שאלה על מס שבח

[The solid E]

שאלה על מס שבח -

קניתי דירה בכ-1,500,000₪.
בחרתי להקדים תשלומים ולקחתי משכנתא מוקדם כדי להימנע מהצמדה של הדירה למדד תשומות הבנייה וכן תוספת של 1.75% בשנה ליזם.
אני מעריך שאשלם כ-200,000₪ ריבית.
נניח שאמכור את הדירה בעוד מספר שנים ב-2,200,000₪.
האם מס השבח יחושב לפי שבח של 700,000₪ או של 500,000₪?
תודה מראש

 

[ירח אפל]

האם מס השבח יחושב לפי שבח של 700,000₪ או של 500,000₪?

בהנחה שאין אינפלציה ואין מס רכישה והוצאות אחרות אז לפי 500 אלף.

עלות הנכס בחישוב תכלול גם את מס הרכישה ששולם וגם את עלות ערוך דין/מתווך והוצאות נוספות המותרות, כשהסכום מתואם לפי עליית המדד מיום הרכישה עד יום המכירה.
.
ולשאלתך, לעלות זו תצורף (בתור הוצאות השבחה) הריבית הריאלית ששילמת על המשכנתא, כשגם היא מתואמת משנת התשלום עד יום המכירה.

 

[The solid E]

תודה רבה @ירח אפל, על המענה המהיר והמפורט

 

[Michel]

ולשאלתך, לעלות זו תצורף (בתור הוצאות השבחה) הריבית הריאלית ששילמת על המשכנתא, כשגם היא מתואמת משנת התשלום עד יום המכירה.

לפני מספר חודשים שילמתי מס שבח של כמה מאות אלפי שקלים. לא הסכימו להכיר בריבית על המשכנתא. מצד שני הכירו בדברים אחרים שהיה ספק אם אצליח להעביר. הכל מסחרה ומזל על מי אתה נופל במיסוי מקרקעין. גועל נפש ופרנסה גדולה לעורכי דין ויועצי מיסוי.

שים לב שאם תשכיר את הדירה תאלץ גם להוריד פחת ממחיר הקניה.

 

[ירח אפל]

לא הסכימו להכיר בריבית על המשכנתא

משכנתא שנלקחה על הנכס הזה?
הבאת להם מהבנק אישור על ריבית ריאלית? (לא כל הריבית)

 

[Michel]

משכנתא שנלקחה על הנכס הזה?
הבאת להם מהבנק אישור על ריבית ריאלית? (לא כל הריבית)

כן. היו אישורים. לא זוכר האמת אם זה היה על הריבית הריאלית או על כולה. סיפור ארוך, הם הסכימו להכיר בכך שהדירה השניה מלפני הנישואים שייכת לי בלבד ובת זוגתי קיבלה פטור ממס שבח. זה היה שווה לסכום משמעותי מאוד . "בתמורה" לא הסכימו להכיר בריבית. יש לציין גם שהסתבר לי בדיעבד שעורכת הדין שלי לא מבינה יותר מדי בענייני המיסוי למרות שהציגה את עצמה ככזאת. נאלצתי לוותר כל כמה עשרות אלפי שקלים כי לא סמכתי עליה והעדפתי לסיים את העניין. עכשיו, הבנתי שעדיף לי לא להגיש השגה כי אז יכולים לפתוח מחדש גם את ההישגים.

 

[Michel]

משכנתא שנלקחה על הנכס הזה?
הבאת להם מהבנק אישור על ריבית ריאלית? (לא כל הריבית)

אוסיף באותו עניין לאחר בדיקה נוספת שבמקרה שלי בנימוקי השומה נרשם כי הנכס הושכר ולכן הוצאות מימון לא הותרו בניכוי.

 

[האזרח הקטן]

אוסיף באותו עניין לאחר בדיקה נוספת שבמקרה שלי בנימוקי השומה נרשם כי הנכס הושכר ולכן הוצאות מימון לא הותרו בניכוי.

באיזה מסלול מס השתמשת לדירה המושכרת?

 

[Michel]

באיזה מסלול מס השתמשת לדירה המושכרת?

חלק מהשנים בפטור וחלק מהשנים ב10% . לפי הבנתי הם מתייחסים כרגע לשני המסלולים האלה כאילו נוצל ניכוי פחת (להבנתי יש תובענה ייצוגית בנושא שהגשתה אושרה ע"י בית משפט מחוזי).

 

[ירח אפל]

אוסיף באותו עניין לאחר בדיקה נוספת שבמקרה שלי בנימוקי השומה נרשם כי הנכס הושכר ולכן הוצאות מימון לא הותרו בניכוי.

אכן, החוק אומר שאם היה ניתן לדרוש את הוצאות המימון על פי הפקודה, אז אי אפשר לנצל אותן כניכוי מהשבח.