחלפה דיירת טפו טפו הפסיקו הבעיות אבל אין לדעת..
אני חושב שזאת עוד בעיה כשאתה משקיע בנדלן בסקייל שהוא לא גדול מספיק. אם הייתי מחזיק ב 3-4 נכסים היה לי קלף מיקוח הרבה יותר טוב מול החברת ניהול לעומת נכס אחד בשווי 80K$, אבל צריך להתחיל מאיפשהו

 

[horizon]

לא הכרתי את חברת הניהול מהיכרות אישית, מה שכן מאז שהתחלפה דיירת טפו טפו הפסיקו הבעיות אבל אין לדעת..
אני חושב שזאת עוד בעיה כשאתה משקיע בנדלן בסקייל שהוא לא גדול מספיק. אם הייתי מחזיק ב 3-4 נכסים היה לי קלף מיקוח הרבה יותר טוב מול החברת ניהול לעומת נכס אחד בשווי 80K$, אבל צריך להתחיל מאיפשהו

נסה לייצור קשר עם בעלי נכסים אחרים בסביבה בה אתה נמצא אפילו דרך פורומים מקומיים.
בהצלחה בהמשך

 

[קפיצת הדרך]

דירה בארץ נותנת ברוטו כ3%, אולי 4% אם יש לך דירה מפוצלת. זה לפני כל עלות (!) של חודשים בלי שוכר, של שיפוצים, של עלויות עסקה ועלות חלופית על הזמן שלך של להתעסק עם זה (אם אתה רוצה לכלול את העלות).
גם בארץ כלל האצבע הוא להוריד לפחות 2 חודשי שכירות, אולי יותר.

@2028_שנת_פרישה שאל על דירה בבאר שבע או ביבנה ככה שאני מניחה שהוא מדבר על דירות זולות שמיועדות להשקעה ולרוב גם נותנות תשואה גבוהה יותר מהתשואה המקובלת שרשמת. דירות כאלו לרוב יניבו כ-5% תשואה ברוטו (לא דירות מחולקות - אלו יניבו יותר) ובהפחתת 2 חודשי שכירות זה לרוב בסביבות 4%. כך שמבחינת השכירות זה יכול לצאת דומה.
יחד עם זאת יש שיקולים נוספים שצריך לשקלל כגון עלויות נוספות (למשל מיסים אם זו דירה שניה/שלישית), עליית ערך שאולי צופים שבחו״ל תהיה גבוהה יותר, פיזור בין מדינות (יש שרואים בזה סיכון ויש שרואים בזה יתרון) וניהול (שבחו״ל חישוב התשואה כולל את זה ובארץ לא).

ג.נ. מחזיקה בדירה מהסוג הזה בארץ וגם בדירה בחו״ל...

 

[adamshalev]

@2028_שנת_פרישה שאל על דירה בבאר שבע או ביבנה ככה שאני מניחה שהוא מדבר על דירות זולות שמיועדות להשקעה ולרוב גם נותנות תשואה גבוהה יותר מהתשואה המקובלת שרשמת. דירות כאלו לרוב יניבו כ-5% תשואה ברוטו (לא דירות מחולקות - אלו יניבו יותר) ובהפחתת 2 חודשי שכירות זה לרוב בסביבות 4%. כך שמבחינת השכירות זה יכול לצאת דומה.
יחד עם זאת יש שיקולים נוספים שצריך לשקלל כגון עלויות נוספות (למשל מיסים אם זו דירה שניה/שלישית), עליית ערך שאולי צופים שבחו״ל תהיה גבוהה יותר, פיזור בין מדינות (יש שרואים בזה סיכון ויש שרואים בזה יתרון) וניהול (שבחו״ל חישוב התשואה כולל את זה ובארץ לא).

ג.נ. מחזיקה בדירה מהסוג הזה בארץ וגם בדירה בחו״ל...

5% ברוטו לפני מינוף?

 

[שלמה 123]

לי אישית יש הרבה הוצאות דולריות לכן הכנסה דולרית *היא לא* ״סיכון מטח״ עבורי.

מדבר על רכישות באמזון?

 

[קפיצת הדרך]

5% ברוטו לפני מינוף?

כן

 

[adamshalev]

מדבר על רכישות באמזון?

גם, לא רק.

כן

יפה, זה די חריג. כמה זה יוצא בכיס אחרי הוצאות ו-vacancy בממוצע?

 

[קפיצת הדרך]

יפה, זה די חריג. כמה זה יוצא בכיס אחרי הוצאות ו-vacancy בממוצע?

לא סגורה שהבנתי את השאלה. אין לי את הדירה המון זמן אז קשה לעשות ״ממוצע״. זה יותר ״תחזית״.
כפי שציינתי לפי עשרה חודשים זה יוצא 3.95% נטו. אישית לקחתי תחזית הוצאות לפי קצת יותר משני חודשים אז יצא לי 3.91%.

אם תרצה יותר פרטים אפשר בפרטי.

 

[Roi]

5% ברוטו לפני מינוף?

אדם, איך את מתייחס לחיוב התשואה, כולל מינוף או רק חישוב של הון עצמי פחות הוצאות והכנסות?

 

[adamshalev]

אדם, איך את מתייחס לחיוב התשואה, כולל מינוף או רק חישוב של הון עצמי פחות הוצאות והכנסות?

אני לא ממונף

 

[Roi]

אני לא ממונף

אוקי, אם היית ממונף, איך היית מחשב את התשואה אז?

 

[adamshalev]

אוקי, אם היית ממונף, איך היית מחשב את התשואה אז?

הייתי מחשב גם וגם, כדי ללמוד על התשואה של הנכס (בלי קשר למינוף) וללמוד על התשואה של ההשקעה (עם המינוף).

 

[Roi]

הייתי מחשב גם וגם, כדי ללמוד על התשואה של הנכס (בלי קשר למינוף) וללמוד על התשואה של ההשקעה (עם המינוף).

כמוני, אחלה.

 

[unsullied]

היתרונות מבחינתי הם תזרים חודשי גבוה יותר ממשהו כמו VNQ, פיזור השקעות וסיכונים מחוץ לשוק ההון (גם במובן הכלכלי - שקריסה בשוק ההון לא בהכרח תלווה בקריסה בערך הנדלן

לגבי תחילת הציטוט - מה הסיבה שהעדפת תזרים על פני תשואה כוללת? בגלל מה שכתבת על הוצאות דולריות רבות / אתה בשלב המשיכות מהתיק / כן התכוונת לתשואה כוללת?

לגבי סוף הציטוט - אמנם אנקדוטקלי אבל מתוך עניין, איך ההנחה הזו מחזיקה כרגע על הנייר במקרה שלך? (נניח לעומת VNQ)

 

[liranviper]

@adamshalev תודה על השיתוף!

אני אשאל שאלה קצרה אבל אני מתנצל אם התשובה ארוכה ודורשת חשיבה..
אם אתה ניגש היום לגוף שמלווה משקיעים במציאה וקניית נכס, אילו בדיקות תבצע ואילו שאלות תשאל אותו?
שוב תודה